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애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-10-02 30년 역사상 최초 & 최저 모기지 이자율
전쟁과 경제 불황이라는 큰 역사의 소용돌이 속에서 살아오신 필자보다도 훨씬 어르신들이 요즘 하시는 말씀이 머리를 스친다. 평생 살면서 코로나라는 보이지 않는 무시무시한 바이러스와 또 한차례 전쟁을 치르는 세상에 살 줄이야 누가 알았겠냐고… 그렇다… 누구에게든 간에 전 인류에 닥친 재앙 아닌 재앙 속에서 살고 있는 우리는 이 코로나가 지나면 또 다른 제2의 코로나가 닥칠 수도 있으며 어떻게든 인류는 버텨나가기 위해 열심히 그 미래의 어떤 하루를 살아가고 있을지도 모른다. 어쩌면 지금 우리는 미리 예습하듯 준비하며 살아가고 있는 지도 모른다는 생각을 한다. 코로나 바이러스 사태는 우리의 일상을 완전히 바꿔놨다. 코비드 19 사태 전후의 부동산 동향 역시 널뛰기를 하듯 사상 최고치에 잠시 올랐다 다시 확 꺼지더니 지난 6월부터 또 언제 그랬냐는듯 마켓은 다시 급반등하고 있었다. 이렇듯 인간이 살아가는데 반드시 필요한 “의.식.주”라는 카테고리 안에 있는 부동산은 여전히 코로나 바이러스와 관계없이 홀연히 제 갈길을 묵묵히 가는 듯 거래 급증을 이어가고 있는 현실이다. 물론 지역에 따라 조금씩 차이는 있지만 이미 6월 초부터 판매 수 그래프가 V를 그리면서 상승하고 있고 어떤 지역은 완만한 U자형을 그리며 상승을 나타내고 있다. 코로나 바이러스가 아직도 해결되지 않는 상황 속에서 부동산 경기가 예상을 뛰어넘고 빨리 회복되고 있다. 왜일까? 첫째, 사상 최저의 모기지 이자율 때문이다. 10년 전 금융 위기에 경기 부양을 위해 이자율을 내리고 양적 완화를 했을 때도 요즘 같은 이자가 1~2주 반짝 있었을 뿐이었다. 지금과 같이 몇 달 동안 쭉 계속 낮은 이자율이 있었던 적이 없었다. 재융자 이자율도 3% 정도이기 때문에 요즘 융자 시장은 때아닌 성수기를 맛보고 있다. 그래서 재융자를 하든지 집을 사기 위한 융자를 하든지 많이 밀려 있어서 융자 처리 기간이 예전의 30일보다 종종 좀 길어지기도 한다. 둘째, 앞으로 부동산 시장은 V자형 또는 U자형 경기 상승 국면을 유지할 것이라고 전망한다. 이 역시 낮은 이자율 때문이라는 것이 연방 주택 재정국 부국장의 언급이다. 최근 연방 주택 재정국 발표에 의하면 여름 마켓이 전체적으로 6% 정도 올랐다고 한다. 부동산 시장이 코로나 바이러스로 인해 침체할 것이라는 예상을 깨고 오히려 올랐다는 데에 주목하게 된다. 하지만 모든 지역이 V자형 U자형 경기 상승은 아니며 다만 봄에 소화해야 했던 매물이 여름까지 연기되어 경기가 더 좋아졌다고 분석했다. 셋째, 서두에서도 언급했듯이 코로나 바이러스 시대에도 부동산은 역시 삶에 있어서 필수적인 것임을 증명하듯이, 부동산은 투자 이전에 내가 살아가야 할 보금자리이며 쉼터이다. 필요가 있기에 어떤 상황이 와도 내 집 마련은 꼭 이뤄내야 하기 때문이다. 코로나 바이러스로 많은 삶의 도전과 어려움이 도처에 있지만 30년 역사상 최저 모기지 이자율 시대에 살면서 어쩌면 지금이 내 집 마련의 호기회가 될 수도 있지 않을까 하는 마음이 들어서 필자는 처음 집을 장만하는 모든 바이어들이 집 장만의 꿈을 빨리 이루었으면 하는 바람이 크다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

김금희 (엘림부동산 부사장)
2020-10-02 집을 팔 때 할 중요한 요소, 첫 번째
적정한 가격을 책정하는 것이 중요하다. 집을 팔 때 보다 효과적으로 집을 팔기 위해서는 어떠한 전략을 세워야 할까? 예쁜 페인트로 집 전체를 꾸밀 수도 있고, 스테이징과 리모델링으로 새롭고 멋있게 집을 꾸며 놓을 수 있다. 또한 정원을 가꾸어 멋진 조경을 어필할 수 있다. 하지만 이러한 방법들을 총동원하는 것도 중요하지만 집 판매자가 더더욱 고려해야 할 아주 중요한 사항은 바로 판매 가격을 합리적으로 책정하는 것이다. 시작부터 제대로 해야 하는 이유 마켓동향 연구 결과에 따르면 마켓에서 판매되는 한 주택의 첫 2주동안의 시간은 집 판매 성공에 가장 결정적인 시기라고 말한다. 이시기는 집 구매자나 부동산 에이젼들이 인터넷 검색으로 가장 많은 관심을 받을 시기인 만큼 좋은 첫인상을 만드는 것이 아주 중요하다. 어느 마켓에서나 마찬가지로 만약 팔고자 하는 상품의 가격이 합리적으로 책정되지 않는다면, 구매자들은 다른 선택으로 쉽게 등을 돌리기 마련이다. 주택 구매자들은 일반적으로 정해진 가격대를 미리염두에 두고 있기 때문에 이들에게 터무니없는 가격으로 거래를 시도하는 것은 시간을 낭비하는 것과 같다. 집주인들이 흔히 범하는 치명적 실수 중 하나는 초반부터 고가(예: 기존보다 20% 이상)의 판매 가격을 책정하고 시간이 지날수록 점진적으로 인하하는 것이다. 집주인들의 수익에 대한 지나친 욕심은 결국 거래에서 불리하게 작용될 수밖에 없다. 앞서 언급했듯이 집은 합리적인 가격으로 팔아야 하지만 빠른 시기에 파는 것 또한 중요하게 여겨야 한다. 장기간 매물로 방치되어 있는 주택들 역시 구매자들이 관심을 가지기 힘들고 구매 의사를 밝히는데 꺼려할 수 있다. 구매자들 입장에서는, 집이 오랫동안 팔리지 않은 채 방치 된 이유는 집에 문제가 있거나 집값이 너무 비싸서 사람들이 구입할 엄두를 내지 않는다고 생각하기 때문이다. 한 보고서에 의하면, 부동산 마켓에서 첫 주 안에 팔린 집들은 공시가격보다 평균 약 2% 높은판매가를 기록했고, 4개월 동안 시장에 머물렀던 집들은 원래 공시가격 보다 11% 이상 낮은 가격에 팔렸다. 따라서 집을 파는데 있어서 처음부터 제대로 가격을 책정한다면 위와 같이 엄청난 차이와 결과를 만들 수 있다는 것을 유념해야 한다. 408. 307. 9053 kumheerealtor@gmail.com 김 금희 Realtor 엘림 부동산

카이서 부동산 (엘림부동산 부사장)
2020-09-30 캘리포니아 렌트비 유예 법안 (최신 버전)
캘리포니아에서 2021년 1월 31일까지 렌트비를 유예하는 법안이 통과되어, COVID 19 사태로 렌트비를 내지 못하는 임차인들이 내년 1월 31일까지 법적으로 퇴거 조치에 대한 보호를 받게 되었습니다. 이에 캘리포니아 렌트비 유예 법안에 대해 알아보도록 하겠습니다. ◾ 새로운 캘리포니아 렌트비 유예 법안은 언제까지인가요? COVID 19으로 렌트비를 낼 수 없는 세입자는 9월 1일부터 2021년 1월 31일까지 퇴거 유예를 받을 수 있습니다. ◾ 이번에 통과된 렌트비 유예 법안과 기존 캘리포니아 렌트비 유예 법안과의 차이점은 무엇인가요? 새로운 렌트 법안은 9월 1일부터 2021년 1월 31일 사이 세입자는 렌트비의 25% 이상을 반드시 내야 합니다. 예를 들면, $1,000 렌트비를 내야 했지만, COVID 19로 생계에 어려움을 겪고 있는 세입자는 2021년 1월 31일까지 적어도 $250만 내도 퇴거 유예 조치의 적용을 받을 수 있습니다. ◾ 만약 임차인이 내년 1월까지 렌트비를 전혀 내지 않는다면 어떻게 해야 하나요? 만약 임차인이 렌트비를 전혀 안 내고 있다면, 2021년 2월 1일부터 임대인은 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. ◾ 언제부터 렌트비 전액을 임차인으로부터 받을 수 있나요? 2021년 2월 1일부터 렌트비 전액을 지불해야 합니다. ◾ 2020년 3월과 8월 사이 받지 못한 렌트비는 받을 수 있을까요? 임대인은 이 기간 받지 못한 렌트비에 대해 2021년 3월 1일부터 납부 소송을 제기할 수 있습니다. 이것은 세입자가 2020년 3~8월 사이 밀린 렌트비를 바로 납부하지 않아도 된다는 것을 의미합니다. 카이 서 & 알렉스 김 Realty Mobile: (650) 200-0162 Email : realty0088@gmail.com/ki@realty0088.com www.realty0088.com

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-09-01 에스크로 종결 후 해야 할 일
발품을 팔고 몇 번의 오퍼를 써 보다가 마침내 집 계약을 하고 나면 에스크로에 들어간다. 그 후 약 한 달 정도면 에스크로가 끝나고 키를 받게 되고 이제서야 내 집이 생겼구나 라는 실감과 함께 기쁨이 밀려온다. 집을 사게 되면 집을 꾸미는 일 등 많은 계획을 했을 것이다. 그러다 보니 키를 받은 후 이사와 집 꾸미는 일로 매우 분주하게 되고 에스크로가 끝나고 정말 우선순위로 해야 할 일을 놓쳐 어려움을 겪는 경우가 있다. 에스크로 종결 후 놓쳐서는 안 될 일들을 간단히 알아보자 첫째, 유틸리티를 연결하는 일이다. 에스크로 직후 청소나 공사를 예약했다면 반드시 유틸리티를 미리 오픈해서 공사와 이사에 차질이 없게 해야 한다. 셀러는 에스크로가 끝나는 날이나 그전에 미리 유틸리티를 끊는다. 바이어는 유틸리티를 미리 신청해서 유틸리티가 끊이지 않도록 해야 한다. 전기가 나갔다가 들어올 때 종종 오븐이나 마이크로웨이브가 고장 나기도 한다. 동네에 따라 다르지만, 수도의 경우 오픈하는데 2~3일이 걸릴 수 있음으로 미리 신청해 두는 게 좋다. 둘째, 집 열쇠와 메일박스 열쇠는 꼭 바꾼다. 셀러의 키가 다른 사람들에게 유출될 수 있어 도난의 위험이 있기 때문이다. 또 요즘 적은 비용으로 알람이나 CCTV 등을 다는 경우가 있으니 이런 방법 역시 고려해도 좋을 것이다. 셋째, 아이들 전학을 미리 서둘러 준비한다. 방학 중에 에스크로가 종결될 경우 학교 사무실이 문을 닫기 때문에 전학이 늦어질 수 있다. 전학을 위해 필요한 서류와 기한을 미리 알아본다. 넷째. 에스크로가 종결되면 구입한 주택에 대한 여러 가지 서류가 온다. 에스크로 회사로부터 클로징 서류, 홈 프로텍션 플랜 폴리시 등등이 날라 온다. 에스크로 클로징 서류는 간혹 리펀드 체크와 함께 배달되므로 체크가 오지 않을 경우 에스크로회사에 반드시 확인을 해야 한다. 클로징 서류는 다음해 세금보고 시 필요하므로 잘 보관하였다가 담당 세무사에게 카피를 준다. 홈 프로텍션 플랜의 연락처와 폴리시 넘버를 메모했다가 나중에 집에 문제가 있으면 연락을 해서 워런티가 되는지 알아본다. 그리고 카운티 정부로부터 집문서 격인 그랜트 디드(Grant Deed) 카피와 타이틀회사에서 타이틀 인슈런스 폴리시가 오면 잘 보관을 한다. 원본은 카운티 정부와 타이틀회사에 있음으로 분실을 해도 상관은 없다. 다섯째, 이사하자마자 각종 광고성 메일과 정크 메일이 쏟아져 온다. 그중에 돈을 지불하라고 하는 광고성 메일과 마치 관공서에서 온 것 처럼 위장한 메일에 속지 말고 에이전트를 통해 사실을 꼭 확인한다. 여섯째, 에스크로 종결 후 약 1~2달 안에 택스산정국에서 Homeowner's Exemption을 보낸다. 구입 주택에서 주 거주자로서 사는지 아니면 투자로 산 것인지를 알아보는 것으로 이름, 소셜번호, 구입 및 이사 날짜를 써서 보내면 연 70~80달러의 재산세를 절약 할 수 있다. 또한, 약 3달 후 Supplemental 재산세가 고지된다. 모기지를 낼 때 재산세를 함께 내는 임파운드 프로그램을 선택했다고 해도 서플리멘털 택스는 별도로 꼭 내야한다. 서플리멘털 택스란 전 소유주의 재산세 산정 기준과 내가 구입한 부동산 가격 간의 차이 분을 소유한 날부터 날짜를 계산해서 고지된 재산세이다. 보통 부동산 구입 후 1번 받게 되며 새집을 구입하였을 경우에는 2번 이상 받을 수도 있다. 부동산 구입 후 서플리멘털 택스 스테이트먼트를 수개월이 지나도록 받지 않았다면 꼭 텍스과에 연락해 확인 후 고지서를 받아서 내야 한다. 일곱째, 집으로 인한 각종 페이먼트 계획을 미리 짜둔다. 집을 구매했으니 들어갈 모기지, 보험, HOA 비용, 기타 주택 서비스에 필요한 페이먼트를 계획해서 재정적으로 부담이 되지 않도록 해야 하겠다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

김금희 (엘림부동산 부사장)
2020-09-01 집 판매 시 홈 스테이징 하는 것이 정말로 가치가 있을까?
통계에 따르면 주택을 구입하고자 하는 바이어는 집안에 들어서고 몇 분 안에 집 구입여부를 결정하며, 80%의 바이어들이 첫인상에 집 구입을 결정한다. '스테이징'이란 단어 그대로 무대에 올리는 작업이다. 좀 더 깊은 의미를 살핀다면 '스테이징'하려는 대상의 품격을 한 단계 끌어 올리는 일로 이해할 수 있다. 스테이징은 집안을 꾸민다는 점에서는 인테리어와 같지만 제한된 시간과 예산안에서 보다 빨리, 보다 좋은 가격으로 집을 판매하기 위해 준비하는 것이다. 즉 최소의 비용으로 최대의 효과를 내는 인테리어라 할 수 있다. 홈 스테이징 할 때 얻을 수 있는 몇 가지 큰 이점은 다음과 같다. 바이어의 공간 활용을 상상하는 데 도움을 준다. 집이 비어 있으면 바이어가 실제로 공간에 살고 있다고 상상하기가 더 어려울 수 있다. 상황이 차갑고 초대받지 않은 느낌을 줄 수 있으며, 바이어가 집에서 환영받지 않는다 느껴질 수 있다. 잠재적 바이어가 집을 방문하여 친근감 같은 감정적인 연결을 만드는 것이 중요하다. 주택의 잠재력을 보여준다. 집의 공간을 어떻게 사용할 수 있는지 묘사하면 바이어에게 공간의 실제 가능성을 보여줄 수 있다. 사랑스러운 아이들을 위한 재미있는 놀이방, 또는 평소에 친구나 친지 방문 시 소유하고 싶었던 여분의 게스트룸 등 새로운 가능성을 소개할 수 있다. 공간을 더 크게 보이게 할 수 있다. 공간을 완전히 비우면 훨씬 더 크게 보일 수 있다는 것이 일반적인 생각이지만 반대로 공간이 완전히 비워지면 작아 보일 수 있다. 때때로 사람들은 자신의 퀸사이즈 침대가 얼마나 많은 공간을 차지하는지 이미징하는데 어려움을 겪으며 더 많은 공간이 필요하다고 생각할 수 있다. 방 안의 공간을 어떻게 사용할 수 있는지를 바이어에게 보여 주면 한 걸음 더 가까이 다가갈 수 있다. 사진이나 비디오 등 광고에 더 관심을 끌 수 있다. 요즘 많은 바이어는 인터넷 매물 검색을 하기 때문에 인터넷에 올라온 사진이 매력적이지 않으면 집을 보러 올 생각도 하지 않는다. 사진이나 비디오 등이 바이어의 기대에 충족되어야만 다음 단계인 방문 요청으로 이어진다. 다른 사람의 관심을 끌어 집을 직접 보고 싶게하는 것이 중요하다. 같은 집이라도 전문가인 스테이져가 어떻게 주택을 단장하느냐에 따라 집 전체의 분위기가 정반대로 달라질 수 있다. 부동산 전문가들은 주택을 모델홈처럼 꾸미는 홈 스테이징을 할 경우 평균보다 훨씬 빨리 집을 판매 할 수 있게 된다고 말한다. 또한 소요 시간이 리모델링보다 짧고 적은 비용으로 주택의 최고가치를 살릴 수 있다. 중요한 것은 일단 집을 판매하기로 결정하면 주택은 내가 사는 곳이 아니라, 바이어들에게 보여 주어야 할 하나의 상품으로 생각하기 시작해야 한다. 최근 스테이징은 더는 선택이 아닌 필수로 부동산 판매 시 자리 잡고 있으며 김금희부동산은 이 모든 과정을 전문적이고 풍부한 경험으로 바이어의 경쟁력에 최고가치로 고객에게 무료로 서비스하고 있다. (408) 307-9053 kumheerealtor@gmail.com 김 금희 Realtor 엘림 부동산

김금희 (엘림부동산 부사장)
2020-08-14 경제침체와 COVID-19 상황에도 하락하지 않는 부동산 시장
경제침체와 COVID-19 상황에도 하락하지 않는 부동산 시장 최근 치명적인 코로나바이러스로 인해 수백만의 실직자와 경제적 위기를 마주하게 된 전세계와 더불어 미국은 인종차별에 대한 끝없는 시위와 논란의 중심인 대통령 선거를 앞두고 있다. 이처럼 총체적으로 어려운 시국임에도 불구하고 미국 부동산 시장은 코로나19에 아랑곳하지 않고 달아오르고 있다. 주간 realtor.com 자료에 따르면, 지난달 주택 가격이 전년 대비 6.2% 급등했다. 즉, 주택들은 COVID-19 등장하기 전 시기인 2019년보다 더 빨리 매매하고 있다는 것을 시사한다. 시장의 열기가 뜨거운 만큼 중개인 간의 부동산매매를 위한 경쟁 또한 역시 치열했다. 전국 부동산 컨설팅업체인 마이어스 리서치(Meyers Research)의 수석 이코노미스트, 알리 울프는 주택 회복세가 눈에 띄는 수준에 머물렀다고 말했다. 그도 부동산업계가 현재 세계 공황 속에서 위기를 겪을 거라 예상했지만, 약 두 달만 영향을 받고 다시 시장이 살아나는 걸 발견할 수 있었다. 울프가 말하길, 현재 미국 상황은 10년전의 대공황 때와는 사뭇 다른 모습이라고 한다. 그 때는 과도하게 건설된 주택 시장과 열성적인 구매자가 부족해 집값이 폭락할 수 밖에 없었던 결과를 초래하게 됐지만, 이번에는 얘기가 좀 달랐다. 확실히 급속도로 퍼지는 코로나바이러스로 인해 많은 지역에서 경제적 측면으로 치명적인 위험 징후들을 보이고 있다. 그럼에도 현재 부동산 시장은 다른 산업들보다 왜 훨씬 빨리 회복되고 있는 이유는 매우 간단하게도 미국인들이 점차 집을 사고 파는 것에 더더욱 관심을 갖기 시작했기 때문이다, 'Fannie Mae' 주택 설문조사에서 무려 61%가 올여름이 집을 사기 좋은 시기라고 응답했으며 판매하기 좋은 시기라는 응답 또한 증가했다. 설문 응시자들의 낙관주의는 주택 구입에 대한 담보 대출 신청이 급증하는 현상과도 연결되어 있었다. 모기지은행협회 (Mortgage Bankers Association)에 따르면 담보 대출 신청도 전년에 비해 증가했다. 그렇다면 이처럼 시장이 끈질기게 살아남을 수 있는 이유는 무엇이 있을까? 불안정한 경제 속에서도 집값이 꾸준히 오르는 이유는 크게 한 가지다. 바로 마켓에 나와 있는 집이 턱없이 부족하기 때문이다. realtor.com 자료에 따르면 7월 주택 목록이 매년 31%씩 감소하고 있다. 이는 이미 임대주택이 부족했던 작년보다 재고가 약 3분의 1 줄어든 것이다. 해당 기관의 수석 이코노미스트 조지 라티우는 전염병이 유행하기 전에도 약 4백만 가구가 부족했다고 덧붙였고, 현재 주택시장 내 구매자 수가 이용 가능한 주택 수를 크게 앞지른 것으로 보인다는 염려의 목소리를 내었다. 격리가 필수적으로 요구되는 코로나 시대에 안전한 공간인 ‘집’을 선뜻 다른 사람들에게 양보하거나 매매할 생각이 점점 없어질뿐더러, 대부분의 지역에서 건축 현장이 중단되는 바람에 예비 바이어에게 공급할 수 있는 주택이 제한적일 것으로 간주된다. 주택시장이 안정적으로 유지되는 또 다른 주요 이유는 한정된 예산을 갖고 있는 바이어를 위해 매혹적인 요소로 작용되는 사상 최저 수준의 주택담보대출 금리 때문이다. 모기지업체이자 동시에 정부후원기업인 프레디맥 (Freddie Mac)에 따르면 한 주 동안 30년 만기 고정금리 대출의 평균 주택담보대출 금리는 3.03%로 떨어졌다. 이는 1971년 프레디가 금리를 추적하기 시작한 이래 가장 낮은 것이다. 추가적으로 NAR의 주택 및 상업 연구 책임자인 게이 코로라톤은 낮은 금리로 인해 일부 시장에서는 주택임대보다 아예 집을 사는 것이 더 저렴할 수도 있다고 말했다. 왜 바이어는 점점 늘어나고 있는가? 올해 봄부터 미국에서 코로나 바이러스가 등장하면서 바이어들은 바깥세상의 위협으로부터 지켜줄 거주공간을 3월부터 절박하게 찾아다녔지만 좀처럼 성과를 이루지 못했다. 그들은 이제 여름에 따로 집을 마련할 계획을 세운 다른 바이어들과도 경쟁해야 하는 상황을 마주하게 되었다. 또한 근로자들간의 바이러스 감염예방을 위해 재택근무시간이 잦아지고 그 기간이 앞으로도 지속적일 거라는 전망이 예상되면서 사람들은 점차 그들만의 단독주택, 보다 넓고 편리한 공간이 마련된 공간을 찾기 시작했다. 몇 달 동안 집에만 있었으니, 앞으로 6개월에서 12개월을 집에서 일하면서 보내려면 더 큰 집이 필요하다는 사람들의 생각은 당연한 현상이라고 모기지 브로커 앤드류가 말한다. 텍사스 A&M 대학의 부동산 센터의 수석 이코노미스트 짐 게인스는 오늘날 온라인으로 하는 대출과 주택 구입 과정의 대부분 처리과정이 간편해져 바이러스 감염에 대해 걱정할 필요가 없다고 주장했다. 놀랍게도 지난달 전국적으로 11%를 차지한 대공황 이후 최악의 실업률에도 불구하고 대다수의 근로 미국인들이 일자리를 유지해왔다. 많은 고소득의 노동자들, 즉 집을 살 수 있는 수단을 가진 노동자들은 상대적으로 경제적 위기를 모면할 수 있었지만 바텐더, 레스토랑 서버, 그리고 소매업체 직원과 같은 저임금 노동자들은 휴업이나 직원들을 해고시켜야만 하는 안타까운 선택을 할 수밖에 없었다. 연방준비제도이사회(FRB) 보고서에 따르면 가계소득이 4만 달러 미만인 근로자의 약 39%가 3월에 실직했다. 보수가 좋은 일자리를 가진 근로자들은 마냥 높은 소득 때문에 위기를 극복할 수 있었던 것이 아니라 저축할 수밖에 없는 환경 때문에 여러 지불 비용을 커버할 수 있었다. 전세계에서 퍼지는 유행병으로 인해 이들은 휴가에 돈을 많이 쓰지 않게 되고 불필요한 소비 (외식, 옷)도 줄어들 수 밖에 없다. 과연 주택가격이 하락될까? 바이어들은 이 불경기에 주택의 대폭적인 할인을 기대해서는 안 된다. 적어도 아직은 아니다. 현재 연방정부가 주택소유자들에게 또 다른 foreclosure의 위기를 막기 위해 정부 지원 대출(대출의 절반 이상)을 허용하고 있으므로 많은 사채업자들이 정부의 선례를 따르고 있다. 현재 시행되는 융자 상환금 남부 유예기간(forbearance)은 최대 12개월까지 유효하다. 본 제도는 대출자들이 상환 계획을 세우고 대출이 끝날 때까지 결제를 처리할 수 있는데 의의를 두기도 한다. 하지만 forbearance 기간이 끝나고 Foreclosure가 급증할 경우, 울프는 주택 가격이 폭락할 수 있다는 가능성을 제기했다. 더 나아가 주택담보대출 금리가 4.5%와 5%대로 다시 상승할 경우 상승세가 둔화되거나 심지어 멈출 수도 있다는 의견을 주장했다. -- K U H E E K I M 4 0 8. 3 0 7. 9 0 5 3 kumheerealtor@gmail.com # 01989569

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-07-31 미리하는 은퇴 계획과 부동산의 관계
"은퇴"라는 단어가 생소하고 멀게만 느껴지던 우리의 일상.. 그러나 이런 일상 속에서 허겁지겁 살아오다 보면 그 은퇴라는 단어가 이미 코앞까지 다가왔음을 실감케 하는 순간이 언젠가는 온다. 오늘은 은퇴 계획과 부동산 관계에 관한 부분을 알아보고 과연 나는 어느 카테고리에 속하고 있는지를 가늠해 보기로 하자. 연방인구조사국은 10년에 한 번씩 인구조사를 한다. 인구 조사 결과가 정치, 경제, 사회 전반에 걸쳐 큰 영향을 미친다. 또 연방기금이 분배되는 기준이 되므로 각 주는 정확한 인구조사를 위해 많은 금액을 들여 제대로 하기 위해 심혈을 기울인다. 그래서 이번 COVID-19 사태를 지내면서 2020년 인구 조사는 큰 화제가 되고있다. 이번 인구조사에서 인구 분포의 큰 변화 중 하나는 65세 이상 노년층의 급격한 증가이다. 인구가 늘어난 노년층 라이프스타일의 변화로 인해 부동산 업계의 변화도 감지된다. 현재 65세 이상 시니어가 약 5,000만 명으로 전체 인구의 약 15% 를 차지한다. 그런데 2060년에는 두 배인 약 1억 명이 되어 전체 인구의 약 25%를 차지한다고 한다. 현재 노년층의 부동산 소유율은 기준 79.5%로 전체 연령대 소유율 64%보다 훨씬 높다. 즉 젊은 시절 미리 주택을 구입하였기에 주택 소유율은 일반 젊은 다른 계층보다 높음은 당연하다. 특히 고가의 큰 주택을 살고 있는 노년층 숫자가 젊은 층보다 많다. 이를 반영하듯 건축 회사가 새집 단지를 조성할 때 꼭 시니어 홈 단지를 집어넣는다. 예전에 볼 수 없었던 풍경이다. 커머셜 빌딩 조성에도 시니어 층을 위한 시설이나 점포를 이젠 구색으로 넣는다. 이렇듯 늘어난 시니어 층이 부동산 건축 및 투자에 점점 더 영향을 주고있다. 그러므로 은퇴를 앞둔 많은 시니어들은 이런 미래의 변화에 대비하여 갖고 있는 부동산을 어떻게 해야 할지 전략적으로 계획을 세워야 한다. 첫째, 오랫동안 주택을 소유함으로 상당한 에퀴티가 있는 노년층들은 은퇴 후 두 가지 선택을 한다. 소득이 줄어들 것을 대비하여 작은 주택으로 이사를 가서 페이먼트를 없애는 선택을 한다. 아니면 주택을 팔지 않고 크레딧 라인을 만들어 비상시 사용하는 안전장치를 만든다. 아니면 아예 역모기지를 신청하여 월 페이먼트로 노후 생활을 한다. 어떤 선택을 하든 은퇴와 맞물려 부동산을 처리하는 결정을 한다. 이때 주의할 점은 기대 수명이 길어졌으므로 어떤 것을 선택하더라도 장기적 안목을 갖고 결정해야 한다. 만약 큰 주택을 팔고 작은 집으로 이사를 가게 되어 종잣돈이 생긴다면 수익형 렌트 하우스 살 것을 권한다. 노년에도 정기적인 렌트 수입으로 생활비를 마련할 수 있다. 교통수단과 모빌리티의 발전으로 도시화가 늘어나기 때문에 도시의 중소형 임대 주택의 수요는 계속 늘것으로 전망하고 있다. 앞을 보고 이에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 둘째, 나이가 들면 육체적인 에너지가 줄어든다. 은퇴 후 마련하려는 주택은 이를 고려하여 유지 보수가 많이 필요한 집은 삼가한다. 요즘 베이비 부머 세대를 타겟으로 한 1층으로 된 새집이 인기리에 많이 팔린다. 보안이 잘되어 안정감이 있고 적정한 크기의 뒷마당과 휠체어가 드나들 수 있는 개방형 문짝 시설 등이 잘 되어있다. 그리고 시니어 단지는 시니어의 필요를 채울 수 있는 공동 시설이 잘되어 있다. 또 시니어를 위한 프로그램이 다양하게 있어서 내가 원하는 것이 있는지 미리 살핀 다음 은퇴 주택을 구입하길 권한다. 셋째, 거동이 불편할 경우 이동 수단이 제한된다. 그러므로 샤핑센터, 식당, 작은 가게, 산책로, 골프 코스 등 편의 시설이 가까이서 제대로 갖춘 곳으로 은퇴 주택을 구입하기를 권한다. 넷째, 노후 계획이란 말보다 이젠 생애 계획이란 말을 많이 쓴다. 나이가 들어 임대 주택 같은 수익형 주택을 투자하기보다는 한 살이라도 적었을 때 즉 더 젊었을 때 노후 대책을 시작하는 것이 좋다고 한다. 은퇴를 하면서 노후 계획을 세운다면 너무 늦다. 이상 간략하게 은퇴 계획과 부동산 관련 건에 관해 정리해 보았다. 하지만 필자의 칼럼을 읽고 난 후 실질적인 도움이 필요한 분들은 언제든지 필자와 같은 부동산 전문가 및 재정 전문가와 상담을 해서 은퇴계획의 최적의 방법을 찾기 위한 속 시원한 돌파구를 가질 수 있는 기회가 되었으면 하는 바램이다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-07-01 콘도의 장점과 매력
즘 북가주에서 수요가 점차 늘어가는 집의 형태 중 하나는 밀레니얼들이 선호하는 콘도미니엄이다. 초봄에서 초여름까지 콘도 거래량이 지난해 대비 12% 상승하여 북가주 주택 전체 매매의 약 30%를 차지했다고 미국 부동산 정보업체 Reports On Housing이 최근 보도했다. 평균 가격도 2012년부터 계속 올라서 올해 초에 가격 최고치를 돌파 했다고 기록한다. 그럼 먼저 콘도의 개념을 정리하자. 주택 소유주가 땅을 이웃과 공동으로 소유하고 있으면 그 주택이 콘도라고 지명된다. 그래서 땅을 비롯한 공동 사용 구역의 관리는 HOA(Home Owners Association) 에서 총괄하며 이때 발생하는 비용을 소유주들이 나누어낸다. 이러한 콘도는 크게 두 가지로 분리되는데, 대부분의 콘도는 벽이 붙은 형식이나, 요즘은 분리된 콘도도 많이 분양한다. 단독 주택이 아닌 분리된 콘도를 짓는 이유는 땅값에 있다. 규정상 단독주택은 집 앞이 적어도 15피트, 옆은 5피트, 뒤에는 10피트 공간이 있어야 한다. 산타클라라 카운티처럼 땅값이 비싼 지역에서는 앞.뒷마당을 줄여 분리형 콘도를 지어 단독주택보다 저렴하게 분양하기도 한다. 분리형식이 아니라도 콘도의 장점은 수월한 주택 관리이다. 그래서 임대용으로 많이 사용한다. 단독주택보다 저렴하니 렌트비도 낮아 세입자도 콘도를 선호한다. 북가주 통계 자료를 보면 콘도는 단독주택 평균가 90만 달러보다 35% 정도 싸다. 콘도를 구입하여 임대할 경우 각 단지별로 HOA 규정이 다르기 때문에 Master Deed 아니면 Conditions, Covenants and Restrictions(CC&Rs)를 꼭 이해해야 한다. 쓰레기 수거비, 정원 관리비와 수도료 같은 비용은 굳이 CC&Rs를 다 모른다 해도 혜택을 받을 수 있으나 그 외에 애매모호한 부분이 생각보다 많다. 예를 들어 병충해 방지를 위해 사용한 돈을 HOA에서 받아야 하는지, 혹은 강풍에 훼손된 창문 교체, 차고 문 수리, 패티오 펜스 수리 등을 위해 HOA와 상의해야 하는지 등이 명확하지 않다. 최근 공동 벽에 있는 파이프가 터져 HOA가 모든 비용을 처리한 케이스도 있고, 집 소유자가 개인 부담한 경우도 있다. 보험 측면에서도 콘도가 유리하다. 단독주택 소유주는 집 전체를 보험에 가입하나 콘도 소유주는 내부만 보험에 들면 된다. 건물 외부는 공동 구역으로 간주하여 HOA의 책임이다. HOA가 올인(All-Inclusive) 보험에 가입했으면 콘도 소유주는 보험에 가입할 필요가 없다. 콘도 소유주는 보험 및 각종 유지비를 HOA를 통해 줄일 수 있어 HOA 관리비에 너무 민감할 필요는 없다. 집의 가치는 수요가 우선 결정하므로 향후 인컴 프로퍼티로 적합한지 알아보는 게 관건이다. 필자는 산타클라라 카운티를 깃점으로 렌트 문의 전화를 많이 받는다. 집 마련하기 전 학군 좋은 지역에서 자녀를 교육하고 싶어하는 부모들은 렌트비를 고려해 저렴한 콘도를 선호하는 편이다. 특히 하이텍 회사가 밀집된 실리콘밸리 지역에서의 콘도 소유주들은 젊은층을 겨냥한 인컴 프로퍼티로 제격일 것임에 틀림없다고 생각한다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-05-29 부동산과 코로나 19 사태
불과 두어달전 까지만 해도 마치 2018년 초봄 시즌 "SELLER MARKET" 으로 돌아간 것처럼 오픈 하우스를 하는 내내 마켓이 정말 이렇게 롤러 코스트를 타듯 가격이 치솟아도 되나... 할 정도로 현장에서 필자가 느꼈던 것은 쇼킹 그 자체였다. 예를 들어 1월 중순에 산타클라라 엘카미노에서 북쪽 선상으로 가는 도로가에 바로 인접한 집이 1.1 Milion 으로 거래되었고 필자가 그 뒤를 이어 3월 첫째주에 바로 건너편 비슷한 형태와 사이즈의 집을 리스팅해서 1.55 Milion 으로 팔았다. 이와같이 한달 반사이에 45만불을 더 받아서 팔았기에 쇼킹이라는 단어를 쓰게 되는 것이다. 이 집은 학군도 별로 좋지 않고 게다가 차들이 쌩쌩 지나가는 도로와 인접한 집이었는데도 그렇게 팔았다. 오픈 하우스 했던 역사상 그렇게 많은 바이어들과 인사를 나눈 적도 없을 만큼 굉장했던 오픈 하우스였다. 하지만 3월 말로 접어들면서 코로나19 공포감 탓에 그렇게 진격중이었던 부동산 거래가 언제 그랬냐는듯 갑자기 중단되기 시작했다. 사실, 12년 전 서브프라임 모기지 사태를 부동산 필드에서 몸소 겪은 필자의 경험으로서는 위기의 그 끝에는 항상 기회가 찾아온다라는 생각에는 변함이 없다. 적어도 부동산 분야에서만큼은 어떤 누구에게는 위기였었고 또 어떤 누구에게는 기회의 시기였음에는 분명했기 때문이다. 서브프라임 모기지 사태 때와 비교를 해 본다면, 지금의 코로나19 사태에 놓인 부동산 시장의 현실은 서브프라임 모기지 때처럼, 주택 시장의 가격 폭락이나 파산, 압류 등의 극한 가능성은 매우 적어 보인다. 그렇지만 경기침체가 장기화한다면 이것은 또 다른 문제로 치닫게 될 것이다. 특히 부동산 시장의 속성상 최소 6개월 정도의 추이를 보아야 판단할 수 있지만, 격리 기간이 길어짐에 따라 실직자 수자 증가할 것이고 이로 인해 경제에도 큰 파장이 일 것이라는 예상은 불 보듯 뻔하다. 이런 상태로 인해서, 집값이 떨어질 때까지 기다리는게 좋을지는 그 누구도 예측할 수 없다. 부동산 가격이 완전 붕괴된다 하더라도 집 가격이 급격히 하락하는데는 데이터상 2년에서 3년 정도가 걸린다. 주택 시장은 유동성 있게 빠르게 변동하는 주식과는 다른 건실한 자산이라는 명제가 항상 있기 때문이다. 그렇다면, 코로나19 사태가 터진 이 현실에서 부동산 거래에 어떻게 접근하면 최선이 될지를 여러 부동산 전문가들과 경제계에서 내놓은 의견을 두루 수렴해서 아래와 같이 제시하고자 한다. "내 집을 사야 하는 바이어들" - 본인이 직접 살아야 할 집이라면 현재로서는 매물이 적기는 하지만 경쟁도 확실히 적은데다 이자율이 너무 좋기에 꼭 사야 한다고 권고하고 싶다. 다시 말해서, 이렇게 경쟁자가 많이 없는 상황의 마켓일 수록 내 집 마련을 하는 것이 최선의 방법 중 하나일 수 있다는 것이다. 집은 산 후 2~5년을 살다 보면 바이러스도 사라지고, 경기도 다시 회복되어 있을 것이다. 그리고 집값도 자연스럽게 올라가 있을 것임에는 두말할 나위도 없다. "투자 목적의 부동산 구입을 원하는 바이어들" - 일단 장기적인 안목으로 접근해야 한다. 단기간에는 부동산이 예상과 달리 변동이 많이 있을지 모르겠지만 장기적인 관점에서는 부동산은 오를 수밖에 없다. 이번에 나온 정부의 지원책을 잘 살펴보면, 핵심은 돈을 무제한 풀어서 경제를 돕겠다는 것이다. 돈을 무제한 풀게 된다면 결국 자산의 버블은 불가피하다. 이 코로나19 사태가 진정되면 주식과 부동산은 다시 정상 궤도를 탈환하게 될 것이기 때문이다. 단기적인 관점에서 보면 매우 불안한 시점임은 틀림없지만 장기전으로 본다면 지금처럼 부동산 투자가 확실한 때는 없다고 전문가들은 말하고 있다. 끝으로, 현재 부동산 시장의 전망은 이런 근거를 토대로 각자에게 주어진 환경에서 현명하게 따져보고 행동으로 옮기려는 소비자의 판단에 달려 있다. 세계정세가 코로나19 사태로 불안감과 불확실성을 안겨 주기는 하지만 안전 지침에 따르고 인내하면서 서로 돕고, 더불어 각자의 분야에서 스스로가 그 몫을 다한다면 슬기롭게 이 시련을 헤치고 나갈 수 있으리라 필자는 믿으며, 곧 그런 날이 오기만을 간절히 기원해 본다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-04-01 내 집 마당에 독립 별채를 지어 볼까? 'ADU' 법에 관해서
북가주에는 매년 많은 인구 유입으로 현재 주택 공급이 턱없이 부족하다. 지난해 우후죽순 신규 주택이 많이 건설되었으나 아직도 부족한 상태라고 한다. 이런 현상을 해소하고자 ADU(Accessory Dwelling Unit)이라는 법을 시행한지도 2년 남짓 되었다. 그렇다면 이번호에서는 주택난을 조금이나마 해소하고 또한 안정적인 임대 수익까지도 기대할 수 있는 이 ADU 법안에 대해서 각종 기관에서 발표한 내용들을 발췌해서 간단하게 정리해 보도록 하자. 첫째, 자신의 집에 부지가 넓다면 남는 부지에 주거 시설을 지을 수 있도록 허락해 저소득층 주거난을 해결하고자 하는 것이 그 근본 목적이다. 모든 지역은 자기의 땅을 자기 마음대로 사용하는 데에 규제를 두고 있다. 예를 들어 주택가 한가운데에 쇼핑몰을 짓는다거나 싱글 패밀리홈을 짓는 조닝에 대형아파트들이 들어서 있는 것은 조닝의 규정상 적합하지 않다. 하지만, 이 법안의 경우에는 단독 주택을 지을 수 있는 싱글 홈의 경우(R1 Zoning)라도 다른 한 유닛을 더 지을 수 있기 때문에 많이들 관심을 두고 있다. 둘째, 단독주택 소유주들은 약 600~1200스퀘어피트 규모의 주거용 유닛을 지을 수 있고, 2층으로도 건축이 가능해 뒷마당이 넓지 않아도 가능하다는 점이다. 기존 건평보다 50% 이상으로는 지을 수는 없고 집의 뒤뜰에도 가능하다. 셋째, 게스트하우스라고들 하여 뒤채를 지어놓고도 부엌이 없었던 예전과는 달리 이 법안의 경우에는 다른 유닛을 지을 경우 부엌도 지을 수 있기 때문에 정식으로 한 식구가 거주할 수 있고, 렌트 인컴도 기대할 수 있다. 넷째, 신규 건축들의 까다로운 주차 규정과 비례하여 이 법안은 0.5마일 내에 대중교통 시설이 있거나 스트리트 파킹이 있을 경우라면 주차 퍼밋에 대한 고민을 좀 덜게 했다. 특히 산호세나 산타클라라등 대도시 인근은 대부분의 지역이 스트리트 파킹이 있고, 버스나 전철 등의 교통 시설이 잘되어있기 때문에 대부분의 지역이 이 규정에 포함된다. 다섯째, 내 집의 상태를 전문가와 상의하여 설계도면, 건축허가 신청서, 계획 시행 확인 수수료 등을 시에 제출하면 서류들을 평가하고 착공 허가서를 내주게 된다. 하지만 반드시 라이센스가 있는 전문가와 상의하는 것이 중요하다. 무엇보다 컨트랙터 라이센스, 책임보험, 종업원 상해보험 등이 있는지 꼼꼼히 확인하여야 하고, 인터넷을 이용할 경우에는 cslb.ca.gov를 참고하도록 한다. 여섯째, 이스트 산호세나 써니베일 인근에는 무허가로 증축된 2유닛들이 종종 있는데 이 법안의 경우에는 현재 무허가 유닛이라도 건축 코드와 새 규정에 맞게 고칠 수 있다면 합법적으로 허가를 받을 수 있다. 건물을 증축하거나 독립적인 별채도 가능하기 때문에 잘 확인하고 시행하게 된다면 쏠쏠한 렌트 인컴을 기대할 수 있다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-03-01 컨틴젼시란 무엇인가?
실리콘밸리는 바야흐로 "집 매매의 시즌" 인 초봄의 문턱에 서 있다. 준비된 바이어들이 매물들이 나오기만을 기다리며 어떻게 해서든 하루라도 더 빨리 집 장만을 위해 그 출발점에 대기 중인 것이다. 대게, 론(loan) 준비 특히 나의 재정적인 능력 여부를 알고 "Preapproval letter"를 은행이나 융자기관에서 받음과 동시에 집 쇼잉을 하고 마음에 드는 집이 있다면 그다음 단계에 오퍼할 서류 준비를 부동산 에이젼트와 하게 된다. 이 오퍼 준비 단계에서 수차례 "컨틴젼시(Contingency)" 라는 용어를 듣게 되고 이 말을 어떻게 잘 요리해서 오퍼에 쓰느냐 안 쓰냐가 오퍼 당락의 요인이 되기도 할 정도로 중요하다. 그렇다면 과연 이 컨틴젼시란 무엇인지를 간략하고 이해하기 쉽게 알아보자. 컨틴젼시를 일목요연하게 정리하자면 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것이다. 하지만 지난해와는 판이하게 1월 중순부터 실리콘밸리 마켓은 급행으로 셀러 마켓으로 향해 가고 있기에 셀러들의 온갖 요구들이 갈수록 심해지고 있다. 예를 들면 셀러가 내던 각종 수수료를 바이어에게 요구하는가 하면, 터마이트가 많아도 혹은 집이 부실한 조건이거나 아예 전체 리모델링을 해야 하는 fixer upper 수준의 집이라 하더라도 가장 최악은 모든 컨틴젼시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴젼시는 보편적으로 3가지가 있다. 1) 인스펙션 컨틴젼시 - 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 보고 사겠다는 조건이다. 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 컨틴젼시를 없애야 하므로 바이어는 오퍼가 승인되면 가능한 한 빨리 인스펙터를 고용하여 집의 상태를 검사해 보고 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 요구하고 절충을 하는 것이 바람직하다. 2) 어프레이절 컨틴젼시 - 부동산의 감정 가격을 전문가를 통해 평가받고 매매 가격이 합당한지를 보고 사겠다는 조건이다. 보통 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내서 그 집의 감정 가격을 산출해 가치를 평가한다. 이 감정가는 융자를 받는데 아주 중요한 근거가 된다. 흔히 20% 다운하고 80%를 대출받는 경우 80% 론의 근거는 감정 가격이지 매매가격이 아니다. 예를 들어 100만 달러의 집을 사려고 20만 달러 다운하고 80만 달러 론을 하는 오퍼를 썼는데 감정 가격이 95만 달러로 책정이 되면 95만 달러의 80%인 76만 달러의 론이 승인되기 때문에 4만 달러의 부족액이 발생한다. 그러면 바이어는 20만 달러가 아닌 24만 달러를 다운페이해야 이 집을 살 수 있게 된다. 만약 어프레이절 컨틴젼시를 이미 없애버렸는데 24만 달러를 다운할 수 없는 경우 바이어는 낭패에 빠지게 된다. 그러나 아직 어프레이절 컨틴젼시를 가지고 있는 경우 바이어는 이를 근거로 계약을 파기하고 디파짓을 안전하게 돌려받을 수 있다. 3) 론 컨틴젼시 - 은행에서는 감정 일주일 이내에 융자에 대한 여부를 결정해주고 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이다. 보통 오퍼 승인 후 21일 이내로 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 론 승인 여부를 결정받지 않고 이 조건을 없애버려 곤경에 빠진 바이어들이 전화 상담을 해오는 경우가 있다. 렌더로부터 승인을 받기 전에는 홀드하고 있는 것이 바람직하다. 그 외 지금 살고 있는 집을 팔아야 이사 갈 집을 살 수 있다면 그것을 조건으로 계약할 수 있고, 각종 리포트를 조건으로도 가능하다. 그러나 이런 컨틴젼시들은 많으면 많을수록 바이어는 오퍼 경쟁에서 불리해진다. 셀러는 되도록 컨틴젼시가 없는 오퍼를 원하고 그러다 보니 오퍼 쓸 때 모든 컨틴젼시를 없애라는 요구도 생기고 있다. 특히 실리콘밸리는 그 어떤 컨틴젼시라도 있으면 일단은 좋은 오퍼에서는 밀린다는 것이 평준화되는 추세라 해도 과언이 아니다. 그럼에도, 컨틴젼시는 바이어의 보호막이므로 컨틴젼시 없는 오퍼를 진행 할 때에는 필자와 같이 경험이 많고 노련한 에이젼트와 잘 상담 후 오퍼 진행을 하는 것이 바람직하다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-02-03 초보 바이어들을 위한 집사기 대작전 꿀 TIP
2020년 새해가 왔다며 들떠 하던 새해 첫날이 엊그제 같은데 벌써 2월로 접어든다. 2020년 새해를 잘 시작하는 의미에서 이번호에서는 초봄을 겨냥한 바이어들의 하우스 헌팅에 관한 꿀 Tip을 미리 나눠 보고자 한다. 누구에게나 또 무슨 일을 하든지 첫 시도는 항상 조심스럽고 두렵고 한편으로는 설레기도 하는게 인지상정인 법! 특히 집 구매는 일생일대 가장 비싼 구매를 해야 하는 경험이므로 누구에게나 더 두려울 수밖에 없다. 이번 호에서 "애니 윤" 부동산 전문가가 제시하는 1st home buyer들을 위한 집사기 대작전 꿀팁 요약 정리를 잘 참조하고 따르면 후회 없는 주택 구매의 결실을 보게 되리라 확신한다. 요약 정리에 앞서 우리 부동산 전문가들의 조언을 서두에 간추리자면, 우선적으로 재정 능력과 융자 여부를 검토해서 구매 가능한 주택 가격대와 주택 형태(콘도, 타운하우스, 단독주택), 다운페이먼트의 액수, 선호 지역 등에 관해 미리 결정해야 시행착오를 줄이고 신속하게 원하는 주택을 구입할 수 있다고 한다. 특히 이층집이나 계단이 많은 집, 어두운 집, 마당이 넓은 집 등에 대한 가족들의 견해를 모두 수렴해 가족 구성원의 취향을 반영하는 것도 중요하다. 그러면 아래와 같이 TO DO LIST로 각각 세분화해보자. 1. 지역 전문가의 도움을 받자 에이전트 선정에 있어서는 가급적 해당 지역에서 활동적으로 일해온 지역 전문성을 지닌 에이전트를 선정하는 것이 좋다. 이를 통해 적정 거래가격을 조언받을 수 있을 뿐 아니라 그 동네에 대한 특성, 학군 등 제반 교육환경, 마켓 등 주변 상권과 생활 환경에 대한 상세한 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 특히 한인들에게는 한인 에이젼트가 원활한 의사소통은 물론 한국인들의 정서와 문화를 고려해서 한인이 선호하는 형태의 집을 선정하는데 적지 않은 도움을 줄 수 있으리라 생각된다. 2. 체크 리스트를 만들어 꼼꼼하게 비교하자 미리 원하는 주택을 머리로 마음속으로 그려 본 후 주택 쇼핑에 나설 때, 주택 실내와 외부를 세분화시킨 체크 리스트를 작성해 실질적으로 마켓에 나온 매물들과 대조하다 보면 자신에게 가장 적합한 주택을 장만하기 수월해진다는 것이 전문가들의 조언이다. 3. 체크 리스트의 키 포인트를 잘 정하자 주택 내부의 중요 검토사항으로는 실내 면적, 내부 구조, 기둥과 벽의 상태, 거실과 침실, 화장실, 부엌, 붙박이 옷장, 덴 등의 구조 및 가능성 등을 꼽을 수 있다. 주택 외부에서 눈여겨보아야 할 사항은 정원, 앞.뒷뜰의 크기, 정원의 관리 상태, 담장의 상태, 외벽 페인트 상태, 지붕과 창문의 상태, 차고의 크기와 공간 활용도, 드라이브 웨이의 포장 상태 등이다. 이런 식으로 체크 리스트를 만들어 쇼핑하는 매물마다 A,B,C 3등급으로 표시하면서 해당 매물의 점수를 합산해 보면 최종 결정을 내리는 데 좋은 참고 자료가 된다. 또 쇼핑 시 셀폰을 반드시 지참하고 가서 사진을 찍거나 가족, 친지와 함께 둘러본다면 자신이 미처 생각하지 못하고 놓칠 뻔했던 점을 두루 챙길 수 있는 장점도 있다. 4. 주택 구입 후 유지 비용을 고려한 후 최종 결정하자 이러한 종합적인 준비, 쇼핑 그리고 본인의 체크 리스트들에 의해서 확보된 정보를 토대로 융자 및 에스크로 비용, 이사 비용, 입주 후 주택 개축 혹은 보수 비용, 가구 및 가전제품 구입 등 직접적인 구매 비용을 산출하고 더불어 재산세, 주택보험료, 주택관리 비용 등 월간 주택 유지비용을 추산해 자신의 수입과 비교해서 무리하지 않는가를 판단한 후 살 것인지 아닌지를 최종 결정한다. 5. 최종 구매 및 오퍼 가격 결정은 에이젼트와 상의 후 결정하자 일단 사야 할 결정이 나면 반드시 최종적으로 에이전트의 견해와 더불어 적어도 최근 3~6개월, 길게는 1년 사이에 본인이 구매하고자 하는 매물과 비슷한 매물이 팔린 마켓 현황을 적극 참조하여 적정한 선에서 가격을 오퍼하면 된다. 전문가 입장에서 본 올해 2020년 실리콘밸리의 초봄부터 초여름 사이의 마켓은 지난 한 해와 큰 차이 없는 마켓으로 이어질 전망이다. 특히 밀레니엄 세대들의 집 구매가 실리콘밸리에서 역시 두드러지게 나타날 것이다. 그래서 2월 말까지 집을 장만해 보는 것도 어쩌면 봄(3월)에서 초여름(5월) 사이 흔히 말하는 매매의 최정점 시기를 피하는 현명한 구매의 필수 조건이 될 수도 있을 것이라고 조언하는 바이다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2020-01-08 2020년, 초보 셀러를 위한 집 팔기 대작전 꿀 Tip
드디어 2020 새해가 밝았다. 연초가 시작되는 시점에서 2월과 3월 초봄 사이에 집을 팔려는 초보 셀러들에게 유용한 꿀팁을 전하려고 한다. 해서 필자도 요즘에는 이런 초보 셀러들의 집을 방문해서 준비해야 할 지침서를 알려 드리고 함께 준비 기간에 들어간 매물들이 꽤된다. 미리 집 상태를 파악하고 꼼꼼히 준비하기만 하면 집은 순탄하게 최대한 많이 그리고 빨리 팔 수 있는 최적의 세일 프로세싱을 경험하게 되는 지름길이라고 할 수 있기 때문이다. 1. 집을 고치자 : 필자는 항상 집은 사람의 몸과 같다고 생각한다. 사람의 몸이 여러 구조로 되어 있듯이 집도 마찬가지다. 사람이 나이가 들면 이곳저곳이 아프듯이 집도 나이가 들면 이곳저곳 고칠 곳이 많아진다. 일단 본인이 고쳐야겠다고 생각했던 곳들을 고치도록 한다. 집은 보이는 곳보다는 보이지 않는 곳에서 이상이 있을 수가 있다. Home Inspector를 직접 하이어해서 익스팩션을 해 보는 것도 나중을 위해서 확실하다. 인스펙션 결과를 가지고 본인이 고쳐야 할 것들을 결정하여 본인이 직접 할 수 있는 것과 사람을 시켜야 할 것들을 결정한다. 집을 고치는 전문인을 고용해서 고쳐야 한다면 미리 예약을 해야 하므로 이 시간을 미리 계산하자 2. 집을 치우자 : 손님들을 모시고 집을 보러 다니다 보면 남자분들은 대부분 집 바깥(마당, 정원 등)이나 땅 사이즈에 관심이 많으시고 여자분들은 집안(부엌, 화장실 등)에 더 관심을 두신다. 집 마당 정원등을 Landscaping Company를 하이어 해서 Professional cleaning 을 받자. 쓰지 않는 모든 물건을 될 수 있는 대로 다 버린다. 이때 어떤 분들은 필자의 조언을 오해하셔서 다 갖다 버리시는데 다 버리시라는 이야기가 아니라 너무 많은 가구나 가재도구들은 집이 좁고 지저분하게 보이는 이미지를 줄 수 있다. 그래서 가라지가 있는 집에는 사용하는 대부분 가구나 가재도구를 보관하고 스테이징(집의 분위기에 맞게 꾸며주는 서비스) 회사를 통해서 프로페셔널한 스테이징 서비스를 받아 보는 것도 그 비용에 비해 큰 효과를 낼 수 있는 좋은 방법이라고 권유 드리고 싶다. 물론 스테이징 하는 서비스의 가격대는 천차만별이다. 또한, 카펫이 있다면 반드시 카펫 Professional cleaning을 반드시 한다. 벽, 바닥, 천장을 깨끗이 청소하면 집이 달라질 것이다. 꼭 돈을 많이 들여서 집을 꾸밀 필요는 없다. 현관문만 깨끗이 칠해도 집을 보러 오는 사람에게는 좋은 느낌을 줄 수 있다 3. 물건들은 다 치우자 : 집을 사러 오는 손님은 집을 사러 왔지 그 집에 있는 물건을 사러 온 건 아니다. 물건이 없으면 없을수록 집을 사러 온 사람이 자기 물건을 놓을 상상을 많이 할 수 있다. 또 한 가지 꼭 잊어서는 안 되는 것은 중요한 물건은 따로 보관하자. 집 매매는 언제 이루어질지 모르므로 얼마나 많은 사람에게 집을 보여 줘야 하는지 모른다. 많은 사람이 집을 보러 올 수 있음으로 중요한 물건은 따로 보관하는 게 바람직하다. 4. Seller's Disclosure를 꼼꼼히 작성하자 : 대부분의 Real Estate Company에서는 Seller's Disclosure를 의무화하고 있다. 집주인이 집에 관해서 쓰는 서류인데 집 주인은 집에 대해서 거짓 없이 써야 한다. 예를 들어 집에 물이 샌 경험이 있으면 언제 어떻게 어디서 세었고 고쳤다고 쓰면 된다. 물론 이런 부분들도 에이전트와 상의하고 도움을 받아서 빠짐없이 꼼꼼하게 작성하면 된다. 이렇듯, 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막한 초보 셀러들은 반드시 필자와 같이 15년 이상 실리콘밸리에서 전문적으로 집 매매를 해 온 풍부한 경험이 있는 로컬 에이전트와 미리 컨설팅을 꼭 해 보시라고 권해 드린다. 그러다 보면 실질적으로 처음 준비 단계에서부터 오픈 하우스까지 어렵지 않게 집 매매를 잘 성사 시킬 수 있는 스트레스 없는 행복한 경험을 하게 될 것이기 때문이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2019-12-05 “아, 답답하다… 왜 나는 아직도 집을 못 사고 있는가?”
벌써 2019년의 막바지이다. 정말 세월이 유수라는 말이 꼭 맞는 것 같다. 올해는 바이어들이 집을 장만하기에 너무 좋은 바이어 마켓이 유유히 지속되고 있는 관계로 실리콘밸리는 꾸준히 집 매매가 잘 이루어 지고 있다. 물론 지역적으로 집값이 균등하지 못한 미세한 차이가 있기는 하나, 마켓이 더 내려갈 거라고 마냥 대기만 하고 있는 바이어들은 지금 이렇게 좋은 시기에 집을 장만하지 않은 것에 후회 하실 일이 머지않아 생길 것이라는 예상도 감히 하게 된다. 이유는 이런 바이어 마켓이 늘 오는 호기회가 아니기 때문이다. 부동산 마켓은 오르면 반드시 내리고 또 내리면 반드시 오르기 때문이다. 그럼에도 특히 First home buyer 들은 이런 신세 한탄을 늘어놓기 일쑤다. "왜 나는 아직도 집을 못 사고 있는가?". 그 요인 분석을 간단히 해 드리고자 한다. 어쩌면 생각지도 못했던 부분에서 작은 실마리를 찾을 수 있지도 않을까 생각된다. 1.희망, 소망하는 집에 대한 고집을 버려라 누구나 자신이 원하는 집이 있다. 흔히 말하는 "드림하우스"를 찾아 무지 헤맨다. 하지만 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 최선책이다. 주택의 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 완벽하게 맞아야 한다고 생각한다면 집 사기가 어려울 수밖에 없다. 아니… 집 절대로 못 산다. 특히 이곳 실리콘밸리에서는 더더욱 그렇다. 자신이 가장 중요하게 생각하는 것이 무엇인가를 판단해 몇 가지 중요한 조건만 맞으면 집 사기에 나서는 것이 현명하다. 2.특정 지역에 대한 집착을 버려라 특정 지역에만 집착하게 되면 살수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다. 따라서 전문가들은 집을 고를때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5~7년 정도에 한 번씩 이사한다는 것을 고려해 일단 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨가는 방법을 염두에 두면 심리적 부담을 덜 수 있다. 3.지나치게 많은 부채는 금물 Community Housing Innovation의 조사에 따르면 미국인들의 주택 구입을 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 자동차 론이다. 다시 말해 매달 갚아야 하는 부채가 집을 사는데 걸림돌이 된다는 것이다. 또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모게지를 상환하는 능력이 크게 떨어지기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압당할 가능성이 높다. 4.주택 소유에 대한 불안감을 극복하라 집을 사는 것은 보다 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모게지 뿐 아니라 그밖에 관리비와 시간과 노력을 투자해야 한다. 오랫동안 주택에 살다가도 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사하는 미국인들이 많은 이유도 이 때문이다. 주택 구입을 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 자신의 재정 상태에 대한 명확한 분석, 주택구입 시 지출내용 확인, 주택구입 교육코스 참석, 전문가와의 상담 등이 필요하다. 5.많은 크레딧카드 소유는 오히려 큰 저해요인 크레딧카드를 여러장 가진 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모게지를 대출해주는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇 장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다. 일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 10장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있다면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 들여야 한다. 6.크레딧 문제에 대한 무지에서 벗어나라 미국에서 집을 사는 것은 모기지를 사는 것이다. 예를 들어, 100만 불 집을 10% 다운해서 산다면 10분의 9, 즉 90만 불을 모기지로 충당하게 된다. 따라서 모게지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 경우를 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 모기지를 얻는 데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모게지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만 달러씩 달라지기도 한다. 자, 이제 실마리를 조금이라도 찾았다면 이제 집 구매는 좀 더 빠르고 쉽게 현실화될 것이다. 집 매매와의 전쟁에서 꼭 승리하시기를 필자인 "애니 윤" 역시 함께 희망해 본다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2019-11-06 부동산 재산세에 관해서
완연한 가을 감성에 젖어서 계절의 풍성함을 느낄 이때쯤이면 "휴우.." 하게 만드는 부동산 재산세 고지서가 우편함에서 고개를 쏙 내민다. 올해도 바야흐로 이 시즌이 되었다. 이번호에서는 부동산 재산세에 대해서 자세히 알아보도록 하자. 여러 관련 기관 및 기사 등등에서 모은 자료를 바탕으로 기본적인 정보와 새롭게 바뀌는 사항에 대해서도 꼼꼼하게 살펴서 불이익을 당하는 일이 없도록 해야 할 것이다. 재산세 고지서를 이미 메일로 받으신 분들도 계시고 받기를 기다리고 계시는 분들도 있을 것이다. 종종 메일 사고로 받지 못하여 깜박 잊고 제때 내지 못해 10%의 과중한 페널티를 내는 경우가 있어 꼭 기억해 두었다가 12월 10일부터 내년 4월 10일까지 내야 한다. 그런데 지난 5년 동안 지속적인 오른 주택 가격 때문에 집주인들은 이와 연동하여 상승한 재산세를 내기 위해 목돈 마련을 해야 할 상황이다. 특히 매달 모기지와 함께 텍스를 나눠서 내시는 분들은 부담이 덜한데 일 년에 두 번에 걸쳐내시는 분들은 근심거리가 하나 늘었다. 부동산 재산세의 회계연도는 1월이 아닌 7월 1일에 시작해서 다음 해 6월 30일까지며 6개월 단위로 두 번에 나눠서 세금을 낸다. 세금을 매기는 기준인 산정 가치(Assessed Value)를 매해 첫날인 1월 1일을 기준으로 세금을 계산한다. 즉 올해 7월 1일부터 시작되는 2019-2020 회계연도의 텍스는 올 1월 1일을 기준으로 해서 세금을 계산한다. 작년 하반기부터 부동산 가격이 대체로 안정적이었기에 올해에는 세금을 계산하는 산정 가격이 크게 연동해서 올라가지는 않을 것이다. 그러므로 부동산 재산세가 크게 오르지는 않을 것이다. 사실상 카운티 텍스 산정국에서 이미 지난 4월 말부터 5월 말경까지 각 주택 소유주들에게 편지를 보내어 부동산 재산세의 기준 가치가 얼마이며 이를 기준으로 세금이 계산될 것이라는 안내를 했다. 이 안내문에는 3가지 가격이 나오는데 맨 왼쪽이 프로포지션13(주민발의 안13) 가격, 중간 컬럼에는 현재 시장 가격, 그리고 맨 오른쪽에 현재 산정 가격이 나온다. 주민 발의안13에 따르면 맨 처음 집을 샀을 때의 가격을 산정 기준 가격으로 한다. 그리고 그다음 해부터는 매년 2% 한도로 인상을 해서 세금을 계산한다. 하지만 만약 시장 가격이 내려간다면 주민 발의안13보다 내려간 가격을 산정 가격으로 해서 세액을 결정한다. 그러나 만약 가격이 다시 반등하여 한해 10% 이상 올랐다고 해도 주민 발의안13에 의거한 가격보다 높으면 시장 가격이 아닌 더 낮은 주민 발의안13 가격으로 산정 가격을 정한다. 그런데 많은 주택 소유주들은 돈을 내라는 고지서도 아니고 본인의 주택 가격도 잘 모르기 때문에 그냥 무시하고 버리거나 그냥 파일에 보관하는 경우가 많다. 하지만 가끔 세금 당국에서도 실수를 할 수도 있으니 부동산 전문가나 회계사와 상담하여 본인 부동산의 산정 금액이 맞는지 꼭 확인을 하는 것이 좋다. 만약 본인 주택의 산정가격에 오류가 있다고 판단되면 텍스 산정국 오피스에 찾아가거나 인터넷을 통해서 Decline in Value Form 을 제출하여 이의를 제기한다. 산정 가격은 당해년도 1월 1일부터 3월 31일까지 본인이 살고 있는 주택 근처에서 팔린 주택들과 비교해서 그 가치를 산정한다. 카운티마다 약간 다르지만 일반적으로 7월 2일부터 11월 30까지 이의 신청서를 받는다. 이의 신청서를 작성할 때 에이전트의 도움을 받는 것이 좋고 간단한 1장짜리이므로 본인이 직접 작성해도 된다. 위에서 언급한대로 1월 1일 기준인데 3월 31일까지 팔린 근처 주택의 가격을 기준으로 이의 신청을 하면 된다. 그리고 만약 기각이 될 경우는 카운티의 Board of Supervisors의 Assessment Appeal Board에 어필을 한다. 기간이 오래 걸리는 것이 흠이지만 만약 금액 차이가 크다면 그대로 진행하는 것이 좋다고 조언하고 싶다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2019-10-02 과연 집은 언제 사야 할까?
"집은 언제 사야 하나요?" 흔히 그리고 제일 많이 듣는 질문 중의 하나이다. 그럴 때마다, 15 년차 전문 베테랑 리얼터인 필자의 대답은 딱 두 가지다. 그리고 그 대답은 15년 전이나 지금이나 항상 같다. " 지금 임대 주택에 사십니까?" "지금 재정적으로 집 살 준비가 되셨습니까? 그러면 지금 집을 사셔야 합니다." 그렇다… 나는 임대주택에 사는 재정적으로 준비가 된 바이어들에게 항상 이 두 가지 대답을 해왔다. 처음 집 장만을 하는 루키 바이어들 특히 임대주택 거주 및 재정적으로 집을 살 준비가 완료된 1st Home Buyer들에 입버릇처럼 대답해 왔고 지금도 그 대답을 하고 있다. 문제는 이런 바이어들이 좀 더 기다리다 보면 집 가격이 더 많이 내려가고 완전히 거품이 빠질 것이다… 라는 기대 속에 매일, 그러다 일주일 또 한 달 그러다 일년이 지나가서야 기대가 곧 실망으로 다가올 때 비로소, 일 년 전에 살 걸… 라며 허겁지겁 집 매매 전쟁에 편승하는 바이어들을 꼭 만나게 된다는 안타까운 사실이다. 실리콘밸리는 2018년 연말부터 마켓의 소강상태가 오면서 집값 안정세에 들어갔다. 그런데도 꾸준히 매매가 이루어지고 있는 대표적인 요지이다. 지난 8년 동안 급격했던 상승세는 한풀 꺾인 듯 하나 그래도 여전히 매매는 미국 내 다른 타 도시와 비교해 월등히 잘 이루어 지고 있다. 물론 늘 그러하듯, 이러다 거품이 확 빠지면서 집값이 내려갈 것이라고 자만하는 위험한 바이어들도 주위에 항상 있고 그로 인해서 확실하지 않은 부동산 루머가 퍼지면서 이미 준비되었던 바이어들마저도 혹시 부동산 마켓의 큰 변화가 오지 않을까 하는 기대 심리를 가지고 차일피일 미루게 되기 일쑤다. 물론 2013~2018년 사이처럼 최저 10%에서 최고 40%까지 Over Bidding 해야 구입이 가능한 "SUPER HOT SELLER'S MARKET" 은 아니지만 그래도 여전히 가격이 월등히 내려갔다든지 항상 깎아 살 수 있는 바이어 마켓은 아니라는 것이다. 한 가지 확실한 점은, 마켓 흐름의 전반적인 특성을 파악하지 못하고 그저 여기저기에서 들리는 풍문으로 혹시 마켓이 시간이 지나면 더 SLOW 해질까 하는 기대 심리로 마냥 기다리는 바이어들이 있다면 그것은 잘못된 판단이라고 알려 드리고 싶은 바이다. 마켓은 계속 끊임없이 변화하고 또한 바이어들은 항상 있다. 집을 사야 하고 금전적으로 이미 준비된 바이어라면 지금 당장 부동산 전문가와 상담하고 집 쇼핑에 나서야 한다. 집을 지금 사야 하는 기본적인 세 가지 이유를 유념해 둔다면 최대한 빨리 집 장만을 하는 것이 오히려 돈을 버는 호기회임을 알게 될 것이다. 그렇다면 그 세 가지 기본 사항은 무엇일까? 1. 기존주택 가격의 더디지만 지속적이고 꾸준한 상승세 2. 아직은 낮은 모기지 이자율 수준 유지 3. 지금처럼 마켓이 너무 핫하지 않을 때 빨리 장만해야 한다는 전문가들의 의견이다. 특히 올해는 젊은층을 대표하는 밀레니얼 세대와 노년층 베이비부머 세대의 주택 거래가 활발하다. 사실 지난 3~4년간 밀레니얼 세대 덕분에 주택 시장 회복세가 유지됐다고 해도 과언이 아니다. 특히 여기 실리콘밸리의 내년 주택 시장도 역시 밀레니얼 세대에게 의지하는 해가 지속 될 전망이다. 지난해 발표된 전국 부동산중개인협회(NAR) 주택 시장 세대별 보고서에 따르면 35세 미만 밀레니얼 세대의 주택 구입자 비율은 지난해 전체 구입자 중 약 35%로 2018년 조사 때보다 높아진 것으로 나타났다. 그러므로 2019년 지금 이 시각에도 역시 꾸준히 밀레니얼 세대의 주택구입이 이어지고 취업과 결혼연령기에 접어든 밀레니엄 세대에 의한 주택 구입이 계속해서 많이 늘어날 것이라는 기대다. 설사, 부동산 마켓의 지각 변동이 온다고 하더라도 이곳 실리콘밸리의 집 매매는 꾸준하게 지속되리라고 본다. 그런 점에서 이번 호 애니윤의 부동산 칼럼에서는, 준비된 바이어들이라면 반드시 "지금" 집을 사야 하는 명백한 이유를 알려 드린 바이고, 필자와 같은 전문가와 바로 상담 요청을 하고 집 구매 준비를 꼼꼼하게 시작하기를 당부하는 바이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2019-09-04 투자용 주택의 좋은 테넌트 구하는 Tip
여유 있는 자금을 그냥 은행에 넣어두자니 이자가 너무 작고, 증권이나 주식에 투자하자니 전문적인 지식이 없어 불안하고, 그래서 전문적인 주식거래인에게 맡겨 잘 불려 달라고 의뢰를 해도 주식이 실물 경제 이외의 국내 및 국제 정치에 너무 민감하게 반응하니 그 전문인이 투자를 아주 잘한다고 해도 그것도 역시 불안하니 뭐니 뭐니 해도 부동산 투자가 그래도 안전하다고 생각한다. 물론 부동산 에이전트이니까 그렇게 말하겠지라는 부분도 있지만, 부동산이라는 것이 10년 혹은 15년, 20년마다 주기적으로 오르고 내리고는 하지만 주식 증권 같은 페이퍼 혹은, 비즈니스 같은 만질 수 없는, 무형(Intangible)의 재산이 아니라 실제로 존재하는 실물, 땅, 즉 진짜 (Real) 재산 (Estate)이니 아무리 가격이 내려가더라도 팔지 않고 있으면 조만간 다시 가격을 회복하는 것은 틀림없는 일이다. 따라서 알맞고 적절하게 투자하여 매달 매년 일정액의 수입을 만드는 투자용 주택, 투자용 아파트, 투자용 상업용 마켓 건물 등이 여전히 인기가 있는 이유가 여기에 있다. 그러면 그간 모아온 여유자금으로 투자용 주택, 렌트 인컴을 기대할 수 있는 주택을 구입함에 있어 투자자로서의 가장 큰 걱정은 애를 먹이지 않고 렌트비 꼬박꼬박 잘 내고 집 잘 관리하는 좋은 테넌트를 구하는 것이다. 주위에 아는 사람들 이야기를 들어보면 거의 렌트를 주고 난 뒤에 집을 엉망으로 사용하는 바람에 집이 너무 많이 부서져 손해를 엄청나게 보았다는 이야기, 테넌트가 매달 렌트비를 안 내거나 늦게 내는 바람에 마음고생이 아주 심했다는 이야기, 아주 질이 안 좋은 테넌트를 잘못 들이는 바람에 처음부터 렌트비도 못 받고, 그 테넌트를 쫓아낼 때까지 강제퇴거 소송 (Eviction Lawsuit)에 별도의 돈까지 날렸다는 이야기 등등 힘든 이야기만 가득하다. 왜 그럴까? 그 이유는 당연히 렌트 잘 내고 친절하고 착한 테넌트 등등은 이야깃거리가 되지 못하니 이런 고생 이야기 중에는 아예 끼지 못하는 것이다. 실제로는 대부분의 렌트에서는 좋은 테넌트가 대부분이고 애먹이는 테넌트는 극히 일부분이라는 사실이다. 한때 미국 경기가 그냥 땅으로 떨어져 모든 사람이 힘들 때는 렌트를 제때 못 내거나 아예 내지를 못하면서 렌트 집을 떠나지도 못하고, 퇴거소송을 해야 하는 테넌트도 상당히 많았는데 지금처럼 경제가 거의 회복단계에 있는 상황에서는 일부 지역을 제외하고는 Eviction Case를 거의 찾아보기 어렵다. 일반 시민들의 소득수준도 거의 회복단계여서 매달 적절한 렌트비를 내는 것이 그리 어렵지 않은 것이 요즘 상황이다. 우리와 같은 리얼터를 통해서 전문 임대 메니즈먼트 서비스를 받아 관리하게 하면 제일 좋은 방법이겠으나 관리비를 줘야 하는 것이 다소 부담이라면 아래와 같은 가장 기본적이면서도 쉬운 방법으로 테넌트를 구해봐야 할 것이다. 아래 기본적인 5가지 방법을 잘 사용해서 좋은 테넌트를 구하는데 도움이 되기를 바래본다. 첫째, 신청서 서식(Application form)을 만들어서 집 쇼잉 후 관심이 있어 하는 미래의 테넌트에게 신청서를 기재 후 받도록 하자. 그 신청서에는 전반적인 테넌트 인포 즉, 5년 안 렌털 히스토리, 직장 관계, 수입 관계, 은행 세이빙 관계 그리고 주위 친인척, 직장 상사 아니면 친구 등등 reference를 해 줄 수 있는 사람들의 인포를 미리 손에 쥐고 움직일 수 있게 준비하자. 둘째, 테넌트 크레딧을 뽑아서 그 점수를 확인하고 가급적 좋은 크레딧을 가지고 있는 테넌트를 구한다. 셋째, 월수입과 은행 잔고가 어느 정도 넉넉한 테넌트가 더 안심이 된다. 월 렌트가 3,000달러인데 은행 잔고가 6,000달러 미만이면 바로 그 다음달부터 렌트 입금이 걱정될 수밖에 없다. 넷째, 신청서에 기재된 최근 5년 미만의 렌털 히스토리 첵업을 하자. 이 부분은 전 집 주인이나 프라퍼티 메니져를 통해서 알아볼 수가 있다. 렌털 히스토리 체크야말로 이 테넌트가 집을 어떻게 잘 사용했는지, 제때 렌트비를 내었는지 등등을 자세히 파악 할 수 있는 중요한 요소 중의 하나이다. 다섯째, 테넌트나 거기에 들어와 살 가족 모두를 가급적이면 함께 만나서 직접 인터뷰를 하도록 하자. 그 사람들의 외모나 대화하는 법을 주시하는 것도 중요하다. 옷차림이 깔끔하고 부드러운 언어를 구사하는 사람들은 성격도 부드럽고 친절할 것이 대부분이다. 5분 정도만 이야기해보면 바로 그 사람의 성격이 드러나기 마련이다. 자기주장이 강하지 않고 별도의 요구사항이 크게 없는 사람을 뽑으면 그리 염려할 문제가 없기 때문이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2019-08-01 새집 분양 시 알면 도움이 되는 Tip
새집을 사려고 발품을 팔고 계신 바이어들이 많다. 새집이라서 일단 무조건 가서 보시고 오시는 분들도 있다. 그렇지만 새집 분양이라도 에이전트의 도움이 필요한 부분들이 많이 있다. 새집은 바이어 혼자서 직접 보고 계약을 할 수 있는데 라고 생각하는, 바로 그것이 문제이기 때문이다. 전문가의 조언이나 도움이 없는 상황에서 혼자 갔다가 후회할 만한 결정을 쉽게 할 수 있기 때문이다. 필자는 새집 분양을 도와 드리면서 고객에게 분양가에서 가격을 좀 더 낮추게 하거나, 혹은 다른 혜택을 고객이 만족할 만큼 개발업자로부터 받아 준 경험이 있다. 북가주에서 새집을 분양받는 절차는 개발업자의 방침과 부동산 경기에 따라 다르다. 다음의 내용이 항상 똑같이 적용되거나 절대적이지는 않다는 것을 주지하고, 어쨌든 분양 사무실에서 헤매지 않으려면 이 정도는 기본적으로 알고 가는 것이 좋으니 한번쯤 눈여겨보도록 하자. 보편적으로, 북가주에서 집이나 콘도를 짓는 기간은 시공에서 완공까지 약 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요된다. 물론 고층 콘도 같은 경우는 더 걸릴 수 있다. 보통 시공 전부터 개발업체는 마케팅을 시작하고, 웹사이트 등의 미디어를 통해 관심 있는 잠재 바이어들의 리스트를 작성한다. 계약하면, 입주하기까지 일반적으로 아래와 같은 단계를 밟는다. 1) 계약금을 돌려받을 수 있는 기간: 바이어가 DRE Subdivision Public Report, CC&R, 각종 Disclosures 등의 건물 관련 서류들을 검토해 본 후, 어떤 이유에서건 계약을 파기하고 계약금을 돌려받을 수 있는 기간이다. 보통 3일에서 길면 1~2주 정도를 준다. 한편, 개발업체는 바이어가 계약서를 작성하면서 함께 제출한 재정 서류들을 검토해 보고 역시 계약을 파기할 것인지 존중할 것인지를 결정한다. 계약금은 각 개발업체의 방침과 부동산 마켓의 분위기에 의해 결정되는데, 보통 분양가의 2~3%가 보편적이다. 2) 마감재 선택: 마감재에 대해 선택권이 전혀 없는 경우도 있지만, 일반적으로 일부 마감재를 선택할 기회가 주어진다. 보통 바닥과 부엌을 많이 한다. 기본사양, 업그레이드 등의 표현을 쓴다. 규모가 큰 빌더는 '디자인 센터'에서 마감재 선택 작업을 할 수 있다. 3) 기다리는 기간: 완공이 아직 멀었다면, 공사가 진행되는 동안 바이어는 특별히 할 일 없이 기다린다. 이 기간에 Hard-Hat Tour 또는 Frame Walk이라고 해서, 뼈대만 세워진 건물을 둘러볼 기회가 있을 수 있다. 기다림에 지치지 않게 하기 위해 시공업체에서 특별한 이벤트를 하는 경우도 있다. 4) 에스크로 기간: 완공이 되기 약 1~2달 전부터 본격적인 에스크로 업무가 시작된다. 융자 신청 등도 이때부터 시작한다. 융자는 개발 업체가 지정한 은행 (Preferred Lender)을 쓸 수도 있고, 다른 은행 (Outside Lender)을 쓸 수도 있다. 개발업체는 Preferred Lender를 쓰도록 강요할 수 없다. 대신 Preferred Lender를 쓰게 하기 위해 보통 분양가의 1% 안팎의 인센티브를 준다. 그런데 잘못하면 되로 주고 말로 받을 수 있다. 그 1%에 현혹돼서 다른 중요한 것에 집중하지 않으면 추후 이자율이나 hidden fee 등에서 바가지를 쓸 수 있는 일이 태반이기 때문이다. 5) Final Walk-Thru: 완공이 되고 에스크로를 끝내기 직전, Final Walk-Thru를 한다. 개발업체의 담당자와 집을 둘러보고 문제가 있다면 수리 요청을 하기 위한 것이다. (새집도 사소한 문제들이 있을 수 있다) 위와 같이 에스크로가 끝나면서 개발업체로부터 열쇠를 전달받는다. 이러한 절차가 보고 듣기만 해도 이미 과부하이다 싶으면 혼자 무턱 대고 세일즈 오피스 문턱을 밟지 말고 필자와 같은 새집 분양 전문 리얼터와 충분히 상의 후 반드시 함께 가서 꼼꼼한 절차를 밟는 것이 똑똑한 바이어가 누릴 수 있는 큰 혜택 중 하나가 될 것이라고 필자는 확신한다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2019-07-03 렌탈용 부동산 찾기의 유용한 Tip
요즘 들어 부쩍 현금의 융통이 원활한 사람들이 투자용 부동산을 많이 찾는다. 만약 재산증식을 위한 투자처를 고민한다면, 렌탈용 부동산이 좋은 선택이 될 수 있다. 그 선택의 중요한 열쇠는 바로 좋은 위치…즉 로케이션이다. 그런데, 이런 렌탈용 부동산 찾기란 생각보다 그리 쉽지 않을 수도 있다. 왜냐하면 내가 살고 싶은 집은 아주 쉽다. 내가 현재 살거나, 친인척이 살아서 그 동네에 대하여 생각보다 학군, 교통, 인구 분포, 직업군 등 많은 정보를 이미 접하고 있다. 지역을 이미 선택하였기 때문에, 단순히 집의 상태, 가격 등만을 고려하면 되기 때문이다. 하지만 렌탈 인컴은 내가 사는 지역이 꼭 아니라도 가능하므로, 더 넓은 지역으로 더 많은 사항을 고려해야 한다. 그런데, 그 정보를 확실히 모아서 고려하기가 생각보다 쉽지는 않다. 그것이 바로 필자와 같은 전문 리얼터가 필요한 이유이다. 1. 모든 사람의 사고 싶어하는 지역 찾기: 좋은 학교가 있는 동네, 낮은 범죄율, 공원이나 쇼핑몰 등이 가까운 편리한 위치 또한 내 집에서 멀지 않은 곳… 예를 들어 20~30분 운전 거리 이내라던가… 왜냐하면 때로는 테넌트의 문제에 대하여 거리가 가까우면 즉각적인 대처를 할 수 있기 때문이다. 또한 그 지역의 공실률이나 지역의 렌트가격, 그 지역에 새로운 아파트 단지 건설 예정이 있는지 등의 여부 알아 봐야 한다. 2. 부동산 소유자에 대한 규제에 대한 고려: 건물 소유주 (Landlord)가 된다는 뜻은 여러 가지 다양한 법을 고민해야 하는 상황에 처하게 된다는 뜻이다. 차별금지에 관한 연방법으로부터 그 지역의 시티법까지 다양한 법이나 규제가 방의 사이즈, 침실의 천장 높이 등등 때로는 테넌트가 바뀔 때마다 인스펙션 등 여러 가지 법적 규제를 받게 될 수 있기 때문이다. 또한 만일 HOA가 있는 콘도를 사게되면, 그 HOA의 규정 역시 고려해야 한다. 이러한 문제들에 대하여 전문 부동산 리얼터의 조언이 더 절실할 수 있다. 3. 총지출 규모: 단순히 모기지 페이먼트만을 고려해야 하는 것이 아니라, 부동산 재산세, Association fee, 테넌트를 찾기 위한 광고비, 보험료, 정원 관리비나 물값 같은 관리비 등 모든 비용을 고려해서 현금 순환 흐름이 원활해야 한다. 즉 매해 평균적으로 렌트비의 30% 정도는 이러한 지출을 위하여 적립해야 한다. 즉, 좋은 렌탈 부동산을 찾기 위한 조건으로 이러한 비용을 용이하게 커버할 수 있는 인컴유닛도 좋은 방법이며, 행여 세를 놓지 못하여 공실이 되었을 때의 지출에 대비한 예비비도 갖추어 놓아야 하는 것 역시 당연하다. 4. 검사(Inspection): 산타클라라 카운티에는 50년대나 60년대에 지어진 렌탈 홈이 많다. 만약 내가 집을 고치기 좋아하거나, 쉽게 고칠 수 있고, 저렴한 가격으로 도와줄 핸디맨이나 컨트렉터가 있다면 오래된 건물도 나쁘지 않다. 하지만, 이러한 관리를 하기 어려운 아주 바쁜 직업을 가지고 있거나, 하기 어려운 상태이면 최근에 지어져서 상태가 아주 좋은 건물을 선택하여야 할 것이다. 항상 비용을 고려할 때는 기회비용(Opportunity cost)을 고려해야 하는데, 내가 시간당 100불 이상을 버는 직업을 가지고 있다면 집을 직접 고치면 안되고, 당연히 집을 고치는 일은 다른 사람들에게 도움을 구해야 할 것이다. 기회비용은 내가 이것을 선택함으로써 포기해야 하는 다른 비용이다. 즉, 시간당 핸디맨이 30~50불 정도를 charge 한다는 기준을 잡는다면 도움을 구하는 것이 바람직하다. 집을 전문적으로 검사해주는 인스펙터들은 집의 구조적인 결함이나 안전상의 문제에 대하여 정확히 규명하여 줄 수 있으며, 이러한 여러 가지 문제들을 진지하게 검토할 수 있도록 조언을 준다. 특히 렌탈 부동산의 경우 이러한 인스펙터들의 역할은 매우 중요하다. 아주 좋게 관리된 것처럼 보이는 집을 샀는데, 우리가 평상시에 알아보기 어려운 항목에 문제가 생겼을 때, 길에 버려지는 예기치 않는 지출의 규모는 큰 타격이 될 수도 있다. 5. 사후 관리 전문 프라퍼티 메니져 : 매매 후 좋은 테넌트를 잘 선별해서 임대하여야 하는데 도대체 어디서부터 어떻게 시작을 해야 할지 막막할 때는 필자와 같은 프라퍼티 메니즈먼트 경력이 있는 전문 리얼터를 고용하는 것도 꽤 좋은 방법의 하나이다. 물론 필자는 부동산 일을 하기 전에 이미 굴지의 아파트에서 메니져를 역임한 경력이 있어서 테넌트 선별 과정, 계약서 작성 및 꼼꼼한 서류 확인, 세입자가 될 사람의 재무 관련 정보 및 최근 5년 동안의 렌탈 히스토리 첵업과 더불어 tenant & landlord 법에 해박한 편인지라 업무를 좀 더 효율적이고 신속하게 처리 할 수가 있다. 하지만 뭐니 뭐니 해도 관리메니져를 두는 가장 좋은 이유 중에 하나는 메니져가 모든 일을 관리해 주기 때문에 테넌트와 직접적인 컨텍없이 매월 임대료만 잘 수령하면 된다는 점이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce

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