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오은영 (엘림 부동산)
2016-09-02 Campbell Single House.
San Jose중에서 Campbell과 경계를 이루는 지역은 학군과 (보통 API 9) 여러가지 편의 시설 이 잘 되어있고 Sunnyvale (싱글 하우스 평균가격 $1.52M - 7월 현재), Cupertino ($2.43M), Mountain View ($1.89M) 지역보다는 집의 가격이 그리 높지 않아 최근 몇년동안 젊은 부부들의 관심을 모으고 있는 지역이다. 현재 리스팅 되어 있는 Campbell Single House중에서 제일 높은 가격은 $1.8M 이고 제일 가격이 저렴한 것은 $820K이어서 평균가격은 $1.2M이다. 한 집의 예를 들어 보겠다. 아래의 단독 주택이 $820K 에 리스팅이 됐다 1000Sq ft 에 작은 집이었지만 필요한 리모델링은 이미 해 놓은 상황이었고 약 8000Sq ft 의 넓은 마당과 예쁜 수영장을 가지고 있는 집이었다. 오픈 하우스 뿐만 아니라 그 이후에 도 수 없이 많은 에이젼트들이 그들의 고객과 이 집을 방문했다. 나의 고객도 이 집에 관심을 보여 오퍼를 쓰기로 결정을 했다. 오퍼를 내는 마지막 날에 나는 리스팅 에이젼트한테 전화를 했다. 리스팅 에이젼트가 받은 오퍼는 7개라 했지만 이미 가격은 $960K를 넘어섰다 했고 $970K정도는 오퍼를 써야할거라는 말은 남겼다.결국 이 집은 마켓에 나온지 일주일도 채 되지않아 팬딩으로 들어갔다.많은 분들이 전화를 해서 문의하는 질문들은 언제 집값 떨어지나요?, 실리콘 벨리의 지난 30년간의 부동산 마켓을 보면 올해부터 가격이 떨어져야 하는거 아닌가요? 또는 유럽의 브렉시트때문에 집값 떨어지지 않나요? 라는 등등이다. 작년 이맘때즘에 비해서 마켓이 약간은 슬로우 다운 한것은 사실이다. 그러나 이말은 결코 가격이 떨어졌다는 의미가 아니다. 단지 지난년도에 비해서 그리 많은 멀티플 오퍼가 들어오지는 않는다는 것과 매매가 되는 날짜가 조금은 길어졌다는 의미이다. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 발전하게 될지는 우리는 예측을 할뿐이다. 집을 살 모든것에 대한 준비가 되어있다면 (Down Payment, Pre Approval Letter, Mortgage 를 낼수 있는 능력) 본인이 원하는 집이 나타났을때 집을 사는 것이 최적의 시기이다. 문의: 오은영, 엘림부동산 전화: 408-680-9235, 이메일: eun.oh.us@gmail.com
아이린 서 (엘림부동산)
2016-08-01 집을 구입하는 싯점은 언제가 좋을까?
요즘들어 많은 고객들이 하는 질문이다. 처음으로 집을 구매하고자 하는 사람이나 투자용으로 더 구매하고자 하는 사람들이 언제 집을 사야하는 지 많은 고민을 하고 있다. 주택을 구입하는 사람들이 가장 불안한 것이 가격 하락이다. 부동산 가격이 하락할때는더 내려갈 것을 기대하며 주택구입을 미루고, 상승할 때는 상투를 잡지 않을 까하는 걱정으로 미루는 사람들이 있다. 이런 걱정으로 주택구입을 미루는 사람들의 대부분은 좋은 기회를 놓치고 오히려 비싼 가격에 주택을 구입하게 되거나, 주택구입의 꿈이 무너진 경우를 종종 보아왔다. 쿠퍼티노에 작은 주택을 가지고 있던 한 고객은 현금 $40만불을 모았고 약간 더 큰 집을 사려고 3 년전에 살고 있던 주택을 팔았다. 그는 겨울에 집값이 더 낮아질 것이라는 강한 신조가 있어 아파트로 이사해 겨울을 기다렸다. 그러나 겨울에 마음에 드는 집이 나오지 않았을 뿐 아니라 집 값이 계속 올라 자신이 판 집과 크게 다르지 않은 집들이 $40만불 이상 올랐고, 억울한 마음에 1년이상 더 기다렸지만 집 값이 더욱 올라 쿠퍼티노에 주택을 다시 살 수 없게 되었고 다른 지역으로 이사했다. 안락한 가정 생활을 원하는 사람들에게 아주 중요한 것이 내 집을 보유하는 것 이다. 집이 작고 부족한 것이 많아도 'Pride of Ownership', 즉 내 집이라는 것에 안정감 과 평안함을 느낄 수 있을 뿐 아니라, 일반 시민들의 재산 축적에 부동산이 가장 안정적이며 큰 역할을 하기 때문이다. 그러나, 부동산의 가치 상승에 대한 큰 기대로 무리하게 집을 구매하면 부동산 가격이 기대만큼 오르지 않으면 모기지 이자등의 압박감에 정신적 경제적으로 크나큰 고통이 될 수 있음을 명심해야 한다. 본인의 경제력에 맞게 집을 구입하면 시간이 지날 수록 가장 확실한 재테크 수단될 것 임이 분명하다. 주택구입은 언제해야 할까? 안정된 수입원이 있고 다운페이할 금액이 모아졌다면 당장 주택을 구입하라고 권하고 싶다. 원하는주택보다 부족하더라도 일단 내집 마련 후에는 향후 드림 홈을 살 수 있는 기회가 앞당겨 지게 되고, 또한 투자용 부동산을 마련할 기반도 다져진다. 주택 구입의 또 다른 매력 중의 하나가 세금을 공제 받을 수 있다는 점이다. 부동산 가치 상승으로 인한 부의 축척도 매력적이지만 주택 모기지 이자는 모두 세금감면을 받을 수 있다. 또한 시간이 흐를 수록 에퀴티가 쌓이게 되고 저렴한 이자율로 에퀴티 융자를 받아 세금 공제도 받고, 필요시 사업자금이나 자녀의 학자금등에 활용 할 수도 있다. 2년이상 거주한 주택을 팔 때 매매 차익중 $250,000(개인) 또는 $500,000(부부)까지 양도소득세가 감면되는 것도 다른 재테크 투자방법에는 없는 매력 포인트중 하나다. 부동산 가격이 어떻게 될지 예측하는 것은 쉽지 않다. 그러나 SF 베이지역은 지난 10여년간 꾸준히 1년에 10만명씩 인구가 늘어나고 있기에 당분간 부동산 경기가 폭락하는 일은 없을 것이라 예측된다. 대규모의 캐쉬를 보유하지 않은 일반 시민들이 가장 좋은 싯점에 내집을 마련 하겠다는 계획은 효율적이지 않다. 인간의 기본요건인 의식주의 한가지인 행복한 가정생활의 보금자리를 만든다는 마음으로 재정적인 여건이 허락하는 싯점이 되면 바로 집을 구매할 것을 추천한다. 문의 : 아이린 서, 엘림부동산 대표 전화: 408-781-8431 이메일: irene.suh@gmail.com
정명렬 (엘림 부동산)
2016-07-03 산타클라라 카운티 부동산 동향
실리콘밸리의 부동산 시장은 여전히 강력한 셀러시장이다. 가격도 전년 대비 여전히 강하고, 재 고가 수요를 유지할 수 없다. 재고 물량은 전년대비 계속 오르고 있지만 시장의 큰 수요가 낮은 재고로 인한 공급의 불균형으로 집 가격이 오르고 있는 실정이다. Single Family House Year-over-Year 1. 중간가격 (Median price) - 13% 올라 $1.0M 집이 약 $1.3M 로 거래되었다. 2. 평균 가격 (Average Price) - 9.2% 올라 $1.039M 집이 약 $1.135M 로 거래되었다. 3. 세일 가격 대 리스팅 가격 - 3.9% 떨어져서 112.9% 이던 것이 108.5% 정도에 살 수 있었다. 4. 평균 시장에 나와 있는 기간 - 28.4%가 올라 11일 이던 것이 약 15일 정도였다. Compare to last month 1. 중간 가격 (Median price) - 5.8% 떨어져서 $1.2M 집이 약 $1.13M 로 거래되었다. 2. 평균 가격 (Average Price) - 2.4% 올라 $1.135M 집이 약 $1.163M 로 거래되었다. 3. 세일 가격 대 리스팅 가격 - 3.5% 떨어져서 112.4% 이던 것이 108.5% 정도에 살 수 있었다. 4. 평균 시장에 나와 있는 기간 - 34.6% 올라 11일 이던 것이 약 15일 정도였다. Condo and Town House Year-over-Year 1. 중간 가격 (Median price) - 17.7% 올라 $612K 집이 약 $721K 로 거래되었다. 2. 평균 가격 (Average Price) - 9.2% 올라 $648K 집이 약 $708K 로 거래되었다. 3. 세일 가격 대 리스팅 가격 - 3.9% 떨어져서 111% 이던 것이 106.7% 정도에 살 수 있었다. 4. 평균 시장에 나와 있는 기간 - 54.4% 떨어져 25일 정도였던 것이 약 12일 정도였다. Compare to last month 1. 중간 가격 (Median price) - 0.7% 올라 $716K 집이 약 $721K 정도로 거래되었다. 2. 평균 가격 (Average Price) - 3.3% 떨어져 $733K 집이 약 $708K 로 거래되었다. 3. 세일 가격 대 리스팅 가격 - 0.3% 떨어져 106.7% 이던 것이 106.4% 정도에 살수 있었다. 4. 평균 시장에 나와 있는 기간 - 31.9% 떨어져 17일 정도였던 것이 약 12일 정도였다.
김금희 (엘림부동산)
2016-07-03 상큼한 여름 집안분위기
연일 불볕 더위가 기승을 부리는 가운데 안식처인 집마저 지저 분하거나 어두운 색과 투박한 인테리어에 휩싸여 있다면 텁텁함 은 이루말할수 없을것이다. 그렇다고 가구를 계절에 따라 바꿀수있는것도 아니고 건강과 경 제적인 이유로도 냉방기를 하루종일 돌릴수도없다. 무더운 여름 진한색상의 가구로 가득차있는 실내의 분위기는 칙 칙하다. 소품이나 소재 패턴 등에 약간만 변화를 주거나 쿠션, 슬 립커버를 이용해 한결 다른 분위기를 연출하면 보다 쾌적하고 시 원한 느낌을 줄 수 있다. 예를들면 어두운 가죽소파에는 쿠션커버를 베이지색 계통 커버 로 바꾸어주면 가구 전체분위기가 밝아보이며 고급스럽고 상큼 한 느낌을 줄수가 있다. 진한색상의 패브릭소파는 흰색이나 베이지색 슬립커버를 이용 해 소파 전체분위기를 바뀌줄 수 있으며 단순함을 피하기위해서 선호하는 시원한 여름색상 쿠션으로 연출해 집안전체를 가을에 서 여름분위기로 전환할수있다 또한 진한 색상의 가구와 연한 색상의 가구를 동시에 소유하고 있을시에는 아래 사진과같이 두가지 색상이 들어간 쿠션을 이용 해 편안하고 세련된 분위를 연출할수있다. 그런데 이런것도 손이가서 쉽지않다고 많은분들이 말씀하신다. 이럴때에는 집안의 여기저기 공간을 차지하는것들을 정리하는 것만으로도 탁트인 분위기의 상큼한 느낌을 주고 꽃병과 화분 꽃 과 잎만으로도 올 여름 시원한 열대지방의 휴양지같은 나만의 공 간을 만끽할수있을 것이다.
아이린 서 (엘림부동산)
2016-07-03 실리콘벨리지역 부동산 더 오를것인가? 떨어질 것인가?
2012년 봄부터 시작한 부동산 시장의 회복이 지난 4년동안 지속되다가 2016년에 접어들면서 소강 상태로 들어섰습니다. 그러나 베이지역 주택시장은 아직도 활황으로 산타클라라 주택가격은 지난 1년 동안 6.7% 상승했습니다. 바이어 입장에서는 "이제부터는 집 값이 떨어지겠지"라고 생각 하겠지만, SF 베이지역에 떠도는 잡다한 경제자료를 분석하다보 면 짒값은 계속 오를 수도 있는 상황입니다. 1. 지난 수년간 베이지역에 매년 10만명의 인구가 증가하고 있 습니다. 이는 매년 산타바바라 정도의 도시가 매년 하나씩 추가 되고 있는 것과 같습니다. 인구 증가에 따라 베이지역은 매년 30,000-35,000채(2.7인가족 기준)의 새집이 필요한 상황이지 만 실제 건축되는 신규주택은 20,000채 정도에 머무르고 있습 니다. 이것이 가격이 오르는 가장 큰 원인입니다. 2. 낮은 모게지 이자율로 집을 구입할 수 있는 주택가격이 높아 졌습니다. 2000년대 초에 7-8%이던 이자율이 주택가격이 회 복되는 시점인 2012년부터 3%대로 낮아지면서 같은 페이먼트 로 더 많은 금액을 융자할 수 있습니다. 예전에 70만불 주택을 20만불 다운페이하고 구입할 수 있는 사람이 동일한 월 페이먼 트로 96만불의 주택 구입이 가능해졌습니다. 3. 실리콘밸리지역의 하이택 회사들에서 근무하는 중간급 엔지 니어들의 평균월급이 12만불정도입니다. 삼성에서 근무하는 중 간급 엔지니어의 월급이 143,000불, 구글은 151,600불, 애플 145,400불입니다. 중간급 엔지니어가 백만불정도의 주택을 구입할 수 있는 상황입니다. 부부가 함께 일을 한다면 그보다 더 큰 모기지를 낼 수 있는 능력이 있다는 것입니다. 4. 실리콘벨리지역은 4% 미만으로 거의 완전 고용상태입니다. 미 전체적으로 급여가 오르고 최저 임금도 상승하고 있습니다. 급여의 상승은 인플레이션을 유발하고 이에따라 부동산 가격은 함께 상승할 가능성이 높아집니다. 주택마켓이 침체될 원인은 이자율의 상승이 가장 영향력이 클 것입니다. 현재의 이자율 보다 1% 정도가 오르면 주택가격은 5-10% 정도의 하락에 예상됩니다. FRB는 미국 경제가 불안해 지는 것을 원치 않기에 이자율 상승에는 큰 부담을 느끼고 있지 만 이자율을 올리려고 호시탐탐 기회를 보고 있는 상황입니다. 또한 자연재해, 세계적인 경제 침체 또는 이곳 주력기업들의 실 적이 나빠져서 직원을 대규모 감원하는 경우일 것입니다. 제 개인적인 생각으로는 지난 4년 같이 부동산 경기가 활황을 이 어가지는 않을 것으로 생각됩니다. 그러나 장기적으로 실리콘벨 리지역의 주택마켓은 건전한 성장을 지속할것으로 예상됩니다.
오은영 (엘림 부동산)
2016-06-02 써니베일에 관하여 (2)
팔로알토와 산호세 중간지점에 위치하고 있는 써니베일은 교통이 편리하고 모든 편의시설이 잘 갖추워져 있으며 또한 학교도 API 가 9점 또는 10점인 학교들이 많아 이미 4, 5년전부터 많은 사람들이 관심을 보이고 있는 지역이다. 그러나 집을 팔려는 사람보다사려는 사람이 너무 많아 새로운 집이 리스팅 될때마다 멀티플 오퍼가 들어가는 곳이많다. 한집의 예를 들어본다. Cumberland Elementary School, Sunnyvale Middle School,그리고 Homestead High School이 학군인 싱글 하우스가 3월초에 리스팅 됐다. 집은 지은지 70년 가까이 돼 오래된 집이지만 리모델링을 잘 해놓은 아담한 집이었다. 단점으로는 1000 Square Foot 에 욕실이 하나라는것이었다. 그럼에도 불구하고 흐린 날씨에 잔행된 오픈 하우스에는 발길이 끊기질 않았고 결국 오퍼는 30개가 넘게들어갔다. $1.04M에 리스팅된 이 집의 최고 오퍼는 $1.55M였다. 두달동안의 긴 에스크로를 거쳐 5월 중순에 매매 가격이 공개됐다. 매매 가격은 $1.53M였다. 이집의 큰 장점은 넓은 뒷정원과 긴 드라이브웨이다. 이공간을 이용해서 집을 새로 리모델을 할경우 스퀘어 핏을 작게는 400에서 크게는 1000까지 Square Foot 을 넓히고 욕실을 하나 더 지을수가 있다. 집을 구할때 제일 중요한 것은 역시 로케이션 일것이다. 집의 구조나 크기는 주어진조건에서 변경을 할수 있기 때문이다.앞으로 집을 사실분들은 이런점을 고려해서 선택을 하면 될것이다. 문의 : 엘림 부동산, 오은영 (408) 680-9235 eun.oh.us@gmail.com
김금희 (엘림부동산)
2016-05-05 집은 편안한 안식처이다
창밖만 내다봐도 누구나 시인이 될것같은 여기저기 산뜻한 내음을 풍기며 봄이 왔다. 매 해 이맘 때 즈음 많은 고객들이 집 분위기 또는 비지니스 분위기를 바꾸고 싶은데 비용과 아이디어 가없어 엄두를 못낸다고 문의한다. 또한 집을 리모델링해서 여름에 판매하려는 고객들의 문의도 많다. 물론 가장 중요한 것은 내가 얼마를 들여 어디까지 집을 고칠까 하는 계획에 따라 많은 비용 차이가 있다. 대부분의 고객들은 인테리어와 리모델링을 하려면 큰 비용이 있어야 만 가능하다고들 일반적으로 알고있다. 하지만 전혀 비용이 들지않는 집안의 정리와 가구 재배치부터 적은 비용으로 소파에 쿠션만 바꿔도 집안 전체의 분위기를 바꿀 수 있다. 실제로 작년 이맘때 써니베일에 있는 한 일식집 사장님이 가게 분위기를 보고 아아디어를 조언해달라고해서 간적이 있다. 고급스럽고 세련되게 꾸며진 일식집에 아무것도 바꿀것이 없지만 무언가 부족한 느낌이 있었다. 들어오는 입구 카운터에 저렴하고 풍성한 제 계절의 화분을 권장해서 가게 분위기 전체가 상큼하게 바뀐 예가 있다. 집을 팔려고하는 고객들은 리모델링을 어디서부터 어떻게 하며 비용과 시간은 얼마가 드는지에 대한 문의가 많다. 그 이유는 대부분의 구매자들이 화장실과 부엌이 리모델링된 집을 선호하기 집은 편안한 안식처이다. 때문이다. 아무리 요즘 마켓이 핫 하다고 해도 집을 최고가로 판매하기위해선 그집의 최장점을 살려서 마켓에 내 놓아야한다. 전체적으로 리모델링과 스테이징을 겸비하면 큰 효과를 볼 수 있지만 기존의 상태에서 부엌 캐비넷 색상을 다른색으로 칠하고 손잡이의 하드웨어만 바꾸어도 전혀 다른 느낌의 부엌을 연출할 수 있다. 깨끗하게 부엌 바닥 청소와 집 전체 벽에 새로 페인트 칠만 해도 새집같은 분위기의 효과를 얻을수있다. 또한 집을 구입하고자하는 구매자들은 모든 조건이 맞아도 집의 구조와 기존에 가지고있는 가구가 맞지않는 이유로 또는 구매하고자 하는집의 부엌 캐비넷 색상이 맘에 들지 않는다는 이유로 결정을 못하는 경우들도 있다. 실제로 처음집을 구매할때에 자주보는 경우지만 구매시 여러가지 다른 옵션이 있다는것을 염두 해두고 전문가와 상의해 결정하기를 권장한다. 집은 나만의 색을 가진 편안한 안식처이다. 현재는 여러가지 이유로 내 집이 아니라 렌트를 하고있어도 또는 조만간 집을 판매 할 계획이 있어 리모델링중이어도, 아니면 평소에 꿈에 그리던 드림홈을 최근에 장만했을 때에도 집은 나만의 색이 있는 공간이다. 이 상큼한 계절과 맞추어 나만의 색을 더해 오늘 저녁 꽃 한송이와 초 하나 식탁에 꾸미는 여유로움을 만끽하기 바란다. 문의 : 엘림 부동산 김금희 408-307-9053 KumheeRealtor@gmail.com
김금희 (엘림부동산)
2016-04-01 집매매시 스테이징을하면 최고가를 받을수있다.
Home Staging Can Help Sell Home for More. How many times have you seen a property that’s a mess and visually unappealing with so many furniture and furnishing that is impossible to see anything? There’s plenty of clutter, but no warmth, and perhaps, even a strange smell. Selling or buying a property is possibly one of the biggest investment anyone could make. How the property is presented and perceived should be given as much importance and consideration as any consumer product on the market. No matter what is happening to the real estate market, when you want to sell your home, there are two simple rules to follow to assure a quick sale; price it well, and make it look amazing. Whatever the asking price, its appearance needs to be flawless. One of the costliest mistakes made by home sellers, and even inexperienced real estate agents, is to ignore the visual psychology involved in gaining a buyer’s immediate attention. Potential buyers become interested in a property when they walk in and feel, “I could live here.” They imagine it as their home. 집매매시 스테이징을하면 최고가를 받을수있다. 일반적으로 집매매시 스테이징은 필수가 아닌 옵션으로 널리 알려져있다. 최근몇년간에 스테이징을 이용한 집과 이용하지 않은집 매매를 비교해 보면 스테이징을 한집이 현저하게 최고가에 매매된 결과를 확인 할수있다. 부동산 전문가들도 이곳 베이지역의 단기간 매매에 특별히 스테이징의 효과를 강조하지 못하는 아쉬움이 있지만 실제 본인의 경험으로 스테이징의 적은투자효과가 최고가로 매매된것을 여러번 확인한바있다. 최근에는 마켓과 상관없이 고객의 가장 큰 재산인 집의 매매시 최고가를 기대하는 고객의만족에 스테이징은 더이상 옵션이 아닌 필수로 자라잡고있다. 김 금희 부동산 (408) 307-9053
정명렬 (엘림 부동산)
2016-03-23 2016년 2월 부동산 시장
2016년 2월 실리콘밸리의 고급주택 판매는 2015년에 비해 11% 감소했지만 2016년 1월대비 급상승했다. 2백만불 이상의 고급주택이 2월달에 73건의 거래가 있었지만 1월달에는 48건의 거래가 성사되어 약 52%의 성장새를 보였다. 하지만 2015년 2월에는 82건의 거래가 있었다. 이같은 전년대비 감소는 공급이 적기때문이고 "대기 구매자" 의 수요가 증가 하고 있음을 알 수 있다. 이는 지난 몇주간 꾸준히 거래량이 증가하고 있어서 계속 조금씩 증가 할것이 예상되고 있어 매우 낮은 공급과 함께 비정상적으로 조용했던 1월 이후 조금씩 오름세를 보이고 있다. 주택가격이 계속 오를것이라는 구매자의 신뢰가 높기때문에 한 매물에 15개에서 20개 이상의 오퍼가 들어가고 가격은 계속 오르고 있다. 산타클라라 카운티 중간가격은 2월 달에 $2.55M 으로 1월달의 $2.395M 보다 약 6.5% 증가했지만 2015년 2월 중간가격인 $2.662M에 비해 4.2% 하락했다. 가격 경쟁력은 외곽지역이 훨씬 저렴하고 또 공급이 많아 좋은가격으로 집을구할수 있을 전망이다. 이같은 현상은 작년과 비슷한 수준이고 구매자에게는 여전히 좋은 조건이다. Corelogic 은 베이지역 대부분에 걸쳐 단독주택에 대한 판매 데이터를 발표했다. 예를 들어, 산타클라라 카운티는 전년대비 11.3% 감소했지만 중간 가격은 약 7.7% 가 오른 $862,000 에 거래되었다. 콘트라 코스타 카운티를 포함한 내륙지역은 가격이 훨씬 저렴하고 중간가격이 $460,000 으로 약 2.2% 증가 했다.
오은영 (엘림 부동산)
2016-03-15 써니베일에 관하여 (1)
1849년 Martin J. Murphy 가 4,800 에이커의 큰 농장을 사서 과일농사를 지으면서 역사가 시작된 도시인 써니베일은 실리콘 벨리에서 두번재로 큰 도시이며 현재 약 15만의 인구가 살고 있다. 써니베일 주위에는 Google, Apple, Yahoo 그리고 Facebook 같은 하이테크닉 회사들이 많이 있을뿐만 아니라 써니베일은 Palo Alto, Mountain View, 그리고 Menlo Park 에서 일하는 사람들이 살기에 좋다 이것은 써니베일에 살고 있는 사람들중에 59%가 Bachelor's Degrees 를 가지고 있는 이유와 2011년 이후 꾸준히 증가한 부동산 가격을 잘 설명해주고 있다. 써니베일에는 API 점수가 10점인 Cherry Chase, Cumberland, West Valley, Stockmeier 등의 초등학교가 있으며 그 이외에도 9점인 Sunnyvale Middle과 Homestead High 가 있다. 아래의 지도를 보면 알수 있듯이 주요 쇼핑몰이 위치한 El Camino Real 을 중심으로 해서 남쪽으로 위치한 학교들이 대부분 점수가 좋다. 또한 쿠퍼티노하고 경계를 이룬 지역은 쿠퍼티노 학군으로 속한다. 아래의 두 도표를 보면 알수 있듯이 2011년부터 2015까지 써니베일의 부동산 매매는 현저한 증가를 보인다. 집가격은 평균 리스팅 가격에 비해 110% 정도이고 특히 학교가 좋은 El Camino Real 남쪽에 위치한 싱글하우스의 경우는 리스팅 된 가격보다 웃돈을 30만에서 40만을 더 내고 사는 경우가 많다. 2016년 3월 현재 리스팅된 가격을 보면 콘도나 타운 하우스 경우는 대략 $800K에서 $1M이 평균 가격이고 싱글 하우스의 경우는 제일 낮은 가격이 $1.2M이고 제일 높은 가격이 $2.3M이 조금 넘어 평균 가격이 $1.7M까지 가고 있다. 오은영
정명렬 (엘림 부동산)
2016-03-08 2015년 산타클라라 및 쿠퍼티노 부동산 마켓 분석
2015년 주택시장은 꾸준한 성장세를 보였다. 3월부터 증가 하기 시작하여 7월쯤에 절정기를 맞이했다. 특히 하반기에는 주택시장에 나온것보다 팔린숫자가 월등히 많아 Seller's Market임을 알수 있다. 2016년도에 들어서도 활발한 매매가 이루어지고 있어 당분간 집을 살때 리스팅 가격보다 프리미엄을 평균 약 110% 정도를 더 주어야 살수 있을 전망이다. 부동산관련 모든 문의 : 정명렬 408-888-4958 Santa Clara List vs SoldCupertino List vs Sold 산타클라라 카운티에서 가장 활발한 매매가 이루어진곳은 South Bay 지역이었고 평균 매매가는 Portola Valley 의 650만불로 시작하여 Down Town Palo Alto 지역의 2백만불 정도로 가격이 형성되어 있다. Santa Clara County total SoldSanta Clara County Average Sold Price
아이린 서 (엘림부동산)
2013-03-29 즐거운 첫집 장만 (두려움과 현실)
Happy First-Home-Buying (Fears vs Facts) "Courage is resistance to fear, mastery of fear-not absence of fear. -Mark Twain- (용기는 두려움이 없는것이 아니라, 두려움에 저항하는것, 두려움을 지배하는것이다. -마크 트웨인-)” 첫집 장만! 이 단어에 가슴이 설레이는 분을 위해, 또 집을 사고 싶은 분, 혹은 집을 소유하고 있는 분을 위해 집과 관련된 모든 재미있는 정보들을 쉽게 이해할수 있기를 바란다. 처음으로 집을 사고싶다면, 많은 사람들이 공통적으로 갖는 두려움이 무엇인지, 현실은 과연 어떤지 먼저 이해하는것이 중요하다. 이 막연한 두려움때문에 첫집 장만이라는 주요한 과제를 회피하려는 7가지 주요 이유를 밝히고 현실은 어떤지 간단히 설명하려한다. 1. “나는 집을 살 능력이 없어요” : 사실은 현재 렌트비를 내고 있다면, 집을 살수 있다. 문제는 어디에 있는 무엇을 사는가다. 첫집은 가능하면 일찍 장만하는것이 향후 부가가치에 따른 효과가 높아진다. 투자 목적이 아닌 주거목적의 첫집 장만을 일찍한 사람일수록, 재정적으로 안정되는 시기가 빨라진다. 2. “부동산 경기가 좋아질때까지 기다려야겠어요” : 역사적 통계적으로 볼때, 경기 상황에 촛점을 맞춘 부동산 구매는 적시를 맞추는것이 상당히 어렵다. 부동산구입은 단기적이 아닌, 장기적인 안목으로 투자를 하는것이 바람직 하다. 자신의 상황에 맞는 부동산 구매에 촛점을 맞추어야 한다. 3. “다운페이할 돈이 없어요” : 다운페이에 관한 다양한 방법들이 있을수 있다. 20%정도의 다운페이가 없더라도, 상황에 따라 5% 혹은 더 적은 금액으로도 집을 살수 있는 방법이 있다. 은행의 각종 새로운 프로그램, 정부의 혜택등도 부지런히 알아볼 수록 좋은 기회가 온다. 4. “크레딧 점수가 좋지 않아요” : 크레딧 점수가 높지 않아도, 혹은 크레딧 점수가 아직 생기지 않았어도 집을 살수 있는 방법은 있다. 정부와 은행의 규정이 상황에 따라 수시로 변동되므로 포기 하지 말고 가능한 방법이 있는지 알아봐야 한다. 5. “내가 원하는 드림홈을 살 능력이 안돼요” : 첫집을 장만하는것이 향후 드림홈을 향해 가는 첫발걸음인것을 기억해야 한다. 전미 부동산 연합회(NAR)의 보고서에 따르면 첫집 장만하는 사람들중 69%는 원하는 모든 조건들중 중요한 몇가지만을 선택해서 집을 산다고 한다. 원하는 모든조건들을 나열해보고 우선순위를 정하면 된다. 6. “나중에 결혼하면 집을 사야겠어요” : 기다릴 이유가 없다. 미 센서스 조사에 따르면 미국 성인중 51%만 결혼했고, 전미 부동산 연합회(NAR)의 보고서에 의하면 첫집 장만하는 사람중 38%가 싱글이다. 막연히 기다리는 것 보다는 가능할때 언제라도 집을 장만하고, 후에 상황이 바뀌면 더 조건에 잘 맞는 집으로 바꾸면 된다. 7. “집사는것은 너무 복잡해요” : 집을 살때는 다양한 문제를 한번에 진행해야하므로, 쉽지는 않지만, 그렇기 때문에 여러사람들이 도와주는것이다. 집을 사려면 부동산 에이전트, 융자 에이전트, 집 인스펙터, 감정사, 은행 담당자, 컨트랙터, 타이틀/에스크로 오피서, 공증사, 보험에이전트등 많은 사람들과 협조하여 결실을 이루게되며, 이 모든 인적 자원들은 집 구매하는 사람을 돕는것이 직업이다. 모든 문제에 대해 전문가의 도움을 받으면 아주쉽게 풀리게 된다. Copyright© 아이린서 (엘림부동산 대표), 408-781-8431, Irene.suh@gmail.com
이미영 (부동산 전문 변호사 )
2012-11-02 실리콘 밸리에서의 주택 구입 절차
주택을 구입하는 일은 평생의 가장 큰 투자가 되는 경우가 많다. 그러므로 주택을 구입하기 전에 아래의 주택 마련 절차를 정확히 이해하고 실익을 따져 준비해야 후회 없는 구매를 할 수 있다. 집의 조건, 지역 및 마켓에 대한 검토 우선 자신과 가족에게 가장 중요한 집의 조건이 어떤 것인지 목록을 작성하여 정리해본다. 구입 목적 (거주 또는 투자), 주택의 형태 (콘도 또는 개인 주택), 지역, 규모, 토지, 교통, 학군, 매입 가격, 앞으로 집값에 대한 전망, 지진 또는 홍수 다발 구역 등을 고려하여 정한다. 부동산 에이전트 고용 미국에서 처음으로 주택을 구입하는 사람, 특히 미국의 부동산 마켓에 익숙하지 않은 이민자들은 부동산 에이전트 (리얼터)의 도움을 받는 것이 좋다. 부동산 에이전트 수수료는 보통 집을 파는 사람이 부담하게 되어있다. 부동산 에이전트는 관심 지역들을 전문으로 하고 학군이나 쇼핑, 교통 여건, 해당 지역 주택 마켓에 대해 정확하게 파악하고 있는 전문가를 만나는 것이 좋다. Pre-Approval(모기지 사전 승인)받기 Pre-Approval이란 주택을 구입하는데 필요한 모기지 융자의 승인을 해주는 것을 말한다. 융자 신청인과의 상담을 토대로 서류들을 제공하고, 은행에서 심사를 한 후 융자의 승인인 Pre-Approval Letter를 받게 된다. Pre-Approval Letter는 제출된 서류 내용에 큰 변화가 없는 한 융자 금액 얼마까지 승인이 된다는 편지를 뜻한다. 집 공급 보다 구매 수요가 많은 실리콘 밸리 마켓에서는 집을 판매하는 측에서 거의 모든 경우 이 서류를 요구하므로 미리 준비해 두는 편이 좋다. 집 찾기 및 인스펙션(검사)하기 구매하고 싶은 지역을 정했으면, 이제 집을 찾는데 주력 해야 한다. 후보 지역들과 마음에 드는 집을 찾아 직접 방문해본다. 집을 찾는데 있어서 또 다른 가장 중요한 포인트 중 하나는, 주택 판매자와 판매자의 에이전트가 제공하는 집에 대한 인스펙션(검시)을 검토하는 것이다. 가장 중요한 인스펙션 리포트는 Property Report (주택 리포트), Pest Report (벌레에 관한 리포트), Seller’s Disclosure (판매자의 리포트), 그리고 Title Report (소유권 리포트)가 있다. 오퍼 제시 마음에 드는 주택을 찾았다면, 이제 오퍼 가격을 제시해야 한다. 오퍼란 거래를 원하는 자가 거래 조건을 요약하여 제의하는 의사표시이다. 가격을 정할 때, 판매자가 집을 파는 의도가 무엇인지, 다른 요구사항은 없는지에 대해 알고 있으면 도움이 된다. 오퍼 가격을 서면으로 작성하고, 계약금을 지불하면, 이 계약금은 신탁 구좌 (Escrow)에 맡겨진다. 판매자가 계약서에 동의한다는 서명을 하면, 이 계약금은 전체 거래 금액의 일부로 포함되고, 계약이 성사되지 않았을 때에는 보통 구매자에게 환불된다. Escrow (신탁구좌) 기간 Escrow (신탁구좌)란 부동산 거래에서 판매자와 구매자의 거래가 정확히 이루어 질 수 있도록, 거래 금액과 서류 등 모든 책임을 제 3자에게 맡기는 제도이다. 북가주 지역에서는 Title Company (소유권을 책임지는 회사)가 제 3자의 역할을 한다. 신탁구좌 기간의 가장 중요한 역할은, 구매자의 돈을 제3자가 받아서 판매자의 집과 교환하는 일이다. 보통 기간은 30일정도 걸린다. Closing (계약의 완료) Closing 때 모든 관계자들이 필요한 지불을 완료하고 서류에 사인하게 된다. 구매자는 Closing하기 전에 구입한 집을 둘러보고 모든 것이 아무 이상 없이 잘 작동하고 있는지 확인한다. 판매자는 구매자에게 소유권을 이전하고 구매자는 새로 산 집의 키를 건네 받게 된다. Copyright© 이미영 부동산 브로커/변호사. Email: miyoung@deleonrealty.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-12-19 지각변동과 자금 유용성(동원력)
작년 9월이었다. 기존고객의 소개로 Modesto에 사는 새로운 고객을 만났다. 그는 아일랜드에서 이민 오자마자 Family Restaurant를 차려 성공한 비지니스 맨이자 투자가 였다. 비지니스에서 나오는 수익을 부동산에 투자하여 총 84채의 주택과 상업용 부동산을 보유하고 있었다.(부동산 투자를 목적으로 하는 비지니스의 중요성이 다시한번 입증된다.) 그는 처음 만나는 자리에서 “다음주에 New Orleans에 함께 가자”고 하였다. 당시엔 허리케인 Katrina의 여파로 모두가 빠져 나오는 시기였다. 당시 필자에겐 여러가지 이유가 있었지만 그렇게까지 하지 않아도 돈은 벌 수 있다고 생각했기에 동행 하지는 않았다.(솔직히 살 돈이 없었다.) 그 고객은 “지각변동”의 현장에서 3주 동안 머물면서 아파트를 포함한 총 $4백5십만에 해당하는 부동산을 헐값에 구입했다.1년이 지난 지금 New Orleans에서 구입한 부동산을 아파트 한 채만 남기고 총 $7백4십만에 매각했다. 그럼에도 CAP rate 8.7%에 달하는 아파트가 남았다.(2006년8월 현재 미국내 아파트의 평균 CAP은 6.4%이고, Bay지역은 5.1%이다.) 이것이 “지각변동과 자금유용성(Availability of Capital)”의 관계이다. 지각변동은 마치 하늘에서 내리는 햇빛 또는 비와 같아서 땅에 있는 누구에게나 영향을 주지만 현금의 유용성은 준비된 자. 즉, 자격을 갖춘 자만이 누릴 수 있는 특혜이다. 지각변동은 흔히 지진,해일,화산,화재등 피할 수 없는 자연적인 요소를 말한다. 이런 천재지변을 위의 고객처럼 돈버는 기회로 만드는 것이 비 윤리적이라고만 할 수는 없다. 일을 당한 자의 입장에서는 값에 상관없이 팔고 떠나는 것이 당시엔 가장 큰 관건이기 때문이다. 그러나 사실은 금융환경의 급격한 변화에 따른 지각변동이 더 무섭다.(홍수를 막는 보험은 있어도, 금융환경의 변화를 보상해주는 보험은 없다.)이 “금융 지각변동(Financials Diastrophism)”은 바로 개인과 국가경제에 피해갈 수없는 직접적 영향을 준다. 여파가 허리케인 처럼 국지적이지 않기 때문이다. 지난주 매주 목요일에 열리는 CBMC(Connecting Business & Marketplace to Christ) 조찬모임에서 강사분이 어떤 비즈니스맨의 돈버는 사례를 소개했다. 그는 위의 고객과는 달리 남을 돕다보니 부자가 되었다고 한다. 그 비즈니스맨은 자신이 소유하는 재산의 상한선을 정해놓고 그 이상의 수익은 선교후원비, 구제활동 등 자신의 돈이 필요한 자들에게 나누어 준다고 한다. 그러다보니 사업상 자금이 필요한 사람들이 돈을 빌려달라고 요청하는 경우가 많은데 믿을 만한 사람에 한해서 무이자로 빌려준다. 돈을 빌린 사람은 최선을 다해 빌린 돈을 갚으려 하지만 비지니스의 상황이 호전되지 않아 또 다시 돈을 빌린다. 결국 보유한 부동산을 매각하여 사업상의 부채를 정리하려고 하는데 잘 팔리지 않으면 다시 이 비지니스 맨에게 와서 “제발 내 부동산을 사달라”고 간청한다고 한다. 그러면 필요한 부동산 이 아님에도 여력이 되는대로 시세에 맞추어 사주면 그 이후에 값이 폭등한다고 한다. (많게는 56배까지 폭등하였다고 한다.) 여기서도 “지각변동과 자금유용성”이 개입된다. 즉, 돈을 빌린 사람은 재정적 지각변동을 대처 하지 못하여 보유 부동산을 헐 값에 매각한다. 반면 현금 유용성이 높은 사람은 큰 부담없이 구입한다. (이자가 올라도 다운 액수를 조금 늘리면 고정지출 비용은 변동이 없기 때문이다.) 남의 재앙을 재산증식의 기회로 삼을 때와 남을 돕다가 원치 않는 부동산을 구입할 때, 모양은 다르지만 현금 유용성(동원력)의 원리는 동일하다. 한마디로 돈이 돈을 번다는 이야기이다.국가경제도 마찬가지이다. “Mortage rate weren’t the real problem. It was the availability of capital.(모기지 금리는 진짜 문제가 아니다. (부동산 투자에서) 진짜 관건은 자금 유용성(동원력)이다.)” 투자 및 상업용부동산 금융분야에서 23년동안 근무했던 John Levy가 자신이 지켜본 부동산 시장을 한마디로 표현한 것이다. 그는 지난 20년 동안 2번의 지각변동이 있었다고 한다. 첫번째는 1990~91년동안 정부의 근간이 흔들릴 정도의 부동산 가격하락 시기였고, 두번째는 1993년부터 S&L(Saving &Loan)회사의 부실자산과 부동산을 Trust회사가 판매대행 또는 구입하는 시장의 형성이다. 상대적으로 안전하고, 검증된 S&L기관의 자산을 사들이는 루트형성을 혁명이라고 까지 부르는 이유는(그 이전까지는 기관의 자산을 마음대로 살수 가 없었다.) 지금의 CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities; as multi-family dwellings, shops, restaurants, hotel, showrooms 등 상업용 부동산융자 지원하는 민간기관)이 태동하는 역할을 하였기 때문이다. 90년대 중반 이후 주요국 통화에 대한 미국 돈의 가치는 다른 나라 통화들보다 높아지는 현상이 상당히 오랜 기간 동안 지속되었다. 이 원인으로는 우선 국제적인 자본규제 완화 및 전자통신 기술의 발달로 돈의 흐름이 재화 및 서비스 수출이나 수입의 경로를 통하지 않고서도 매우 빠르기 움직이기 때문이었다. 그리고, 1990년대 미국의 장기 호황 상태가 지속되면서 주가가 10년간 3-4배 이상 상승하고 부동산 가격도 지속적으로 상승하는 등 미국 내 자산의 수익률이 계속 높아졌기 때문이었다. 즉, 자금 유용성이 풍부한 각국의 투자자들이 금융기관의 전산망을 통해 쉽게 달러를 구입해서 미국 내 자산을 구입 했기 때문에, 미국의 경상수지 적자에도 불구하고 달러 수요가 증가하면서 미국 돈의 가치는 계속 높아지는 현상이 나타났던 것이다. 게다가 94년 이후 미국 연방주택금융기관들과 상업은행들의 대규모(다양한) 모기지를 공급하였다. 이것이 개인투자수요를 만나 미국 주택가격의 지속적으로 상승하는 가장 큰 원인이었다. (이로인해 미국 금융시장의 모기지론 비중이 지나치게 높아 주택가격 하락시 미국 금융시스템 전체가 원치 않는 지각변동을 대비해야 할 수도 있다.) 또한 개인에게는 주택가격의 정체 혹은 하락으로 “주택”이라는 한가지 중요한 현금 유용성의 원천이 사라짐에 따라 차입능력(자금 유용성)이 갑자기 중단될 수도 있다. 지난 몇 달사이 신용카드 부채가 급증하고 있는 게 바로 그 증거중 하나이다. 지각변동은 시작되었다. “Katrina”가 1년 만에 부동산 시장으로 재방문 하였다. 그 여파에 당할 것인가? 확보된 자금유용성으로 위기를 “위대한 기회”로 삼을 것인가? 1년 후에 되돌보면 결과를 알수 있다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-11-09 부동산 가치계산-2
써니베일 City hall앞에 빌딩 다섯개를 가지고 있는 유태인이 있다. 모두가 El Camino Real 앞에있는 노른자 중에 노른자 땅이다. 이 다섯개의 빌딩은 28년전에 45만불에 구입했다. 그 가 소유한 빌딩이 차지하고 있는 대로변의 너비만 900ft에 해당한다. 모든 땅값을 합치면 현재 시세로 1천만불이 넘는다. 재개발을 할 경우 1층에 3만sf의 리테일을 넣고 2,3층에 콘도를 75채를 지으면 지으면 이 부동산의 가치는 5천 5백만불이 넘는다. 그럼에도 손을 못 대고있다. 이유는 북쪽코너의 약 12,000sf의 땅은 자신의 것이 아니기 때문이다. 그 땅이 남의 소유로 되어 있기에 재개발해도 남는 수익이 많지 않아 오래된 빌딩을 그냥 가지고 있었다. 그리고 지난 15년간 그 땅을 구입하려고 많은 노력을 하였지만 허사였단다. 사실 코너의 그 땅은 23년전에 거져 주울(?) 기회가 있었다. 당시 가격이 자금난을 겪었던 그 땅의 주인이 $7만5천불에 사겠느냐는 제안을 했었다고한다. 그런데 삼촌이 너무 비싸다며 반대하여 못샀다고 한다. 결국 그 이후로 그 땅의 주인과 이 유태인은 사이가 멀어졌고, 삼촌과도 이 땅 생각만 하면 속이 상해 자주 싸운다고 한다. 중요한 것은 그 땅 주인의 자금 사정이 좋아져서 코너의 땅을 절대로 안판다고 한다.(현재 그 땅의 가격은 $2백5십만이다.) 지금 생각하면 어리석은 이야기 이지만 23년전에 그 땅의 가치는 삼촌의 말이 옳을 수 도 있다. 자신의 기준에서 비싸다면 비싼 것이다. 그렇다면 모두가 만족할 부동산의 가치계산법이 있을까? 없다. 모두가 만족할 만한 계산법은 없다. 다만 시세가 이렇다고 제시할 뿐 이지 금이나 개스처럼 가격을 정할 수는 없다. 그래도 시장에서 가장많이 사용되고 있는 방법은 거래가격을 비교하는 것이다. 지난주에 비용을 이용한 가치 계산방법이었다. 오늘의 계산방법은 최근에 거래된 부동산들의 거래가격과 소유하고 있는 부동산과 비교하는 것이다. 대상은 근거리에 위치한 건물이어야 하며 건물구조(예로 아파트라면 유닛, 건립 연도) 등이 비슷해야 한다. 비교될만한 건물들의 거래가격 상황들을 참고해 가격 산정이 필요한 건물의 가치를 계산하면 된다. 거래가격을 이용한 부동산 가치 계산방법은 현재 부동산 가치를 계산하는데 가장 많이 사용되고 있다. 거래가격 비교방법은 수요와 공급, 그리고 경제원칙을 바탕으로 현재 시장에서 거래가 되고 있는 비슷한 조건의 부동산들을 되도록 같은 상황하에서 거래가 성사되게하는 방법이다. 특히 이 방법은 현 시장 상황에서 거래가 많이 되고있고 비교가 되는 건물들의 거래가 활발히 이뤄지고 있을 때 사용이 용이하다. 반면에 거래가 한산한 시기에는 2.5~5%정도 감가를 하기도한다. 이때 무엇보다 중요한 것은 믿을만한 공인된 기관들의 가격 자료를 사용해야 한다는 점이다. 만약 개인과 개인이 거래한 가격과 자료라고 한다면 정확하고 검증된 자료가 아니므로 거래가격 비교 방법으로는 사용을 할수가 없다. 검증된 거래가격 비교 방법의 자료는 여러가지의 기관에서 보유하고 있다. 이런 기관들로는 상업용 부동산의 거래가격 비교 자료를 보유하고 있는 Title 컴퍼니와 전문적인 회사인 코스타 컴스(Co-Star Comps) 등이 있으며, 일반 상업용 전문 부동산 회사들도 그들만이 보유하고 있는 자료들이 있다. 또한 부동산 감정사들이 갖고 공유하는 자료들 또한 거래가격 비교에 사용할 수 있다. 그런데 만약 이런 자료들을 통해 거래가격을 비교하려 하는데 그 비교 분석을 해야할 건물의 사이즈가 너무 커서 같은 지역내에서의 비교가 용이하지 않을 때에는 할 수 없이 다른 지역 또는 범위를 넓혀서 비교자료를 찾을수 밖에 없다. 또한 그런 자료들을 비교 수집할 때는 대상 건물의 입체적이고 건축적인 면들도 중요하지만 그 지역만이 갖고 있는 지역의 특수성과 특징을 고려해야 한다. 쉬운 예로 똑같이 1980년도에 건립한 50 유닛짜리 아파트라 하더라도 건물이 어디에 위치해 있는냐에 따라서도 가격에 많은 차이가 난다. 거래가격 비교 방법의 몇가지 중요한 사항중 가장 많이 비교하는 두가지는 바로 건물의 구조 비교와 건물의 소득 비교다. 예를 들어 건물의 구조비교는 대상 건물의 유닛당 가격(Cost per Unit)과 그 건물이 렌트 수입을 올릴수 있는 스퀘어피트당 가격(Price per Square Foot)의 비교를 말한다. 수입비교는 그 건물들의 가치대비 수입비교(Gross Rent Multiplier: GRM 〓 Gross Rent / Price)와 가치대비 순수입 비교 (Cap Rate 〓 Net Operating Income / Price)로 계산한다. 부동산투자의 목적은 고정적인 Income 확보이다. 그러므로 항상 투자 전에 투자가들은 그들의 계산기를 정확히 두드려 봐야한다. 그 방법 중에 한가지가 바로 거래가격 비교 방법이다. 그리고 무엇보다 현 시장 상황에서 가장 보편적으로 쓰이고 있는 방법이므로 투자가들이 이 두가지(비용계산법과 거래배교법) 정도의 방법만이라도 숙지하고 있다면 투자대상을 정하고 그 대상에 대한 투자 결정을 할 때 큰 도움이 된다. (가장 중요한 것은 두말할 것도 없이 전문가와 상담이다.) 필자가 미국에 처음 왔을 때보다 현재 금값은 3배가 올랐다. 4년전의 개스값은 갤런당 $1.4 이었다. 비싸도 금을 계속 거래된다. 개스가 올라도 고속도로의 차는 줄지 않는다. 어느누구도 “시장”이 형성하는 이 “가치”에 대해 이의를 제기하지 않는다. 보유재(금)도 오르고, 소비재(개스)도 오른다. 부동산도 동일하다. 금리가 오르면 주택구입수요가 주춤하지만 그래도 부동산은 오른다. (또 투자용 부동산의 경우는 완전히 다른 볼 게임이다.) 부동산의 가치를 제시하는 기준과 데이터는 제공 할 수 있지만 그 가치의 수용은 투자자 자신이 판단할 일이다. 시장에서 통용되는 “현재가치”와 자신의 머리(계획)속에 있는 “미래가치”를 조합하면 투자대상을 포기할 것인지, 10% 더 주고라도 구입할 것 인지를 결정할 수 있다. 해당 부동산이 자신에게 맞는 옷인지 아닌지는 자신이 가장 잘 알기 때문이다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-09-20 부동산 가치계산
부동산을 보유하고 있는 분들의 공통적인 궁금증이 있다. 내가 보유한 부동산의 가격이 얼마인가 하는 것이다. 부동산의 현재가격이 중요한 이유는 첫째, 현금화에 걸리는 시간을 계산할 수 있으며, 둘째, 추가 투자시 가능한 Leverage를 파악할 수 있고, 셋째, 보유 시작부터 현째까지의 가치상승율을 보면 미래가격을 예측할 수 있기 때문이다. 그러나 대부분의 투자용 부동산을 소유자는 매각가능한 가격을 현실보다 높게 잡고있다. 마치 자기자식이 가장 이쁘게 보이는 것과 동일한 이치이다. 거래를 결혼으로 비유하자면 구매대상(부동산)은 신부이고, 구매능력(현금,융자)는 신랑이다. 아무리 양가 부모님이 강요해도 당사자의 마음이 맞지 않으면 결혼식까지 도달 못하는 것처럼 양쪽이 서로를 좋아해야 한다. 가장 원만한 결혼은 양가 부모님의 적극성도 있어야 겠지만 “거래대상과 구매능력”이 맞다는 것은 궁합이 좋다는 것이다. 즉, 매력적인 거래대상이 되고, 월등한 조건의 구매능력을 보이면 자연럽다. 마치 예비신랑,신부가 서로 없이는 못살정도로 사랑한다면 부모님의 반대에도 불구하고 결혼을 하려한다. 아무리 자기 자식이 제 눈에 이뻐도 상대가 반해야 시집,장가를 보낼 수있다. 바이어 입장에서는 상업용 부동산이나 기타 모든 투자대상에 대한 투자가치를 따질 때는 무엇보다 투자대상의 가치가 얼마인지를 계산해본 후에 현재 리스팅 가격과 비교해야 한다. 시장에서 흔히 쓰는 용어 중에는 ‘감정가격(Apprasial Price)’ ‘매매가격(Purchase Price)’ 그리고 ‘시장가격(Market Price)’이 있는데, 과연 어떤 차이점이 있을까 개념상으로는 다 같은 가격을 형성해야 하지만 현실은 그렇지가 않다. 현재의 부동산 시장 상황에서 실제 가격의 순서를 매긴다면 매매가격이 제일 높고 다음이 시장가격 그리고 마지막이 감정가격일 것이다. 물론 건물과 위치에 따라서 순서가 바뀔 수도 있지만 대부분은 위의 순서다. (우선 금융기관들은 융자 가능금액을 산정할 때 매매가격은 전혀 상관이 없고 시장가격을 기준으로 한다. 융자의 경우 시장가격은 곧 감정가격을 의미한다.) 투자가들이 가장 많이 관심을 갖는 것은 시장가격과 매매가격이다. 시장가격과 매매가격은 다음의 조건에 맞는다면 동일한 경우가 생긴다. 첫째, 바이어와 셀러가 둘다 자의적으로 매매를 원할 경우, 둘째, 쌍방이 현재의 시장에 대한 정보가 확실해 서로의 순익점을 이해할 경우, 세째로는 리스팅이 된 부동산에 대한 충분한 마케팅 기간을 가져서 잠재 구매자들에게 알려질 경우, 마지막으로는 별다른 융자조건이나 특별한 요구사항들이 없는 상황이 될 경우 등이다. 하지만 이것도 현실과는 많은 차이가 있다. 왜냐하면 셀러는 셀러의 입장만을 고수할 것이고, 바이어는 바이어의 입장을 고수할 것이기 때문이다.(서로의 입장이 맞아야 사랑 그리고 결혼에 골인할 수있다.) 실제로 한 건물주가 현재 갖고 있는 빌딩은 5% 캡레이트 (Cap Rate)에 연간 렌트수입의 12배 가까이 리스팅을 해놓고 1031교환을 할 대상은 8%이상의 캡 레이트에 9배이상은 절대 못주겠다고 버티고 있는 것이 “현실”이다. 또 한가지 생각해야 할 점은 바로 부동산 투자에 많은 부분을 차지하고있는 융자금액과 시장가격 그리고 매매가격의 상관관계다. 또 다른 방법으로는 비용을 이용한 가치 산정 방법이다. 주로 도심의 노른자위에 위치한 오래된 빌딩의 가치를 계산할 때 쓰인다. 비용을 이용한 가치산정법은 특정 부동산에 대한 가치가 새로운 개량 또는 보수공사로 현재의 건물에 최고의 이용가치가 있거나, 색다르거나 특별한 개량 또는 보수공사로 근처의 다른 건물들과 비교분석이 안되는 경우에 많이 쓰이는 방법이다. 비용을 이용한 산정 방법은 가치를 계산할 때 건물이 들어서있는 땅의 가격에 개량 또는 보수공사의 기여가치를 더하는 것이 이 방법이다. 그래서 이 방법을 이용하는 가장 중요한 요건은 기여가치에 대한 정확한 가치산정이다. 기여가치는 개량 또는 보수공사에 들어간 비용에서 빌딩의 건립연도, 자연손실, 그리고 외부와 기능적인 손실액을 뺀 가치를 말하고 여기에 상업적인 가치가 더해져야 한다. 그리고 비용을 계산하는 방법은 전체의 면적으로 환산하는 방법과, 즉 스퀘어피트당 얼마의 비용이 들어갔는지를 계산하고, 비용들을 각각 분리해 계산하는 방법이 있다. 즉 바닥에는 얼마, 지붕에는 얼마, 천정에는 얼마 등 각각 부분별로 분리해 계산하는 방법이다. 물품들의 실제비용들을 계산하는 제일 정확한 방법이 있지만 이 방법은 가장 시간이 많이 걸리는 방법이기도 하다. 위의 가치산정 방법은 전문용어가 많고 어려워 일반인들이 이해하기는 쉽지가 않다. 그러나 투자가들이 40~50년 이전에 지어지고 보수공사를 많이 한 빌딩을 구입하려고 할 때 이런 방법이 있다는 것만 염두에 두어도 현재의 지식과 경험으로 알고있는 계산방법과 병행해 그 투자대상에 대한 가치환산을 더 정확하게 할 수 있을 것이다. 결국, 투자용 부동산의 거래가격은 셀러가 매각가능한 가장 낮은 금액과 바이어가 투자 가능한 가장 높은 금액에 따라 결정된다. 결혼을 위한 배우자의 선택은 당사자들이 무엇을 배우고, 어떤 환경에서 자랐는냐에 따라 자신과 유사한 배우자를 만난다. 부모의 책임은 당사자들에게 최고의 교육환경을 제공해주는 것이다. 이것은 부동산 보유자가 최선을 다해 부동산의 가치를 높이는 노력과 유사하다. 자기 자식과 같이 아끼고, 단정하게 관리된 부동산은 어떤 바이어를 만나도 매력적이다. 결혼이 ‘인간적인’ 사랑만으로는 지속하기 힘든 현실인 것처럼 거래도 “냉철한 현실”이다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-08-21 투자의 위기와 기회
“비지니스와 부동산 투자”를 함께 묶어 가는 이유가 있다. 비지니스에서 나오는 수익을 부동산에 투자하기 위함이다. 너무나 단순한 이 과정을 제대로 시행하는 사람은 아주 드믈다. 여러 이유가 있을 수 있다. 자신의 자원을 최대화 하는 것을 깊이 생각 못하는 경우도 있고, 현재의 직장 또는 비지니스가 너무 바빠서(돈을 많이 버는 것과는 관계없이) 겨를이 없을 수도 있다. 그러나 가장 많은 이유는 “너무 쉽기 때문”이다. 너무 쉽기 때문에 경홀히 여기는 것이 가장 큰 이유이다. Debt Free Life를 지향하고, 근면히 일한다면 돈은 벌리게 되어있다. 꾀가 많은 사람이 돈을 버는 것이 아니다. 이렇게 단순하고, 지루한 과정을 묵묵히 지키는 사람이 벌고, 그 번 돈을 지킨다. 모든 부동산 투자자가 기본적으로 알아야 할 “NOI(순수이익율)”과 “CAP(순수자본 회수율)” “부동산 가치” “이자율 상승의 영향”과 “CPI”를 알아본다. 이 수치를 잘 파악하고, 대비하면 위기는 ‘위대한 기회’가 된다. 1. NOI와 CAP: 모든 부동산에는 특정 목표 및 기대치가 있다. 부동산 투자경험이 있는 투자가는 항상 투자대상에 대한 “기대 수익률”을 계산한다. 이것은 투자대상의 가치를 산정할 때 간단한 공식을 적용하는 것이다. 순수이익률(NOI; Net Operating Income)을 ‘융자비용을 제외한’ 순수자본 회수율(CAP; CAP Rate = NOI/Down Payment)로 나누면 된다. (현재 캘리포니아의 경우 평균적으로 4~7%대의 CAP rate을 보이고 있다.) 2. 부동산 가치(Property Value): Property Value는 NOI를 CAP으로 나눈 값이다. 예를들면 보유하고 있는 아파트의 NOI가 $30만이고 CAP이 7%라면 이 아파트의 가치는 $4,285,714 이다. ($300,000/0.07 = $4,285,714) 이 수치는 현재 마켓에서 정상적으로 거래될 수 있는 가격이다. 이 수치가 그 어떤 것(이전 구입가격, 오너의 희망가격, 근거리에서 최근에 팔린 가격…)보다도 우선한다. 여기서 관건은 NOI를 년 $30만으로 만들수 있기 위한 Down Payment 능력이다. 이 돈이 자기 돈(은행 돈이 아닌)인 투자가는 이자율에 큰 영향을 받지않고 견딘다. 3. 이자 상승과 여파 현재 이자의 상승으로 지난 15년만의 최고의 활황이 막을 내린다는 전망이 많다. 그러나 필자의 생각은 다르다. 지난주 잠시 언급한 것 과 같이 2년 내리막을 넘어지지 않고 견디면 8년의 상승기가 온다. 이때 이자율과 무관하게 견디는 투자가의 부류가 바로 “비지니스의 수익을 투자”한 경우이다. 무리하게 융자와 Equity를 얻어 투자하는 것과는 근본(자금의 근원)이 다르다. (한가지 예외는 있다. Equity를 “비즈니스”에 투자할 경우이다.) 또한 부동산은 장기투자이다. 나는 죽어도 빌딩은 남는다. 내가 땅에 묻힐 지언정 땅이 내게 묻히진 않는다. 그리고 현재 다른 투자시장도 동일한 상황이다.(고유가 보다, 이자율 상승보다 타격이 큰 것은 미국이 또다른 전쟁을 시작할 경우이다.) 그래도 이자상승에 따른 부동산 시장의 여파를 계산해보자. 이전에 2백만달러하던 아파트 건물이 현재의 수요를 따라잡지 못해 가격의 상승으로 4백만달러에 거래가 된다면 순수자본 수익률(CAP)은 당연히 5%로 하락했을 것이다($2,000,000 = $100,000/0.05). 물론 그전과 동일한 연도에 10만달러의 NOI를 유지하고 있을때의 계산이다. 그러면 만약 수요와 공급의 차이없이 그냥 NOI만 상승했을 경우에는 어떠할까? 만약에 NOI가 10만달러에서 15만달러로 상승했다면 $1,000,000 = $150,000/CAP 이니, 이제 CAP은 이전의 10%가 아닌 15%가 된다. CAP이 15%까지 올라간다면 다른 아파트에 비해서 수익률이 좋으니 그에 따른 가격상승을 동반할 것이다. 그러므로 항상 부동산의 가치는 그 부동산의 순수이익률(NOI)과 순수자본 수익률(CAP)의 변화에 항시 같이 움직이게 된다. 즉, CAP이 높아지면 가격도 함께 올라가고 NOI가 올라가도 부동산의 가치도 동반상승 된다. 이자율이 상승하면서 투자가들은 좀더 나은 수익률을 찾으려고 선물과 주식, 뮤철펀드, 양도성 예금을 선회하다가 다시 부동산 시장으로 들어온다. 즉 CAP이 좋은 도시와 주(State)로 자금이 이동하는 것이다. 지난 2~3년동안 부동산시장은 투자가들이 늘어날수록 부동산 가격은 지속적으로 상승했고 거기에 따라서 투자자들이 기대할 수 있는 순수자본 수익률(CAP) 또한 그만큼 내려갔다. 즉, 은행에서 연이자율을 2~3% 받는 것보다도 더 나은 연 5~8%의 순수자본 수익률을 보이는 부동산 시장으로 자금이 대거 유입되었던 것이다. 그러나 2006년 8월 현재의 Prime Rate은 8.25%로 융자얻어 투자하는 시절은 지나갔다. 4. ‘보이지 않는 이자’ CPI : 끝으로 중요한 한가지는 CPI(Consumer Price Index)이다. 모든 투자대상의 수익률 모델을 계산할 때는 실제적인 이자율(Real Rate)의 계산이 필요하고, 이를 계산하려면 융자금리와 CPI를 반드시 비교할 필요가 있다. CPI는 보이지도 않고, 투자자들이 피부로 못느끼는 사이에 그 투자대상의 실제 수익률을 마이너스로 만들어 버릴수 있다. (CPI는 주로 Lease계약서에 명시되어 있지만 비율은 대부분 알지 못한다.) 이제 본격적인 부동산 또는 투자시장의 변화는 2~3년전 사상 최저금리로 투자하였던 투자가들의 자금압박으로부터 시작된다. 당시 대부분 주택과 상업용 빌딩의 이자율 고정의 만기되는 금년 말부터 2007년 가을까지이다. 상당히 준비된 투자가에겐 주목할 만한 기회가 도래한다. 저금리 만을 보고 시작한 대부분의 투자가들은 사실상 최고의 실제 이자율을 부담하고 있었다. 즉, CPI가 올라갈 수록 돈의 가치는 떨어지고, 현재의 부동산 가치가 다소 하락하는 것은 당연한 것이다. 역사를 보면 70년대의 융자금리는 8~9%사이였다. 하지만 CPI 또한 연 9%를 기록했고, 이로 인해 실제 이자율은 거의 제로에 가까웠다. 즉 융자금리와 실제적인 금리 사이에 차이가 없었다. 그것이 90년대에 들어오면서 CPI가 급격히 낮아졌고, 90년대에는 시중금리와 CPI의 차이는 4%정도에 해당됐다. 즉 시중금리가 10%대로 올라갔다고 해도 물가 상승률(즉 돈 가치의 상승률이)이 억제됐기 때문에 실제적으로 융자를 한 투자자들이 부담해야될 실제적인 이자율은 2.5% 정도 선이었다. 하지만 2002년 부터는 금리가 6%미만이라 하더라도 물가 상승률이 1~2% 안팎이어서 실질적인 금리부담은 사상 최고치인 4~5%정도라는 결론이다. 즉 은행에서 싼이자로 돈을 빌렸다 하더라도 그 싼 이자에 비해서 물건의 가치 상승이 미흡했다는 결론이 나온다. 그로부터 이자가 상승하는 지금, 부동산을 구입하기가 어려워졌지만 가격 상승요인은 증가하였다. 페이먼트에 지장이 없다면 팔 이유가 없다. NOI와 CAP을 늘리는 방법은 무엇일까? 외부의 경제적 요인으로 단기적으로 부동산 가치가 하락할 경우엔 어떻게 대처하는가? 이자와 CPI가 상승할 경우 생존법은 무엇일까? 일률적으로 모든 투자자에게 적용되는 공식은 없다. 이제 위기와 기회의 시기가 도래하였다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-08-21 구입시기에 점검할 6가지 요소
얼마전 교회의 회원과 재미있는 대화를 나누었다. 이 친구는 독특한 사고로 일반적인 사안을 재미있게 표현하는 능력이 있는데 “집을 샀다”는 표현은 맞지 않다는 것이다. 대신에 “모기지를 얻었다”가 정확한 표현이라고 주장했다. 한참을 웃고 보니 틀린 말은 아니라는 생각이다. (전액 현금구입이 아니라면 Title에 내 이름과 모기지 이름이 함께 올라가 있을테니까…) 모든 부동산 투자에는 특정 목표 및 기대치가 있다. 집을 구입하는 사람은 “모기지를 얻어가며” 구입하는 이유가 있고, 투자용 부동산을 구입하는 사람은 여러 위험요소를 안고 큰 모기지를 얻는다. 일전에 Risk Management(위험요소 관리) 를 언급하였다. 그 과정에서 가장 중요한 시점은 “구입시기”이다. 약속한 시기가 넘어가면 돌일킬 수 없기 때문이다. 그 시기에 반드시 짚고 넘어가야 할 6가지 지침을 알아본다. 1. 구매가격과 임대수입 비교: 구매가격의 평균은 근접지역의 최근 판매가를 기준으로 한다. 아무리 다운페이먼트를 많이 해도 구입가격이 비싸면 융자를 낼 수 없다. 또한 가격이 낮아도 리스계약이 약하면(시세보다 터무니 없이 낮은 Rent, CPI보다 낮은 인상율, 재개발 계획을 세울수 없는 장기리스 등.) 구매후 가격상승을 기대하기가 어렵다. 투자의 목적이 각각인 만큼 내가 또는 Partner들이 감당 할 수 있는 선을 선명하게 만들어 놓아야 한다. 개발이 예정된 지역이라면 구입후 추가 투자기간과 금액을 면밀히 계산해봐야 한다. 2. 전문 회계사와 세율과 세법 : 세법은 해마다 변한다. 현재 세법에 투자의 기준으로 두면 않된다. 필자의 회계사는 일년에 수차례씩 개정세법 코스에 참석하여 고객에게 필요한 정보와 유리한 세법을 알려준다. 또한 투자의 규모가 증가할 수록 그 사이즈에 맞는 전문 회계사와의 사전 상담이 절대적으로 필요하다. 부동산 투자시장에서 재미로 하는 이야기가 있다. “세무사 상담은 초기에 하고, 변호사는 가장 나중에 만나라”. 3. 투자의 전문화: 필자의 손님은 중에 Free Standing빌딩만을 고집하는 분이 계시다. Tenant 필터링만 잘 하면 관리가 편하기 때문이다. 동일 연배의 다른 분은 작은 Rertail과 Office가 40:60정도의 비율로 배분되어 있는 물건만을 본다. 이유는 Single tenant의 부도로 인해 2년 넘는 공실기간 동안에 돈 고생,마음 고생을 많이 하셨기 때문이다. 이분은 절대로 Free standing빌딩은 보지 않는다. 같은 Retail이라도 이렇게 다르다. 나의 전문분야에 Focus해야한다. 구입시기에 왜? 이 Property에 투자하는가를 다시 점검해봐야 한다. 평생 한번뿐인 기회란 없다. 부동산 투자는 준비하고 기다리면 기회는 또 온다. Fixer-uppers, 임대용 Condo, 40 unit 이상의 아파트, Professional Office, Land, Warehouse등 자신의 전공과 과거경험이 있는 분야로 첫 출발하는 투자자는 성공확율이 높다. 4. 손에 잡히는 비용계산: 각 Property의 Financial Staement를 정밀하게 점검하는 것이다. 보통 Listing agent또는 Seller의 자료는Pro-Forma(기대) data를 사용한다. 이것은 100% Occupancy를 기준으로 계산한 것이므로 현실과는 많이 다르다. Vacancy rate(공실율)은 가장 큰 영향을 끼치는 요소이다. 의외로 Vacancy rate, Management fee와 세금을 계산하고 투자하는 사람이 많지 않다. 특히 Property Cash Flow Chart 는 투자 의사결정에 중요한 요소이다. Property는 천재지변을 만나기 전에는 숫자로 현재의 Value를 파악한다. 고정수입에서 Net Income을 높이는 방법은 비용절감 뿐이다. Property Tax의 경우 예를들어 20년간 Seller가 보유하였던 Tax rate과 금년에 구입한후 내년에 내는 금액과는 수십배의 차이가 날수도 있다. 5. Tenant 확보계획: 부동산 투자의 목적은 가치상승과 정기적인 Rent수입이다. 반대로 Rent는Tenanat의 지출비용중에 가장 큰 부분을 차지한다. 그렇기에 작은 변동에도 Tenant는 계약만료가 무섭게 나가기도 한다.(예, 질이 떨어지는 Property Management, Option이후의 추가인상) 물론 오너자신의 비지니스가 입주할 Property는 상대적으로 안전한 투자가 된다. 그러나 정식 계약없이 Month to month로 Tenant가 들어있는 경우는 새로운 Tenant를 끌어들이기 위한 미끼역할을 위한 전략일 수도 있다. Lease계약이 2~3년 미만으로 남아있는 경우 현재의 A급Tenant가 나간 후 그와 유사한Tenant확보가 어려운 Property상태일 경우가 많다. 입주 예상되는 Tennat를 맞이할 준비를 사전에 철저히 해야한다. 3N이 가능한 위치인 경우 Major Franchise회사의 전담부서와 상담하여 사전에 입주확정이 되게 할 수도있다. 6. Inspection!, Inspection! :투자대상의물리적(지반,구조,수맥…), 지형적(침수,낙석,침하지역…)상태를 가장 잘 알고있는 사람은 Buyer가 고용한 전문가이다. 대부분의 Seller는 자신의 투자용 부동산의 상태를 잘 모른다. 또한 Listing agent가 만든 Marketing material 자료의 근원은 Seller의 지식과 의견에 의존한다. 투자용 Property는 Residential과는 달리 Seller가 Disclosure해햐하는 의무와 범위가 상당히 좁기에 Seller는 필요 이상으로 상세한 자료제공을 하지 않는 경우가 많다. Property의 현 상태를 가장 잘 파악하기 위해서는 분야별 전문가를 고용하는 것이 안전하고 당연한 수순이다. 또 조사의 범위는 부대설비(Incidental 또는 Appendant facilities) 까지 확대해야한다. Industrial property의 경우 이전 Owner 또는 Tenant가 사용하였던 변압기, 냉각장치등 운영비용이 고가인 설비를 구입가에 포함 시킬 것인가 아니면 철거 또는 제거를 요구할 것인가를 Contingency remove 기간내에 “서면”으로 알려줘야 한다. 위의 6가지는 “구입시기”에 필수적으로 확인해야할 요소들이다. 구입시기는 “Before Offer 또는 LOI(Letter of Intent)”를 보내기 직전과 “Before Contingency Remove”기간을 말한다. 즉, 어떤 사건과 시점이 발생 또는 경과 되기 전에 취해야 할 필수적인 조치이다.이 6가지 요소를 얼마나 철저하게 점검 되었는가가 Risk와 손실을 줄이고, 투자수익을 달성하는 결정요인이다. 부동산 투자는 일반이 알고있는 것 처럼 “무노동 수입”을 인정하지 않는다. 돈이 돈을 벌수 있기 위해서는 일정괘도에 도달해야한다.(전문지식과 시간과 노력이 요구된다.) 그 단계에 도달하는 투자자는 다음 과정이 수월하다. 그리고 그 단계를 넘었을 때 비로서 모기지가 건드리지 못하는 내 집, 내 Property가 되는 것이다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com