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조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-19 비지니스의 첫 단추
전편에서 최고의 투자는 ‘교육’이고, 비지니스를 해야하는 이유는 ‘부동산 구입’ 때문 이라고 말하였다. 이제 비지니스의 첫 걸음을 어떻게 준비해야 하는가를 알아본다. 필자는 부동산 투자 업무를 하기 전에 7년간 대학생부터 국제적 기업의 수많은 비지니스Plan을 검토 할 수 있는 업종에서 일을 하였다. 수천개의 Plan을 검토하였지만 실현 가능한 모델은 20%도 되지 않고, 2년 이내에 돈을 버는 비지니스는 5%도 되지 않았다. 그러나 신기한 현상은 Plan을 만든 당사자들은 사업성공에 대한 확신이 대단하다는 것이다. 이유는 ‘세계최초이고, 경쟁사가 없고, 시장이 원하기 때문’이라고 했다. 그러나 해 아래 새 것 없고, 시장은 갈대보다 수시로 움직인다. 이런 사업주체의 망상이 깨지는데는 많은 시간이 걸리진 않는다. 바로 돈 문제에 당면하기 때문이다. 치뤄야 할 댓가는 엄청나며 복구기간은 비지니스를 운용했던 기간의 2~3배는 소요된다. 결국 실패한 비지니스의 가장 큰 원인은 ‘돈 준비’(자금계획)의 결여이다. 비지니스는 번돈을 관리 하고, 그 수익을 재투자하여 이익을 극대화 하는 것이다. 그럼에도 이 기본적인Process를 너무 쉽게 생각한다. 위의 5%에 속하는(2년내에 수익 내는) 성공적 비지니스 Plan의 Pattern은 자금계획이 철저하다는 것이다. 비지니스 구상단계의 첫 단추를 잘 끼우면 안정의 단계를 시간허비 하지 않고 도달 할 수 있다. 1. 돈을 어떻게 준비 할 것인가? 첫 단계는 자신이 가진 자산 중 현찰(또는 현금화 할 수 있는 자산)이 얼마나 있는가를 파악하는 것이다. 의외로 이 Source를 정확히 파악하고 있는 사람이 드믈다. 은행계좌 보유자의 85%이상이 정확한 Balance(백불단위)를 모른다고 한다. 그리고 잔액은 항상 자신의 생각보다 부족하다. 현금동원 액수를 모르니 목표 비지니스를 위해 얼마가 더 필요한지 알기 어렵다. 흔히 Seed money라 불리는 ‘창업비용’은 비지니스 개시후 6개월 이상의 운영자금을 포함한다. 영업개시와 함께 매출이 오르는 서비스 업종일지라도 6개월 이상의 여유자금까지 확보하여야 비지니스 개시로 인한 가정불화의 소지가 줄어든다. 필요한 돈이 없다면 그 필요한 돈을 벌기 위해서 무엇을 해야 하는지 월별로 계획표를 짜고 실행하는 것이 시간을 당겨준다. 2. 돈을 벌고자 하는 의욕이 있는가? 비지니스 맨은 돈을 벌고자 하는 의지가 중요하다. 한국적 정서로는 밤낮으로 열심히 일하는 사람을 ‘돈독’이 올랐다며 조롱한다. 왜 부자가 되겠다는 의욕이 욕을 먹어야 하는가? 물론 그 ‘돈독’이 타인이 볼 때 거부감들지 않도록 여유롭게 나타낼 필요는 있다. 돈에 대한 Mind-setting는 너무나 중요하다. 사람의 마음은 볼 수는 없지만 표정과 언행으로 그대로 나타난다. 이 결심과 의지가 있는 자에게 손님이 몰리고, 직원들도 존경하며 따른다. 돈을 많이 벌고 싶은 사람은 많으나 돈을 벌기위한 체계적 계획과 구체적 실천을 하는 사람은 많지 않다. 돈을 빌려주는 사람들의 마음도 이 ‘돈 철학’ 이 있는 사람에게는 안심을 한다. 돈을 빌리고 갚지 못하는 사례의 대부분은 정말로 ‘돈이 없기 때문’이다. 돈을 벌겠다는 결심은 비지니스의 시작이다. 3. 비지니스의 목표가 무엇인가? 한번 시작한 비지니스는 안정기까지는 평균 5~7년이상이 걸린다. 비지니스를 시작하는 시기는 대부분 인생의 황금기이다. 그 귀한 일생을 바쳐 투신한 비지니스의 최종목표는 무엇인가? 종착역의 이름은 사람마다 다르지만 이 목표가 있는 사람(돈은 목표달성의 수단과 과정)과 없는 사람(돈 자체가 목적)은 돈을 대하는 태도가 다르다. 또한 크고 작은 시련이와도 쉽게 자절, 낙심하지 않는다. ‘재정적 자유’ 이후의 인생목표가 있기에 난관은 당연한 과정으로 받아들이기 때문이다. 목표가 있는 자는 작은 돈 때문에 자신의 Value가 흐려지는 일은 하지 않는다. 또 언제 비지니스의 업종을 바꾸고, 은퇴 할 것인가하는 Road map이 있다. (비지니스 ‘목표달성의 시기’를 구별해주는 가장 정확한 척도는 바로 돈이다.) 비지니스 Plan만으로는 끝을 알 수 없다. 그러나 자금계획이 구체적인 비지니스 Plan은 성공 확율을 높여준다. 비지니스 맨 중엔 이 첫 단추를 어떻게 끼웠는지도 모르고 시작하신 분들도 많다. 그러나 지금도 늦지 않았다. 준비하고, 실행하면 반드시 성과가 나타난다. 누구나 10년 전으로 돌아가면 잘 하겠다는 생각을 해본다. 만약 필자가 현재의 역량을 가지고 10년 전으로 갈 수 있다면 비지니스를 위한 돈을 모으며, 세세한 자금계획을 짜겠다. 그러나 쟁기를 잡고 뒤를 돌아 볼 수 없는 법, 10년 후에 후회 하지 않기 위하여 오늘 ‘돈의 흐름’을 예의주시 한다. 과거는 복구 할 수 없지만, 미래는 준비 할 수 있다. 비지니스의 첫 단추는 ‘자금계획’이다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-19 성공 비지니스 준비 (자기분석)
비지니스는 자기가 ‘아는 것’을 재화로 증식하는 것이다. 프로그래밍을 알면 소프트웨어를, 유통을 알면 도매업을, 기계와 공정을 알면 제조업을 한다. 비지니스 시작 전 가장 중요한 것은 ‘자신을 아는 것’이다. 무엇을 할 수 있고, 어떤 것을 할 수 없는가를 냉철히 판단해야 한다. 오늘 내가 형성된 것은 내가 받은 교육과 환경의 결과이다. 내가 말하고 행동하는 모든 것은 과거에 받은 영향력을 반영한다. 부동산업은 필자의 가업이다. 외조부께서 1957년 부터 지금의 경기도 소사(지금의 부천시)에서 복덕방을 운영하셨다. 검정 자전거를 타고 신작로와 흙길을 누비면서 손님을 만나시던 모습을 지금도 기억한다. 당시의 거래 대상은 주로 전답(논밭)이었다. 1978년 할아버지께서 폐암으로 돌아가신 후 어머니께서 가업을 이으셨다. 작은 집을 사서 크게 넓히시고, 필지 몇 개를 묶어서 새 집을 짓고, 팔 때마다 많은 돈을 버셨다. 어머니 세대의 거래 대상은 주택이었다. (이것은 많은 인내와 철저한 자금계획이 필요한 비지니스였다.) 이 기계적이고, 지루한 방법은 30년이 지난 후 언어만 영어로 바뀌었을 뿐 필자가 그대로 사용하고 있다. 어머니에게 배운 성공비지니스의 준비과정을 나누고자 한다. 비지니스는 자기가 ‘아는 것’을 재화로 증식하는 것이다. 프로그래밍을 알면 소프트웨어를, 유통을 알면 도매업을, 기계와 공정을 알면 제조업을 한다. 비지니스 시작 전 가장 중요한 것은 ‘자신을 아는 것’이다. 무엇을 할 수 있고, 어떤 것을 할 수 없는가를 냉철히 판단해야 한다. 오늘 내가 형성된 것은 내가 받은 교육과 환경의 결과이다. 내가 말하고 행동하는 모든 것은 과거에 받은 영향력을 반영한다. 부동산업은 필자의 가업이다. 외조부께서 1957년 부터 지금의 경기도 소사(지금의 부천시)에서 복덕방을 운영하셨다. 검정 자전거를 타고 신작로와 흙길을 누비면서 손님을 만나시던 모습을 지금도 기억한다. 당시의 거래 대상은 주로 전답(논밭)이었다. 1978년 할아버지께서 폐암으로 돌아가신 후 어머니께서 가업을 이으셨다. 작은 집을 사서 크게 넓히시고, 필지 몇 개를 묶어서 새 집을 짓고, 팔 때마다 많은 돈을 버셨다. 어머니 세대의 거래 대상은 주택이었다. (이것은 많은 인내와 철저한 자금계획이 필요한 비지니스였다.) 이 기계적이고, 지루한 방법은 30년이 지난 후 언어만 영어로 바뀌었을 뿐 필자가 그대로 사용하고 있다. 어머니에게 배운 성공비지니스의 준비과정을 나누고자 한다. 1.시작을 두려워말라. 한번도 어머니께서 모든 돈을 확보하고 일을 벌리신 적을 본 적이 없다. 한 때는 급한 공사일정에 질이 나쁜 돈(고리대금)을 사용하셔서 채권자가 안방까지 흙신을 신고 들어오는 낭패를 당하시기도 하셨지만 결코 ‘프로젝트’를 완성하지 못한 적이 없으시다. 사람들은 눈에 보이고, 손에 잡히는 것에 투자하고 안심하게 되어있다. 부동산은 비지니스를 배울 수 있는 최고의 ‘교재’이다. 섯부른 시작은 실패를 급히 부르고, 복구하는데 많은 시간이 걸린다고 했다. 그러나 회복 불가능한 실수없고, 밑천없는 사람없다. (내게 있는 밑천을 극대화 하는 것이 중요하다.) 시작하지 않는 사람은 배울 기회가 없다. 요즘은 3~5만불로 시작할 수 있는 비지니스가 부지기 수이다. 적은 ‘수업료’를 내고 비지니스 실전을 배우는 것은 값진 투자이다. 일단 시작하면 밖에서 크게 보이던 두려움의 대부분은 사라진다. 2.자신을 통제하라. 가업이라고 하지만 필자의 눈에는 부동산이 매력이 없었다. 이것보다 멋있는 비지니스가 많았다. 반도체 장비 개발업을 시작한 필자에겐 가장 힘든 것이 ‘아이디어의 절제’였다. 머리에서 나온 생각을 실천할 수 없는 회사의 답답한 현실을 직원들의 무능과 게으름의 결과로 판단하였다. (그러나 비지니스는 취미가 될 수 없었다.) 사장은 머리가 되어 ‘비지니스를 묵상&실천’ 하는 것이지, ‘하고 싶은 것을 발산’하는 위치가 되어서는 안된다는 것을 배웠다. 교만, 방만, 두려움, 게으름 등 훈련 안된 비지니스 리더십의 삶은 비지니스에 그대로 반영된다. 어머니는 당신의 비중을 알고 계셨다. 가족을 먹여살리는 것 그 너머의 목표를 위해 자신의 권리를 포기하는 법을 알고 계셨다. 돈을 지출 할 때면 반드시 그 돈이 되돌아 오는 길을 알고 쓰셨다. 혀를 내두를 정도의 과감한 투자와 푼돈을 아끼시려고 애쓰시는 모순이 이해가 되지 않았었다. 그러나 그것은 목표 달성을 위한 꾾임없는 자기 통제의 과정임을 알게되었다. 자기 통제를 통한 역량강화! 이것은 비지니스 맨 평생의 과제이다. 3. 파트너를 확보하라. 어머니의 가장 큰 재산은 ‘신용’ 이었다. 특히 은행의 이자는 날자 넘긴 날이 몇번 안되셨다. 그리고 한번 작업을 해본 파트너(동업자)와는 돈을 떼어먹지 않는한 평생을 함께 하셨다. 이 ‘정’을 넘어서는 비지니스 relationship은 30년이 지난 지금도 필자가 배우는 부분이다. 베이지역의 Venture Capitalist Tim Draper가 1997년에 설립한 비즈월드(www.BizWorld.org)라는 비지니스 교육 프로그램이있다. 초등학생들에게 비지니스의 과정을 4단계로 학습시키는 재미있는 프로그램인데 첫 시간이 바로 자신의 역할과 파트너를 확보하는 과정이다. 구성된 팀간에 판매경쟁 후 실적을 정산하는 시간이 있는데 자기재능(은사)과 역량이 잘 배치된 팀은 언제나 상위권에 들어간다. 또 서로의 역량을 인정하고, 격려하기에 긴밀한 관계성이 유지된다. 이 신뢰이라는 관계성을 바탕으로 나의 한계를 알려주는 파트너가 중요하다. 나의 능력은 한계를 알 때 가장 크게 발휘된다. 어머니의 세대와 현 세대의 비지니스는 많은 것이 달라졌다. 그 중 하나는 “거래의 대상”이 다양해졌다는 것이다. Asset이라는 이름으로 땅과 집뿐 아닌 다양한 무형질의 자산에 투자를 한다. 예금, 뮤추얼펀드, 외환, 선물, 주식 그리고 비지니스가 거래의 대상이다. 수시로 바뀌는 법규와 쏟아지는 뉴 비지니스는 공부하지 않으면 용어도 낯설다. 필자의 경우 한 우물 파는 분야는 부동산이고, 나머지는 필요할 경우 그 업계 최고의 전문가들에게 자문을 구한다. 어떤 때는 “이런 것도 모르냐”고 무안을 당하기도 하지만 모른다고 해야 배울 수가 있다. 이것은 나 혼자서는 할 수 없다는 ‘자기분석’의 결과이다. 대상은 진화했어도 자기분석의 황금율(도전정신과 자기통제, 파트너십)은 변하지 않는다. 자신을 냉철히 파악하고,자신의 포지셔닝을 아는 것. 이것이 성공비지니스 준비의 초석이다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-07 왜? 비지니스를 해야하는가?
95년 가을 “월급은 마약이다” 라는 말과 함께 친구가 사업을 시작했다. 그 친구는 공부를 잘하지도, 가정이 부유하지도 않았다. 너무나 평범한 그가 어느날 편하게 받던 월급에 대해 묵상 후 내린 결론은 ‘퇴사’이고, Action plan은 ‘먹는장사’였다. 이후 한번의 사업 실패후 2년을 칩거하다가 재기에 성공하여, 지금은 중국에 5개의 식당과 450unit의 아파트를 가지고 있다. 내년엔 경제적 성공을 기반으로 본인의 관심 분야인 교육사업을 준비하고 있다. 이렇게 40세 이전에 경제적 안정을 이룬 후 아들 그리고 차후에 태어날 손자들에게 물려줄 금융 계획을 세울 수 있는 길은 복권을 제외하곤 비지니스 밖에 없다. 필자의 주변엔 돈 많은 사람들이 참으로 많다. 대부분 수입을 부동산 투자와 합법적 절세를 비지니스를 통하여 증식 시킨 자들이다. 그들의 공통점은 다음과 같다. 비지니스 시작  비지니스관련 부동산 구입  비지니스 안정  “투자자”로 업종변경. 그렇다면 왜 비지니스를 해야 하는가? 1. 시대가 변했다. 경제력이 어느 때 보다도 중요해졌다. 더 이상 청빈(淸貧)의 윤리가 가정을 지켜주지 않는다.(미국 가정 이혼율의 48%가 돈 문제이다.) 매월 1만불의 급여를 받는다하자. 그렇게 5년을 일하면 60만불이다. 세금떼고, 생활비 메꾸고 나면 목까지 찬 모기지에 잠긴 집과 Saving 또는 401K가 전부이다. 그런데 5년후 회사에서 해고를 당했다면 다음 action plan이 있는가? 그것을 지금부터 준비하라.(어제 Intel이 공장을 베트남으로 옮긴다고 들었다.) 2. 오직 “사람”만이 할 수 있는 일이다. 비지니스는 복합예술이다. 기획과 전략 상품개발과 아이템선정, 출시시기,자금&인력관리, 고객관리, 재고관리, 유동성 모니터링, 경쟁사 분석, 수요예측, 재고관리, 마케팅, 수금등 그 어떤 것도 사람을 대체할 동물이나 기계는 없다. 창조 후 ‘생육하고 번창하라’는 명령수행의 방법이 “비지니스”라고 해도 될 만큼 세상은 비지니스에 의해 움직여왔다. 밭가는 일은 소도 할 수 있다. 그러나 소가 묶인 쟁기를 조정하는 것은 사람이다.(소가 될 것인가? 사람이 될 것인가? 이것은 당신의 선택이다.) 3. 돈은 돈을 따라 뭉친다. 현재 당신의 비지니스가 먹고 사는 단계에 올랐다면 대단한 일이다. 어떤 분은 사업하는 이유가 “종업원들 월급을 주기위해서” 라는 분이 계셨다. 그 단계가 지나니 그 사업에 투자하려는 사람들이 줄을 섰고, 최소한 자금 때문에 망하는 일이 없는 탄탄한 회사가 되어있다. 당신이 근무하는 회사의 프로젝트가 아무리 성공해도 개인에게 투자 하겠다는 투자자는 나타나지 않는다. (좋은 사업엔 품질 좋은 돈이 따라온다.) 위의 3가지 이유 외에 필자의 시각에서 비지니스를 해야하는 가장 중요한 이유는 바로 “부동산 구입”을 위해서이다. 예를들면 식당을 렌트를 내며 운영하다가 자기 건물을 가지게 되면 비지니스의 “level”이 달라진다. 그리고 실제로 상업용 부동산 구입자의 80%는 비지니스 맨이다. 필자가 속한 비지니스 클럽엔 다양한 업종의 비지니스 맨들이 있다. 정부우편물 분리&배달업, 펌프제조업, 자동차 머플러도매업, VoIP통신사업, 교육사업, 전자제품 조립업 등 천차만별의 업종이다. 이들의 보면 타고난 비지니스 맨은 없다는 결론에 이른다. 업종별 교육에 꾸준히 투자하고, 많은 문제를 피하지 않고 꾸준히 돌파한 사람들이다. 또한 ‘자기건물’을 소유하고 있는 자들이 많다는 공통점이 있다.(중요한 것은 비지니스가 안정 되기 전에 건물을 구입하는 자가 더 많다는 것이다.) 내 그릇이 차고 넘쳐야 필요한 남의 그릇도 채워 줄 수 있다. 풍요로움을 누리는 것, 이것은 “월급의 유혹”을 극복하고 많은 난관을 통과한 비지니스 맨들에겐 당연한 보상이다. 650)823-0000 Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
이광용 (이광용부동산)
2006-04-06 요즘 베이지역 부동산...
안녕하세요. 실로 오랜만에 뵙습니다..자주 만날 수 있도록 노력하겠습니다. 지난달 bay Area 현재 나와 있는 집들이고 Market 에 얼마 정도 지나야 팔리는걸 보여 주는 것 입니다. 보시는 것과 같이 지역 따라 차이가 있고...가격에 따라 Market days 에 차이가 있습니다. 집을 구입하시는 참고가 됐으면 합니다. 보통 현재 시간이 많거나 현명하지 못한 Seller 들이 집 값을 작년과 같은 가격으로 마켓에 내어놓은 것이 집이 오래 동안 팔리지 않은 이유 중에 하나입니다. 이런 분들은 부동산 의견이나 현 시장의 흐름을 파악하지 못하고 우를 범하는 경우이므로 한달 지나 좋은 손님 다 빼기고 집 값을 2-3번 시간에 내려서 파시는 경우가 대부분입니다. 해서 현명하게 욕심 내지 마시고 현 시세에 맞게 부동산의 의견을 전적으로 존중하여 알맞게 내어 놓으시면 좋은 buyer 을 쉽게 찾을 수 있을 것입니다. 모든지 미리 미리 준비하는 것이 최상이지만...집 파시는 것 역시 급하게 내일 내어놓고 다음주에 팔리리라 생각하지 마시고 올 여름에 파실 것이면 지금부터 준비하셔도 빠르지 않습니다. Average List Price Median List Price Average Days On Market Santa Clara County, CA Single Family under $1M $747,876 $739,000 28 Single Family over $1M $2,230,501 $1,698,000 47 Condo/Townhome under $600K $459,772 $455,888 26 Condo/Townhome over $600K $738,907 $685,888 24 San Mateo County, CA Single Family under $1M $779,504 $775,000 37 Single Family over $1M $2,712,711 $1,898,000 54 Condo/Townhome under $600K $474,080 $495,000 36 Condo/Townhome over $600K $925,518 $798,000 34 Santa Cruz County, CA Single Family under $1M $723,079 $744,900 57 Single Family over $1M $1,938,966 $1,495,000 70 Condo/Townhome under $600K $497,678 $505,000 53 Condo/Townhome over $600K $875,650 $799,000 51 Monterey County, CA Single Family under $1M $659,505 $649,000 69 Single Family over $1M $2,780,812 $1,799,000 107 Condo/Townhome under $600K $418,323 $399,000 56 Condo/Townhome over $600K $1,263,663 $829,000 70 San Benito County, CA Single Family under $1M $658,240 $635,000 46 Single Family over $1M $1,683,078 $1,329,000 83 Condo/Townhome under $300K N/A N/A N/A Condo/Townhome over $300K N/A N/A N/A Alameda County, CA Single Family under $1M $636,440 $619,900 34 Single Family over $1M $1,696,227 $1,388,000 38 Condo/Townhome under $600K $433,772 $425,000 38 Condo/Townhome over $600K $678,443 $649,000 42 Contra Costa County, CA Single Family under $1M $611,254 $589,000 35 Single Family over $1M $1,685,633 $1,399,000 32 Condo/Townhome under $600K $395,721 $381,000 35 Condo/Townhome over $600K $715,858 $689,000 27
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-04-06 비지니스와 부동산
본 칼럼은 이민생활에서 가장 중요한 부분중 하나인 “돈”을 주제로 구성하였습니다. 필자의 성공과 실패사례 분석 그리고 여러 case를 통하여 누구나 바로 적용할 수있는 실용적인 내용을 담았습니다. 일은 열심히 하지만 Wealth(부)를 축적, 전승하는 process가 취약한 한인 커뮤니티에 작은 도움이 될 것을 확신합니다. 비지니스는 바로‘돈’을 다루는 과정이고, 그 돈이 ‘부동산’을 만났을 때 가치상승되는 과정을 상세히 담았습니다. 1- 최고의 투자는…? 3년전 산호세에서 상업용부동산 투자 세미나를 갔었다 총 참석자 40명중 한국인(계)은 한사람밖에 없었다.(베트남계:8명, 중국:14명..) 새크라멘토에서 열린 신규주택 개발 웍샵에서도 한국인은 나 혼자였다. 그 후 샌프란시스코 Foreclosure 세미나에서도, 프레즈노 정부가 소유한 땅을 공개 경매하는 곳에도 한국인을 볼수가 없었다. 도대체 미국 교포중 가장 소득수준이 높은 북가주 지역의 한국교포들은 어디에 있는가 하는 궁금증이 생겼다. (이코노미스트 통계에 따르면 3백만불 이상의 자산을 모은 사람들의 85%가 부동산을 통한 재산증식이었다.) Hardworker로 소문난 한민족이고, 열심히 일은 하지만 우리는 과연 얼마나 부자(경제적으로 자유로운가)인가? 또 그것을 사회와 후손들에게 물려줄 준비가 되어있는가? 본 칼럼은 바로 피땀으로 일한 대가를 ‘부동산’을 통하여 안전하게 보전하고 증식하는 구체적인 방법과 사례를 공유를 목적으로 쓰여졌다. 성공한 사업과 투자자에겐 각자의 노하우가 있다. 그러나 그 경륜이 ‘며느리도 모르는 가문의 비법’이 되어서는 커뮤니티가 성장할 수가 없다. 이에 관심있는 분야의 전문가들과 성공모델을 분석하면서 위험은 줄이고 성공확율은 높이는 Team Building process를 제시하게 될 것이다. 재산증식의 방법과 분야를 ‘부동산투자’에 포커스를 맞추어 기본부터 실전 그리고 전문가들의 전략을 배워보는 시간이다. 이론이나 뜬구름 잡는 원리가 아닌 본 칼럼을 읽은 그 날부터 독자들이 거주하는 지역에 적용할 수 있는 Manual로 사용 할 수 있는 내용이 될 것이다. 예를 들면 왜? 2nd 홈을 사야하는가?, 현 직장을 다니면서 투자자의 길에 입문하는 방법, 소매업과 부동산, 비싼 리스지급과 자체건물을 살때의 장,단점, Income property의 Management 문제를 해결하는 방법, 금리가 올라도 싼 이자를 얻는 방법, Commercial 융자를 얻는 시점, Commercial 건물을 매입할 때, 10만불짜리 비지니스 구입부터 2천만불 규모의 개발 프로젝트까지 “부동산 투자의 101”을 함께 달리는 시간이다. 인생 최고의 투자는 “교육”이다. 아는 만큼 보이고, 배우는 만큼 미래를 준비할 수있다. 필자는 ‘황금(돈)을 보기를 돌같이’ 여기는 교육을 받고 자라왔다. 그 댓가는 3개의 비지니스 중 2개의 비지니스를 실패하고 그것을 복구하는데 만 3년이라는 생각만해도 몸서리쳐지는 험악한 세월을 보냈다. 이 모든 것이 잘못된 재정(또는 물질관)교육이라는 뿌리의 열매였다. 그 후 많은 선배님들의 조언과 경험담을 통해 새 힘을 얻었고, 여러 교육프로그램과 웍샵을 통해 성공과 실패의 원인을 알게되었다. 필자의 경우엔 사업을 시작한 것도 ‘부동산’이 있었기에 가능했고, 사업을 정리할 때도 ‘부동산’이 있었기에 가능했다. 이미 부동산은 우리생활과 사업에 인정할 수 밖에 없는 필연적인 요소이다. 부동산은 군소리 없이 일 잘 하는 큰 일꾼이다. 다음주에 하루종일 하는 세미나에 신청하였다. 하루 참석하기 위해 많은 일을 미리해야만 했다. 그래도 간다 “교육”은 최고의 투자이니까. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
이광용 (이광용부동산)
2005-03-29 집을 팔아야하나 사야하나
이광용 부동산 3분 코너 땅땅땅 당신도 부자가 될수 있다!!! ‘집을 팔아야하나 사야하나’ 이것이 알고싶다!!! 안녕하십니까? 이번에는 현 재정 상태를 고려해 볼 때 지금 집을 팔아야하나 아니면 또 한채를 사야하나라는 제목으로 글을 간단하게 올리고자 합니다. 많은 분들이 현재 ‘부동산이 버블이 아니야? 지금 샀다가는 막차 타는게 아닌가?’하고 불안해 하면서 궁금해 하십니다. 저 역시 내일 일을 알지 못하니 답답하기는 마찬가지이지만 부동산 일이 제 직업이다 보니 그동안의 부동산 동향과 추이를 돌아보면서 분석하면 어느정도 앞으로의 흐름을 짐작해 볼 수 있는 능력이 생긴 것 같습니다. 우선, 시장 돌아가는 걸 잘 아시는 분들을 보면 대부분 현실에 맞지 않는 투자를 주저하는 분들이며, 또한 주로 2-3년 전 부터 줄곤 집값이 내려가기만 기다리는 분들이 다수입니다. 그런데, 그동안 지역에 따라 차이는 있지만 1~3년 사이에 적게는 10만불에서 크게는 50만불까지의 집 값이 올랐기 때문에 그런 분들이 지금에 와서 투자를 한다는 건 억울함을 참아내는 많은 용기가 필요하겠지요. 왜냐하면. 그 당시-무식하면 용감하다고-그냥 밀어붙힌 분들은 모두 어마어마한 부를 쌓았기 때문입니다. 그러나, 그때 투자를 안한 분들도 문서상으로는 손해 본 것이 없으니 너무 억울하게 생각하지는 마시기 바랍니다. 투자라는건 현재 마켓의 동향과 자료 수집한 것들을 정밀 분석하여 투자성이 있다하면 투자를 하는 것이 정석이나 주식시장에서 더이상 그런 정석이 통하지 않은 것이 현실이었던 시절이 있었듯, 현재 부동산 시장도 그런 정석이 통하지 않은 것이 현실임을 감안할 때 요즘은 현금 사정만 제대로 돌아가고 다운할 자금만 있으면 바로 지금이 제일 좋은 투자의 적기라고 할 수 있습니다. 따라서, 지면만으로 부동산 투자에 관한 좀 더 자세하고도 면밀한 부분까지 알려드리기는 불가능하지만 우선 부동산 투자에 있어서 가장 기본적인 몇가지 중요 사항을 올려 보도록 하겠습니다. 1. 우선 현재Credit 점수가 좋은가? 이것은 아무것도 아닌 것 같지만 아주 심각한 문제입니다. 왜냐하면Loan을 신청하는 과정에서 Credit 이 나쁘면 높은 이자율이 적용이 되기 때문입니다. 이자율은 한달에 300불 정도만 차이가 나도 30년이면 아주 많은 돈을 더 지불하게 되지요. 그러므로, 자신의 Credit 점수를 체크하고 계속해서 좋은 Credit을 쌓는 것은 아주 중요합니다. (미국에 오신지 얼마 안된 분이라도Credit 카드를 발급받아 Credit 점수를 쌓을 수 있도록 하는 방법이 있으니 연락 주십시오. 제가 알려 드리겠습니다. 그리고, 대다수 한국분들은 귀찮아서 현금으로 지불하는 경우가 많이 있는데. 그런 분들은 더 이상 이 글을 읽지 마세요(어차피 귀찮아하고 게으른 분들은 돈을 벌어 부를 축척할 여유도 없을것 같습니다). 저같은 경우는 딱 아시아나와 대한항공 Visa Card 와American Express card 3장만 쓰는데, 한장은 비지니스용이고 다른 두장은 개인용입니다. 그런데, 제일 중요한 것은 Credit 카드를 쓰면 카드빚을 월말에 가서 다 갚아도 된다는 것입니다. 그러면 한달 동안 먼저 무이자로 돈 빌려쓰고 마일리지 올라가고 도랑치고 가제잡고, 님도 보고 뽕도따고 더이상 설명을 안드려도 될 듯 하네요. 2. 막상 집을 구입하실 때에는 많은 분들이 Mortgage 때문에 현재 사정에 딱 맞추어 구입하시는 경우가 대부분인데 이것 역시 잘못된 계산입니다. 집을 구입하실 때에는 조금이라도 더 보태어 최대한의 집을 구입하시는 것이 현명한 투자입니다. 구입 후 3-5년만 지나도 집 값이 올라 남들보다 훨씬 유리한 입장에 서게되고, 사실6개월 정도만 지나도 모게지에 대한 부담은 훨씬 줄어들게 되지요. 그리고, 한가지 더 중요한 것은 정말 부를 쌓고 싶으시다면 3-5년 안에 이사를 해야한다는 사실입니다. 그것 또한 게으른 분들에게는 불가능한 일이지요. 3. ‘언제 집을 구입하는것이 좋은가?’하고 많은 분들이 질문을 하십니다. 이는 첫째로, 능력있고 부지런한 부동산과의 만남이 준비되어있고, 둘째로는 자금이 준비 되었으면 바로 그 때가 적기입니다. 부동산 투자는 10~20년 앞을 보고하는 것이지만 준비가 되었다면 지금 과감하게 바로 행동으로 옮기는 것이 중요합니다. 현명한 부동산 중개인이면 집을 사고 파는 과정에서 그 찰라의 시기를 잘 구분하여 선택합니다. Multi offer 가 들이닥치는 시기에서도 날씨와 그때그때 동네 사정 등과도 관계하여 적게는 몇천불에서 많게는 몇만불까지 싸게 사고 혹은 비싸게 팔 수가 있습니다. 또한, 적절한 Advise를 통해 집을 사면, 그 집은 집값이 제대로 올라 팔 때에도 힘들이지 않으면서 쉽게 원하는 값을 받고 팔 수가 있습니다. 그리고, 미국에 살려면 변호사, 의사, 메카닉 등을 잘 사귀어 놓아야 한다고 하지요? 그런데, 그중에서도 제일 중요한 사람은 부동산 중개인입니다. 부동산 중개인하나 잘 사귀어 놓으면 부를 쌓은데 아주 중요한 역할을 하기 때문이지요 다음에는 왜 집 값이 하늘 높은 줄 모르고 오르는가? 에 대해 말씀을 드리겠습니다. 감사합니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 효과적인 Rent Collection
여러 해에 걸친 Property Management 경험에 의하여 어떻게 하면 임대주택의 관리를 효율적으로 관리를 할 수 있을까 공부하던 중, 먼저 매달 세입자로부터 받아야 하는 월 렌트를 효과적으로 받는 방법을 소개하고 왜 효과적인지 나름대로의 경험을 나누고자 한다. 대부분의 landlord는 월 렌트 시작 일을 매월 초에 시작을 한다. 하지만 여러 해의 경험을 통하여 느낀 것은 매월 1일에 받는 렌트 계약보다는 매월 20경 렌트를 받는 계약서가 세입자에게나 집주인에게 훨씬 효과적이라는 사실을 알게 되었다. 다음의 이유들이 좋은 뒷받침이 되지 않을까? 1. 세입자의 주머니가 넉넉할 때 렌트를 받게 된다. 재산이 많고 적고를 떠나서 매월 지급해야 하는 모든 지출이 월초에 이루어지며 또한 거의 대부분의 고지서들도 월초를 겨냥하여 배달되므로 자연히 월초 보다는 월 중간쯤이 훨씬 렌트비를 받기에 수월해진다. 2. 문제점을 일찍 알 수 있다. 만약에 렌트 계약이 매월 20일부터라면 적어도 다음날인 21일에는 세입자가 렌트를 못내는 것을 알게 되므로 본인의 mortgage payment를 다른 fund로 처리할 수 있는 시간을 갖게 된다. 3. 렌트를 빨리 할 수 있다. 대부분의 렌트가 1일로 시작하므로 20일이나 25일 사이에 입주 또는 렌트 계약을 시작하면 많은 세입자들은 입주하기까지 오랜 기간을 기다리지 않게 되고 또한 위에 언급한 mortgage payment 날자와도 충분한 시간을 갖게 되어 렌트를 흥정하는 데에도 조급해지지 않는다. 4. 세입자의 퇴거명령 절차가 수월하다. 퇴거명령 신청을 하게 되면, Sheriff나 Marshall은 월 초 보다는 덜 바쁘게 마련이다. 그러므로 모든 절차가 빠르게 되고 또한 법정에 등록 할 때에도 훨씬 신청자의 수가 적어서 절차가 수월하다. 이상 위의 기본적인 렌트를 하고자 할 때와 렌트 collection 그리고 세입자가 퇴거할 때까지의 필자 나름대로의 경험한 편리한 방법을 간단하게 적어보았다. 이 외에도 임대주택 관리에는 많은 기술적인 면을 발휘해야만 되는데 세입자를 control하는 방법, 세입자와의 기술적인 대화 등을 공부하여 귀하게 구입한 재산관리를 쉽게 하기 바란다. 항상 문의를 환영하고 또박또박 대답해 드리겠습니다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 첫 주택 구입자가 알아두면 좋을 10가지
매년 구입되는 주택의 40퍼센트 이상이 첫 주택 구입자라고 National Association of Realtors (미 전국 부동산 중개인 협회)의 조사로 알 수 있다. 이 40 퍼센트의 첫 주택구입자들은 과연 주택을 구입할 때 모든 절차와 구입과정이 순조로웠을까? 여기 알아두면 유익할 10가지이 주택구입 전에 알아둘 좋은 Tip을 소개한다. 1. 신용상태를 알아보자. 좋지 않은 신용기록은 은행으로부터 반가운 대접을 받지 못하며 이자율도 좋은 신용기록의 소유자 보다 더 높은 이자율을 적용하므로 융자액도 자연적으로 적어지게 마련이다. 2. 세금에 대하여도 공부를 해보자. 주택 구입을 하게 되면 페이먼트 중에 이자에 해당되는 부분과 재산세는 보통 수입에서 공제를 받게 되는 유익한 면이 있다. 이 점을 임대하는 경우와 비교해 본다면 모아 놓은 적은 액수의 다운 페이먼트로 주택을 구입하여 월 불입금이 임대비용 보다 많아도 연말 세금정산 후에 돌려 받는 액수를 감안하면 별 차이가 없음을 알게 된다. 3. 부동산 중개인의 역할을 잘 이용하자. 부동산 중개인은 모든 부동산 매매시 필요로 하는 절차와 투자기준 투자가치에 대하여도 잘 알고 있는바 이들의 역할과 능력을 잘 이용하면 매우 유익할 수 있음을 알자. 4. 어느 곳에 구입을 하여야 하는지 심사숙고 해야 함은 물론 먼저 무엇이 나에게 혹은 가족에게 제일 필요로 하는 조건인지 생각해보자. 직장이나 사업체까지의 거리 관계, 교통 관계일까? 매주 마다 다녀야 하는 grocery shopping은 어떠한지, 학교와의 거리는 어떠한지, 이외에 여가를 즐기기 위한 조건들은 어떠한지 또한 생각해 보아야 할 조건 중에 하나일 것이다. 5. 구입하려는 주택의 모든 것을 전문가를 고용하여 조사해 보자. 구입하려는 주택에 관한 면밀한 인스펙션도 빼놓아서는 안될 매우 중요한 사항이다. 자신의 눈짐작으로 주택의 안전 유무를 확인하려는 생각은 매우 위험한 발상이다. 한국 건축스타일과 미국, 특히 캘리포니아의 건축양식은 판이하게 다르다. 자신 스스로가 얼마나 주택의 건축구조와 전기배선 또는 플러밍 등에 대하여 알고 있는지 생각해 보자. 이러한 사항들은 부동산 중개 면허가 있다고 저절로 알아지는 사항도 아니고, 건축구조 중 어떠한 한 부분만 알고 있다고 알아지는 사항 또한 아니므로 전문가에게 의뢰하여 알아봄이 바람직하다. 6. 주택 융자에 관한 절차를 되도록 빨리 시작하라. 맘에 드는 주택을 찾을 때까지 미루지 말고 주택구입에 대한 관심을 갖기 시작하면 나의 융자 자격은 어떻게 되는지 미리미리 융자 중개인을(Loan Officer) 찾아 상담하기 시작하라. 어느 정도까지 융자가 가능한지 Pre-approval을 융자 중개인을 통하여 은행으로부터 미리 받아 놓음이 매우 유리하며 또한 유익하다. 7. 저축에 힘쓰자. 뭐니 뭐니해도 머니가(Money) 최고다. 지금부터라도 조금씩 저축에 힘쓰시라. 주택구입 후에도 저축하는 습관은 필요하다. 또한 주택구입까지 자동차 같은 고가의 물건구입을 미루라. 8. 여러 종류에 융자 프로그램에 대하여 미리 공부하라. 많은 경우에 아무런 융자에 대한 지식도 없이 융자를 얻고 나서 무엇이 좋은 것인지 또는 나쁜 것인지 조차 모르고 덥석 권해주는 융자를 받거나 자격이 되지 않으면서도 무조건 best만 요구하다가 “기분 나빠서 집 못 사겠다.”식으로 그만두는 경우도 생긴다. 변동금리가 좋은지, 고정금리가 좋은지에 대하여 나의 형편과 계획에 맞추어 융자 신청을 하는 것도 바람직하다. 9. Gift라는 좋은 선물의 활용을 권한다. 미 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)의 기록을 참조하면, 미 전국의 22 퍼센트에 해당하는 첫 주택 구입자들은 친구나, 친지 또는 부모로부터 첫 주택을 구입 할 Down Payment의 일부를 선물로 받아서 구입했다고 한다. 오늘부터 주택구입의 계획안에 이 조건도 포함시켜보자. 10. 지금 시작하라. 무엇을 망설이는가? 지금부터 주변에 있는 부동산 중개인과 융자 중개인을 찾아 면담하라. 무엇이든 준비가 안되었을 때 한가지씩 물어서 주택구입 계획에 차곡차곡 쌓아 놓자. 우리의 믿음직한 부동산 어드바이저스를 찾아 면담부터 시작하시길 바랍니다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 Skylight를 설치하려면
“비가 새지 않을까?” skylight를 설치할 생각을 갖게 되면 제일 먼저 떠오르는 걱정은 혹시나 “긁어서 부스럼을 만드는 것은 아닌지?”하여 이러한 우려를 갖게 하여 주저하게 된다. 먼저 걱정하지 말라는 당부를 하고 싶다. 최근에 설치되고 시판되는 skylight는 제작부터가 매우 잘 만들어지고 자세한 설치 방법과 쉬운 설치 방법으로 인하여 전문가가 아니더라도 쉽게 설치할 수가 있고 그리고 비가 와도 샐 염려가 없다고 전문가들은 말한다. 하지만 설치하기가 용이하고 잘 만들어 졌다고 하더라도 몇 가지 skylight를 설치하기 전 생각해야 할 조건들을 알아보자. 먼저 skylight를 설치할 위치를 주의 깊게 살펴보자. 햇빛을 받을 방향이 북쪽에서라면 거의 하루 종일 환하고 뜨겁지 않은 빛 만을 받아 들이나, 남쪽에서 받는 햇빛은 빛과 함께 뜨거운 열도 흡수하게 되어 실내를 덥게 한다. 더구나 창이 서향을 바라보게 되면 여름날의 오후의 햇빛으로 실내 온도는 열대지방을 방불케 할 것이다. 북쪽으로 향한 방이나 훼밀리 룸에는 동쪽이나 동남쪽으로 향하게 skylight를 설치하면 거의 이른 오후까지 햇빛을 받게 되므로 오전에는 집안을 밝고 따뜻하게 유지해 줄 것이다. 창문의 규격도 설치할 곳의 면적을 충분히 고려해야 할 과제이다. 너무 작은 skylight는 별로 효과를 보지 못하게 되고 너무 큰 규격의 창문은 미관상 또는 필요 이상의 빛과 열을 받게 되므로 창의 규격 또한 신중하게 결정해야 할 조건 중에 하나이다. 대부분의 제조업체들은 몇 가지의 색유리를 제공하기도 하는데 엷은 회색이나 갈색 종류의 유리는 빛을 받아들이는 데는 별 문제가 없고, 열을 차단하는 성질을 지니고 있으므로 참고하여 색유리를 선택하면 되겠다. 이 외에도 햇빛을 차단할 수 있는 롤러형 차단기나 블라인드 종류 등을 고려해 볼 수가 있겠다. 환한 빛과 함께 들어오는 낮의 태양열을 막아 실내의 온도를 적당하게 유지하려면 skylight를 어느 정도 막아 적당량의 빛과 열을 받아야 함도 잊지 말아야 하겠다. 특히 고려할 점은 실내와 실외에서 보여지는 미관상의 디자인 또한 중요하다. 주택의 전면에서 보이는 곳에는 대개 설치하는 것을 피하고 뒷마당에서 보이는 집 뒤쪽 지붕에 skylight를 설치하는 것이 바람직하겠다. 요사이는 sky tunnel이라고 불리는 직경 12인치에서부터 24인치의 원형으로 제작된 skylight가 매우 많이 사용이 되는데 설치비도 약 400달러에서 700달러 정도의 저렴한 가격이며, 설치하기도 매우 용이하여 좁은 복도나 화장실 또는 작은 공간에 대부분 많이 설치하기도 한다. 실내의 구조를 고려하여 직접 빛을 받아도 되는지 또는 간접적으로 빛을 받아야 하는지도 생각해 보아야 한다. 설치하기 전부터 전등이 있었던 곳이라면 skylight 안쪽으로 전등을 설치하여 야간에도 같은 부분을 통하여 전등의 빛을 받게 되어 외관상으로도 깨끗하게 보이는 미를 활용하는 방법이 된다. 베이지역의 높아만 가는 주택 가격과 대부분의 주택들이 오래 전에 지어진 건물임을 감안할 때 조금의 리모델링은 집의 분위기를 바꾸어 줄 뿐만이 아니라 적은 투자로 주택의 가치를 많이 높여주는 효과를 얻게 된다. 여러 부분의 주택 수리를 위한 참고가 되는 사항을 인터넷을 통하여 알아볼 수가 있는데 많이 알려진 사이트로는 www.hometime.com이나 servicemagic.com 등이 있다. 또한 위에 소개한 sky tunnel에 대한 자세한 소개는 www.solatube.com에서 자세한 정보와 사진을 볼 수가 있다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
전대일 (부.자.나.라)
2004-08-30 쉽게 설명된 에스크로(Escrow)
부동산 에스크로를 직역하게되면 ‘부동산 중간신탁’이라고 풀이가 될 것 같다. 다시 풀어서 설명하면 부동산이나 사업체 매매 시에 Buyer와 Seller의 중간에서 당사자간에 계약된 모든 계약 내용에 따라 모든 절차를 밟아 계약의 완료를 해주는 역할을 하게된다. 조금 더 자세히 설명한다면, 작성된 계약서의 내용대로 에스크로에서는 필요한 계약 내용 중에 Buyer나 Seller가 상호 간에 약속된 이행해야 할 내용을 법적인 약속을 다시 문서화하게 되는데 이것을 'Escrow Instruction'이라고 부른다. 에스크로 회사는 어디까지나 Buyer와 Seller의 중립적인 위치에서 일을 수행하게 되며 흔히들 독자들이 이해하고 있는 것처럼 에스크로 회사가 어떠한 일에 대하여 지시하고, 결정하는 역할을 하는 곳이 아니며, Seller와 Buyer를 위하여 일을 하는 곳이기 때문에 언제든지 문의 사항을 직접 질문하고 필요한 사항을 요구해도 된다. 그러면 에스크로의 절차는 어떻게 진행이 되며, 어떠한 일을 하나 알아보자. 먼저 Buyer와 Seller 사이에 계약이 이루어지면 계약서에 약속된 대로 Buyer나 Buyer의 부동산 중개인은 약속된 계약금(흔히 ‘Deposit’이라고 알고있는...),을 에스크로 회사의 신탁 구좌에 입금함으로써 에스크로의 절차가 시작된다. 예전에는 많은 부동산 회사에서 계약금에 관한 부동산 신탁 구좌를 별도로 관리를 하였으나 장부 정리 문제나 또는 에스크로 감독국으로 부터의 감사를 보통 매 12개월 마다 받아야 하는 불편함(?) 때문에 이러한 계약금에 관한 관리를 에스크로 회사로 직접하게 한다. 그래서 보통 부동산 매매 계약서를 작성할 때 계약금을 oo Escrow Co. 혹은 oo Title Co.로 수표를 발부하게 한다. 모든 부동산 매매 계약에 꼭 계약금이 필요로 하는 것은 아니나 특별한 경우가 아니면 보통 계약금을 예치하게 되며, 예치된 계약금은 이때부터 에스크로 회사는 양측에 합의된 결정 없이 어느 누구에게도 예치된 돈을 전해줄 수가 없게된다. 다음 순서로 에스크로 회사가 Buyer나 Seller 그리고 융자를 담당하는 융자기관에 ‘Preliminary Title Report'라는 매매가 이루어 질 부동산에 관한 등기내용, 저당권, 재산권, 지역권 등이 기록된 report를 Buyer와 Seller, 그리고 융자 기관과 양쪽의 부동산 중개인에게 전달하여 기록된 내용을 볼 수 있도록 하며, Report에 나타난 저당권, 재산권 등을 에스크로 기간 동안 정리를 해주는 역할을 담당하며, 설명된 일 외에도 다음의 일들을 하게된다. 1. Prepare the escrow instructions. 2. 융자 기관에서 필요로 하는 자료 준비. 3. Receive & handle purchase funds from buyer. 4. 어음, 담보 증서 등을 작성 준비한다. 5. 담보 증서, 소유권 문서 등을 해당 County 등기소에 등기한다. 6. Title insurance를 신청한다. 7. Prorated taxes, interest, insurance & rents 등을 계산하여 준다. 8. Escrow instruction에 명시된 대로 해당 기관과 해당자에게 정해진 비용을 지불한다. 예를 들자면, 등기료, 보험료, 부동산 수수료 등. 9. Prepare final statements for all parties. 이러한 모든 일들이 계약서에 합의된 기간 내에 모두 이루어지게 된다. * 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
김규완 (김규완부동산)
2004-04-15 새 집 vs 헌 집
집을 사려면 먼저 지역을 정한다. 다음에는 새로 지은 집을 살 것인지, 아니면 이미 지어진 집을 살 것인지를 결정해야 한다. 양쪽 모두 장단점이 있다. 새로 지은 집은 윤기가 나고, 에너지를 절약하는 설비들과 멋진 방들, 그리고 아름다운 매스터 룸이 맘에 들 수도 있고, 기존의 집은 이웃 간에 드리워진 운치있는 나무들과 계속 올라가는 집 가격 등이 유혹적일 수도 있다. 그렇다면 새 집이 좋을까, 기존의 집이 좋을까. 사람마다 기호가 다르기 때문에 하나의 정답은 없다. 모든 집들은 각자의 독특한 특징이 있으며 어떤 집을 사든 장점이 있는 반면 희생해야 하는 단점도 따른다. 가장 중요한 점은 새 집과 오래된 집 가운데 어떤 것이 `더 나은 것`이냐가 아니라, 소비자의 필요에 `더 잘 들어맞는지를` 물어보는 것이다. 다음은 결정을 내리기 전에 고려해야 할 사항들이다. ■기존의 집을 고를때 *이웃:많은 사람들이 센스있는 커뮤니티를 선호한다. 기존의 이웃은 오래된 조경이나 나무들처럼 더욱 성숙되어 보인다. *시스템의 유지 및 수리 상태: 홈 인스펙터를 고용해서 집을 체크하는 것이 바람직하다. 오래된 집은 자연히 수리를 해야 하지만, 이러한 사항들은 매매가를 조정하는데 반영할 수 있다. *집 개량 공사(Home Improvement): 만약 소비자가 조그만한 수리나 집 구조를 개선시키는 공사를 좋아한다면 이미 지어진 집은 알맞는 선택이다. *예산: 엑스트라로 창문 블라인드, 시큐리티 시스템, 뒷 정원 조경 같은 것에 돈을 따로 들일 필요가 없다. *위치: 대부분 기존 주택은 살기 편안한 도심 중심부에 있다. *리모델링 가능성: 어떤 바이어들은 리모델링을 하거나 넓힐 수 있는 가능성 때문에 이미 지어져 있는 집을 선호한다. *가격: 일반적으로 말해서 이미 지어져 있는 집이 가격면에서는 약간 싸다. 전미부동산협회에 따르면, 2001년 기존 주택의 중간 가격은 14만6천6백달러였던 것에 비해, 2001년 8월의 새 집 중간 가격은 16만7천6백달러였다. *세금: 오래된 집은 학교, 공원, 도로, 대중교통 발전 같은 새로운 개발 계획에 대한 추가 비용을 낼 필요가 없다. *일반적인 구조: 만약 바이어가 튀지 않는 방들과 응접실을 원한다면 이미 지어져 있는 집이 더욱 만족스러울 것이다. ■새 집을 고를 때 *워런티 : 새 집에는 워런티가 있다. 시공 회사에 따라 다르지만 기초 공사 같은 중요한 조항에는 10년의 워런티 기간이 있다. 워런티는 새 집의 가장 큰 장점이다. *현대적 건축과 구조 : 만약 당신이 아주 큰 방, 더 큰 옷장, 더 많은 화장실, 일반적이지 않은 응접실를 원한다면 새로 짓는 집이 기호에 맞을 것이다. *옵션 : 새 집을 살 때는 바이어가 원하는대로 인테리어를 결정하게 된다. 건설업자가 제안하는 비싼 것을 선택할 수도 있고, 각 방마다 어울리는 페인트 색깔을 정하거나, 캐비넷을 정할 수 있는 장점이 있다. *가격 : 위에서 지적했듯이 새 집들은 전형적으로 비싼 편이다. 하지만 수리비가 적게 들고 워런티가 확실하게 있으므로 더 경제적일 수도 있다. *안전 요소 :대부분의 새 집에는 화재 경보기 등 시큐리티 시스템이 각층마다 설치되어 있다. 또 집안끼리 시스템이 잘 연결되어 있어 하나가 울리기 시작하면 모든 시스템이 작동하도록 되어 있다. *효율성 있는 에너지: 온방, 난방이 더 잘 되고 따라서 에너지 비용이 많이 줄어들고 있다. 창문이나 난방, 에어콘 시스템, 통풍, 단열 등은 더욱 발전되어 요즘은 20년 전에 비해 에너지 비용이 절반이 줄었다. *적은 유지비 :새 집에는 유지비가 적게 든다. 알루미늄 사이딩, 비닐 창문, 페인트칠이 절대 필요하지 않는 트림, 썩지 않는 바닥 등이 나오고 있다.
이광용 (이광용부동산)
2004-04-07 E-2 비자와 사업체 에 대해서 (이광용 3분 부동산 전문 컬럼 )
“땅땅땅 당신도 부자가 될수있다” 요즘 많은 분들이 사업체를 인수하는 것에 관심이 많습니다. 또한 사업체소개로 이곳에서 알려지다 보니 한국에서도 E-2 비자와 사업체인수에 대한 문의를 많이 받고 있습니다. 특이 미국에서 영주권이 없이 영주 하시는 분이나, 한국에서 E-2 Visa 에 대해 궁금해 하시는 분은 이 글을 보시고 더 이상 혼돈이 없기를 기대합니다. @ E-2 visa 란? 간단히 말씀 드려서 합법적으로 미국내 영토에서 소액을 투자 하여 사업을 운영할 수있는 제도 인데 우선 E-2비자을 받으시면 미국에서 체류 기간이 없고 반 영구 적으로 세금을 내고 합법적으로 운영하기에 영주권자와 동등한게 교육을 받을수 있는 잇점이 있습니다. 하지만 한국에서은 E-2비자만 받으면 영주권이 나오는 식으로 잘못 알고 있는 경향이 있는데. E-2 비자와 영주권하고은 아무런 관련이 없습니다. 매 2년 마다 갱신을 해야 하는데 전문 회계사을 고용하여 세금을 내고 일자리을 창출하는한 아무 문제가 없습니다. 한가지 덤으로 말씀을 드리자면 자녀는 21세 까지만 동반자로서 부보의 E-2 비자의 혜택을 받을 수 있으므로 21세가 되면 변호사와 의논하여 다른 신분으로 변경을 해야 합니다. 제일 간단한 방법은 자녀가 미국 시민권 가진 사람과 결혼하는것 이겠지요. @ E-2 신청 조건. E-2 비자와 관련해 가장 궁금해 하시는 것 중에 하나가 바로 투자 액수 입니다. 이민 전문 변호사에 의하면 이민법에는 E-2 비자 를 하기 위한 투자 액수가 명시되어 있지 않습니다. 하지만 통상적으로 보통 10만불이상 투자을 권장하고 있는 실정이지만 소문에는 9-11이후 점점 힘들어져 20만불 이상 하여야 쉽게 E-2 비자가 나온다는 말들이 있지만 꼭 그런 것은 아님니다. 다만 부양 가족을 동반하여 미국에서 정착하려면 제 경험에 의하면 최소한 25만불 이상 돼는 가게을 인수해야만 먹고 살 정도의 생활비가 사업체에서 나옵니다. 또한 중요한 것은 돈이 한국에서 건너 왔다는 증빙 서류을 변호사 에게 제출 해야 합니다. @ 어떤 비지네스 가 해당 되는가? 비지네스 종류에는 제한이 없습니다. 다만 하고자 하는 사업제가 부양가족이 먹고 살수 있을 정도와 현지인을 고용하여만 합니다. 한국분 들이 많이 하시는 업종으로 음식점, 세탁소, 구멍가게, 잡화점 등이 있지만 프랜차이즈 같은건 조건이 너무 까다롭기에 가게을 인수 하기가 힘듭니다.. 우선 인기 있는 프래차이즈은 보통 일주일 이상 본부에 가서 영어로 다 배워야 하고 또한 그 분야에 경험이 풍부 해야 하고, 시작이 25만불 이상 투자 해야 하는 조건이 있지요. 위탁 경영도 생각해보시는 분이 계시는데. 권고을 하지 않고 싶군요. 주인 만큼 일할 사람을 찾는다는 것이 보통 어려운 일이 아닐뿐더로 위탁 경영을 하시면 거진 100% 위탁을하셔야 하는데. E-2비자 법에 어긋나는걸로 알고 있습니다. 또한 소액 투자로 인해 위탁 경영을 하시면 두 집 살림을 할 수 있는 돈이 나올지도 의문 입니다. 기존의 가게을 구매 하던지 아에 새로운 비지네스를 창업하셔도 무방합니다. 제 경험으로 보아서 기존의 비지니스을 Take over 하시는것이 무방 할듯 합니다 현 실정을 잘 모르는 상태에서 새로운 비지네스을 창업 하시는건 특별한 케이스가 아니며 힘들것이고 또한 비지네스 의 형태는 회사 형태 incorporated, 개인 사업 solo proprietorship 이나 동업 partnership 으 형태도 괜찮습니다. 주의 하셔야 할 점은 어던 경우가 되었던 E-2신청자은 비지네스 의 지분에 50% 이상을 갖던지 아니면 그 비지네스을 직접감독 운영할 위치에 있음을 증명 해야 합니다. 또한 기존 business 을 구매 하는 경우는 꼭은 아니지만 지난 2년 의income 등을 체출 하여야 합니다. 큰 회사에 전세을 얻어 들어 갈때에는 신분과 Credit 확실하여만 합니다. Lease 받기가 무척 까다롭기에 이럴경우 가게 주인하고 모든것이 다 원만히 해결됐지만..정작 건물 주인이 “NO”하여 가게을 인수 못하는 경우가 비일 비재합니다. 이럴때에는 특히 경험있는 부동산 업자을 잘 선택하여. 그분만이 경험에서 쌓은 노하우 를 적절히 사용할 수 있는 부동산 업자의 선택 역시 중여합니다. 앞서 말씀 드렸듯이 많은 서류가 제때 제때 다 갖추어야 합니다. .대게 한국에 있는 재산증명서 같은건 큰 회사나 몰 안에 세들어 갈때...원하는 사항이라고 보지만...개인 이 갖고 있는 건물은 그다지 까다롭지가 않습니다. 무슨 사업체을 인수 하든지 초기에는 물정을 모를수 밖에 없습니다. 특히 여기서 사시는 분들도 잘 몰라 우왕 좌왕 하는데 한국에서 오시면 식구나 친척이 없으면 대채로 저 같은 부동산 한사람 믿고 와야 하는 모험이 하셔야 하는데, 다시 말씀 드려서 최대한 information을 인터넷에 통해 많이 알고 오시면 좋고 어느 가게건 매상만 속지 않고 인수 했다면 반은 성공했다고 봐도 과언이 안님니다. 특별히 같은 한국 사람으로서 말씀드리기 거북하지만. 저를 포함해서 서로 의 신뢰감은 있어야 겠지만 (맹목적) 그누구도 믿으시면 안됩니다. @ 어떤 변호사을 고용해야 하는지요? 보통 변호사들은 잘 모릅니다...이민 전문 변호사야만 합니다. 어딜 가나 이상한 사람들은 있지요. 이민 전문 변호사도 아니면서 일을 맡아서 일도 못끝내고, 그런분들은 교육비까지 내시는 경우가 있을수도 있으니 꼭 이민 전문 변호사을 찾아 가시기 바람니다.제일 좋은 방법은 현재 고용하고 있는 부동산 에게 부탁하면 같이 일을 하는 변호사를 소개해줍니다. 다시 말씀 드려서 영주권 하고 E-2 비자하고은 아무 상관이 없습니다. 하지만 미국에서 비지네스을 하는한 반 영주 할수 있고. 세금을 내니. 자녀들이 다른 아이와 동등한 교육 을 받을수 있습니다. 사업체 인수 하기 전에 기존 일하는 사람들을 전 주인과 의논하여 문제을 야기 시키는 사람들은 미리 인수 받기 전에 해고 하고 인수 하는것이 바람직합니다. 미국에서는 별 이유없이 해고 하면 고소을 당할 우려가 있기에..아주 조심해서 변호사나 회계사와 의논한다음 해고을 해도 해야 하니 꼭옥 인수 하기 전에 처리 하시면 됩니다. 그럼 건투을 빕니다.... 위 기사의 내용는 단지 일반적인 정보를 제공한 것이며 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다 이광용 (Bruce Lee) 투자 전문 부동산 이스트 베이 세종 한국학교 이사장 USGTA Teaching Pro. 연락처: (925) 580-5205
이광용 (이광용부동산)
2004-02-17 집 장만의 시작(땅 땅 땅 당신도 부자가 될 수 있다)
2월 16일 2004년 이광용부동산의 3분 코너 “땅 땅 땅 당신도 부자가 부자가 있다” 집 장만의 시작: 전에 Agent 선정 에 대해서 말씀을 드렸는데.. 이번에는 집장만 할때의 준비 라고 할까요? 우선 집을 장만 하기 전에 내게 맞은 집 가격이 얼마인가? 을 알아 보는것이 우선이라고 생각이라고봅니다. 앞선 말씀 드린대로 우선 에이전트와 상의 한다음. 융자 에이전트와 상의을 하시면 내가 얼마만큼의 집을 살수 있는지 알수가 있습니다. 경험으로 봐서은 자기가 집을 살 수 있는 최대한의 집을 장만 하는것이 3년, 5년 7년 후에 절대 후회 안할것입니다. 왜야하면 북가주 부동산은 튀어 오를때만다..큰 집들이 뛴 차이가 훨씬 크기 때문입니다. 둘째 로 알아 볼일은 장소 입니다. 혹시 귀하가 아직 소규모의 사업을 할 에정이면 우선 사업장 부터 구입하시고 집은 근처 에다 구입하시는것이 현명한 행동입니다. 대부분 교포님들의 사업장소가 집하고 멀리 떨어져 있어서 너무 힘든 분들을 많이 보아 왔기 때문에. 대도록 이면 사업장 근처에다 구입하시는것이 좋을듯 합니다. 세번째로은 집을 장만 하시기 전에 지역 설정 에 있엇서 여러가지 고려해 볼 문제가 있습니다. 어느 지역에다 집을 장만 할 것인가? 우선 무조건 남들이 산다고 무조건 그지역에다 사시지 마시고. 자기 와 맞은 그런 지역을 선정 하시기 바람니다. 집 장만은 장기 투자 이며 또한 Retire 차원의 재산 증식, 아님 자녀들의 대학교 학자금 마련을 위한 투자로도 ?? 수 있기에 신중하게 에니전트와 의논하여 선전 할 것을 권장합니다. 가능하면 신도시 새도시, 앞으로의 전망 등등 고려 하시고. 동네은 조금 비싸편이지만 그래도 좋은 동네 학군 등을 따져서 구입하시는것이 현명한 방법이고 또한 나중에 팔때 더 많은 이익 가치가 있을것입니다. 부지런한 사람들이 재산을 증식하는 속도가 보통 분들보다 한발짝 앞서감니다. 통계적으로 볼때, 3년데서 7년 마다 집을 옴기 분들이 10년 15년 이상 한집에서 산분보다 훨씬 큰집, 비싼 집에서 살고 있는걸 여러분 쥐위만 둘러 보아도 알수 있을것입니다. 미국 현행법에 의하면 집 주인이 2년만 살고 팔때에는 부부당 50만불 까지 세금 혜택이 주어집니다. 다시 말씀 드려서 매3년마다 집을 옴길때마다 세금 한푼 안내고 집을 옴겨 갈 수 있다는 뜻이지요. 요샌 처음 집을 장만하고자 하는 분들을 위해 여러 종류의 융자 프로그램이 나왔있습니다. 5%다운 하면 95% 까지 이자만 할 수 있는 융자 등등 많은 상품이 나와 있으니 융자 에이전트에게 문의 하시기 바람니다. 이광용 부동산 제공 (925)-580-5205 세종 한국학교 이사장 USGTF 공인 티칭 프로 email: bmmr0803@yahoo.co.kr @ 위글의 내용은 단지 일반적인 정보를 제보를 한 것이며 벌률적인 조언으로 대채 되어 사용될수 없습니다.
이광용 (이광용부동산)
2003-10-20 부동산 에이전트와의 만남
제6탄 이광용 부동산 3분 코너 땅! 땅! 땅! 당신도 부자가 될수 있다 안녕하세요? 부동산업을 시작 하고 나서 느낀건 많은 분들이 너무 부동산 에이전트에 모든걸 맡기는 경향이 있습니다. 믿는다는건 좋지만, 그래도 왜만한 상식을 알아야 하기에 이번에는 여러번에 걸처 부동산에 대한 간단한 상식 공부를 하겠습니다. 자기일 같이 하는 부동산 에이전트를 만나면 아무 문제 없겠지만, 말만 그럴듯하게 하면서 잘 모르는 부동산 에이전트를 만났다면 자기도 모르는 사이 금전적으로 손해을 볼 수 있습니다. 여러 가지 정보를 미리 알아 두시면 집을 살때나 팔때 내가 좋은 부동산 에이전트을 만난는지 알 수 있을 뿐더로 또한 시간과 금전적으로 이익을 볼 수 있습니다. 1. 집 장만의 시작 2. 집 장만때 흥정 3. 집을 어떤 상태에서 시장에 내어 놓아야 하나? 4. Inspection 꼭 해야만 하나? 5. 집 장만시 혼동하기 쉬운 보험 6. 내가 살집이 적정 가격인가? 7. 팔구 살아야 하나? 먼저 구입하고 팔아야 하나? 이것이 문제로다!!! 8. Escrow 에스코로 들어 갈을때 비용을 누가 뭘 얼마나 내야 하나? 집 장만의 시작은 먼저 부동산 에이전트와의 만남의 중요하다고 볼 수 있습니다. 탁월하고 자기 일 같이 생각하면 일을 추진하는 에이전트와의 만남이 귀하를 최소한 시간에 부를 쌓은데 도움이 될것이면 평생 동반자로서 임무를 잘 수행해 나갈 것 입니다. 대부분 이민자들의 공통점은 자식 공부 시키기 위해 이민을 결심해서 먼나먼 미국 땅까지 왔을것이고, 공부를 위해 오신분들 그리고 우리 나라 대한 민국이 싫어서 오신 분들도 있겠습니다. 어떤 이유여서 왔건 우리 나라 사람들의 공통점은 내집 마련이 첫번째 목표라고 해도 과언이 아니겠습니다. 대망의 꿈을 안고 왔거만 우선 반벙어리와 귀머거리의 열약한 환경속에서 그래도 남보다 열심히 밤낫 없이 일을 하였것만 북가주 집값은 버는 돈 버다 집값이 훨씬 앞지르고 있으니 힘이 빠질대가 한두번이 아니였을것 입니다. 지난 6개월 전부터 미국 경기가 밑바닥을 치고 있는 상태에서 오직 집값만 뛰고 있는 실정입니다. 당행히 이자율이 바닥을 헤메이고 있으니 이 또한 처음 집을 구입을 원하신 분이나 조그만한 여유 자금이 있었서 두번째 집을 구입하고자 하는 분들에게는 더 없는 철호의 기회라고 봐도 과언이 안닙니다. 지금 당장 시작할 일은 우선 에이전트와 만남 인데, 식구나 친척 중에 부동산 에이전트가 있으면 간단히 해결될 문제지만 그럴지 않을경우 과연 어떤 에이전트가 날 이해 하고 나에게 맞는 보금자리를 찾아 줄것인가 하고 생각하면 보통 중요한 일이 안니라 생각이 듬니다. 대부분 에이전트은 자기 일에 대한 자부심과 최선을 다해 일을 해주지만 그렇지 못한 에이전트을 만날수 경우 골치 아픈 경험을 하기 때문에 처음에 선정할때 신중히 할 것을 권고 하면서 또한 그 지역에 대한 풍부한 경험이 있는 분을 선정하는것이 좋을듯 합니다. 그리고 영어가 유창하다고 해도 같은 값이면 한국 에이전트를 선정하는것이 좋을듯 하네요 우선 서로 잘 알기에 문화적인 차원에서 일일히 하나하나 가르켜 주지 않아도 척척 알아서 하기 때문이죠. 금전적으로 여유가 있으면 일찍 집을 장만하는것이 좋겠지만. 그렇지 못하더라고 상심 하지 마시고 우선적으로 에이전트을 만나 보실것을 권고 합니다. 두번째로는 그 에이전트을 통해 융자 에이전트을 소개 받고, 융자 에이전트와 상담을 하게되면 얼마짜리 집을 장만 할 수 있는지 알 수 있습니다. 시작이 반이라고 우선적으로 100% 마음에 들지 않을수도 있겠지만, 집을 장만 하시면 그 집을 통해 다음에 더욱더 큰집으나 학군도 좋고 마음에 드는 집으로 이사 할 수 있는 여건을 마련해 두는것 입니다. 좀더 돈을 더 벌어서 집장만을 해야지 한 분들중에 정말 2-3년 지나서 마음에 드는 집을 구입한 사람을 한분도 보지 못했습니다. 왜야하면 그때 30만불 짜리 집들이 현재은 50만불 이상씩 되어 있으니 그때 생각해서 또 집을 구입 못하시기 때문이죠. 또한 집을 지금 구입하시면 후에 효자 노릇을 단단히 합니다. 왜야하면 집한채라고 있으면 노후가 조금이나마 보장이 되기 때무이죠. 오늘 밤에 이글을 읽고 당장 실전에 들어 가십시오. 돈이 통장에 많지 않아도 의욕과 의지가 있는곳에 반드시 길이 있다는걸 명심하시기 바람니다. 왜 집을 장만 하여야 하는지 아직도 이해가 안돼다구요?. 왜 구태여 없은 돈까지 빡빡 끌어서 꼭 집을 장만하여만 하는야구요? 첫번째: 아파트 에 지불하는 돈은 아무런 혜택이 없은 반면 집은 월 Payment 가 힘들면 이자만 내도 엄천난 세금 혜택을 받을수 있다. 둘째: 내가 열심히 하루 노동해서 번 돈 보다 2-3년 지나면 집이 벌어준 돈이 더 많을수 있다 세째: 애들이 밑에층 눈치 안보고, 아파트 메니져 에게 야단 안 맞으면 마음대로 뛰 놀수 잇다. 더 이상 이유가 필요한가요???? 이눈치 저눈치 보지 마시고 지금 당장 가까운 부동산 에이전트에게 전화 주십시오
이광용 (이광용부동산)
2003-09-19 이광용 부동산 3분 코너 제5탄
이광용 부동산 3분 코너 제5탄 “땅! 땅! 땅!~~ 당신도 부자가 될수 있다!” 안녕하십니까? 3탄, 4탄에서는 조금 딴 길로 접어 들었갔었는데 2탄에 이어 나시 본론 으로 돌아 가겠습니다. 현재 스몰 자영업을 운영하고 계시는 대부분 한국 교포님들이 당면 하고 있는 문제은 경기가 나쁘다고 두손 놓고 있지 않나요? 아님 남들도 다 Slow 인데 하면서 자포 자기식으로 위안 받고 있지 않나요? 아님, 경기을 나쁜데. 좋은 차나 굴리면서 Golf 에 저념 하고 있지 않나요? 언제가는 좋아 지겠지 하는 막연한 생각을 하면서. 자 우선 현재 자영업을 하시면서 제일 먼저 하신것이 무엇인가요? 아마 대부분 한인 사람들은 자기 집을 샀거나 좋은 차을 샀을것 입니다. 먼저 자기 집을 사기 전에 자신이 하고 있는 건물을 사셔으면 제일 지혜스런일을 하신것입니다. 이런 종류의 분들은 부을 향해 제일 가까운 지름길에 들어서? 과언이 아님니다. 만약에 아직까지 아무것도 안 사셔으면 권장할 것은 현재 자영업을 하고 있는 건물이 독립된 건물이며, 그 건물을 사는것입니다. 너무 덩치가 크면 투자가 3-5명의 도움으로 투자 가치가 있으며 구입하시는것이 현명하고, 여의치 않으면 집을 장만 하시기 전에, 집을 독채을 사시지 마시고, Duplex, Fourplex을 구입하시면 또한 부를 쌓은데 지름길 역할를 할수 있다고 봅니다. 우선 적은 자본으로 자영업을 시작하신지 얼마 안됐으면 어차피 집은 잠만 자고 나오는 역할밖에 못하기 때문에 좋은 독채 집을 사실 필요성이 Duplex, 나 Fourpelx 못하지요. 우선 Duplex 이상의 집을 사시면, 한쪽을 세을 놓으면 되니깐. 우선 Morgage payment 에 도움을 받을수 있고. 사정이 좋아 져서 3년 후나 5년 후에 독채 집을 장만 하실때에는 두 집다 세를 줄수 있으므로 졸지에 집이 세채가 돼지요. 이렇게만 하시면 졸지에 부동산 갑부대렬에 올라 갈수 있습니다. 왜야하면 집을 처음에 큰집을 사시면 Payment 부담 때문에 두번째 집을 투차 가치로 구입하고 싶어도 자금 문제로 인해 확률이 현격히 떨어 지지요. 그리고 독채은 Cash Flow, 가 왜만하면 Minus 이기 때문에 많은 분들이 주저 하지만. 길게 보면 독채도 좋습니다. 왜야하면 일년에 들어 오는 돈이 월세가 $300 불 정도 이라고 해도 일년에 $3,600 + Alpa 가 되지만 북가주 지역의 부동산 오름은 일년에 평균 $16,000 정도 올른다고 하니. 5-10년을 보면 좋은 투자 가 돼는 셈이지요. 하지만 현재 Cash Flow 가 원만하지않은 상태에서 Payment 을 더 늘리는 투자은 쉽지 않기 때문에 처음 집을 독채을 사고 싶은 마음은 모두들 간절하지만 Duplex 을 적극적으로 권장합니다. 귀찮게 세 주고 골치 아프고..이런 사고 방식을 갖고 계시는 분들은 이 글을 읽을 필요가없습니다..골치 안아프고 남의 주머니 속에 있는 돈을 나의 주머니로 옮기는 일이 그렇게 쉬운가요? 자...우리 가까이 있는 중국 사람들은 볼까요? 그분들은 지금 제가 나열 한것같이 자영업을 하시면 우선, 대부분의 중국인들은 현재 렌트을 하고 있는 가게터를 사는데 온갖 집중을 쓰면서 열심히 일을하지요. 하지만 여의치 않으면Duplex 나 Fourplex을 삽니다. 그래서 5년, 10년 지나고 나면 그분들은 집이 서너채가 되는 반면 우리 한국분들은 대분은 한집에다 좋은 차. 여기서 정지하면서 제2의 도약을 할려면 10여년 이상의 세월을 투자 해야만 할수 있는 조건에 도달합니다. 몇몇분만 빼고는… 1. 나의 인생 목표는 부자가 되는 것 이다! 2. 모험심을 길러라. 실패를 두려워 말라 3. 사물을 볼 때 다른 각도에서 보는 습관을 가져라 4. 모든걸 흡수 할 수 있는 마음 즉 Open Mind 갖도록 노력해라 5. 사교성을 높여야 한다 6. 모든걸 긍정적으로 보는 습관을 가져라 7. 3년, 5년, 10년 후의 자긴 자신을 생각하라. 8. 할 수 있다는 자신감을 키워라 9. 세상 과 시대의 민감성을 키워라 10. 자나 깨나 돈만 생각하라 11. 내일을 위해 무조건 오늘 부터 무조건 저축을 하라 시작은 반이란 말이 있습니다. 현대 사회에서는 시작은 ¾ 이라 해도 과언이 안닙니다.뭘 더이상 망설이심니까? 지금 당장 실천에 옴기십시오! 현재의 생할 습관이 위와 같이 않으면 분발 하시기 바람이다. 여러분들도 세상을 사시면서 느껴셔 겠지만 . 세상살이가 살다 보니, 그렇게 말처럼 쉬운 것이 하나도 없습니다. 다만 현재 갖고 있는 재능, 물질, 그리고 Information source 에만족하면서, 감사하고 모든 주위 자원을 이용하여 최선을, 그리고 남보다 조금만 부지런을 떤다면 10후의 여러분은 더 나은 물질 속에서 조금 더 여유로운 생할를 하실 줄 믿습니다. 그럼 건투들 빕니다. 이광용 부동산 주택 상가 전문 세종 한국 학교 이사장 USGTF: 공인 골프 티칭 프로. (925) 580-5205
이광용 (이광용부동산)
2003-08-26 땅 땅 땅~~ 당신도 부자가 될 수 있다
이번에는 조금 방향을 틀어서 전문적이고 구체적으로 돈만 버는 것이 아니고. 교육을 통해 지식을 쌓는데 중점을 두고자 합니다. 아는 것이 곧 힘이요.그 힘을 적절하게 적용하는 것이 또한 부를 축적하는데 지름길이라 생각합니다. 다시 한번 강조하는건 현재 이자율이 아직까지도 60여년만에 최저에 있습니다. 이번 기회를 놓친다는 건 이제 우리에게 다시는 기회가 돌아 오지 않을 수도 있다는 얘기지요. 현재 갖고 있는 여유 자금을 어떻게 해야만 최대한 효율적으로 활용 할 수 있을까 하고 고민하고 있는 분들에게 길을 안내 하고자 아래 3종류의 투자 방법을 제시하오니 한번 자세히 읽어 보시고 적성에 맞게 그리고 투자 자금에 맞은 걸 골라 곧바로 현재 알고 있는 부동산업자에게 상담하시기 바랍니다. 현재 많은 여유 자금들이 부동산으로 유입하여 부동산 경기만 겨우 체면을 유지 하고 있는데 2-3년 동안 적지 않은 자금들이 주식에서 빠져 나와 부동산으로 옮기는 현상이 지속되고 있기 때문이죠. 우리 소수의 투자자들은 경기 한창 좋을 때 투자 한 자금이 2년 전부터 너무 많은 투자금을 날려서 많은 분들이 충동 투자로 인해 실패하여 어려움을 겪고 있는 실정이지요. 6개월 전까지 주식이 바닥을 헤매고 있었지만 현재 서서히 회복 상태에 오르고 있는 실정 이긴 하지만, 옛날과 같은 버블은 더 이상 없을 것이고 6개월 전부터 투자 하신 분들은 Long Term으로 볼 때 좋은 시기에 투자했다고 봐도 과언은 아니지만 전문적인 지식없이 주식에 또 다시 투자 한다는 건 너무 위험한 투자라고 생각이 됩니다. 역사가 얘기하듯이 부를 축적하는데에는 동서에 관계 없이 부동산 밖에 없다고 해도 과언이 아니지요. Bay Area에서는 너무 오를 때로 오른 것이 아니냐 하는 분들도 있겠지만 역사의 뒤를 돌아 보시면 5년전에도 그랬고, 10년전에도 그랬지요. 그때 여유 자금으로 집이나, 아파트, Commercial Building을 샀다면 현재 갑어치가 어느 정도였을까요? 그럼 두번째로 집, 아파트, Commercial Building의 차이점에 대해서 말씀 드리겠습니다. 자신에게 맞은 쪽으로 가닥을 잡으셔서 현재 알고 있거나 도움을 주는 부동산 업자에게 연락하여 문의하시어 하루 빨리 부를 축적하시기 바랍니다. 1. 부동산: 처음으로 장만 하시는 분이나 여유 자금이 있어서 두번째 집을 장만 하시는 분들이나 처음 집을 장만 하시는 분들은 2Plex를 권장합니다. 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 세줄 수 있기에 3-5년 후에는 다른 분들 보다 집을 한 채 더 가질 수 있기 때문이죠. 현재 자기 집을 소유하고 있는 분들은 여유자금이 별로 없으면 제 2의 집을 장만 하는걸 적극적으로 추천합니다. 특히 학군이 좋은 곳에다 집을 48만달러에서 53만달러 정도의 집을 장만 하시면 집세로 인해 거의 공짜로 집을 한 채 더 유지 할 수 있습니다. 현재 잘 아시다시피 3년 전에 35만달러짜리 집들이 현재 50만달러가 넘어 가고 있는 실정입니다. 사는 집들마다 3년 안돼 10만달러 이상 오른다는 법은 없지만 장기적으로 볼 때 현재 하시는 사업보다 부동산 가치가 오르는 속도가 빠를 수 있다는 것입니다. 집을 구입하여 세를 주었을 때 차이점을 간단히 말씀 드리자면, 현재 북가주에서 집값은 평균 일년에 1만 6천달러 정도 오르고 있는 실정인데 집을 세 놓아 한달에 찔러 넣은 자금이 200달러라 해도 일년 후에 보면. 2천4백달러의 돈이 들어갔어도 집 시세 오른 값을 따지면 1만 6천달러 정도 이니 일년에 1만 4천달러의 이익을 냈다고 봐도 좋습니다. 5년후에는 집세도 올라 조금의 여유 자금이 조달되겠지만 집값이 근 7-8만여달러 이상 오른 상태이니 이보다 좋은 투자 가치가 어디 있나요? 2 아파트 4유닛: 조금 더 여유자금이 있으면 현재 아파트 유닛의 렌트가 아주 저렴하니 4유닛 아파트를 구입할 적절한 시기라고 봅니다. 현재 추세로 보면 4유닛 아파트의 경우 장단점이 있겠지만 현재 투자 가치가 제일 좋은 점이 있지요. 현재 아파트 4유닛은 융자가 Commercial로 들어 가지 않기 때문에 융자 받기가 수월하며, 경기 침채로 인해 렌트비가 밑바닥을 기고 있는 실정입니다. 좋은 목에 좋은 값으로 구입할 수 있으면 향후 3-5 년후 경기가 회복 됐을 때 기대 이상의 부를 축적할 수 있다고 봅니다. 벌써 발 빠른 분들은 많은 문의가 있고 현재 주식 시장에서 나온 돈들이 부동산에 유입하는 관계로 좋은 물건이 나왔다 하면 1-2주 안에 그것도 Full Price로 팔리는 상태입니다. 융자는 보통 25-30%정도 다운하시면 되고 간단한 서류심사로 매매가 이루어지지요. 단 아파트 5유닛 이상 되는 건 Commercial 쪽으로 가기 때문에 30% 다운은 기본이지만 융자를 받을 때 까다로운 심사를 거쳐야 됩니다. 현재 시장 흐름으로 볼 땐 San Jose 지역에서 70만달러에서 85만달러까지의 아파트들이 잘 나가고 있는 실정입니다. 3 Commercial Building: 자영업도 한 10여년 했고 그런대로 가게는 제대로 돌아 가고 여유 자금은 있는데 투자할 시간이나 뭘 어떻게 할 줄 모르는 분들에게 적극적으로 권장하는 것이 Commercial Building입니다. 이 또한 노련한 노하우가 있어야 하는 분야 인데. 다른 부동산과 같이 좋은 물건 들은 나오면 곧바로 그 주에 나가기 때문에 아주 적극적인 노력, 인내 그리고 끈기가 필요한 분야이지요. 좋은 점은 장기적인 안목으로 볼 때 노후대책으로 아주 좋은 투자가 될 수 있고 몇번 튀기면 많은 부를 축적할 수 있는 투지이지요 제가 채차 말씀 드리지 않아도 주위에 돈 좀 있다고 하는 분들을 보면 보통 10여년 전부터 이런 부동산 건물들에 투자하여 갖고 계시는 분들이라 봅니다. 처음 하나가 힘들지 두번째 세번째는 수월하고 부를 쌓은 시기가 많이 단축됐지요. 모든 투자가 전부 성공한다고 볼 수은 없지만 타이밍, 준비된 부동산 그리고 운이 따라야 한다고 봅니다. 그러기 위해서는 세밀한 준비가 필요하다고 보지요. 간단히 말씀드려서 무조건 부동산 업자만 믿지 말고 자기 자신 역시 많은 지식을 이런 매채를 통해 얻고 적용하면 많은 혜택을 누릴 수 있지요. 그럼 좋은 투자 건물 대상은 어떤 것이 있는지 볼까요? 첫째, 지역 입니다. 그리고 그 건물 안에 누가 전세 내어 있느냐가 중요하지요. 요샌 새로운 건물들은 Triple Net이란 세를 적용하기 때문에 구입하고 나면 거진 모든 것을 세 들어 있는 분들이 다 내기 때문에 더 이상 들어 갈 자금이 별로 없다는 것이 좋은 투자 상대지요. 주인이 할 것은 보통 지붕하고 파킹장만 Maintenance 해주면 되고 Management fee까지 세 들어 있는 가게들이 지불하니 다달이 수표만 받으시면 됩니다. 도움이 됐는지 모르겠네요 좀더 상세히 알고 싶은 것이 있으며 현재 알고 있는 부동산 업자에게 의논하여 10년 후에 모두 건물 주인들로 변하여 우리도 렌트비만 받아 먹으면서 사는 그런 시대가 됐으면 합니다. 다음에는 간단하게 실질적으로 부동산에 관한 지식을 쌓는 것에 도움이 되는 것들을 알려 드리겠습니다. Bruce Lee Realty 이광용 투자 전문 부동산 USGTF: 공인 골프 티칭 프로 Chairman of the board of Sejong Korean School Cell: 925 580-5205 / Office: 510 713-9000 Fax: 510 713-9199
죠앤 서 (ERA-이스트웨스트부동산)
2003-05-01 Bay Area 집 값 3월에 New Peak
La Jolla, CA - Bay Area의 집 Sale양이 점차 떨어지는 동안에도 집 가격은 계속 오르면서 이번 2003년 3월에는 가장 높은 가격을 갱신 했습니다. Bay Area 집의 median price는 3월에 $419,000에 도달했고 이것은 2월에 $403,000 이었던 것에 비해 4.0%가 오른것이며 지난해 3월의 $381,000 이었던 것에 비해 10.0%가 오른 것이라고 Data Quick Information Systems가 밝혔습니다. 2001년 말과 2002년 초에 떨어지던 가격에 비해 지난해 4월 부터는 다시 오르기 시작했고 2002년 7월에는 median price가 $417,000에 달했습니다. `Bay Area의 부동산 시장이 다시 힘을 얻기 시작했습니다. 흔들리는 경제가 잠정적인 buyer를 구매로 부터 멀어지게 했지만 낮은 모게지 이율과 공급보다 많은 수요가 구매를 다시 일으키게 했습니다.` 라고 Data Quick의 사장인 Marshall Prentice는 말했습니다. Data Quick Information Systems에 의하면 총 8,818 채의 집(새로 지은 집 포함)과 콘도들이 지난 달 California의 9개 County에서 팔렸고 이 것은 2월의 6,704 채에 비해 31.5% 신장한 것이며 1년전 3월의 10,416 채에 비해서는 15.3% 가 떨어진 것 입니다. 2월에서 3월으로의 증가는 season이 바뀜에 따라 일어난 자연스런 현상이며 지난해 3월의 sale양은 예전과 같이 높았습니다. 뱅쿠버에 있는 Data Quick의 팀들은 미국 전체 부동산의 동향을 관찰하며 소비자, 학원, 정부기관, 은행 및 투자기업, Title company와 industry analysts들에게 정보를 제공하고 있습니다. Bay Area buyer들의 월 평균 모게지 payment는 2003년 3월 $1,870 인 것으로 조사되었으며 1년 전에는 $1,943 이었고 peak였던 2001년 5월에는 $2,124 이었던 것으로 밝혀졌습니다. Bay Area의 집 값은 지난 10년간 95.8% 증가 되었고 전국 집값 증가는 76.3%였습니다. Zip Code별로 자세한 동향을 알고 싶으시면 (510) 676-8951 죠앤 서 부동산으로 전화 주십시요.
이광용 (이광용부동산)
2003-04-27 “나도 부자가 될 수 있다”
지난 호에 이어 이번 호에서는 부자가 될 수 있는 지름길에 대해서 나열해 보도록 하겠습니다. 우선 죄송하고 김 빠지는 말씀이지만 한 방에 부자가 되는 지름길은 로또 복권 밖에는 없다고 봐도 과언이 아닙니다. 제 말이 틀렸는지 주위를 한번 둘러 보세요. 진짜 부자가 된 분들은 극히 소수인데 그들 대부분은 여러 채의 부동산을 소유하고 있을 것입니다. 그들이 시대를 잘 타고 나서 부자가 되었을까요? 그렇게 말하기는 어렵습니다. 시대는 누구에게나 다 같이 왔고, 공평하게 누구에게나 하루는 24시간이 있습니다. 그런데 왜 차이가 날까요? 그 원인 중 하나는 과연 누가 시간을 얼마나 잘 쪼개어 어떻게 썼느냐에 달려 있습니다. 또 하나, 부자가 되려면 시대의 흐름을 볼 줄 아는 눈이 있어야 하고, 그 속에서 기회를 잡은 사람은 약 10년 정도 지나면 보통 사람과 확연하게 부의 차이를 보여줍니다. 즉, 부자가 되려면 세상 돌아가는 걸 느낄 줄 알고 볼 줄 아는 눈, 그리고 그 기회가 올 때를 대비해서 준비하는 생활 습관, 그리고 먹이가 나타났을 때 독수리같이 낚아채는 결단력이 필요하지요. 지구에는 많은 사람들이 살고 있지만 크게 4가지로 분류가 되지요. 부자가 될 수 있는 가능성, 확률이 제일 높은 사람은 부지런한 사람, (남보다 일찍 일어 나는 사람, 현명하고 지혜로운 사람, 정직한 사람, 약속을 지키는 사람, 기회주의자 보다는 먼 앞날을 볼 줄 아는 사람, 낭비벽이 없는 사람, 겸손하면서 지속적으로 한가지라고 배우려고 하는 사람, 세상 흐름을 주시 하는 사람, 그리고 마지막으로 야심, 욕심이 많은 사람) 여기서 욕심이 많은 사람은 일 욕심이 되겠습니다. 그렇지만 이런 확실한 능력이 없다 해도 기 죽지 마십시오. 첫째로 할 일은 자신이 갖고 있는 고정관념을 한 15% 만 바뀌면 세상이 달라 보이지요. 그럼, 지금부터 부자가 될 수 있는 지름길을 하나씩 말씀드리겠습니다. 여러분들도 ‘돈이 돈을 번다’는 명언(?)을 많이 들어 봤을 것입니다. 여러분 중에 10년 전에 집 한 채 살 돈으로 두세 채 샀다면 지금 어느 정도의 부가 쌓여 있을 거라고 생각하십니까? 부동산은 장기 투자 입니다. 최소한 5년 이상의 앞을 내다보고 일을 추진해야 합니다. 중요한 것은 시작은 반이 아니고 시작은 4분의 3입니다. 지금 시작한 분은 부를 쌓는 지름길에 지금 발을 들여놓은 것입니다. 구체적으로 들어가 볼까요? 지금 살고 있는 집의 Equity가 많이 쌓여있는 분, 론을 8% 이상 내시는 분들은 돈을 그냥 버린다고 생각해도 맞는 말이 됩니다. 우선 여러분들의 income source가 $1,000정도의Extra Money Cash Flow가 된다면. 지금 당장 부동산 회사나 론 Officer를 찾아가 집을 Refinance 하십시오(Loan Amount에 한해서 몇백 달러를 매달 Save 할 수 있음. 다시 말씀드려서 잘만 하시면 벤츠 한 대를 공짜로 타고 다닐 수 있는 기회를 차버리고 있다는 말씀입니다). 아니면, 현재 다른 집을 살만한 돈을 갖고 있지 않지만(Down Payment할 돈) 집을 최소한 7-10년째 소유하고 있는 분들은(Equity build up, 2nd loan) 현재 이자율이 40년 만에 최저이기 때문에 학군, 교통, 상류층 지역에 위치한 집들을 잘만 고르면 좋은 투자 대상을 고를 수 있습니다. 또한 Duplex, Triplex, Fourplex 등을 구입하시면 투자를 장기적으로 볼 수 있고 또한 Positive Cash flow 가 될 수 있기에 적극적으로 권장합니다. 현재 경제가 불안정한 상태여서 머뭇거리는 분들이 있지만 부동산은 일 이년 안에 사고 파는 간단한 물건이 아니기 때문에 장기적으로 생각할 때에는 걱정을 안 하셔도 된다고 봅니다. 현재 자영업을 하고 있는 분들은 경기가 나쁘다고 두손 놓고 있지 않나요? 아니면 남들도 다 Slow인데 하면서 자포 자기식으로 위안 받고 있지 않나요? 아니면, 경기가 나쁜데 좋은 차나 굴리면서 Golf 에 전념 하고 있지 않나요? 언젠가는 좋아지겠지 하는 막연한 생각을 하면서. 그럼 다음 번에 부자가 될 수 있는 조건들과 현재 자영업을 하시는 분들을 위한 부의 지름길을 제시할테니 하나씩 확인해 가면서 자신을 잠재력을 체크해 보시기 바랍니다. 그 정도 갖고 성에 안 차신다고요? 하하~~ 한번에 다 말씀 드리면 재미가 없죠~~ 이광용부동산 925-580-5205
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 주택 융자 이자율의 움직임
미국 생활에 있어서 주택의 구입은 아마도 보통 사람들이 내려야 하는 가장 중요한 결정중의 하나일 것입니다. 특히 우리가 사는 가주지역의 부동산 가격은 실리콘밸리의 성장과 함께 미국 전체에서 선두로 급상승하고 있는 실정입니다. 따라서 부동산 매매도 활발해져서 가주지역에서는 현재까지의 부동산 매매 실적이 이제까지의 기록 중 최고를 나타내고 있다고 합니다. 이렇게 활발한 부동산 시장에 요즈음 더욱 촉진제 역할을 하는 것이 바로 낮은 주택 이자율입니다. 주택 융자를 받는데 있어서 빠질 수 없는 요소가 은행 또는 대출기관으로부터의 이자율입니다. 이자율이란 자금을 얼마간의 기간동안 빌려 쓰는 것에 대한 비용입니다. 요즈음은 특히 주택이자율이 30여년만의 최저율을 기록하여서 주택을 구입하는 사람들에게는 아주 유리하고 또한 현재 주택을 소유하고 있는 사람들도 재융자를 통하여 낮을 이자율의 혜택을 받을 수가 있습니다. 이 주택 이자율은 불과 10년 전만해도 가장 많이 선택되는 30년 상환 고정이자율이 10%를 웃돌았는데 현재는 6-7%를 기록하고 있는 실정입니다. 흔히 우리가 현재 접하는 크레딧 카드의 15-19% 이자율과 비교해 볼 때 아주 낮은 이자율이라 말 할 수 있겠습니다. 이렇게 현재 낮아진 주택이자율은 어떻게 움직이는가를 한번 알아보겠습니다. 주택 이자율의 움직임에 영향을 주는 요소는 여러가지가 있으나 대표적인 요소들을 볼것 같으면 다음과 같습니다. 연방 정부의 금융 정책(Federal Reserve Board Monetary Policy), 경제 정책(Legislative & Executive Fiscal Policies), 상업 활동(Business activity), 물가 상승의 예측(Inflation)등. 또한 일반적으로 경제가 안 좋을 때는 credit을 수요(demand)하는 사람이 적으므로 이자율이 내려가는 경향이 있고 반면에 경제가 좋을 때는 credit을 수요하는 사람들이 많으므로 이자율이 올라가는 경향이 있습니다. Market 전문가들(financial specialists)은 여러가지 경제 지표(indicators)를 감시하여 경제의 상황과 이자율의 움직임을 예측하는데 그 중 많이 관찰되는 지표와 활동들 가운데는 다음과 같은 것들이 있습니다. 연방정부(FED)가 은행에 부과하는 이자율(Discount Rate): 이것을 정부가 올리면 은행이 손님들에게 부과하는 이자율도 올라 간다. 통화 공급량(Money Supply): 이것이 올라가면 경제 시장에 돈이 너무 많아 돈의 가치가 떨어지고 물가가 상승된다. 그렇게 되면 정부에서 부과하는 이자율이 올라갈 것을 예측해서 은행에서는 이자율을 올린다. 정부에서 환매 약정(Repurchase Agreement)을 하고 담보물을 사들임: 정부가 후에 다시 팔 것을 약속하고 은행으로부터 담보물을 사들임으로써 은행의 자금을 늘인다. 자금이 많이 생기므로 은행의 이자율이 내려 간다. 정부에서 환매 약정의 증권 또는 다른 담보물을 매매함: 이로써 은행에게 공급되는 자금을 줄인다. 이렇게 되면 자금을 구하기가 어려워 지므로 이자율이 올라 간다. 정부에서 증권을 사들임: 이는 정부에서 은행 자금을 늘리기 위해서 하는 행위로써 이자율이 내려간다. 소비자 물가 지수(Consumer Price Index)의 상승: 물가 상승율을 반영하는 것으로써 이자율이 올라간다. 내구 소비재(Durable Goods)의 주문이 늘어남: 일반적으로 상업 활동이 활발해 지면 수요가 늘어나고 따라서 이자율이 올라 간다. 국민 총생산(GNP)이 내려감: 이는 경제의 침체를 반영함으로 정부에서 money supply를 늘려 이자율을 내리려고 한다. 주택 공급이 늘어남: 이는 경제의 성장과 credit의 수요를 나타내는 것으로 정부에서 money supply를 줄여 이자율이 올라간다. 산업 생산량이 줄어듬: 산업 생산량의 감소는 경제의 침체를 가리키며 경제를 자극 하기 위하여 정부에서는 이자율을 내린다. 재고품이 늘어남: 매매량이 생산량보다 적으므로 경제의 침체를 가리키며 따라서 정부에서 이자율을 내린다. 개인 수입이 늘어남: 개인 수입이 늘어나면 소비량이 늘어나고 수요가 증가하며 소비재의 가격이 올라 간다. 따라서 이자율도 올라간다. 생산자 물가 지수(Producer Price Index)의 상승: 물건들의 가격과 수요의 증가를 지시하며 따라서 이자율이 올라간다. 실업률(unemployment rate)의 상승: 실업률이 오른다는 것은 경제가 침체되는 것을 말하며 정부에서 credit을 늘려 이자율을 내릴 수가 있다. 이 외에도 이자율의 움직임을 다스리는 다른 많은 원인들이 있겠으나 이상의 것들이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 위의 요소들을 살펴 볼때에 염두에 두어야 할 점은 이자율은 위의 한 두가지 현상만으로 움직이는 것이 아니며 동시에 여러가지가 함께 적용되어 이자율의 움직임은 예측하기가 힘들다는 것입니다. 물론 어떤 한가지가 다른 것보다 더 큰 영향을 미칠 수는 있으나 이자율은 이 모든 것들이 어울러져서 형성이 된 다는 것을 이해 해야 할 것입니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 아직도 재융자를 할 시기인가요?
TV 방송이나 신문, 라디오등을 통해서 적어도 하루에 한번 이상은 다음과 같은 말을 들으실것입니다. “아직도 늦지 않았습니다. 어서 재융자를 하셔서 더 낮은 페이먼트로 돈을 절약하십시오” 그리고 주택을 소유하고 계신분이라면 적어도 한번쯤은 얼마 전에 하셨다고 하더라도 “나도 재융자를 해야하는 것이 아닌가?”하고 생각을 하실것입니다. 계속 여러 매개체를 통하여 알려지는 “안 좋은 경제”가 여러 사람들의 입에서 “도대체 언제 좋아질려나?” 하는 대답없는 질문을 하게 합니다. 요즈음 가장 많이 대두대고 있는 재융자에 관한 질문들을 간단히 몇가지 살펴 보았습니다. 이자율이 계속해서 떨어질것 같기도 한데, 지금 융자를 신청해야 할까요? 아직도 재융자를 할 시기이냐는 질문에 정답은 없습니다. 그 이유는 사람마다 상황과 조건이 틀리기 때문입니다. 저희가 이자율이 어떻게 움직일지 알수는 없습니다 – 그것은 아무도 알수가 없습니다. 그렇지만 흔히 이자율이 올라가는 것은 내려가는 것보다 훨씬 빨리 움직입니다. 그러므로 만약에 주택을 구입하는 경우라면, 나중에라도 이자율이 더 떨어지면 언제든지 재융자를 할수 있음으로 현재 이자율이 비교적 낮을 때에 하시는것이 좋을것입니다. 재융자를 고려하고 계신는 분들 경우는, 만약 재융자를 하는 비용을 고려해 보았을때에 절약이 된다면 하는것이 현명할것입니다. 만약 비용이 들지 않는 “No Closing Cost Loan”을 하실 경우는 페이먼트가 낮아진다면 절약이 될것이고, 만약 비용이 들어가는 융자를 하실 경우에는, 그 비용이 매월 절약되는 페이먼트와 비교해서 얼마 만큼의 시기가 지나서 절약되기 시작하는지 보아야 할것입니다. 예를 들어, 비용이 $2,000 들었는데, 재융자를 할경우 한달에 $200씩 절약이 된다면, 10달 후 부터는 절약을 하시게 되는 것입니다. 이자율이 내려간다고 모든 방송, 신문에서 떠들썩할때에 실제로 융자 회사나 은행에 전화를 해보면 내려 갔다고 소식을 듣기 전보다 약 0.125%정도 밖에는 차이가 없을 때가 많을 것입니다. 왜냐 하면, 정부에서 은행에 빌려주는 단기간의 이자율이 0.50%가 내려갔다해도, 실제로 주택 이자율같은 장기간의 이자율은 많이 내려가야 0.125%에서 0.25%정도가 내려 가기 때문입니다. 반면에, 이자율이 갑자기 상승할때에는 하루에도 두세번씩 올라가기도 합니다. 그리고 올라갈때에는 보통 이자율이 0.25%에서 0.375%씩 올라가는데 이것은 올라간다고 소식을 들었을때에는 이미 늦어서 이자율을 잡을수가 없습니다. 흔히 사람들이 이자율에 더욱 예민하고 페이먼트를 비교하지를 않습니다. 예를 들어, 융자 금액이 $200,000일 경우, 30년 상환 고정 이자율이 6.00%라고 하면 $1,199이고 5.875%라고 하면 1,183로써 월 페이먼트로는 약 $16 정도의 차이가 납니다. 물론 융자 금액이 많을 경우에는 그 차액이 많이 있겠지만, 이자율의 첫 숫자가 “6”자와 “5”자가 가지는 페이먼트의 차액은 생각 보다는 많지 않다는것을 염두에 두시고 비교를 해보아야 할것입니다. TV방송이나 라디오에서는 4.75%를 준다고 하는데, 왜 내가 전화를 하면 그 이자율을 받을 수가 없나요? 그 이유는 그 이자율이 전부가 아니기 때문입니다. 이자율은 이자율 부분과 포인트 두 부분으로 항상 비교하셔야 합니다. 방송에서는 분명 낮은 이자율 부분만을 강조를 하지 그 이자율을 받기위해서는 1-2 포인트를 내야한든지 다른 조건들이 무엇인지는 말을 하지 않거나 빨리 이야기 하고 지나가기 때문에, 융자 신청인들은 낮은 이자율만 듣게 되는 것입니다. 그리고 비용이 들지 않는 융자 프로그램도 있다고 말을 하여서, 30초 되는 광고를 듣거나 보았을 때에는 이자율과 비용등이 혼돈이 올수가 있습니다. 기본적으로 이자율과 포인트는 반비례한다고 생각을 하시면 됩니다. 예를 들어, 같은 조건으로 같은 시간에 융자를 받을때에, 5.375%가 1 포인트의 비용을 내야 하는 융자라고 하면, 0 포인트를 할경우에는 이자율이 5.625%로 올라가게 되는것입니다. 여기에서 0 포인트와 No Closing Cost Loan은 다른 것이라는것을 말씀드리고 싶습니다. 0포인트라고 하더라도 재융자를 할경우 에스크로 또는 은행 수수료가 약 $2,500에서 $3,000정도가 드는데, No Closing Cost Loan은 그 비용 조차 않드는 융자입니다. 그러므로 No Closing Cost Loan의 이자율은 0포인트 융자 보다도 약간 높아져서 위의 보기로 예를 들면, 다른 조건들은 같을 경우에 5.875%정도가 되는것입니다. 이렇게 융자를 신청하게 되시면 상당한 분량의 정보를 한꺼번에 설명을 들으시기 때문에 설명을 듣고도 혼돈이 되시거나 또는 기억을 못 하시는 경우가 많이 있습니다. 불행히도 그렇게 혼돈이 되는것의 약점을 이용하여서, 융자를 시작할때에는 무조건 낮게 이자율을 부르고 나서 마지막에 이자율이나 비용을 바꿔서 불이익을 당하는 경우도 있습니다. 그러므로 융자를 신청할실때에 예상되는 비용이나 이자율을 확실히 확인하시는것이 현명하실것입니다. 물론 이자율을 Lock-In을 하지 않았을 경우에는 이자율을 보장할수는 없으나, 적어도 비용이 드는 프로그램을 선택하였는지 아니면, 비용이 없는 프로그램으로 하였는지 정도는 미리 서면으로 받은 서류가 있다면 불필요한 불이익을 면할수도 있을 것입니다.