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조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-06-05 8- 5단계 비지니스 (Level 1)
7편까지 성공비지니스를 위한 각종 준비를 끝냈다. 부동산 투자를 위해 비지니스를 운영한다는 것과 자기분석,시장분석,지역분석 후 팀 구성까지 기본을 살펴보았다. 기초가 충실하면 흔들리지 않고 위기가 와도 무너질 확률이 적다. 그 중에 가장 중요한 기본의 기초는 첫번째 이야기인 최고의 투자! “교육”이다.(이 “교육”은 본 칼럼에서 계속 반복된다.) 필자의 눈에는 5 Level(단계,수준)의 비지니스가 있다. 이 Level은 자본규모와 상관이 있으며 비지니스 연륜과 비례한다. 동일업종을 10년간 운영한다면 최소한 Level 4까지는 도달해야 정상이다. 오늘은 Level 1이다. 이것은 한마디로 밤,낮없이 일하는 것이다. ‘바닥’부터 시작하기에 나의 전공,경력은 완전무시한다. 생존을 위한 비지니스이다. 새벽부터 사업장 문닫을 때까지 ‘현장’을 벗어날 수없다. 그 현장은 식당의 주방일 수도 있고, 세탁소의 계산대 앞일 수도, 냄새나는 마켓의 창고일 수도 있다. 그 현장을 장악(掌握;손바닥에 꽉쥠) 해야한다. 장악은 고비(운영자금부족,비교에서 오는 심리적 위축,부부갈등… ) 뒤에 온다. 그 현장이 비지니스의 내공을 키워주는 수련장이다. Level 1은 처음 사업을 시작하는 자영업자 또는 이민초기에 시작하는 비지니스 군(群)이다. 비지니스 규모는 8만불에서 25만불 이내이며 평균 75시간 이상을 일한다. 1명의 오너가 fulltime으로 일했을 경우 net income은 4천불~6천불이며, 부부가 일할 경우엔 7천~9천불 정도이다. 비지니스를 이민초기(3년 이내)가정의 65%이상이 Level 1으로 시작한다. 2002년에 산마태오 카운티에서 식당을 개업한 젊은부부가 있었다. 당시 자녀가 셋이었었다. (제일 큰 아이가 8살.) 아이 셋을 한국의 부모님께 맞기고 1년간 보고 싶은 정을 누르며 운영한 결과 집을 2채사고 3년 뒤엔 리스중인 건물을 매입하였다. 이 부부의 경우 만 18개월 만에 Leve 1을 벗어났다. 오클랜드에 스테이크 하우스를 하는 부부는 20년동안 5개의 레스토랑을 개업하셨다. 이 부부의 노하우는 개업후 6개월간은 오직 투자금 회수에만 전력투구한다. 거의 6개월간 하루도 쉬지도, 아프지도 않는다. 그 결과 Level 1의 단계를 정확히 6개월만에 벗어난다. 반면에 중국에서 막 이민 온 부부는 세탁소를 처음 운영하였다. 남자는 재정훈련이 충분히 되어 있었고, 비지니스 성공에 대한 일념이 있으나 여자는 곱게 자란 공주님이셨다.(아이가 없어 쉽게 성공할 수 있었다.) 그러나 세탁소 인수 4주만에 다시 매물로 나왔다. 이유는 고객의 바지에 묻은 배설물 때문이었다. 아무리 돈도 좋지만 꼭 이렇게 벌면서 살아야 하나? 하는 생각이 들었다고 하였다. 매입가격의 보다 4만불 싸게 팔고 2년을 놀았다. 그 후 처음것 보다 못한 세탁소를 매입하여 고생 끝에 다시 팔더니 그 후론 본 자가 없다. 작년에 아르헨티나에서 수백만불을 가지고 이민온 의사가족과 상담을 했었다. 그러나 그 가족은 아직도 비지니스를 찾지 못해서 불안해 하고있다. 이유는 Level 1의 고생스러움을 통과하기 두려운 것이다. 이렇게 Level 1은 “고비”를 넘는 것이 관건이다. 한국에서 미국(특히 베이지역)으로 이민을 오고 싶어하는 분들이 의외로 많으시다. 그 분들의 공통된 질문은 몇 년이면 안정된 생활을 할 수 있느냐고 묻는다. 그러면 필자는 “정신 차린 후 3년(Level 1을 벗어나는 평균시간)”이라고 대답한다. 그럼 정신 차리는 시기란 무엇인가 묻는다. 그러면 “돈이 떨어지는 때가 정신 차리는 때”라고 답한다. 한국엔 전세제도가 있고, 대중교통도 잘 되어 있어서 백수가 양산 될 수 있는 온화한 기후가 형성 되어있다. 그러나 미국은 자기 집이 없으면 rent를 얻는데 벌지 못해 제때 못내면 Notice받고 60일 이내에 나가야 한다. 자동차 개스 채울 돈이 없으면 쇼핑도 못한다. 한마디로 돈벌지 않는 자가 생존하기 살벌한 기후이다. 한국에서 집 한채 팔아 미국오면 수중에 현금이 넉넉히 있어 당장 아쉬운 것이 없다. 현지 적응(?)을 위해 아이들과 여행도 다니고, 영어도 배워야 한다는 이유로 꾸준하게 체계적으로 비지니스 준비를 못한다. 그러나 뱅크 어카운트가 바닥이 나면 그제서야 2잡,3잡 뛰려고 하지만 이미 늦었다. 밑천이 다 떨어졌기 때문이다. 이민초기엔 아예 2년치 페이먼트를 떼어놓고 집을 사던지 아니면 망해도 큰 타격없는 Level 1 비지니스를 잘 골라 시작하던지 아니면 정식학교를 다녀서 영어도, 전공도 확실히 해놔야 한다. (뜨겁든지 차던지해야지 미지근해서는 생존 할 수없다. 여기서 중요한 것은 ‘취업이 아니라 자기 비지니스’를 한다는 것이다. 취업을 한다면 향후 자기 비지니스를 염두하여 관련 업종에 전략적으로 입사해야 한다.) Level 1은 예외가 없다. “고비”를 넘는 것이다. 이 고비를 넘으면 또 다른 Level 1을 시작할 수 있다. Level 1은 특히 이민 초기엔 필수적인 관문이다. 절대로 이 관문을 통과않고 다음 Level로 올라 갈수가 없다. 우리의 선조,선배들이 그렇게 살아왔다. 가시밭 같은 험로를 피땀 흘리며 Level 1의 터널을 뚫고 지나왔다. (최근 캘리포니아에 잇달아 가정에 참사가 일어났다. 이 때 부부간(특히 남자)에 Level 1으로 ‘바닥’부터 시작하자는 각오가 있으면 그 가정은 산다.) 지난 칼럼에서 준비 안되었으면 섣불리 비지니스를 시작하지 말라고 하였다. 그러나 Level 1은 “각오가 되어 있다면 이미 준비는 끝난 것이다. “생존의 의지와 실천”만 있으면 100% 열리는 길이 Level 1이다. 650)823-0000 josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-06-05 9편- 5단계 비지니스(Level 2)
Level 2 비지니스는 자기에게 맞는 비지니스이다. 자신의 전공과 적성,경력 또는 취미가 비지니스가 될 수 있다. 경우에 따라 직접 관련이 없는 분야를 운영하기도 한다. 통상 우리가 먹고 살만하다고 부르는 비지니스이다. 수입으로 자녀교육과 모기지 페이먼트가 해결된다. 비지니스를 위해 얻은 은행융자금이 있지만 이자 정도는 고정수익이 있기에 밀리지 않고 낼 수 있다. 쉬는 날엔 골프 나 간단한 여행을 다닐 수도 있고 자동차도 원하는 시기에 원하는 기종으로 바꿀수 있는 여유도 있다.(Saving은 별도의 이야기이다. Level 1에서 수입의 30%이상을 하는 분도 있고, Level 2에서도 저축은 엄두를 못내는 분도 많다.) 몇 년 운영하여 흥미를 잃거나, 거주지를 옮기면 쉽게 팔 수도 있는 보통의 비지니스이다. 자신에게 맞으니 편하고, Lay-off 염려가 없으니 고액연봉 전문직종을 제외한 어간한 직장 생활보다는 낫다. Gross Sales가 $5만~6만정도의 일식당, $4만~6만정도의 한식당, Auto repair, Bodyshop, 제과점, Deli, 각종 프랜차이즈, 그리고 업종별 라이센스를 취득하여 운영하는 Service 업이 해당된다. 거래규모는 $20만~35만불 정도이며, 오너는 주 평균 60시간 정도 일하되 즐겁게 일한다. 통계를 보면 미국내 존재하는 비지니스의 53%정도가 Level 2에 해당한다. 그러나 Level 2의 한계는 바로 “시간”이다. 오너가 시간을 주도하지 못한다. Level 1의 ‘바닥’단계는 벗어났지만 자기시간을 자유롭게 쓰지 못한다. 자녀교육까지 관심을 가질 수는 있으나 자신에게 투자할 시간이 많지않다. 가장 보편적인 이유는 믿는사람(Manager)을 두고 일할 만큼의 수익이 발생되지 않기 때이다. 그렇기에 오너는 비지니스로 부터 자유롭지 못하다. 거의 모든 일을 오너가 기획하고, 실행해야 한다. Level-up하기 위한 “비지니스 묵상과 실천”의 여유(시간)가 충분하지 않다. 그리고 자녀에게 물려주고 싶어도 자녀들이 원치 않는다. 아이들의 전공과 경력 또는 관심 분야가 다르기 때문이다. Level 2에서 비지니스 인생이 마감될 수도 있고 다음단계로 상승 할 수도 있다. (Level 2의 임계수명은 오너의 경제활동력과 비례한다.) 은행과의 관계도 아직 주도할 만한 규모가 아니지만, 결정적인 것은 Landlord와의 관계이다. 매년 오르는 rent는 CPI(Cumsumer Price Rates)보다 높아도 계약이 그렇게 되어 있으면 할 말이 없다. 또한 Retail 또는 Service 업종이 주종인 Level 2는 location이 중요하기 때문에 rent이외에 붙는 비용이 많다. 내 건물도 아닌데 Property Tax, Expense, Insurance를 내야한다. 결국 Level 2는 다음 단계에 이르기 전까지는 Landlord를 위해 일하는 것이 다. Level 2를 한마디로 표현하는 단어가 생각난다. 좋게 말하면 안주(安住; peaceful living)이고, 있는 그대로 말하면 타협(妥協; Compromise) 이다. Level 1의 ‘고비’를 넘겼으니 쉬고도 싶고, 쉴 만도 하다. 그러나 비지니스 환경과 현실은 안주하도록 놔두지 않고, 타협을 거부한다. 강력한 경쟁상대가 생기면 매출감소가 장기화 되고, 날씨와 유행의 영향도 잘 받는다. 그래서 Level 2에서 가장 필요한 것은 “목표”이다.이 단계에선 목표도 단순하다. 제2의 Level 2를 만들거나 아니면 현재의 비지니스를 Level 3로 상승 시키는 것이다. 그 방법을 부지런히 서적, 사례, 세미나, 전문가 상담, 경험담 등 을 통해 찾아야 한다. 생존 이후의 목표를 가지고 Level 2를 운영해야 한다. 다행히도 Level 2 는 언제든지 새 출발 할 수 있다.(Landlord만 협조해준다면…) 최근에 Medical 관련 비지니스를 거래하였는데 Seller는 이미 Level 4의 마인드를 가지고 계신 분이셨다. Seller의 Level 2 비지니스를 잘 나가는 IT회사의 엔지니어 부부가 구입을 하였다. (Buyer도 Level 4를 염두하고 Level 2를 시작하기로 결정한 것이다.) 이 젊은 부부에겐 일생일대의 가장 큰 도전이라고 하였다. 잘 나가는 회사를 그만두어야 하는 이유를 서로에게 수백번 질문하며 불안한 에스크로 과정을 지나왔다. 클로징하는 날 아침 에스크로서류에 싸인하기 직전엔 일종의 panic현상까지 보였지만, 지금은 회사를 그만 둔 탁월한 결정이 서로 자기의 결정이었다고 자랑한다.(필자가 볼 때는 여자의 결단력이 옳았다. 남자가 결정하고 여자가 따르는 것보다, 여자가 결정하고 남자는 잔소리 않고 따라가 는 경우의 성공확율이 크다. 그 이유는 필자도 잘 모른다.) 직장 다닐 때보다 더 많은 시간을 일하여 힘들지만 Level 2 이후의 목표가 있기 때문에 고단한 줄 모른다. 다시한번 Level 2에서 가장 경계해야 할 대상은 타협하는 것이다. 약간의 여유가 생겼을 때 바짝 조여 전진하면 다음단계의 관문이 보인다. 이 과정은 남과 경쟁할 필요가 없다. 자기절제와 훈련으로 당연히 도래할 미래를 자기만의 방법으로 준비,실행하는 것이다. Level 2부터 비로서 생각(묵상)하는 비지니스가 가능하다. 세상에서 가장 힘든 것이 “생각하는 것”이라고 한다. 생각엔 시간이 필요하다. 바로 “돈으로 시간을 사는 것을 배우는 과정”이 Level 2이다. 다음주엔 Level 3를 알아본다. 650)823-0000 josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-05-27 7- 성공 비지니스 준비(Team 구성)
성공비지니스를 준비를 위해,자기,시장 그리고 지역분석를 해야한다고 하였다. 업종(item)분석도 중요하지만 그것은 자신에게 맞는 것을 각자 찾아야 한다. 필자는 사업체와 상업용 부동산 거래를 전문으로 한다. 이유는 나에게 맞기 때문이다. (부동산 업종 중에서도 적합하고 차별화 할 수 있는 업종을 수년 동안에 찾아서 준비했다.) 특히 잘 되는 비지니스 또는 투자물이 한인의 Buyer의 손에 들어오면 그렇게 기쁠 수가 없다. 그러나 여러사정으로 계약자체가 안되거나 에스크로(특히, Leas와 SBA융자)가 치체되면 여러 사람이 힘들다. 기간내에 팔어야 하는 긴박한 사정이 있는 Seller는 입장은 피가 마르고, E2 비자등 체류신분이 걸려있는 Buyer의 경우 에스로 종결 직전의 하루하루는 곤욕이다. 이렇게 고객의 기쁨과 고충이 그대로 전달되는 업종이다. 그래도 이 업종이 나에겐 천직이라 여기며, 즐겁게 일할 수 있는 비결은 바로 Team Building의 결과이다. (Team 구성을 Team Building이라고 부른다.) 핵심 Team Building 3가지는 다음과 같다. 1.가정내 Team Building 가족(특히 배우자)이 인정하고, 후원하는 비지니스의 성공확율은 높다. 북가주 중국 커뮤니티엔 유명한 부동산 가문이 있다. 중국 본토에서 15년 전에 12가족이 이민 온 후 한 사람 이 주택매매 전문 에이전트를 시작했다. 그 한명을 위해 가족 7명이 하루에 5시간씩 전단지를 뿌리며 집중 홍보한 결과 4년간 탑 에이전트 기록을 달성했다.(현재 그 가족이 소유한 부동산은 총 125채에 이른다.) 가족내 Team Biulding은 인건비 절감, 정서적, 심리적 후원의 유익 뿐 아니라 각종 어려움이 있어도 이겨낸다. 필자의 경우 아내는 비지니스에 관여할 필요도 없고, 함께 상의 할 일도 없다고 생각했었다. 그러나 회사의 경영권 문제로 3개월을 고민하다가 아내에게 털어놓으니 의외로 간단하게 해답을 주었다. 아내는 주저하지 않고 보이는 그대로 말한 것 뿐인데 그것이 내게 최적의 해답이었다. 남편을 가장 잘 아는 사람은 아내이다. 배우자와 한 Team이 된다는 것은 천군만마를 얻은 장수와 같다. 2. 조직내 Team Building 7년전 비지니스 운영이 힘들었을 때 누구에게 말도 못하고 끙끙 거리던 중 한 분을 소개받았다. 나는 자금과 아이템과 마케팅,전략을 이야기 할때 그 분은 내 귀에 엉뚱한 소리를 하셨다. 바로 “회사 내에 Team Buildin이 얼마나 되어 있는냐?”고 물으셨다. 그 말 한마디가에 조직과 운영 그리고 비젼의 문제를 점검하게 되었다. 결과는 참담할 정도로 머리와 몸통이 따로 놀았다. 이유는 내가 직원들에 게 ‘영향력’을 주어야 한다는 일방적인 사고가 가장 큰 문제였다. 내가 그렇게 강조했던 영향력은 직원들이 내게도 줄 수 있고, 경우에 따라직원의 생각이 사장보다 나을 수 있다는 것을 인정하게 되었다.(한마디로 직원의 소리가 내 귀에 들리니, 신뢰가 생기고 그 신뢰 위에 구축되는 Team Building이 조직의 기둥이 된다.) 돈 이외에 그 조직에서 일하는 특별한 이유 (Vision동일,취미,의리,신앙…)가 발견, 존중되고 서로의 잠재력을 발굴하는 안목도 생기기 시작했다. 반복교육, (가시적인)공동유익, 성과획득의 과정이 회사의 근성과 능력을 강하게 만들었다. LA에서 자동차 판매업을 하시는 분의 이야기를 들었다. Top Sale맨이 혼자서 한달에 많이 팔아야 9~11대 이지만 4명이 Team이 되었을 때는 50대를 팔았다고 한다.무엇을 누구와 어떻게 할 것인가? 이것이 조직의 힘이다.회사내 Team Building이 일단 구축되면 성공확율은 급격히 높아진다. 3. 비지니스 오너를 돕는 외부의 Team Building 당신이 무엇을 아느냐 보다 누구를 아느냐가 더 중요하다. 비지니스 오너가 모든 것을 알수도, 할 수도, 해서도 안된다. 비지니스는 복합예술이기 때문에 각 분야의 전문가가 투입되어야 한다. 그러나 고액연봉의 전문가를 직원으로 두기란 쉽지 않다. 가장 좋은 방법은 회사이사로 영입 또는 회사차원에서 전문 자문팀을 구성하는 것이다. 이 외부의 Team Building에 가장 경제적인 방법은 “친구”가 되는 것이다. 변호사,회계사,재정설계사,은행,부동산 중개인,경찰서장,시장,정치인 등 비지니스와 관련된 사람을 만나는 것은 그렇게 어렵지 않다. 필자가 선배로 부터 배운 방법은 점심식사를 새로운 사람과 함께 하는 것이다. 친구 또는 비지니스 파트너에게 나를소개 해주고 싶은 사람 1명과 함께 나오라고 요청한다.나도 상대에게 소개해 주고 싶은 사람과 동석하면 금방 친해지고 상부상조하는 관계로 쉽게 발전한다. 이렇게 관계성이 형성된 전문가에게 회사 또는 개인이 필요한 자문을 구할 경우 흔쾌히 응해주며, 비용이 아깝지 않는 결과가 돌아온다. 특히 외부 자문Team은 비지니스의 오너에게 중요 의사결정이 필요할 시에 이해관계 없는 냉철하고,신중한 결단에 큰 도움을 준다. 이렇게 가정,조직(직장) 그리고 외부의 Team Building 수준은 성공의 척도이다. 젊을 땐 자신의 ‘가능성’만 보이기에 Team이라는 개념을 이해하기 어렵다. 그러나 경륜이 쌓이면 자신의 ‘한계’를 알기에 더 더욱 Team Building이 필요하다. 특히 비지니스 리더에겐 자신을 따르는 자 보다 책망, 충언을 하는 자가 필요하다. 모사(謀士; Adviser)가 많으면 경영이 흥하고, 삼겹줄은 끊어지지 않는다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-05-05 성공 비지니스 준비 (시장분석)
비지니스의 목적은 부동산 구입이라고 하였다. 원하는 부동산 구입을 위해 비지니스가 수단이 된다. 그 성공확율을 높이기 위한 준비와 방법 중 ‘시장(Market)’에 대해 알아본다. 시장은 움직인다. 오늘의 번창사업이 3년 후엔 사양사업이 되기도 하고, 하락사업이 되살 아나기도 한다.(욕조(bathtub) 산업이 반신욕(半身浴) 때문에 다시 떴다.) 시장분석은 비지니스의 성공의 가장 큰 요소이다. 이유는 시장은 돈을 따라 움직이기 때문이다. 현실주의자들은 현재보다 나은 시장을 원하고, 낙관주의자들은 현 시장의 부정적 factor를 무시하고, 호시절의 ‘오늘과 같은 내일’을 근거없이 기대한다. 마냥 기다릴 수도, 무조건 따라 움직일 수도 없는 것이 시장이다. 그렇다면 시장은 무엇인가? 경제활동을 위한 유,무형의 “제한된 공간”이다. 제한되었다는 것은 현실에 제어된다는 뜻이고, 공간이라 함은 영역이 있다는 것이다. 즉 예측과 분석이 가능한 존재이다. 시장을 알아야 여러 경우의 수를 대비 할 수 있다. 끊임 없이 움직이는 시장은 치밀하게 준비하는 사람과 만난다. 부동산 투자가 준비된 사람들(대부분 비지니스 맨)은 다음의 TIC(Trend,Interest,Client) 에 능숙한 자들이다. 1. 경향(Trend) : 필자가 네델란드 출장중에 들은 이야기이다. 17세기에 네델란드에서는 튜울립에 투기(not 투자)하는 것이 붐이었다고 한다. 그 중에 가장 값비싼 황제(crowned head)튜울립의 경우 한 뿌리에 2,500길더(guilder,네델란드 화폐단위)를 호가하였다. 귀족뿐 아닌 평민계층에도 투기 규모가 다를 뿐 황소 4마리 이상 가격의 튜율립의 구매가 유행이었다. 이 유행의 끝은 많은 사람들의 파산이었다. 그런데 재미있는 것은 많은 사람들이 비지니스 또는 투자의 실패를 쉽게 잊는다는 것이다. 이 튜울립 투기의 흥쇠(興衰)는 150년 동안 계속 되었다고 하니 수세대를 이어 실패의 유행에 투기해온 셈이다.(아버지의 실패를 아들이 답습하는…) 그러나 유행과 경향(또는 추세)은 다르다. 거슬러 갈 수 없는 장강의 흐름과 같은 것이다. 최근 20년간 미국경제를 보면 하향산업과 상향산업의 구분을 쉽게할 수 있다. 섬유산업은 직물과 염색대신 디자인 분야로 대체되었다. 저임금만을 쫓던 제조업은 국가간 네트웍 비지니스로 진화되었다.(예;미국(핵심기술),프로그래밍(동유럽,인도),제조(중국)) 건강과 미용이 전세계적으로 각광받는 것도 채 10년이 되지 않았다. 소매업은 대형화, 브랜드화를 선점하는 자가 그 우위를 놓치지 않고 누려왔다. 경향을 분석하는 것이 너무 쉬워졌다. 많은 경제 연구소들이 시장예측 보고서를 내놓는다. 정확할 수도 오차가 클 수도 있지만 3년 연속 이 보고서를 들여다보면 최소 향후 1~2년의 비지니스 환경은 예측할 수 있다. 이 흐름을 자신의 업종에 반영하는 것이 경영자의 역할이다. 2. 이자(Interest) : 사실 장기적 안목과 밑천을 가지고 비지니스를 하는 자에게는 이자율변동은 큰 영향을 받지 않는다. 이자는 돈이 없는 자에게 더 민감하다. 예를들어 현금 50만불로 잘 관리된 식당을 매입하여 운영한다면 매니저를 두고 일해도 최소 1만5천불의 net income을 가져갈 수 있다.(주6일 기준) 그러나 20만불 다운후 30만불을 빌린다면 수입이 줄어들 뿐 아니라 오너가 관여해야 할 시간이 늘어난다.(이 부분은 다음달 “5단계 비지니스” 편에서 상세히 다룬다.) 결국 이자율의 상승은 자금력이 취약한 다수의 경제력을 위축시킨다. 자산엔 변동이 없으나, 부채엔 심각한 부담을 초래하는 것이 이자이다. 그리고 그 여파가 전체 시장에 영향을 끼친다.(이래서 비지니스 시작 전에 6개월이상의 자금계획을 세우는 것이 중요하다는 것이다.) 이 이자 역시 중기 예측이 가능하기에 흐름을 보고, 현금보유를 늘리는 것이 중요하다. 불,호경기를 결정하는 가장 정확한 기준은 바로 이자이다. 그러나 현금보유력에 따라 이자상승은 준비된 자에게는 유리 할 수도 있다. 이 말은 부자 또는 준비된 자에게는 고이자(불경기)는 재산 증식 및 사세확장 할 수 있는 절호의 기회이라는 것이다. 3. 고객(Client) : 필자의 고객 중에 일식당을 3개를 운영하시는 분이 있다. 이 분은 오로지 가구당 평균 소득이 년 $45,000 이상인 곳에만 개업을 하신다. 그 계층의 손님이 ‘일하기 편하다’는 이유 때문이다.(팔 때도 쉽다.) 한편 마켓을 크게 운영하시는 분의 주 대상은 히스패닉계이다. 그들이 모여사는 동네에서 SafeWay 이상의 콸리티를 지향하며 성공하셨다. 그 고객의 말씀도 히스패닉 손님들이 ‘일하기 편하다’는 이유에서이다. 필자의 경우 젊은 사람들보다 나이 많으신 분들과 일하는 것이 훨씬 재미있다. 이유는 경험에서 나오는 의사결정이 빠르고, 배울 점이 많기 때문이다. 이렇게 자신이 먹는 ‘물’은 사람의 목소리 만큼 각각이다. 자신있게 서비스하고, 일하기에 부담없는 계층분석이 필요하다. 여기서 한인 비지니스맨이 극복해야 할 한가지가 있는데 바로 한인커뮤니티의 ‘시장성’이다. 북가주 지역의 부동산 거래량을 볼 때 한인들의 비율은 주택의 경우 5%, 상업용부동산의 경우 2.7%도 되지않는다. 한마디로 파이 자체가 작다는 것이다. (편함엔 양면성이 있다.) 분명한 목표가 있다면 모르지만, 막연한 한인대상의 비지니스는 재고해야 한다. 자신의 고객 선호성을 잘 파악한 후, 목표고객의 중심부에서 시작하는 비지니스의 성공가능성이 높음을 알 수 있다. 특히 미국에서는 단골고객이 있는 비지니스는 쉽고,편하다. 편안하고, 자신이 즐거운 고객의 대상을 파악하는 것이 시장분석이다. (이 고객분석은 예측이 힘들다. 자신이 직접 일을 해보지 않으면 알 수가 없다.) 경향을 타면 단기간에 돈을 벌수 있다. 이자는 고정경비에 큰 부분을 차지하기에 중요하다. 좋은 고객을 만나면 일이 즐겁고 재미있다. 이 TIC 3가지중 하나만 잘 해도 돈은 번다. 그런데 TIC가 잘 융화하면 어떤 결과가 나타날까? 바로 “돈이 돈을 버는 프로세스가 반복”된다. 자산의 미래수익률을 예측하고, 실행하는 것이 비지니스의 근본이다. 그 근본이 어디로 향해야 하는가를 알려주는 나침판이 바로 “시장의 흐름”이다. 다음주는 성공비지니스 준비를 위한 ‘지역분석’을 알아본다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-05-05 성공 비지니스 준비 (지역분석)
“부동산 투자”를 위해 비지니스에 성공해야 한다. 자기분석,시장분석에 이어 오늘은 “지역분석”이다. 이것은 한마디로 “흐름”이다. 영원한 명당(明堂)은 없다. 다만 돈이 들어오고, 빠져나가는 흐름엔 이유와 방향이 있을 뿐이다. 샌프란시스코에서 남동쪽으로 440mile 떨어진 곳에 캘리코(Calico)라 불리우는 폐광촌이 있다. 이곳은 고스트 타운으로 불리는 유명한 광산촌이다. 캘리코 언덕에 위치한 이곳은 1881년 형성되어 한창일 때는 약 3,500명 정도의 광부와 가족들이 은을 캐며 살았다고 한다. 당시엔 캘리포니아내 최대 부촌 가운데 하나로 자리잡았다. 술집만 22군데에 달했고, 심지어 차이나타운이나 홍등가 등의 유흥지구까지 생겨났다. 그러나 1896년 은값이 1온스당 $1.31에서 63센트로 폭락하면서 서서히 쇠퇴하기 시작하였다. 결국 사람들이 떠나 폐광이 되면서 캘리코는 도시로서의 기능을 상실하고 소위 폐광촌이란 의미의 Ghost Town이 된다. 지금은 은광촌이라는 이름으로 관광지가 되어 20명만이 관리하며 살고있다. 이렇게 “도시는 비지니스에 의해 흥망성쇠의 주기가 결정”된다. 비지니스는 최고, 최적의 환경을 따라 흐른다. 그렇기에 비지니스 시작 또는 확장 전에 중요한 것이 “지역분석”이다. 국가별, 미국도시 그리고 입지(立地) 순으로 알아본다. 1.성과기준(국가별) : 부동산시장에서 투자자들의 의사결정에 가장 많이 쓰이는 일반적인 기준은 매매가 대비 자본회수율(Capitalization Rate 또는 Cap Rate)이다. 북가주 지역의 APT는 4~5%, 오피스 빌딩의 경우 6~7%의 Cap이 평균이다. 시중 이자율보다도 못한 회수율이다. 이 Cap으로만 본다면 미국은 투자매력이 떨어진 국가이다. 이에 비해 중국은 18%, 인도는 23%가 평균 Cap rate이다. 불가리아의 경우 정부가 년35%를 보장해 준다.(그러나 인도를 제외하곤 투자금의 본국 송금에 제한이있다.) 그 이유는 정부가 외국자본 유치에 적극이기 때문이다. 1968년은 일본, 1988년은 한국 그리고 2008년은 중국이 경제와 사회인프라를 국제수준으로 업그레이드 시키는 분깃점이다. 바로 올림픽 때문이다. 정확히 20년 주기로 한 나라의 살림이 꼴을 갖추게 된다. 인구 증가면에선 1995~2002년까지 1위는 1.8%를 기록한 인도이다. 미국은1.3%이고, 일본은 0.2%이다.(중국은 통계없음. 한 국가의 인구증가율은 20년후의 노동경제력과 비례한다.) 반면 안전성으로 본다면 스위스,미국,영국,호주의 순서이다. 비지니스의 “성과측정의 기준”이 무엇이냐에 따라서 “지역”은 이미 결정된다. 2. 인구증감(미국) : 캘리코가 망한 이유는 은(Silver)이외에 대체산업이 없었기 때문이다. 그 결과 인구가 감소하였다. 현재 실리콘밸리의 경우 인터넷 비지니스 열기가 식으면서 오피스 공실율이 14%를 넘는다. 그럼에도 견디는 이유는 쾌적한 기후조건과 스탠포드 대학, Intel, HP, Yahoo, Google, Apple등 견실한 효자들이 건재하기 때문이다. 대체,관련 사업인구가 전 세계에서 들어온다. 또한 새크라멘토 근교 도시 로즈 빌(Roseville)의 경우 Douglas Blvd.주변의 오피스 대부분이 꽉차있다.(임대가격; $2.5~$4/sf) 역시 인구유입이 꾸준하기 때문이다. 인구의 흐름은 지역분석에 유용한 지표이다. 미국내 인구가 가장 많은 도시는 2004년 기준으로 NewYork(8백10만),LA(3백9십만),Chicago(2백9십만),Huston(2백10만),Philadelphia(1백50만)순이다.-San Jose(91만),San Francisco(75만),Sacramento(45만),Oakland(39만)- 그러나 스몰비지니스에 가장 적합한 도시는 라스베가스(53만)와 마이애미(38만) 그리고 샌프란시스코이다. 이유는 관광객등 비거주인구 이동율이 가장 높은 도시이기 때문이다. 또한 인구증가와 주택 가격상승율이 비례하는 상위지역은 Boise(Idaho), Albuquerque(New Mexico), Calson City(Nevada) 등이다. 인구증가의 이유와 혜택받은 도시는 정치적(96년 홍콩반환;Cupertino,Vancouver),경제적(골드러시;Sacrament, 인터넷;San Jose), 자연적(카타리나 태풍;San Antonio)등 무궁하다. (Montrey의 Carmel Beach도 1906년 샌프란시스코 지진의 여파로 쾌적한 작업 환경을 잃은 예술가들이 모여든 도시.) 3.입지(Location!): Loction은 특히 Retail 비지니스에서 살고,죽는 요소이다. LA의 한 제과점(1,200sf)은 하루 5천불, 토요일엔 평균 7천불 어치의 빵을 판다.(물론 맛도 있다.) San Francisco Giant팀의 홈 구장인 AT&T Park(옛, SBC Park) 앞엔 도너츠 가게가 하나있다. 게임이 없는 날에도 2천불 이상 매출을 기록하지만 결전의 날엔 3시간 만에 5천불을 기록한다.(맛은 평범하다.) 두 비지니스의 공통점은 자리가 기가 막히다는 것이다. 하이웨이 Exit에서 0.2mile안에 있는 주유소와 0.5mile 떨어진 주유소는 고객의 동선이 다르다. (또한 진입로에 있는가, 반대편에 있는가에 따라 매출이 달라진다.) 또 지역에 따라 영업시간이 다르고, 잘 되는 장사 늘리고 싶어도 시의 General Plan이 증축 및 용도변경을 근본적으로 제한하면 은행이 밀어줘도 못한다. Rent가 sf당 8불을 주고라도 반드시 들어가야 하는 자리가 있고, 50센트에도 들어가지 말아야 하는 지역이 있다. 또한 아무리 자리가 좋아도 고객계층이 누구냐에 따라 아이템도,지역도 유동적이다.(Chinese Market과 Hispanic Market이 붙어 있는 곳은 거의 없다.) 몫이 좋은 곳에 들어가야 하는 마지막 이유는 “Exit Strategy” 차원에서도 중요하다. 몫이 좋은 곳에서 잘 되는 비지니스는 바이어 계층이 넓지만, 나쁜 곳에서 잘 되는 비지니스를 인수하여 성공시킬 수 있는 경험있는 바이어는 많지 않다. 그리고 좋은 자리는 무슨 일이 있어도 팔린다. 현재 캘리코와 같은 고스트타운은 캘리포니아에만도 60여군데, 그리고 뉴멕시코•아리조나,유타 등 서부 일대를 포함하면 1천군데가 넘는다. 자신이 속한 지역의 “흐름”이 어디로 가고 있는가 분석하는 것은 비지니스 시작 전에 그리고 운영 중에도 깨어서 수시로 지켜봐야 할 풍향계이다. 지역분석은 성공비지니스에 가장 영향을 끼치는 긍정적 요소중 하나이기 때문이다. 고객의 발걸음을 변경시키는 것은 쉽지않다. 누구나 길목을 지키고 요금을 받는 Tollgate처럼 비지니스를 하고 싶어 하지만 그런 비지니스는 없다. 자리가 성공비지니스를 보장하진 않는다. 명당은 “실력과 정성”이라는 친구를 만났을 때 매출로 보답하기 때문이다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-19 비지니스의 첫 단추
전편에서 최고의 투자는 ‘교육’이고, 비지니스를 해야하는 이유는 ‘부동산 구입’ 때문 이라고 말하였다. 이제 비지니스의 첫 걸음을 어떻게 준비해야 하는가를 알아본다. 필자는 부동산 투자 업무를 하기 전에 7년간 대학생부터 국제적 기업의 수많은 비지니스Plan을 검토 할 수 있는 업종에서 일을 하였다. 수천개의 Plan을 검토하였지만 실현 가능한 모델은 20%도 되지 않고, 2년 이내에 돈을 버는 비지니스는 5%도 되지 않았다. 그러나 신기한 현상은 Plan을 만든 당사자들은 사업성공에 대한 확신이 대단하다는 것이다. 이유는 ‘세계최초이고, 경쟁사가 없고, 시장이 원하기 때문’이라고 했다. 그러나 해 아래 새 것 없고, 시장은 갈대보다 수시로 움직인다. 이런 사업주체의 망상이 깨지는데는 많은 시간이 걸리진 않는다. 바로 돈 문제에 당면하기 때문이다. 치뤄야 할 댓가는 엄청나며 복구기간은 비지니스를 운용했던 기간의 2~3배는 소요된다. 결국 실패한 비지니스의 가장 큰 원인은 ‘돈 준비’(자금계획)의 결여이다. 비지니스는 번돈을 관리 하고, 그 수익을 재투자하여 이익을 극대화 하는 것이다. 그럼에도 이 기본적인Process를 너무 쉽게 생각한다. 위의 5%에 속하는(2년내에 수익 내는) 성공적 비지니스 Plan의 Pattern은 자금계획이 철저하다는 것이다. 비지니스 구상단계의 첫 단추를 잘 끼우면 안정의 단계를 시간허비 하지 않고 도달 할 수 있다. 1. 돈을 어떻게 준비 할 것인가? 첫 단계는 자신이 가진 자산 중 현찰(또는 현금화 할 수 있는 자산)이 얼마나 있는가를 파악하는 것이다. 의외로 이 Source를 정확히 파악하고 있는 사람이 드믈다. 은행계좌 보유자의 85%이상이 정확한 Balance(백불단위)를 모른다고 한다. 그리고 잔액은 항상 자신의 생각보다 부족하다. 현금동원 액수를 모르니 목표 비지니스를 위해 얼마가 더 필요한지 알기 어렵다. 흔히 Seed money라 불리는 ‘창업비용’은 비지니스 개시후 6개월 이상의 운영자금을 포함한다. 영업개시와 함께 매출이 오르는 서비스 업종일지라도 6개월 이상의 여유자금까지 확보하여야 비지니스 개시로 인한 가정불화의 소지가 줄어든다. 필요한 돈이 없다면 그 필요한 돈을 벌기 위해서 무엇을 해야 하는지 월별로 계획표를 짜고 실행하는 것이 시간을 당겨준다. 2. 돈을 벌고자 하는 의욕이 있는가? 비지니스 맨은 돈을 벌고자 하는 의지가 중요하다. 한국적 정서로는 밤낮으로 열심히 일하는 사람을 ‘돈독’이 올랐다며 조롱한다. 왜 부자가 되겠다는 의욕이 욕을 먹어야 하는가? 물론 그 ‘돈독’이 타인이 볼 때 거부감들지 않도록 여유롭게 나타낼 필요는 있다. 돈에 대한 Mind-setting는 너무나 중요하다. 사람의 마음은 볼 수는 없지만 표정과 언행으로 그대로 나타난다. 이 결심과 의지가 있는 자에게 손님이 몰리고, 직원들도 존경하며 따른다. 돈을 많이 벌고 싶은 사람은 많으나 돈을 벌기위한 체계적 계획과 구체적 실천을 하는 사람은 많지 않다. 돈을 빌려주는 사람들의 마음도 이 ‘돈 철학’ 이 있는 사람에게는 안심을 한다. 돈을 빌리고 갚지 못하는 사례의 대부분은 정말로 ‘돈이 없기 때문’이다. 돈을 벌겠다는 결심은 비지니스의 시작이다. 3. 비지니스의 목표가 무엇인가? 한번 시작한 비지니스는 안정기까지는 평균 5~7년이상이 걸린다. 비지니스를 시작하는 시기는 대부분 인생의 황금기이다. 그 귀한 일생을 바쳐 투신한 비지니스의 최종목표는 무엇인가? 종착역의 이름은 사람마다 다르지만 이 목표가 있는 사람(돈은 목표달성의 수단과 과정)과 없는 사람(돈 자체가 목적)은 돈을 대하는 태도가 다르다. 또한 크고 작은 시련이와도 쉽게 자절, 낙심하지 않는다. ‘재정적 자유’ 이후의 인생목표가 있기에 난관은 당연한 과정으로 받아들이기 때문이다. 목표가 있는 자는 작은 돈 때문에 자신의 Value가 흐려지는 일은 하지 않는다. 또 언제 비지니스의 업종을 바꾸고, 은퇴 할 것인가하는 Road map이 있다. (비지니스 ‘목표달성의 시기’를 구별해주는 가장 정확한 척도는 바로 돈이다.) 비지니스 Plan만으로는 끝을 알 수 없다. 그러나 자금계획이 구체적인 비지니스 Plan은 성공 확율을 높여준다. 비지니스 맨 중엔 이 첫 단추를 어떻게 끼웠는지도 모르고 시작하신 분들도 많다. 그러나 지금도 늦지 않았다. 준비하고, 실행하면 반드시 성과가 나타난다. 누구나 10년 전으로 돌아가면 잘 하겠다는 생각을 해본다. 만약 필자가 현재의 역량을 가지고 10년 전으로 갈 수 있다면 비지니스를 위한 돈을 모으며, 세세한 자금계획을 짜겠다. 그러나 쟁기를 잡고 뒤를 돌아 볼 수 없는 법, 10년 후에 후회 하지 않기 위하여 오늘 ‘돈의 흐름’을 예의주시 한다. 과거는 복구 할 수 없지만, 미래는 준비 할 수 있다. 비지니스의 첫 단추는 ‘자금계획’이다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-19 성공 비지니스 준비 (자기분석)
비지니스는 자기가 ‘아는 것’을 재화로 증식하는 것이다. 프로그래밍을 알면 소프트웨어를, 유통을 알면 도매업을, 기계와 공정을 알면 제조업을 한다. 비지니스 시작 전 가장 중요한 것은 ‘자신을 아는 것’이다. 무엇을 할 수 있고, 어떤 것을 할 수 없는가를 냉철히 판단해야 한다. 오늘 내가 형성된 것은 내가 받은 교육과 환경의 결과이다. 내가 말하고 행동하는 모든 것은 과거에 받은 영향력을 반영한다. 부동산업은 필자의 가업이다. 외조부께서 1957년 부터 지금의 경기도 소사(지금의 부천시)에서 복덕방을 운영하셨다. 검정 자전거를 타고 신작로와 흙길을 누비면서 손님을 만나시던 모습을 지금도 기억한다. 당시의 거래 대상은 주로 전답(논밭)이었다. 1978년 할아버지께서 폐암으로 돌아가신 후 어머니께서 가업을 이으셨다. 작은 집을 사서 크게 넓히시고, 필지 몇 개를 묶어서 새 집을 짓고, 팔 때마다 많은 돈을 버셨다. 어머니 세대의 거래 대상은 주택이었다. (이것은 많은 인내와 철저한 자금계획이 필요한 비지니스였다.) 이 기계적이고, 지루한 방법은 30년이 지난 후 언어만 영어로 바뀌었을 뿐 필자가 그대로 사용하고 있다. 어머니에게 배운 성공비지니스의 준비과정을 나누고자 한다. 비지니스는 자기가 ‘아는 것’을 재화로 증식하는 것이다. 프로그래밍을 알면 소프트웨어를, 유통을 알면 도매업을, 기계와 공정을 알면 제조업을 한다. 비지니스 시작 전 가장 중요한 것은 ‘자신을 아는 것’이다. 무엇을 할 수 있고, 어떤 것을 할 수 없는가를 냉철히 판단해야 한다. 오늘 내가 형성된 것은 내가 받은 교육과 환경의 결과이다. 내가 말하고 행동하는 모든 것은 과거에 받은 영향력을 반영한다. 부동산업은 필자의 가업이다. 외조부께서 1957년 부터 지금의 경기도 소사(지금의 부천시)에서 복덕방을 운영하셨다. 검정 자전거를 타고 신작로와 흙길을 누비면서 손님을 만나시던 모습을 지금도 기억한다. 당시의 거래 대상은 주로 전답(논밭)이었다. 1978년 할아버지께서 폐암으로 돌아가신 후 어머니께서 가업을 이으셨다. 작은 집을 사서 크게 넓히시고, 필지 몇 개를 묶어서 새 집을 짓고, 팔 때마다 많은 돈을 버셨다. 어머니 세대의 거래 대상은 주택이었다. (이것은 많은 인내와 철저한 자금계획이 필요한 비지니스였다.) 이 기계적이고, 지루한 방법은 30년이 지난 후 언어만 영어로 바뀌었을 뿐 필자가 그대로 사용하고 있다. 어머니에게 배운 성공비지니스의 준비과정을 나누고자 한다. 1.시작을 두려워말라. 한번도 어머니께서 모든 돈을 확보하고 일을 벌리신 적을 본 적이 없다. 한 때는 급한 공사일정에 질이 나쁜 돈(고리대금)을 사용하셔서 채권자가 안방까지 흙신을 신고 들어오는 낭패를 당하시기도 하셨지만 결코 ‘프로젝트’를 완성하지 못한 적이 없으시다. 사람들은 눈에 보이고, 손에 잡히는 것에 투자하고 안심하게 되어있다. 부동산은 비지니스를 배울 수 있는 최고의 ‘교재’이다. 섯부른 시작은 실패를 급히 부르고, 복구하는데 많은 시간이 걸린다고 했다. 그러나 회복 불가능한 실수없고, 밑천없는 사람없다. (내게 있는 밑천을 극대화 하는 것이 중요하다.) 시작하지 않는 사람은 배울 기회가 없다. 요즘은 3~5만불로 시작할 수 있는 비지니스가 부지기 수이다. 적은 ‘수업료’를 내고 비지니스 실전을 배우는 것은 값진 투자이다. 일단 시작하면 밖에서 크게 보이던 두려움의 대부분은 사라진다. 2.자신을 통제하라. 가업이라고 하지만 필자의 눈에는 부동산이 매력이 없었다. 이것보다 멋있는 비지니스가 많았다. 반도체 장비 개발업을 시작한 필자에겐 가장 힘든 것이 ‘아이디어의 절제’였다. 머리에서 나온 생각을 실천할 수 없는 회사의 답답한 현실을 직원들의 무능과 게으름의 결과로 판단하였다. (그러나 비지니스는 취미가 될 수 없었다.) 사장은 머리가 되어 ‘비지니스를 묵상&실천’ 하는 것이지, ‘하고 싶은 것을 발산’하는 위치가 되어서는 안된다는 것을 배웠다. 교만, 방만, 두려움, 게으름 등 훈련 안된 비지니스 리더십의 삶은 비지니스에 그대로 반영된다. 어머니는 당신의 비중을 알고 계셨다. 가족을 먹여살리는 것 그 너머의 목표를 위해 자신의 권리를 포기하는 법을 알고 계셨다. 돈을 지출 할 때면 반드시 그 돈이 되돌아 오는 길을 알고 쓰셨다. 혀를 내두를 정도의 과감한 투자와 푼돈을 아끼시려고 애쓰시는 모순이 이해가 되지 않았었다. 그러나 그것은 목표 달성을 위한 꾾임없는 자기 통제의 과정임을 알게되었다. 자기 통제를 통한 역량강화! 이것은 비지니스 맨 평생의 과제이다. 3. 파트너를 확보하라. 어머니의 가장 큰 재산은 ‘신용’ 이었다. 특히 은행의 이자는 날자 넘긴 날이 몇번 안되셨다. 그리고 한번 작업을 해본 파트너(동업자)와는 돈을 떼어먹지 않는한 평생을 함께 하셨다. 이 ‘정’을 넘어서는 비지니스 relationship은 30년이 지난 지금도 필자가 배우는 부분이다. 베이지역의 Venture Capitalist Tim Draper가 1997년에 설립한 비즈월드(www.BizWorld.org)라는 비지니스 교육 프로그램이있다. 초등학생들에게 비지니스의 과정을 4단계로 학습시키는 재미있는 프로그램인데 첫 시간이 바로 자신의 역할과 파트너를 확보하는 과정이다. 구성된 팀간에 판매경쟁 후 실적을 정산하는 시간이 있는데 자기재능(은사)과 역량이 잘 배치된 팀은 언제나 상위권에 들어간다. 또 서로의 역량을 인정하고, 격려하기에 긴밀한 관계성이 유지된다. 이 신뢰이라는 관계성을 바탕으로 나의 한계를 알려주는 파트너가 중요하다. 나의 능력은 한계를 알 때 가장 크게 발휘된다. 어머니의 세대와 현 세대의 비지니스는 많은 것이 달라졌다. 그 중 하나는 “거래의 대상”이 다양해졌다는 것이다. Asset이라는 이름으로 땅과 집뿐 아닌 다양한 무형질의 자산에 투자를 한다. 예금, 뮤추얼펀드, 외환, 선물, 주식 그리고 비지니스가 거래의 대상이다. 수시로 바뀌는 법규와 쏟아지는 뉴 비지니스는 공부하지 않으면 용어도 낯설다. 필자의 경우 한 우물 파는 분야는 부동산이고, 나머지는 필요할 경우 그 업계 최고의 전문가들에게 자문을 구한다. 어떤 때는 “이런 것도 모르냐”고 무안을 당하기도 하지만 모른다고 해야 배울 수가 있다. 이것은 나 혼자서는 할 수 없다는 ‘자기분석’의 결과이다. 대상은 진화했어도 자기분석의 황금율(도전정신과 자기통제, 파트너십)은 변하지 않는다. 자신을 냉철히 파악하고,자신의 포지셔닝을 아는 것. 이것이 성공비지니스 준비의 초석이다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-07 왜? 비지니스를 해야하는가?
95년 가을 “월급은 마약이다” 라는 말과 함께 친구가 사업을 시작했다. 그 친구는 공부를 잘하지도, 가정이 부유하지도 않았다. 너무나 평범한 그가 어느날 편하게 받던 월급에 대해 묵상 후 내린 결론은 ‘퇴사’이고, Action plan은 ‘먹는장사’였다. 이후 한번의 사업 실패후 2년을 칩거하다가 재기에 성공하여, 지금은 중국에 5개의 식당과 450unit의 아파트를 가지고 있다. 내년엔 경제적 성공을 기반으로 본인의 관심 분야인 교육사업을 준비하고 있다. 이렇게 40세 이전에 경제적 안정을 이룬 후 아들 그리고 차후에 태어날 손자들에게 물려줄 금융 계획을 세울 수 있는 길은 복권을 제외하곤 비지니스 밖에 없다. 필자의 주변엔 돈 많은 사람들이 참으로 많다. 대부분 수입을 부동산 투자와 합법적 절세를 비지니스를 통하여 증식 시킨 자들이다. 그들의 공통점은 다음과 같다. 비지니스 시작  비지니스관련 부동산 구입  비지니스 안정  “투자자”로 업종변경. 그렇다면 왜 비지니스를 해야 하는가? 1. 시대가 변했다. 경제력이 어느 때 보다도 중요해졌다. 더 이상 청빈(淸貧)의 윤리가 가정을 지켜주지 않는다.(미국 가정 이혼율의 48%가 돈 문제이다.) 매월 1만불의 급여를 받는다하자. 그렇게 5년을 일하면 60만불이다. 세금떼고, 생활비 메꾸고 나면 목까지 찬 모기지에 잠긴 집과 Saving 또는 401K가 전부이다. 그런데 5년후 회사에서 해고를 당했다면 다음 action plan이 있는가? 그것을 지금부터 준비하라.(어제 Intel이 공장을 베트남으로 옮긴다고 들었다.) 2. 오직 “사람”만이 할 수 있는 일이다. 비지니스는 복합예술이다. 기획과 전략 상품개발과 아이템선정, 출시시기,자금&인력관리, 고객관리, 재고관리, 유동성 모니터링, 경쟁사 분석, 수요예측, 재고관리, 마케팅, 수금등 그 어떤 것도 사람을 대체할 동물이나 기계는 없다. 창조 후 ‘생육하고 번창하라’는 명령수행의 방법이 “비지니스”라고 해도 될 만큼 세상은 비지니스에 의해 움직여왔다. 밭가는 일은 소도 할 수 있다. 그러나 소가 묶인 쟁기를 조정하는 것은 사람이다.(소가 될 것인가? 사람이 될 것인가? 이것은 당신의 선택이다.) 3. 돈은 돈을 따라 뭉친다. 현재 당신의 비지니스가 먹고 사는 단계에 올랐다면 대단한 일이다. 어떤 분은 사업하는 이유가 “종업원들 월급을 주기위해서” 라는 분이 계셨다. 그 단계가 지나니 그 사업에 투자하려는 사람들이 줄을 섰고, 최소한 자금 때문에 망하는 일이 없는 탄탄한 회사가 되어있다. 당신이 근무하는 회사의 프로젝트가 아무리 성공해도 개인에게 투자 하겠다는 투자자는 나타나지 않는다. (좋은 사업엔 품질 좋은 돈이 따라온다.) 위의 3가지 이유 외에 필자의 시각에서 비지니스를 해야하는 가장 중요한 이유는 바로 “부동산 구입”을 위해서이다. 예를들면 식당을 렌트를 내며 운영하다가 자기 건물을 가지게 되면 비지니스의 “level”이 달라진다. 그리고 실제로 상업용 부동산 구입자의 80%는 비지니스 맨이다. 필자가 속한 비지니스 클럽엔 다양한 업종의 비지니스 맨들이 있다. 정부우편물 분리&배달업, 펌프제조업, 자동차 머플러도매업, VoIP통신사업, 교육사업, 전자제품 조립업 등 천차만별의 업종이다. 이들의 보면 타고난 비지니스 맨은 없다는 결론에 이른다. 업종별 교육에 꾸준히 투자하고, 많은 문제를 피하지 않고 꾸준히 돌파한 사람들이다. 또한 ‘자기건물’을 소유하고 있는 자들이 많다는 공통점이 있다.(중요한 것은 비지니스가 안정 되기 전에 건물을 구입하는 자가 더 많다는 것이다.) 내 그릇이 차고 넘쳐야 필요한 남의 그릇도 채워 줄 수 있다. 풍요로움을 누리는 것, 이것은 “월급의 유혹”을 극복하고 많은 난관을 통과한 비지니스 맨들에겐 당연한 보상이다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
이광용 (이광용부동산)
2006-04-06 요즘 베이지역 부동산...
안녕하세요. 실로 오랜만에 뵙습니다..자주 만날 수 있도록 노력하겠습니다. 지난달 bay Area 현재 나와 있는 집들이고 Market 에 얼마 정도 지나야 팔리는걸 보여 주는 것 입니다. 보시는 것과 같이 지역 따라 차이가 있고...가격에 따라 Market days 에 차이가 있습니다. 집을 구입하시는 참고가 됐으면 합니다. 보통 현재 시간이 많거나 현명하지 못한 Seller 들이 집 값을 작년과 같은 가격으로 마켓에 내어놓은 것이 집이 오래 동안 팔리지 않은 이유 중에 하나입니다. 이런 분들은 부동산 의견이나 현 시장의 흐름을 파악하지 못하고 우를 범하는 경우이므로 한달 지나 좋은 손님 다 빼기고 집 값을 2-3번 시간에 내려서 파시는 경우가 대부분입니다. 해서 현명하게 욕심 내지 마시고 현 시세에 맞게 부동산의 의견을 전적으로 존중하여 알맞게 내어 놓으시면 좋은 buyer 을 쉽게 찾을 수 있을 것입니다. 모든지 미리 미리 준비하는 것이 최상이지만...집 파시는 것 역시 급하게 내일 내어놓고 다음주에 팔리리라 생각하지 마시고 올 여름에 파실 것이면 지금부터 준비하셔도 빠르지 않습니다. Average List Price Median List Price Average Days On Market Santa Clara County, CA Single Family under $1M $747,876 $739,000 28 Single Family over $1M $2,230,501 $1,698,000 47 Condo/Townhome under $600K $459,772 $455,888 26 Condo/Townhome over $600K $738,907 $685,888 24 San Mateo County, CA Single Family under $1M $779,504 $775,000 37 Single Family over $1M $2,712,711 $1,898,000 54 Condo/Townhome under $600K $474,080 $495,000 36 Condo/Townhome over $600K $925,518 $798,000 34 Santa Cruz County, CA Single Family under $1M $723,079 $744,900 57 Single Family over $1M $1,938,966 $1,495,000 70 Condo/Townhome under $600K $497,678 $505,000 53 Condo/Townhome over $600K $875,650 $799,000 51 Monterey County, CA Single Family under $1M $659,505 $649,000 69 Single Family over $1M $2,780,812 $1,799,000 107 Condo/Townhome under $600K $418,323 $399,000 56 Condo/Townhome over $600K $1,263,663 $829,000 70 San Benito County, CA Single Family under $1M $658,240 $635,000 46 Single Family over $1M $1,683,078 $1,329,000 83 Condo/Townhome under $300K N/A N/A N/A Condo/Townhome over $300K N/A N/A N/A Alameda County, CA Single Family under $1M $636,440 $619,900 34 Single Family over $1M $1,696,227 $1,388,000 38 Condo/Townhome under $600K $433,772 $425,000 38 Condo/Townhome over $600K $678,443 $649,000 42 Contra Costa County, CA Single Family under $1M $611,254 $589,000 35 Single Family over $1M $1,685,633 $1,399,000 32 Condo/Townhome under $600K $395,721 $381,000 35 Condo/Townhome over $600K $715,858 $689,000 27
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-06 비지니스와 부동산
본 칼럼은 이민생활에서 가장 중요한 부분중 하나인 “돈”을 주제로 구성하였습니다. 필자의 성공과 실패사례 분석 그리고 여러 case를 통하여 누구나 바로 적용할 수있는 실용적인 내용을 담았습니다. 일은 열심히 하지만 Wealth(부)를 축적, 전승하는 process가 취약한 한인 커뮤니티에 작은 도움이 될 것을 확신합니다. 비지니스는 바로‘돈’을 다루는 과정이고, 그 돈이 ‘부동산’을 만났을 때 가치상승되는 과정을 상세히 담았습니다. 1- 최고의 투자는…? 3년전 산호세에서 상업용부동산 투자 세미나를 갔었다 총 참석자 40명중 한국인(계)은 한사람밖에 없었다.(베트남계:8명, 중국:14명..) 새크라멘토에서 열린 신규주택 개발 웍샵에서도 한국인은 나 혼자였다. 그 후 샌프란시스코 Foreclosure 세미나에서도, 프레즈노 정부가 소유한 땅을 공개 경매하는 곳에도 한국인을 볼수가 없었다. 도대체 미국 교포중 가장 소득수준이 높은 북가주 지역의 한국교포들은 어디에 있는가 하는 궁금증이 생겼다. (이코노미스트 통계에 따르면 3백만불 이상의 자산을 모은 사람들의 85%가 부동산을 통한 재산증식이었다.) Hardworker로 소문난 한민족이고, 열심히 일은 하지만 우리는 과연 얼마나 부자(경제적으로 자유로운가)인가? 또 그것을 사회와 후손들에게 물려줄 준비가 되어있는가? 본 칼럼은 바로 피땀으로 일한 대가를 ‘부동산’을 통하여 안전하게 보전하고 증식하는 구체적인 방법과 사례를 공유를 목적으로 쓰여졌다. 성공한 사업과 투자자에겐 각자의 노하우가 있다. 그러나 그 경륜이 ‘며느리도 모르는 가문의 비법’이 되어서는 커뮤니티가 성장할 수가 없다. 이에 관심있는 분야의 전문가들과 성공모델을 분석하면서 위험은 줄이고 성공확율은 높이는 Team Building process를 제시하게 될 것이다. 재산증식의 방법과 분야를 ‘부동산투자’에 포커스를 맞추어 기본부터 실전 그리고 전문가들의 전략을 배워보는 시간이다. 이론이나 뜬구름 잡는 원리가 아닌 본 칼럼을 읽은 그 날부터 독자들이 거주하는 지역에 적용할 수 있는 Manual로 사용 할 수 있는 내용이 될 것이다. 예를 들면 왜? 2nd 홈을 사야하는가?, 현 직장을 다니면서 투자자의 길에 입문하는 방법, 소매업과 부동산, 비싼 리스지급과 자체건물을 살때의 장,단점, Income property의 Management 문제를 해결하는 방법, 금리가 올라도 싼 이자를 얻는 방법, Commercial 융자를 얻는 시점, Commercial 건물을 매입할 때, 10만불짜리 비지니스 구입부터 2천만불 규모의 개발 프로젝트까지 “부동산 투자의 101”을 함께 달리는 시간이다. 인생 최고의 투자는 “교육”이다. 아는 만큼 보이고, 배우는 만큼 미래를 준비할 수있다. 필자는 ‘황금(돈)을 보기를 돌같이’ 여기는 교육을 받고 자라왔다. 그 댓가는 3개의 비지니스 중 2개의 비지니스를 실패하고 그것을 복구하는데 만 3년이라는 생각만해도 몸서리쳐지는 험악한 세월을 보냈다. 이 모든 것이 잘못된 재정(또는 물질관)교육이라는 뿌리의 열매였다. 그 후 많은 선배님들의 조언과 경험담을 통해 새 힘을 얻었고, 여러 교육프로그램과 웍샵을 통해 성공과 실패의 원인을 알게되었다. 필자의 경우엔 사업을 시작한 것도 ‘부동산’이 있었기에 가능했고, 사업을 정리할 때도 ‘부동산’이 있었기에 가능했다. 이미 부동산은 우리생활과 사업에 인정할 수 밖에 없는 필연적인 요소이다. 부동산은 군소리 없이 일 잘 하는 큰 일꾼이다. 다음주에 하루종일 하는 세미나에 신청하였다. 하루 참석하기 위해 많은 일을 미리해야만 했다. 그래도 간다 “교육”은 최고의 투자이니까. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
이광용 (이광용부동산)
2005-03-29 집을 팔아야하나 사야하나
이광용 부동산 3분 코너 땅땅땅 당신도 부자가 될수 있다!!! ‘집을 팔아야하나 사야하나’ 이것이 알고싶다!!! 안녕하십니까? 이번에는 현 재정 상태를 고려해 볼 때 지금 집을 팔아야하나 아니면 또 한채를 사야하나라는 제목으로 글을 간단하게 올리고자 합니다. 많은 분들이 현재 ‘부동산이 버블이 아니야? 지금 샀다가는 막차 타는게 아닌가?’하고 불안해 하면서 궁금해 하십니다. 저 역시 내일 일을 알지 못하니 답답하기는 마찬가지이지만 부동산 일이 제 직업이다 보니 그동안의 부동산 동향과 추이를 돌아보면서 분석하면 어느정도 앞으로의 흐름을 짐작해 볼 수 있는 능력이 생긴 것 같습니다. 우선, 시장 돌아가는 걸 잘 아시는 분들을 보면 대부분 현실에 맞지 않는 투자를 주저하는 분들이며, 또한 주로 2-3년 전 부터 줄곤 집값이 내려가기만 기다리는 분들이 다수입니다. 그런데, 그동안 지역에 따라 차이는 있지만 1~3년 사이에 적게는 10만불에서 크게는 50만불까지의 집 값이 올랐기 때문에 그런 분들이 지금에 와서 투자를 한다는 건 억울함을 참아내는 많은 용기가 필요하겠지요. 왜냐하면. 그 당시-무식하면 용감하다고-그냥 밀어붙힌 분들은 모두 어마어마한 부를 쌓았기 때문입니다. 그러나, 그때 투자를 안한 분들도 문서상으로는 손해 본 것이 없으니 너무 억울하게 생각하지는 마시기 바랍니다. 투자라는건 현재 마켓의 동향과 자료 수집한 것들을 정밀 분석하여 투자성이 있다하면 투자를 하는 것이 정석이나 주식시장에서 더이상 그런 정석이 통하지 않은 것이 현실이었던 시절이 있었듯, 현재 부동산 시장도 그런 정석이 통하지 않은 것이 현실임을 감안할 때 요즘은 현금 사정만 제대로 돌아가고 다운할 자금만 있으면 바로 지금이 제일 좋은 투자의 적기라고 할 수 있습니다. 따라서, 지면만으로 부동산 투자에 관한 좀 더 자세하고도 면밀한 부분까지 알려드리기는 불가능하지만 우선 부동산 투자에 있어서 가장 기본적인 몇가지 중요 사항을 올려 보도록 하겠습니다. 1. 우선 현재Credit 점수가 좋은가? 이것은 아무것도 아닌 것 같지만 아주 심각한 문제입니다. 왜냐하면Loan을 신청하는 과정에서 Credit 이 나쁘면 높은 이자율이 적용이 되기 때문입니다. 이자율은 한달에 300불 정도만 차이가 나도 30년이면 아주 많은 돈을 더 지불하게 되지요. 그러므로, 자신의 Credit 점수를 체크하고 계속해서 좋은 Credit을 쌓는 것은 아주 중요합니다. (미국에 오신지 얼마 안된 분이라도Credit 카드를 발급받아 Credit 점수를 쌓을 수 있도록 하는 방법이 있으니 연락 주십시오. 제가 알려 드리겠습니다. 그리고, 대다수 한국분들은 귀찮아서 현금으로 지불하는 경우가 많이 있는데. 그런 분들은 더 이상 이 글을 읽지 마세요(어차피 귀찮아하고 게으른 분들은 돈을 벌어 부를 축척할 여유도 없을것 같습니다). 저같은 경우는 딱 아시아나와 대한항공 Visa Card 와American Express card 3장만 쓰는데, 한장은 비지니스용이고 다른 두장은 개인용입니다. 그런데, 제일 중요한 것은 Credit 카드를 쓰면 카드빚을 월말에 가서 다 갚아도 된다는 것입니다. 그러면 한달 동안 먼저 무이자로 돈 빌려쓰고 마일리지 올라가고 도랑치고 가제잡고, 님도 보고 뽕도따고 더이상 설명을 안드려도 될 듯 하네요. 2. 막상 집을 구입하실 때에는 많은 분들이 Mortgage 때문에 현재 사정에 딱 맞추어 구입하시는 경우가 대부분인데 이것 역시 잘못된 계산입니다. 집을 구입하실 때에는 조금이라도 더 보태어 최대한의 집을 구입하시는 것이 현명한 투자입니다. 구입 후 3-5년만 지나도 집 값이 올라 남들보다 훨씬 유리한 입장에 서게되고, 사실6개월 정도만 지나도 모게지에 대한 부담은 훨씬 줄어들게 되지요. 그리고, 한가지 더 중요한 것은 정말 부를 쌓고 싶으시다면 3-5년 안에 이사를 해야한다는 사실입니다. 그것 또한 게으른 분들에게는 불가능한 일이지요. 3. ‘언제 집을 구입하는것이 좋은가?’하고 많은 분들이 질문을 하십니다. 이는 첫째로, 능력있고 부지런한 부동산과의 만남이 준비되어있고, 둘째로는 자금이 준비 되었으면 바로 그 때가 적기입니다. 부동산 투자는 10~20년 앞을 보고하는 것이지만 준비가 되었다면 지금 과감하게 바로 행동으로 옮기는 것이 중요합니다. 현명한 부동산 중개인이면 집을 사고 파는 과정에서 그 찰라의 시기를 잘 구분하여 선택합니다. Multi offer 가 들이닥치는 시기에서도 날씨와 그때그때 동네 사정 등과도 관계하여 적게는 몇천불에서 많게는 몇만불까지 싸게 사고 혹은 비싸게 팔 수가 있습니다. 또한, 적절한 Advise를 통해 집을 사면, 그 집은 집값이 제대로 올라 팔 때에도 힘들이지 않으면서 쉽게 원하는 값을 받고 팔 수가 있습니다. 그리고, 미국에 살려면 변호사, 의사, 메카닉 등을 잘 사귀어 놓아야 한다고 하지요? 그런데, 그중에서도 제일 중요한 사람은 부동산 중개인입니다. 부동산 중개인하나 잘 사귀어 놓으면 부를 쌓은데 아주 중요한 역할을 하기 때문이지요 다음에는 왜 집 값이 하늘 높은 줄 모르고 오르는가? 에 대해 말씀을 드리겠습니다. 감사합니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 효과적인 Rent Collection
여러 해에 걸친 Property Management 경험에 의하여 어떻게 하면 임대주택의 관리를 효율적으로 관리를 할 수 있을까 공부하던 중, 먼저 매달 세입자로부터 받아야 하는 월 렌트를 효과적으로 받는 방법을 소개하고 왜 효과적인지 나름대로의 경험을 나누고자 한다. 대부분의 landlord는 월 렌트 시작 일을 매월 초에 시작을 한다. 하지만 여러 해의 경험을 통하여 느낀 것은 매월 1일에 받는 렌트 계약보다는 매월 20경 렌트를 받는 계약서가 세입자에게나 집주인에게 훨씬 효과적이라는 사실을 알게 되었다. 다음의 이유들이 좋은 뒷받침이 되지 않을까? 1. 세입자의 주머니가 넉넉할 때 렌트를 받게 된다. 재산이 많고 적고를 떠나서 매월 지급해야 하는 모든 지출이 월초에 이루어지며 또한 거의 대부분의 고지서들도 월초를 겨냥하여 배달되므로 자연히 월초 보다는 월 중간쯤이 훨씬 렌트비를 받기에 수월해진다. 2. 문제점을 일찍 알 수 있다. 만약에 렌트 계약이 매월 20일부터라면 적어도 다음날인 21일에는 세입자가 렌트를 못내는 것을 알게 되므로 본인의 mortgage payment를 다른 fund로 처리할 수 있는 시간을 갖게 된다. 3. 렌트를 빨리 할 수 있다. 대부분의 렌트가 1일로 시작하므로 20일이나 25일 사이에 입주 또는 렌트 계약을 시작하면 많은 세입자들은 입주하기까지 오랜 기간을 기다리지 않게 되고 또한 위에 언급한 mortgage payment 날자와도 충분한 시간을 갖게 되어 렌트를 흥정하는 데에도 조급해지지 않는다. 4. 세입자의 퇴거명령 절차가 수월하다. 퇴거명령 신청을 하게 되면, Sheriff나 Marshall은 월 초 보다는 덜 바쁘게 마련이다. 그러므로 모든 절차가 빠르게 되고 또한 법정에 등록 할 때에도 훨씬 신청자의 수가 적어서 절차가 수월하다. 이상 위의 기본적인 렌트를 하고자 할 때와 렌트 collection 그리고 세입자가 퇴거할 때까지의 필자 나름대로의 경험한 편리한 방법을 간단하게 적어보았다. 이 외에도 임대주택 관리에는 많은 기술적인 면을 발휘해야만 되는데 세입자를 control하는 방법, 세입자와의 기술적인 대화 등을 공부하여 귀하게 구입한 재산관리를 쉽게 하기 바란다. 항상 문의를 환영하고 또박또박 대답해 드리겠습니다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 첫 주택 구입자가 알아두면 좋을 10가지
매년 구입되는 주택의 40퍼센트 이상이 첫 주택 구입자라고 National Association of Realtors (미 전국 부동산 중개인 협회)의 조사로 알 수 있다. 이 40 퍼센트의 첫 주택구입자들은 과연 주택을 구입할 때 모든 절차와 구입과정이 순조로웠을까? 여기 알아두면 유익할 10가지이 주택구입 전에 알아둘 좋은 Tip을 소개한다. 1. 신용상태를 알아보자. 좋지 않은 신용기록은 은행으로부터 반가운 대접을 받지 못하며 이자율도 좋은 신용기록의 소유자 보다 더 높은 이자율을 적용하므로 융자액도 자연적으로 적어지게 마련이다. 2. 세금에 대하여도 공부를 해보자. 주택 구입을 하게 되면 페이먼트 중에 이자에 해당되는 부분과 재산세는 보통 수입에서 공제를 받게 되는 유익한 면이 있다. 이 점을 임대하는 경우와 비교해 본다면 모아 놓은 적은 액수의 다운 페이먼트로 주택을 구입하여 월 불입금이 임대비용 보다 많아도 연말 세금정산 후에 돌려 받는 액수를 감안하면 별 차이가 없음을 알게 된다. 3. 부동산 중개인의 역할을 잘 이용하자. 부동산 중개인은 모든 부동산 매매시 필요로 하는 절차와 투자기준 투자가치에 대하여도 잘 알고 있는바 이들의 역할과 능력을 잘 이용하면 매우 유익할 수 있음을 알자. 4. 어느 곳에 구입을 하여야 하는지 심사숙고 해야 함은 물론 먼저 무엇이 나에게 혹은 가족에게 제일 필요로 하는 조건인지 생각해보자. 직장이나 사업체까지의 거리 관계, 교통 관계일까? 매주 마다 다녀야 하는 grocery shopping은 어떠한지, 학교와의 거리는 어떠한지, 이외에 여가를 즐기기 위한 조건들은 어떠한지 또한 생각해 보아야 할 조건 중에 하나일 것이다. 5. 구입하려는 주택의 모든 것을 전문가를 고용하여 조사해 보자. 구입하려는 주택에 관한 면밀한 인스펙션도 빼놓아서는 안될 매우 중요한 사항이다. 자신의 눈짐작으로 주택의 안전 유무를 확인하려는 생각은 매우 위험한 발상이다. 한국 건축스타일과 미국, 특히 캘리포니아의 건축양식은 판이하게 다르다. 자신 스스로가 얼마나 주택의 건축구조와 전기배선 또는 플러밍 등에 대하여 알고 있는지 생각해 보자. 이러한 사항들은 부동산 중개 면허가 있다고 저절로 알아지는 사항도 아니고, 건축구조 중 어떠한 한 부분만 알고 있다고 알아지는 사항 또한 아니므로 전문가에게 의뢰하여 알아봄이 바람직하다. 6. 주택 융자에 관한 절차를 되도록 빨리 시작하라. 맘에 드는 주택을 찾을 때까지 미루지 말고 주택구입에 대한 관심을 갖기 시작하면 나의 융자 자격은 어떻게 되는지 미리미리 융자 중개인을(Loan Officer) 찾아 상담하기 시작하라. 어느 정도까지 융자가 가능한지 Pre-approval을 융자 중개인을 통하여 은행으로부터 미리 받아 놓음이 매우 유리하며 또한 유익하다. 7. 저축에 힘쓰자. 뭐니 뭐니해도 머니가(Money) 최고다. 지금부터라도 조금씩 저축에 힘쓰시라. 주택구입 후에도 저축하는 습관은 필요하다. 또한 주택구입까지 자동차 같은 고가의 물건구입을 미루라. 8. 여러 종류에 융자 프로그램에 대하여 미리 공부하라. 많은 경우에 아무런 융자에 대한 지식도 없이 융자를 얻고 나서 무엇이 좋은 것인지 또는 나쁜 것인지 조차 모르고 덥석 권해주는 융자를 받거나 자격이 되지 않으면서도 무조건 best만 요구하다가 “기분 나빠서 집 못 사겠다.”식으로 그만두는 경우도 생긴다. 변동금리가 좋은지, 고정금리가 좋은지에 대하여 나의 형편과 계획에 맞추어 융자 신청을 하는 것도 바람직하다. 9. Gift라는 좋은 선물의 활용을 권한다. 미 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)의 기록을 참조하면, 미 전국의 22 퍼센트에 해당하는 첫 주택 구입자들은 친구나, 친지 또는 부모로부터 첫 주택을 구입 할 Down Payment의 일부를 선물로 받아서 구입했다고 한다. 오늘부터 주택구입의 계획안에 이 조건도 포함시켜보자. 10. 지금 시작하라. 무엇을 망설이는가? 지금부터 주변에 있는 부동산 중개인과 융자 중개인을 찾아 면담하라. 무엇이든 준비가 안되었을 때 한가지씩 물어서 주택구입 계획에 차곡차곡 쌓아 놓자. 우리의 믿음직한 부동산 어드바이저스를 찾아 면담부터 시작하시길 바랍니다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 Skylight를 설치하려면
“비가 새지 않을까?” skylight를 설치할 생각을 갖게 되면 제일 먼저 떠오르는 걱정은 혹시나 “긁어서 부스럼을 만드는 것은 아닌지?”하여 이러한 우려를 갖게 하여 주저하게 된다. 먼저 걱정하지 말라는 당부를 하고 싶다. 최근에 설치되고 시판되는 skylight는 제작부터가 매우 잘 만들어지고 자세한 설치 방법과 쉬운 설치 방법으로 인하여 전문가가 아니더라도 쉽게 설치할 수가 있고 그리고 비가 와도 샐 염려가 없다고 전문가들은 말한다. 하지만 설치하기가 용이하고 잘 만들어 졌다고 하더라도 몇 가지 skylight를 설치하기 전 생각해야 할 조건들을 알아보자. 먼저 skylight를 설치할 위치를 주의 깊게 살펴보자. 햇빛을 받을 방향이 북쪽에서라면 거의 하루 종일 환하고 뜨겁지 않은 빛 만을 받아 들이나, 남쪽에서 받는 햇빛은 빛과 함께 뜨거운 열도 흡수하게 되어 실내를 덥게 한다. 더구나 창이 서향을 바라보게 되면 여름날의 오후의 햇빛으로 실내 온도는 열대지방을 방불케 할 것이다. 북쪽으로 향한 방이나 훼밀리 룸에는 동쪽이나 동남쪽으로 향하게 skylight를 설치하면 거의 이른 오후까지 햇빛을 받게 되므로 오전에는 집안을 밝고 따뜻하게 유지해 줄 것이다. 창문의 규격도 설치할 곳의 면적을 충분히 고려해야 할 과제이다. 너무 작은 skylight는 별로 효과를 보지 못하게 되고 너무 큰 규격의 창문은 미관상 또는 필요 이상의 빛과 열을 받게 되므로 창의 규격 또한 신중하게 결정해야 할 조건 중에 하나이다. 대부분의 제조업체들은 몇 가지의 색유리를 제공하기도 하는데 엷은 회색이나 갈색 종류의 유리는 빛을 받아들이는 데는 별 문제가 없고, 열을 차단하는 성질을 지니고 있으므로 참고하여 색유리를 선택하면 되겠다. 이 외에도 햇빛을 차단할 수 있는 롤러형 차단기나 블라인드 종류 등을 고려해 볼 수가 있겠다. 환한 빛과 함께 들어오는 낮의 태양열을 막아 실내의 온도를 적당하게 유지하려면 skylight를 어느 정도 막아 적당량의 빛과 열을 받아야 함도 잊지 말아야 하겠다. 특히 고려할 점은 실내와 실외에서 보여지는 미관상의 디자인 또한 중요하다. 주택의 전면에서 보이는 곳에는 대개 설치하는 것을 피하고 뒷마당에서 보이는 집 뒤쪽 지붕에 skylight를 설치하는 것이 바람직하겠다. 요사이는 sky tunnel이라고 불리는 직경 12인치에서부터 24인치의 원형으로 제작된 skylight가 매우 많이 사용이 되는데 설치비도 약 400달러에서 700달러 정도의 저렴한 가격이며, 설치하기도 매우 용이하여 좁은 복도나 화장실 또는 작은 공간에 대부분 많이 설치하기도 한다. 실내의 구조를 고려하여 직접 빛을 받아도 되는지 또는 간접적으로 빛을 받아야 하는지도 생각해 보아야 한다. 설치하기 전부터 전등이 있었던 곳이라면 skylight 안쪽으로 전등을 설치하여 야간에도 같은 부분을 통하여 전등의 빛을 받게 되어 외관상으로도 깨끗하게 보이는 미를 활용하는 방법이 된다. 베이지역의 높아만 가는 주택 가격과 대부분의 주택들이 오래 전에 지어진 건물임을 감안할 때 조금의 리모델링은 집의 분위기를 바꾸어 줄 뿐만이 아니라 적은 투자로 주택의 가치를 많이 높여주는 효과를 얻게 된다. 여러 부분의 주택 수리를 위한 참고가 되는 사항을 인터넷을 통하여 알아볼 수가 있는데 많이 알려진 사이트로는 www.hometime.com이나 servicemagic.com 등이 있다. 또한 위에 소개한 sky tunnel에 대한 자세한 소개는 www.solatube.com에서 자세한 정보와 사진을 볼 수가 있다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 쉽게 설명된 에스크로(Escrow)
부동산 에스크로를 직역하게되면 ‘부동산 중간신탁’이라고 풀이가 될 것 같다. 다시 풀어서 설명하면 부동산이나 사업체 매매 시에 Buyer와 Seller의 중간에서 당사자간에 계약된 모든 계약 내용에 따라 모든 절차를 밟아 계약의 완료를 해주는 역할을 하게된다. 조금 더 자세히 설명한다면, 작성된 계약서의 내용대로 에스크로에서는 필요한 계약 내용 중에 Buyer나 Seller가 상호 간에 약속된 이행해야 할 내용을 법적인 약속을 다시 문서화하게 되는데 이것을 'Escrow Instruction'이라고 부른다. 에스크로 회사는 어디까지나 Buyer와 Seller의 중립적인 위치에서 일을 수행하게 되며 흔히들 독자들이 이해하고 있는 것처럼 에스크로 회사가 어떠한 일에 대하여 지시하고, 결정하는 역할을 하는 곳이 아니며, Seller와 Buyer를 위하여 일을 하는 곳이기 때문에 언제든지 문의 사항을 직접 질문하고 필요한 사항을 요구해도 된다. 그러면 에스크로의 절차는 어떻게 진행이 되며, 어떠한 일을 하나 알아보자. 먼저 Buyer와 Seller 사이에 계약이 이루어지면 계약서에 약속된 대로 Buyer나 Buyer의 부동산 중개인은 약속된 계약금(흔히 ‘Deposit’이라고 알고있는...),을 에스크로 회사의 신탁 구좌에 입금함으로써 에스크로의 절차가 시작된다. 예전에는 많은 부동산 회사에서 계약금에 관한 부동산 신탁 구좌를 별도로 관리를 하였으나 장부 정리 문제나 또는 에스크로 감독국으로 부터의 감사를 보통 매 12개월 마다 받아야 하는 불편함(?) 때문에 이러한 계약금에 관한 관리를 에스크로 회사로 직접하게 한다. 그래서 보통 부동산 매매 계약서를 작성할 때 계약금을 oo Escrow Co. 혹은 oo Title Co.로 수표를 발부하게 한다. 모든 부동산 매매 계약에 꼭 계약금이 필요로 하는 것은 아니나 특별한 경우가 아니면 보통 계약금을 예치하게 되며, 예치된 계약금은 이때부터 에스크로 회사는 양측에 합의된 결정 없이 어느 누구에게도 예치된 돈을 전해줄 수가 없게된다. 다음 순서로 에스크로 회사가 Buyer나 Seller 그리고 융자를 담당하는 융자기관에 ‘Preliminary Title Report'라는 매매가 이루어 질 부동산에 관한 등기내용, 저당권, 재산권, 지역권 등이 기록된 report를 Buyer와 Seller, 그리고 융자 기관과 양쪽의 부동산 중개인에게 전달하여 기록된 내용을 볼 수 있도록 하며, Report에 나타난 저당권, 재산권 등을 에스크로 기간 동안 정리를 해주는 역할을 담당하며, 설명된 일 외에도 다음의 일들을 하게된다. 1. Prepare the escrow instructions. 2. 융자 기관에서 필요로 하는 자료 준비. 3. Receive & handle purchase funds from buyer. 4. 어음, 담보 증서 등을 작성 준비한다. 5. 담보 증서, 소유권 문서 등을 해당 County 등기소에 등기한다. 6. Title insurance를 신청한다. 7. Prorated taxes, interest, insurance & rents 등을 계산하여 준다. 8. Escrow instruction에 명시된 대로 해당 기관과 해당자에게 정해진 비용을 지불한다. 예를 들자면, 등기료, 보험료, 부동산 수수료 등. 9. Prepare final statements for all parties. 이러한 모든 일들이 계약서에 합의된 기간 내에 모두 이루어지게 된다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
김규완 (김규완부동산)
2004-04-15 새 집 vs 헌 집
집을 사려면 먼저 지역을 정한다. 다음에는 새로 지은 집을 살 것인지, 아니면 이미 지어진 집을 살 것인지를 결정해야 한다. 양쪽 모두 장단점이 있다. 새로 지은 집은 윤기가 나고, 에너지를 절약하는 설비들과 멋진 방들, 그리고 아름다운 매스터 룸이 맘에 들 수도 있고, 기존의 집은 이웃 간에 드리워진 운치있는 나무들과 계속 올라가는 집 가격 등이 유혹적일 수도 있다. 그렇다면 새 집이 좋을까, 기존의 집이 좋을까. 사람마다 기호가 다르기 때문에 하나의 정답은 없다. 모든 집들은 각자의 독특한 특징이 있으며 어떤 집을 사든 장점이 있는 반면 희생해야 하는 단점도 따른다. 가장 중요한 점은 새 집과 오래된 집 가운데 어떤 것이 `더 나은 것`이냐가 아니라, 소비자의 필요에 `더 잘 들어맞는지를` 물어보는 것이다. 다음은 결정을 내리기 전에 고려해야 할 사항들이다. ■기존의 집을 고를때 *이웃:많은 사람들이 센스있는 커뮤니티를 선호한다. 기존의 이웃은 오래된 조경이나 나무들처럼 더욱 성숙되어 보인다. *시스템의 유지 및 수리 상태: 홈 인스펙터를 고용해서 집을 체크하는 것이 바람직하다. 오래된 집은 자연히 수리를 해야 하지만, 이러한 사항들은 매매가를 조정하는데 반영할 수 있다. *집 개량 공사(Home Improvement): 만약 소비자가 조그만한 수리나 집 구조를 개선시키는 공사를 좋아한다면 이미 지어진 집은 알맞는 선택이다. *예산: 엑스트라로 창문 블라인드, 시큐리티 시스템, 뒷 정원 조경 같은 것에 돈을 따로 들일 필요가 없다. *위치: 대부분 기존 주택은 살기 편안한 도심 중심부에 있다. *리모델링 가능성: 어떤 바이어들은 리모델링을 하거나 넓힐 수 있는 가능성 때문에 이미 지어져 있는 집을 선호한다. *가격: 일반적으로 말해서 이미 지어져 있는 집이 가격면에서는 약간 싸다. 전미부동산협회에 따르면, 2001년 기존 주택의 중간 가격은 14만6천6백달러였던 것에 비해, 2001년 8월의 새 집 중간 가격은 16만7천6백달러였다. *세금: 오래된 집은 학교, 공원, 도로, 대중교통 발전 같은 새로운 개발 계획에 대한 추가 비용을 낼 필요가 없다. *일반적인 구조: 만약 바이어가 튀지 않는 방들과 응접실을 원한다면 이미 지어져 있는 집이 더욱 만족스러울 것이다. ■새 집을 고를 때 *워런티 : 새 집에는 워런티가 있다. 시공 회사에 따라 다르지만 기초 공사 같은 중요한 조항에는 10년의 워런티 기간이 있다. 워런티는 새 집의 가장 큰 장점이다. *현대적 건축과 구조 : 만약 당신이 아주 큰 방, 더 큰 옷장, 더 많은 화장실, 일반적이지 않은 응접실를 원한다면 새로 짓는 집이 기호에 맞을 것이다. *옵션 : 새 집을 살 때는 바이어가 원하는대로 인테리어를 결정하게 된다. 건설업자가 제안하는 비싼 것을 선택할 수도 있고, 각 방마다 어울리는 페인트 색깔을 정하거나, 캐비넷을 정할 수 있는 장점이 있다. *가격 : 위에서 지적했듯이 새 집들은 전형적으로 비싼 편이다. 하지만 수리비가 적게 들고 워런티가 확실하게 있으므로 더 경제적일 수도 있다. *안전 요소 :대부분의 새 집에는 화재 경보기 등 시큐리티 시스템이 각층마다 설치되어 있다. 또 집안끼리 시스템이 잘 연결되어 있어 하나가 울리기 시작하면 모든 시스템이 작동하도록 되어 있다. *효율성 있는 에너지: 온방, 난방이 더 잘 되고 따라서 에너지 비용이 많이 줄어들고 있다. 창문이나 난방, 에어콘 시스템, 통풍, 단열 등은 더욱 발전되어 요즘은 20년 전에 비해 에너지 비용이 절반이 줄었다. *적은 유지비 :새 집에는 유지비가 적게 든다. 알루미늄 사이딩, 비닐 창문, 페인트칠이 절대 필요하지 않는 트림, 썩지 않는 바닥 등이 나오고 있다.
이광용 (이광용부동산)
2004-04-07 E-2 비자와 사업체 에 대해서 (이광용 3분 부동산 전문 컬럼 )
“땅땅땅 당신도 부자가 될수있다” 요즘 많은 분들이 사업체를 인수하는 것에 관심이 많습니다. 또한 사업체소개로 이곳에서 알려지다 보니 한국에서도 E-2 비자와 사업체인수에 대한 문의를 많이 받고 있습니다. 특이 미국에서 영주권이 없이 영주 하시는 분이나, 한국에서 E-2 Visa 에 대해 궁금해 하시는 분은 이 글을 보시고 더 이상 혼돈이 없기를 기대합니다. @ E-2 visa 란? 간단히 말씀 드려서 합법적으로 미국내 영토에서 소액을 투자 하여 사업을 운영할 수있는 제도 인데 우선 E-2비자을 받으시면 미국에서 체류 기간이 없고 반 영구 적으로 세금을 내고 합법적으로 운영하기에 영주권자와 동등한게 교육을 받을수 있는 잇점이 있습니다. 하지만 한국에서은 E-2비자만 받으면 영주권이 나오는 식으로 잘못 알고 있는 경향이 있는데. E-2 비자와 영주권하고은 아무런 관련이 없습니다. 매 2년 마다 갱신을 해야 하는데 전문 회계사을 고용하여 세금을 내고 일자리을 창출하는한 아무 문제가 없습니다. 한가지 덤으로 말씀을 드리자면 자녀는 21세 까지만 동반자로서 부보의 E-2 비자의 혜택을 받을 수 있으므로 21세가 되면 변호사와 의논하여 다른 신분으로 변경을 해야 합니다. 제일 간단한 방법은 자녀가 미국 시민권 가진 사람과 결혼하는것 이겠지요. @ E-2 신청 조건. E-2 비자와 관련해 가장 궁금해 하시는 것 중에 하나가 바로 투자 액수 입니다. 이민 전문 변호사에 의하면 이민법에는 E-2 비자 를 하기 위한 투자 액수가 명시되어 있지 않습니다. 하지만 통상적으로 보통 10만불이상 투자을 권장하고 있는 실정이지만 소문에는 9-11이후 점점 힘들어져 20만불 이상 하여야 쉽게 E-2 비자가 나온다는 말들이 있지만 꼭 그런 것은 아님니다. 다만 부양 가족을 동반하여 미국에서 정착하려면 제 경험에 의하면 최소한 25만불 이상 돼는 가게을 인수해야만 먹고 살 정도의 생활비가 사업체에서 나옵니다. 또한 중요한 것은 돈이 한국에서 건너 왔다는 증빙 서류을 변호사 에게 제출 해야 합니다. @ 어떤 비지네스 가 해당 되는가? 비지네스 종류에는 제한이 없습니다. 다만 하고자 하는 사업제가 부양가족이 먹고 살수 있을 정도와 현지인을 고용하여만 합니다. 한국분 들이 많이 하시는 업종으로 음식점, 세탁소, 구멍가게, 잡화점 등이 있지만 프랜차이즈 같은건 조건이 너무 까다롭기에 가게을 인수 하기가 힘듭니다.. 우선 인기 있는 프래차이즈은 보통 일주일 이상 본부에 가서 영어로 다 배워야 하고 또한 그 분야에 경험이 풍부 해야 하고, 시작이 25만불 이상 투자 해야 하는 조건이 있지요. 위탁 경영도 생각해보시는 분이 계시는데. 권고을 하지 않고 싶군요. 주인 만큼 일할 사람을 찾는다는 것이 보통 어려운 일이 아닐뿐더로 위탁 경영을 하시면 거진 100% 위탁을하셔야 하는데. E-2비자 법에 어긋나는걸로 알고 있습니다. 또한 소액 투자로 인해 위탁 경영을 하시면 두 집 살림을 할 수 있는 돈이 나올지도 의문 입니다. 기존의 가게을 구매 하던지 아에 새로운 비지네스를 창업하셔도 무방합니다. 제 경험으로 보아서 기존의 비지니스을 Take over 하시는것이 무방 할듯 합니다 현 실정을 잘 모르는 상태에서 새로운 비지네스을 창업 하시는건 특별한 케이스가 아니며 힘들것이고 또한 비지네스 의 형태는 회사 형태 incorporated, 개인 사업 solo proprietorship 이나 동업 partnership 으 형태도 괜찮습니다. 주의 하셔야 할 점은 어던 경우가 되었던 E-2신청자은 비지네스 의 지분에 50% 이상을 갖던지 아니면 그 비지네스을 직접감독 운영할 위치에 있음을 증명 해야 합니다. 또한 기존 business 을 구매 하는 경우는 꼭은 아니지만 지난 2년 의income 등을 체출 하여야 합니다. 큰 회사에 전세을 얻어 들어 갈때에는 신분과 Credit 확실하여만 합니다. Lease 받기가 무척 까다롭기에 이럴경우 가게 주인하고 모든것이 다 원만히 해결됐지만..정작 건물 주인이 “NO”하여 가게을 인수 못하는 경우가 비일 비재합니다. 이럴때에는 특히 경험있는 부동산 업자을 잘 선택하여. 그분만이 경험에서 쌓은 노하우 를 적절히 사용할 수 있는 부동산 업자의 선택 역시 중여합니다. 앞서 말씀 드렸듯이 많은 서류가 제때 제때 다 갖추어야 합니다. .대게 한국에 있는 재산증명서 같은건 큰 회사나 몰 안에 세들어 갈때...원하는 사항이라고 보지만...개인 이 갖고 있는 건물은 그다지 까다롭지가 않습니다. 무슨 사업체을 인수 하든지 초기에는 물정을 모를수 밖에 없습니다. 특히 여기서 사시는 분들도 잘 몰라 우왕 좌왕 하는데 한국에서 오시면 식구나 친척이 없으면 대채로 저 같은 부동산 한사람 믿고 와야 하는 모험이 하셔야 하는데, 다시 말씀 드려서 최대한 information을 인터넷에 통해 많이 알고 오시면 좋고 어느 가게건 매상만 속지 않고 인수 했다면 반은 성공했다고 봐도 과언이 안님니다. 특별히 같은 한국 사람으로서 말씀드리기 거북하지만. 저를 포함해서 서로 의 신뢰감은 있어야 겠지만 (맹목적) 그누구도 믿으시면 안됩니다. @ 어떤 변호사을 고용해야 하는지요? 보통 변호사들은 잘 모릅니다...이민 전문 변호사야만 합니다. 어딜 가나 이상한 사람들은 있지요. 이민 전문 변호사도 아니면서 일을 맡아서 일도 못끝내고, 그런분들은 교육비까지 내시는 경우가 있을수도 있으니 꼭 이민 전문 변호사을 찾아 가시기 바람니다.제일 좋은 방법은 현재 고용하고 있는 부동산 에게 부탁하면 같이 일을 하는 변호사를 소개해줍니다. 다시 말씀 드려서 영주권 하고 E-2 비자하고은 아무 상관이 없습니다. 하지만 미국에서 비지네스을 하는한 반 영주 할수 있고. 세금을 내니. 자녀들이 다른 아이와 동등한 교육 을 받을수 있습니다. 사업체 인수 하기 전에 기존 일하는 사람들을 전 주인과 의논하여 문제을 야기 시키는 사람들은 미리 인수 받기 전에 해고 하고 인수 하는것이 바람직합니다. 미국에서는 별 이유없이 해고 하면 고소을 당할 우려가 있기에..아주 조심해서 변호사나 회계사와 의논한다음 해고을 해도 해야 하니 꼭옥 인수 하기 전에 처리 하시면 됩니다. 그럼 건투을 빕니다.... 위 기사의 내용는 단지 일반적인 정보를 제공한 것이며 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다 이광용 (Bruce Lee) 투자 전문 부동산 이스트 베이 세종 한국학교 이사장 USGTA Teaching Pro. 연락처: (925) 580-5205
이광용 (이광용부동산)
2004-02-17 집 장만의 시작(땅 땅 땅 당신도 부자가 될 수 있다)
2월 16일 2004년 이광용부동산의 3분 코너 “땅 땅 땅 당신도 부자가 부자가 있다” 집 장만의 시작: 전에 Agent 선정 에 대해서 말씀을 드렸는데.. 이번에는 집장만 할때의 준비 라고 할까요? 우선 집을 장만 하기 전에 내게 맞은 집 가격이 얼마인가? 을 알아 보는것이 우선이라고 생각이라고봅니다. 앞선 말씀 드린대로 우선 에이전트와 상의 한다음. 융자 에이전트와 상의을 하시면 내가 얼마만큼의 집을 살수 있는지 알수가 있습니다. 경험으로 봐서은 자기가 집을 살 수 있는 최대한의 집을 장만 하는것이 3년, 5년 7년 후에 절대 후회 안할것입니다. 왜야하면 북가주 부동산은 튀어 오를때만다..큰 집들이 뛴 차이가 훨씬 크기 때문입니다. 둘째 로 알아 볼일은 장소 입니다. 혹시 귀하가 아직 소규모의 사업을 할 에정이면 우선 사업장 부터 구입하시고 집은 근처 에다 구입하시는것이 현명한 행동입니다. 대부분 교포님들의 사업장소가 집하고 멀리 떨어져 있어서 너무 힘든 분들을 많이 보아 왔기 때문에. 대도록 이면 사업장 근처에다 구입하시는것이 좋을듯 합니다. 세번째로은 집을 장만 하시기 전에 지역 설정 에 있엇서 여러가지 고려해 볼 문제가 있습니다. 어느 지역에다 집을 장만 할 것인가? 우선 무조건 남들이 산다고 무조건 그지역에다 사시지 마시고. 자기 와 맞은 그런 지역을 선정 하시기 바람니다. 집 장만은 장기 투자 이며 또한 Retire 차원의 재산 증식, 아님 자녀들의 대학교 학자금 마련을 위한 투자로도 ?? 수 있기에 신중하게 에니전트와 의논하여 선전 할 것을 권장합니다. 가능하면 신도시 새도시, 앞으로의 전망 등등 고려 하시고. 동네은 조금 비싸편이지만 그래도 좋은 동네 학군 등을 따져서 구입하시는것이 현명한 방법이고 또한 나중에 팔때 더 많은 이익 가치가 있을것입니다. 부지런한 사람들이 재산을 증식하는 속도가 보통 분들보다 한발짝 앞서감니다. 통계적으로 볼때, 3년데서 7년 마다 집을 옴기 분들이 10년 15년 이상 한집에서 산분보다 훨씬 큰집, 비싼 집에서 살고 있는걸 여러분 쥐위만 둘러 보아도 알수 있을것입니다. 미국 현행법에 의하면 집 주인이 2년만 살고 팔때에는 부부당 50만불 까지 세금 혜택이 주어집니다. 다시 말씀 드려서 매3년마다 집을 옴길때마다 세금 한푼 안내고 집을 옴겨 갈 수 있다는 뜻이지요. 요샌 처음 집을 장만하고자 하는 분들을 위해 여러 종류의 융자 프로그램이 나왔있습니다. 5%다운 하면 95% 까지 이자만 할 수 있는 융자 등등 많은 상품이 나와 있으니 융자 에이전트에게 문의 하시기 바람니다. 이광용 부동산 제공 (925)-580-5205 세종 한국학교 이사장 USGTF 공인 티칭 프로 email: bmmr0803@yahoo.co.kr @ 위글의 내용은 단지 일반적인 정보를 제보를 한 것이며 벌률적인 조언으로 대채 되어 사용될수 없습니다.
이광용 (이광용부동산)
2003-10-20 부동산 에이전트와의 만남
제6탄 이광용 부동산 3분 코너 땅! 땅! 땅! 당신도 부자가 될수 있다 안녕하세요? 부동산업을 시작 하고 나서 느낀건 많은 분들이 너무 부동산 에이전트에 모든걸 맡기는 경향이 있습니다. 믿는다는건 좋지만, 그래도 왜만한 상식을 알아야 하기에 이번에는 여러번에 걸처 부동산에 대한 간단한 상식 공부를 하겠습니다. 자기일 같이 하는 부동산 에이전트를 만나면 아무 문제 없겠지만, 말만 그럴듯하게 하면서 잘 모르는 부동산 에이전트를 만났다면 자기도 모르는 사이 금전적으로 손해을 볼 수 있습니다. 여러 가지 정보를 미리 알아 두시면 집을 살때나 팔때 내가 좋은 부동산 에이전트을 만난는지 알 수 있을 뿐더로 또한 시간과 금전적으로 이익을 볼 수 있습니다. 1. 집 장만의 시작 2. 집 장만때 흥정 3. 집을 어떤 상태에서 시장에 내어 놓아야 하나? 4. Inspection 꼭 해야만 하나? 5. 집 장만시 혼동하기 쉬운 보험 6. 내가 살집이 적정 가격인가? 7. 팔구 살아야 하나? 먼저 구입하고 팔아야 하나? 이것이 문제로다!!! 8. Escrow 에스코로 들어 갈을때 비용을 누가 뭘 얼마나 내야 하나? 집 장만의 시작은 먼저 부동산 에이전트와의 만남의 중요하다고 볼 수 있습니다. 탁월하고 자기 일 같이 생각하면 일을 추진하는 에이전트와의 만남이 귀하를 최소한 시간에 부를 쌓은데 도움이 될것이면 평생 동반자로서 임무를 잘 수행해 나갈 것 입니다. 대부분 이민자들의 공통점은 자식 공부 시키기 위해 이민을 결심해서 먼나먼 미국 땅까지 왔을것이고, 공부를 위해 오신분들 그리고 우리 나라 대한 민국이 싫어서 오신 분들도 있겠습니다. 어떤 이유여서 왔건 우리 나라 사람들의 공통점은 내집 마련이 첫번째 목표라고 해도 과언이 아니겠습니다. 대망의 꿈을 안고 왔거만 우선 반벙어리와 귀머거리의 열약한 환경속에서 그래도 남보다 열심히 밤낫 없이 일을 하였것만 북가주 집값은 버는 돈 버다 집값이 훨씬 앞지르고 있으니 힘이 빠질대가 한두번이 아니였을것 입니다. 지난 6개월 전부터 미국 경기가 밑바닥을 치고 있는 상태에서 오직 집값만 뛰고 있는 실정입니다. 당행히 이자율이 바닥을 헤메이고 있으니 이 또한 처음 집을 구입을 원하신 분이나 조그만한 여유 자금이 있었서 두번째 집을 구입하고자 하는 분들에게는 더 없는 철호의 기회라고 봐도 과언이 안닙니다. 지금 당장 시작할 일은 우선 에이전트와 만남 인데, 식구나 친척 중에 부동산 에이전트가 있으면 간단히 해결될 문제지만 그럴지 않을경우 과연 어떤 에이전트가 날 이해 하고 나에게 맞는 보금자리를 찾아 줄것인가 하고 생각하면 보통 중요한 일이 안니라 생각이 듬니다. 대부분 에이전트은 자기 일에 대한 자부심과 최선을 다해 일을 해주지만 그렇지 못한 에이전트을 만날수 경우 골치 아픈 경험을 하기 때문에 처음에 선정할때 신중히 할 것을 권고 하면서 또한 그 지역에 대한 풍부한 경험이 있는 분을 선정하는것이 좋을듯 합니다. 그리고 영어가 유창하다고 해도 같은 값이면 한국 에이전트를 선정하는것이 좋을듯 하네요 우선 서로 잘 알기에 문화적인 차원에서 일일히 하나하나 가르켜 주지 않아도 척척 알아서 하기 때문이죠. 금전적으로 여유가 있으면 일찍 집을 장만하는것이 좋겠지만. 그렇지 못하더라고 상심 하지 마시고 우선적으로 에이전트을 만나 보실것을 권고 합니다. 두번째로는 그 에이전트을 통해 융자 에이전트을 소개 받고, 융자 에이전트와 상담을 하게되면 얼마짜리 집을 장만 할 수 있는지 알 수 있습니다. 시작이 반이라고 우선적으로 100% 마음에 들지 않을수도 있겠지만, 집을 장만 하시면 그 집을 통해 다음에 더욱더 큰집으나 학군도 좋고 마음에 드는 집으로 이사 할 수 있는 여건을 마련해 두는것 입니다. 좀더 돈을 더 벌어서 집장만을 해야지 한 분들중에 정말 2-3년 지나서 마음에 드는 집을 구입한 사람을 한분도 보지 못했습니다. 왜야하면 그때 30만불 짜리 집들이 현재은 50만불 이상씩 되어 있으니 그때 생각해서 또 집을 구입 못하시기 때문이죠. 또한 집을 지금 구입하시면 후에 효자 노릇을 단단히 합니다. 왜야하면 집한채라고 있으면 노후가 조금이나마 보장이 되기 때무이죠. 오늘 밤에 이글을 읽고 당장 실전에 들어 가십시오. 돈이 통장에 많지 않아도 의욕과 의지가 있는곳에 반드시 길이 있다는걸 명심하시기 바람니다. 왜 집을 장만 하여야 하는지 아직도 이해가 안돼다구요?. 왜 구태여 없은 돈까지 빡빡 끌어서 꼭 집을 장만하여만 하는야구요? 첫번째: 아파트 에 지불하는 돈은 아무런 혜택이 없은 반면 집은 월 Payment 가 힘들면 이자만 내도 엄천난 세금 혜택을 받을수 있다. 둘째: 내가 열심히 하루 노동해서 번 돈 보다 2-3년 지나면 집이 벌어준 돈이 더 많을수 있다 세째: 애들이 밑에층 눈치 안보고, 아파트 메니져 에게 야단 안 맞으면 마음대로 뛰 놀수 잇다. 더 이상 이유가 필요한가요???? 이눈치 저눈치 보지 마시고 지금 당장 가까운 부동산 에이전트에게 전화 주십시오
이광용 (이광용부동산)
2003-09-19 이광용 부동산 3분 코너 제5탄
이광용 부동산 3분 코너 제5탄 “땅! 땅! 땅!~~ 당신도 부자가 될수 있다!” 안녕하십니까? 3탄, 4탄에서는 조금 딴 길로 접어 들었갔었는데 2탄에 이어 나시 본론 으로 돌아 가겠습니다. 현재 스몰 자영업을 운영하고 계시는 대부분 한국 교포님들이 당면 하고 있는 문제은 경기가 나쁘다고 두손 놓고 있지 않나요? 아님 남들도 다 Slow 인데 하면서 자포 자기식으로 위안 받고 있지 않나요? 아님, 경기을 나쁜데. 좋은 차나 굴리면서 Golf 에 저념 하고 있지 않나요? 언제가는 좋아 지겠지 하는 막연한 생각을 하면서. 자 우선 현재 자영업을 하시면서 제일 먼저 하신것이 무엇인가요? 아마 대부분 한인 사람들은 자기 집을 샀거나 좋은 차을 샀을것 입니다. 먼저 자기 집을 사기 전에 자신이 하고 있는 건물을 사셔으면 제일 지혜스런일을 하신것입니다. 이런 종류의 분들은 부을 향해 제일 가까운 지름길에 들어서? 과언이 아님니다. 만약에 아직까지 아무것도 안 사셔으면 권장할 것은 현재 자영업을 하고 있는 건물이 독립된 건물이며, 그 건물을 사는것입니다. 너무 덩치가 크면 투자가 3-5명의 도움으로 투자 가치가 있으며 구입하시는것이 현명하고, 여의치 않으면 집을 장만 하시기 전에, 집을 독채을 사시지 마시고, Duplex, Fourplex을 구입하시면 또한 부를 쌓은데 지름길 역할를 할수 있다고 봅니다. 우선 적은 자본으로 자영업을 시작하신지 얼마 안됐으면 어차피 집은 잠만 자고 나오는 역할밖에 못하기 때문에 좋은 독채 집을 사실 필요성이 Duplex, 나 Fourpelx 못하지요. 우선 Duplex 이상의 집을 사시면, 한쪽을 세을 놓으면 되니깐. 우선 Morgage payment 에 도움을 받을수 있고. 사정이 좋아 져서 3년 후나 5년 후에 독채 집을 장만 하실때에는 두 집다 세를 줄수 있으므로 졸지에 집이 세채가 돼지요. 이렇게만 하시면 졸지에 부동산 갑부대렬에 올라 갈수 있습니다. 왜야하면 집을 처음에 큰집을 사시면 Payment 부담 때문에 두번째 집을 투차 가치로 구입하고 싶어도 자금 문제로 인해 확률이 현격히 떨어 지지요. 그리고 독채은 Cash Flow, 가 왜만하면 Minus 이기 때문에 많은 분들이 주저 하지만. 길게 보면 독채도 좋습니다. 왜야하면 일년에 들어 오는 돈이 월세가 $300 불 정도 이라고 해도 일년에 $3,600 + Alpa 가 되지만 북가주 지역의 부동산 오름은 일년에 평균 $16,000 정도 올른다고 하니. 5-10년을 보면 좋은 투자 가 돼는 셈이지요. 하지만 현재 Cash Flow 가 원만하지않은 상태에서 Payment 을 더 늘리는 투자은 쉽지 않기 때문에 처음 집을 독채을 사고 싶은 마음은 모두들 간절하지만 Duplex 을 적극적으로 권장합니다. 귀찮게 세 주고 골치 아프고..이런 사고 방식을 갖고 계시는 분들은 이 글을 읽을 필요가없습니다..골치 안아프고 남의 주머니 속에 있는 돈을 나의 주머니로 옮기는 일이 그렇게 쉬운가요? 자...우리 가까이 있는 중국 사람들은 볼까요? 그분들은 지금 제가 나열 한것같이 자영업을 하시면 우선, 대부분의 중국인들은 현재 렌트을 하고 있는 가게터를 사는데 온갖 집중을 쓰면서 열심히 일을하지요. 하지만 여의치 않으면Duplex 나 Fourplex을 삽니다. 그래서 5년, 10년 지나고 나면 그분들은 집이 서너채가 되는 반면 우리 한국분들은 대분은 한집에다 좋은 차. 여기서 정지하면서 제2의 도약을 할려면 10여년 이상의 세월을 투자 해야만 할수 있는 조건에 도달합니다. 몇몇분만 빼고는… 1. 나의 인생 목표는 부자가 되는 것 이다! 2. 모험심을 길러라. 실패를 두려워 말라 3. 사물을 볼 때 다른 각도에서 보는 습관을 가져라 4. 모든걸 흡수 할 수 있는 마음 즉 Open Mind 갖도록 노력해라 5. 사교성을 높여야 한다 6. 모든걸 긍정적으로 보는 습관을 가져라 7. 3년, 5년, 10년 후의 자긴 자신을 생각하라. 8. 할 수 있다는 자신감을 키워라 9. 세상 과 시대의 민감성을 키워라 10. 자나 깨나 돈만 생각하라 11. 내일을 위해 무조건 오늘 부터 무조건 저축을 하라 시작은 반이란 말이 있습니다. 현대 사회에서는 시작은 ¾ 이라 해도 과언이 안닙니다.뭘 더이상 망설이심니까? 지금 당장 실천에 옴기십시오! 현재의 생할 습관이 위와 같이 않으면 분발 하시기 바람이다. 여러분들도 세상을 사시면서 느껴셔 겠지만 . 세상살이가 살다 보니, 그렇게 말처럼 쉬운 것이 하나도 없습니다. 다만 현재 갖고 있는 재능, 물질, 그리고 Information source 에만족하면서, 감사하고 모든 주위 자원을 이용하여 최선을, 그리고 남보다 조금만 부지런을 떤다면 10후의 여러분은 더 나은 물질 속에서 조금 더 여유로운 생할를 하실 줄 믿습니다. 그럼 건투들 빕니다. 이광용 부동산 주택 상가 전문 세종 한국 학교 이사장 USGTF: 공인 골프 티칭 프로. (925) 580-5205