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애니윤 (애니윤 부동산)
2020-02-03 초보 바이어들을 위한 집사기 대작전 꿀 TIP
2020년 새해가 왔다며 들떠 하던 새해 첫날이 엊그제 같은데 벌써 2월로 접어든다. 2020년 새해를 잘 시작하는 의미에서 이번호에서는 초봄을 겨냥한 바이어들의 하우스 헌팅에 관한 꿀 Tip을 미리 나눠 보고자 한다. 누구에게나 또 무슨 일을 하든지 첫 시도는 항상 조심스럽고 두렵고 한편으로는 설레기도 하는게 인지상정인 법! 특히 집 구매는 일생일대 가장 비싼 구매를 해야 하는 경험이므로 누구에게나 더 두려울 수밖에 없다. 이번 호에서 "애니 윤" 부동산 전문가가 제시하는 1st home buyer들을 위한 집사기 대작전 꿀팁 요약 정리를 잘 참조하고 따르면 후회 없는 주택 구매의 결실을 보게 되리라 확신한다. 요약 정리에 앞서 우리 부동산 전문가들의 조언을 서두에 간추리자면, 우선적으로 재정 능력과 융자 여부를 검토해서 구매 가능한 주택 가격대와 주택 형태(콘도, 타운하우스, 단독주택), 다운페이먼트의 액수, 선호 지역 등에 관해 미리 결정해야 시행착오를 줄이고 신속하게 원하는 주택을 구입할 수 있다고 한다. 특히 이층집이나 계단이 많은 집, 어두운 집, 마당이 넓은 집 등에 대한 가족들의 견해를 모두 수렴해 가족 구성원의 취향을 반영하는 것도 중요하다. 그러면 아래와 같이 TO DO LIST로 각각 세분화해보자. 1. 지역 전문가의 도움을 받자 에이전트 선정에 있어서는 가급적 해당 지역에서 활동적으로 일해온 지역 전문성을 지닌 에이전트를 선정하는 것이 좋다. 이를 통해 적정 거래가격을 조언받을 수 있을 뿐 아니라 그 동네에 대한 특성, 학군 등 제반 교육환경, 마켓 등 주변 상권과 생활 환경에 대한 상세한 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 특히 한인들에게는 한인 에이젼트가 원활한 의사소통은 물론 한국인들의 정서와 문화를 고려해서 한인이 선호하는 형태의 집을 선정하는데 적지 않은 도움을 줄 수 있으리라 생각된다. 2. 체크 리스트를 만들어 꼼꼼하게 비교하자 미리 원하는 주택을 머리로 마음속으로 그려 본 후 주택 쇼핑에 나설 때, 주택 실내와 외부를 세분화시킨 체크 리스트를 작성해 실질적으로 마켓에 나온 매물들과 대조하다 보면 자신에게 가장 적합한 주택을 장만하기 수월해진다는 것이 전문가들의 조언이다. 3. 체크 리스트의 키 포인트를 잘 정하자 주택 내부의 중요 검토사항으로는 실내 면적, 내부 구조, 기둥과 벽의 상태, 거실과 침실, 화장실, 부엌, 붙박이 옷장, 덴 등의 구조 및 가능성 등을 꼽을 수 있다. 주택 외부에서 눈여겨보아야 할 사항은 정원, 앞.뒷뜰의 크기, 정원의 관리 상태, 담장의 상태, 외벽 페인트 상태, 지붕과 창문의 상태, 차고의 크기와 공간 활용도, 드라이브 웨이의 포장 상태 등이다. 이런 식으로 체크 리스트를 만들어 쇼핑하는 매물마다 A,B,C 3등급으로 표시하면서 해당 매물의 점수를 합산해 보면 최종 결정을 내리는 데 좋은 참고 자료가 된다. 또 쇼핑 시 셀폰을 반드시 지참하고 가서 사진을 찍거나 가족, 친지와 함께 둘러본다면 자신이 미처 생각하지 못하고 놓칠 뻔했던 점을 두루 챙길 수 있는 장점도 있다. 4. 주택 구입 후 유지 비용을 고려한 후 최종 결정하자 이러한 종합적인 준비, 쇼핑 그리고 본인의 체크 리스트들에 의해서 확보된 정보를 토대로 융자 및 에스크로 비용, 이사 비용, 입주 후 주택 개축 혹은 보수 비용, 가구 및 가전제품 구입 등 직접적인 구매 비용을 산출하고 더불어 재산세, 주택보험료, 주택관리 비용 등 월간 주택 유지비용을 추산해 자신의 수입과 비교해서 무리하지 않는가를 판단한 후 살 것인지 아닌지를 최종 결정한다. 5. 최종 구매 및 오퍼 가격 결정은 에이젼트와 상의 후 결정하자 일단 사야 할 결정이 나면 반드시 최종적으로 에이전트의 견해와 더불어 적어도 최근 3~6개월, 길게는 1년 사이에 본인이 구매하고자 하는 매물과 비슷한 매물이 팔린 마켓 현황을 적극 참조하여 적정한 선에서 가격을 오퍼하면 된다. 전문가 입장에서 본 올해 2020년 실리콘밸리의 초봄부터 초여름 사이의 마켓은 지난 한 해와 큰 차이 없는 마켓으로 이어질 전망이다. 특히 밀레니엄 세대들의 집 구매가 실리콘밸리에서 역시 두드러지게 나타날 것이다. 그래서 2월 말까지 집을 장만해 보는 것도 어쩌면 봄(3월)에서 초여름(5월) 사이 흔히 말하는 매매의 최정점 시기를 피하는 현명한 구매의 필수 조건이 될 수도 있을 것이라고 조언하는 바이다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-01-08 2020년, 초보 셀러를 위한 집 팔기 대작전 꿀 Tip
드디어 2020 새해가 밝았다. 연초가 시작되는 시점에서 2월과 3월 초봄 사이에 집을 팔려는 초보 셀러들에게 유용한 꿀팁을 전하려고 한다. 해서 필자도 요즘에는 이런 초보 셀러들의 집을 방문해서 준비해야 할 지침서를 알려 드리고 함께 준비 기간에 들어간 매물들이 꽤된다. 미리 집 상태를 파악하고 꼼꼼히 준비하기만 하면 집은 순탄하게 최대한 많이 그리고 빨리 팔 수 있는 최적의 세일 프로세싱을 경험하게 되는 지름길이라고 할 수 있기 때문이다. 1. 집을 고치자 : 필자는 항상 집은 사람의 몸과 같다고 생각한다. 사람의 몸이 여러 구조로 되어 있듯이 집도 마찬가지다. 사람이 나이가 들면 이곳저곳이 아프듯이 집도 나이가 들면 이곳저곳 고칠 곳이 많아진다. 일단 본인이 고쳐야겠다고 생각했던 곳들을 고치도록 한다. 집은 보이는 곳보다는 보이지 않는 곳에서 이상이 있을 수가 있다. Home Inspector를 직접 하이어해서 익스팩션을 해 보는 것도 나중을 위해서 확실하다. 인스펙션 결과를 가지고 본인이 고쳐야 할 것들을 결정하여 본인이 직접 할 수 있는 것과 사람을 시켜야 할 것들을 결정한다. 집을 고치는 전문인을 고용해서 고쳐야 한다면 미리 예약을 해야 하므로 이 시간을 미리 계산하자 2. 집을 치우자 : 손님들을 모시고 집을 보러 다니다 보면 남자분들은 대부분 집 바깥(마당, 정원 등)이나 땅 사이즈에 관심이 많으시고 여자분들은 집안(부엌, 화장실 등)에 더 관심을 두신다. 집 마당 정원등을 Landscaping Company를 하이어 해서 Professional cleaning 을 받자. 쓰지 않는 모든 물건을 될 수 있는 대로 다 버린다. 이때 어떤 분들은 필자의 조언을 오해하셔서 다 갖다 버리시는데 다 버리시라는 이야기가 아니라 너무 많은 가구나 가재도구들은 집이 좁고 지저분하게 보이는 이미지를 줄 수 있다. 그래서 가라지가 있는 집에는 사용하는 대부분 가구나 가재도구를 보관하고 스테이징(집의 분위기에 맞게 꾸며주는 서비스) 회사를 통해서 프로페셔널한 스테이징 서비스를 받아 보는 것도 그 비용에 비해 큰 효과를 낼 수 있는 좋은 방법이라고 권유 드리고 싶다. 물론 스테이징 하는 서비스의 가격대는 천차만별이다. 또한, 카펫이 있다면 반드시 카펫 Professional cleaning을 반드시 한다. 벽, 바닥, 천장을 깨끗이 청소하면 집이 달라질 것이다. 꼭 돈을 많이 들여서 집을 꾸밀 필요는 없다. 현관문만 깨끗이 칠해도 집을 보러 오는 사람에게는 좋은 느낌을 줄 수 있다 3. 물건들은 다 치우자 : 집을 사러 오는 손님은 집을 사러 왔지 그 집에 있는 물건을 사러 온 건 아니다. 물건이 없으면 없을수록 집을 사러 온 사람이 자기 물건을 놓을 상상을 많이 할 수 있다. 또 한 가지 꼭 잊어서는 안 되는 것은 중요한 물건은 따로 보관하자. 집 매매는 언제 이루어질지 모르므로 얼마나 많은 사람에게 집을 보여 줘야 하는지 모른다. 많은 사람이 집을 보러 올 수 있음으로 중요한 물건은 따로 보관하는 게 바람직하다. 4. Seller's Disclosure를 꼼꼼히 작성하자 : 대부분의 Real Estate Company에서는 Seller's Disclosure를 의무화하고 있다. 집주인이 집에 관해서 쓰는 서류인데 집 주인은 집에 대해서 거짓 없이 써야 한다. 예를 들어 집에 물이 샌 경험이 있으면 언제 어떻게 어디서 세었고 고쳤다고 쓰면 된다. 물론 이런 부분들도 에이전트와 상의하고 도움을 받아서 빠짐없이 꼼꼼하게 작성하면 된다. 이렇듯, 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막한 초보 셀러들은 반드시 필자와 같이 15년 이상 실리콘밸리에서 전문적으로 집 매매를 해 온 풍부한 경험이 있는 로컬 에이전트와 미리 컨설팅을 꼭 해 보시라고 권해 드린다. 그러다 보면 실질적으로 처음 준비 단계에서부터 오픈 하우스까지 어렵지 않게 집 매매를 잘 성사 시킬 수 있는 스트레스 없는 행복한 경험을 하게 될 것이기 때문이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-12-05 “아, 답답하다… 왜 나는 아직도 집을 못 사고 있는가?”
벌써 2019년의 막바지이다. 정말 세월이 유수라는 말이 꼭 맞는 것 같다. 올해는 바이어들이 집을 장만하기에 너무 좋은 바이어 마켓이 유유히 지속되고 있는 관계로 실리콘밸리는 꾸준히 집 매매가 잘 이루어 지고 있다. 물론 지역적으로 집값이 균등하지 못한 미세한 차이가 있기는 하나, 마켓이 더 내려갈 거라고 마냥 대기만 하고 있는 바이어들은 지금 이렇게 좋은 시기에 집을 장만하지 않은 것에 후회 하실 일이 머지않아 생길 것이라는 예상도 감히 하게 된다. 이유는 이런 바이어 마켓이 늘 오는 호기회가 아니기 때문이다. 부동산 마켓은 오르면 반드시 내리고 또 내리면 반드시 오르기 때문이다. 그럼에도 특히 First home buyer 들은 이런 신세 한탄을 늘어놓기 일쑤다. "왜 나는 아직도 집을 못 사고 있는가?". 그 요인 분석을 간단히 해 드리고자 한다. 어쩌면 생각지도 못했던 부분에서 작은 실마리를 찾을 수 있지도 않을까 생각된다. 1.희망, 소망하는 집에 대한 고집을 버려라 누구나 자신이 원하는 집이 있다. 흔히 말하는 "드림하우스"를 찾아 무지 헤맨다. 하지만 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 최선책이다. 주택의 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 완벽하게 맞아야 한다고 생각한다면 집 사기가 어려울 수밖에 없다. 아니… 집 절대로 못 산다. 특히 이곳 실리콘밸리에서는 더더욱 그렇다. 자신이 가장 중요하게 생각하는 것이 무엇인가를 판단해 몇 가지 중요한 조건만 맞으면 집 사기에 나서는 것이 현명하다. 2.특정 지역에 대한 집착을 버려라 특정 지역에만 집착하게 되면 살수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다. 따라서 전문가들은 집을 고를때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5~7년 정도에 한 번씩 이사한다는 것을 고려해 일단 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨가는 방법을 염두에 두면 심리적 부담을 덜 수 있다. 3.지나치게 많은 부채는 금물 Community Housing Innovation의 조사에 따르면 미국인들의 주택 구입을 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 자동차 론이다. 다시 말해 매달 갚아야 하는 부채가 집을 사는데 걸림돌이 된다는 것이다. 또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모게지를 상환하는 능력이 크게 떨어지기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압당할 가능성이 높다. 4.주택 소유에 대한 불안감을 극복하라 집을 사는 것은 보다 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모게지 뿐 아니라 그밖에 관리비와 시간과 노력을 투자해야 한다. 오랫동안 주택에 살다가도 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사하는 미국인들이 많은 이유도 이 때문이다. 주택 구입을 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 자신의 재정 상태에 대한 명확한 분석, 주택구입 시 지출내용 확인, 주택구입 교육코스 참석, 전문가와의 상담 등이 필요하다. 5.많은 크레딧카드 소유는 오히려 큰 저해요인 크레딧카드를 여러장 가진 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모게지를 대출해주는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇 장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다. 일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 10장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있다면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 들여야 한다. 6.크레딧 문제에 대한 무지에서 벗어나라 미국에서 집을 사는 것은 모기지를 사는 것이다. 예를 들어, 100만 불 집을 10% 다운해서 산다면 10분의 9, 즉 90만 불을 모기지로 충당하게 된다. 따라서 모게지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 경우를 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 모기지를 얻는 데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모게지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만 달러씩 달라지기도 한다. 자, 이제 실마리를 조금이라도 찾았다면 이제 집 구매는 좀 더 빠르고 쉽게 현실화될 것이다. 집 매매와의 전쟁에서 꼭 승리하시기를 필자인 "애니 윤" 역시 함께 희망해 본다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-11-06 부동산 재산세에 관해서
완연한 가을 감성에 젖어서 계절의 풍성함을 느낄 이때쯤이면 "휴우.." 하게 만드는 부동산 재산세 고지서가 우편함에서 고개를 쏙 내민다. 올해도 바야흐로 이 시즌이 되었다. 이번호에서는 부동산 재산세에 대해서 자세히 알아보도록 하자. 여러 관련 기관 및 기사 등등에서 모은 자료를 바탕으로 기본적인 정보와 새롭게 바뀌는 사항에 대해서도 꼼꼼하게 살펴서 불이익을 당하는 일이 없도록 해야 할 것이다. 재산세 고지서를 이미 메일로 받으신 분들도 계시고 받기를 기다리고 계시는 분들도 있을 것이다. 종종 메일 사고로 받지 못하여 깜박 잊고 제때 내지 못해 10%의 과중한 페널티를 내는 경우가 있어 꼭 기억해 두었다가 12월 10일부터 내년 4월 10일까지 내야 한다. 그런데 지난 5년 동안 지속적인 오른 주택 가격 때문에 집주인들은 이와 연동하여 상승한 재산세를 내기 위해 목돈 마련을 해야 할 상황이다. 특히 매달 모기지와 함께 텍스를 나눠서 내시는 분들은 부담이 덜한데 일 년에 두 번에 걸쳐내시는 분들은 근심거리가 하나 늘었다. 부동산 재산세의 회계연도는 1월이 아닌 7월 1일에 시작해서 다음 해 6월 30일까지며 6개월 단위로 두 번에 나눠서 세금을 낸다. 세금을 매기는 기준인 산정 가치(Assessed Value)를 매해 첫날인 1월 1일을 기준으로 세금을 계산한다. 즉 올해 7월 1일부터 시작되는 2019-2020 회계연도의 텍스는 올 1월 1일을 기준으로 해서 세금을 계산한다. 작년 하반기부터 부동산 가격이 대체로 안정적이었기에 올해에는 세금을 계산하는 산정 가격이 크게 연동해서 올라가지는 않을 것이다. 그러므로 부동산 재산세가 크게 오르지는 않을 것이다. 사실상 카운티 텍스 산정국에서 이미 지난 4월 말부터 5월 말경까지 각 주택 소유주들에게 편지를 보내어 부동산 재산세의 기준 가치가 얼마이며 이를 기준으로 세금이 계산될 것이라는 안내를 했다. 이 안내문에는 3가지 가격이 나오는데 맨 왼쪽이 프로포지션13(주민발의 안13) 가격, 중간 컬럼에는 현재 시장 가격, 그리고 맨 오른쪽에 현재 산정 가격이 나온다. 주민 발의안13에 따르면 맨 처음 집을 샀을 때의 가격을 산정 기준 가격으로 한다. 그리고 그다음 해부터는 매년 2% 한도로 인상을 해서 세금을 계산한다. 하지만 만약 시장 가격이 내려간다면 주민 발의안13보다 내려간 가격을 산정 가격으로 해서 세액을 결정한다. 그러나 만약 가격이 다시 반등하여 한해 10% 이상 올랐다고 해도 주민 발의안13에 의거한 가격보다 높으면 시장 가격이 아닌 더 낮은 주민 발의안13 가격으로 산정 가격을 정한다. 그런데 많은 주택 소유주들은 돈을 내라는 고지서도 아니고 본인의 주택 가격도 잘 모르기 때문에 그냥 무시하고 버리거나 그냥 파일에 보관하는 경우가 많다. 하지만 가끔 세금 당국에서도 실수를 할 수도 있으니 부동산 전문가나 회계사와 상담하여 본인 부동산의 산정 금액이 맞는지 꼭 확인을 하는 것이 좋다. 만약 본인 주택의 산정가격에 오류가 있다고 판단되면 텍스 산정국 오피스에 찾아가거나 인터넷을 통해서 Decline in Value Form 을 제출하여 이의를 제기한다. 산정 가격은 당해년도 1월 1일부터 3월 31일까지 본인이 살고 있는 주택 근처에서 팔린 주택들과 비교해서 그 가치를 산정한다. 카운티마다 약간 다르지만 일반적으로 7월 2일부터 11월 30까지 이의 신청서를 받는다. 이의 신청서를 작성할 때 에이전트의 도움을 받는 것이 좋고 간단한 1장짜리이므로 본인이 직접 작성해도 된다. 위에서 언급한대로 1월 1일 기준인데 3월 31일까지 팔린 근처 주택의 가격을 기준으로 이의 신청을 하면 된다. 그리고 만약 기각이 될 경우는 카운티의 Board of Supervisors의 Assessment Appeal Board에 어필을 한다. 기간이 오래 걸리는 것이 흠이지만 만약 금액 차이가 크다면 그대로 진행하는 것이 좋다고 조언하고 싶다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-10-02 과연 집은 언제 사야 할까?
"집은 언제 사야 하나요?" 흔히 그리고 제일 많이 듣는 질문 중의 하나이다. 그럴 때마다, 15 년차 전문 베테랑 리얼터인 필자의 대답은 딱 두 가지다. 그리고 그 대답은 15년 전이나 지금이나 항상 같다. " 지금 임대 주택에 사십니까?" "지금 재정적으로 집 살 준비가 되셨습니까? 그러면 지금 집을 사셔야 합니다." 그렇다… 나는 임대주택에 사는 재정적으로 준비가 된 바이어들에게 항상 이 두 가지 대답을 해왔다. 처음 집 장만을 하는 루키 바이어들 특히 임대주택 거주 및 재정적으로 집을 살 준비가 완료된 1st Home Buyer들에 입버릇처럼 대답해 왔고 지금도 그 대답을 하고 있다. 문제는 이런 바이어들이 좀 더 기다리다 보면 집 가격이 더 많이 내려가고 완전히 거품이 빠질 것이다… 라는 기대 속에 매일, 그러다 일주일 또 한 달 그러다 일년이 지나가서야 기대가 곧 실망으로 다가올 때 비로소, 일 년 전에 살 걸… 라며 허겁지겁 집 매매 전쟁에 편승하는 바이어들을 꼭 만나게 된다는 안타까운 사실이다. 실리콘밸리는 2018년 연말부터 마켓의 소강상태가 오면서 집값 안정세에 들어갔다. 그런데도 꾸준히 매매가 이루어지고 있는 대표적인 요지이다. 지난 8년 동안 급격했던 상승세는 한풀 꺾인 듯 하나 그래도 여전히 매매는 미국 내 다른 타 도시와 비교해 월등히 잘 이루어 지고 있다. 물론 늘 그러하듯, 이러다 거품이 확 빠지면서 집값이 내려갈 것이라고 자만하는 위험한 바이어들도 주위에 항상 있고 그로 인해서 확실하지 않은 부동산 루머가 퍼지면서 이미 준비되었던 바이어들마저도 혹시 부동산 마켓의 큰 변화가 오지 않을까 하는 기대 심리를 가지고 차일피일 미루게 되기 일쑤다. 물론 2013~2018년 사이처럼 최저 10%에서 최고 40%까지 Over Bidding 해야 구입이 가능한 "SUPER HOT SELLER'S MARKET" 은 아니지만 그래도 여전히 가격이 월등히 내려갔다든지 항상 깎아 살 수 있는 바이어 마켓은 아니라는 것이다. 한 가지 확실한 점은, 마켓 흐름의 전반적인 특성을 파악하지 못하고 그저 여기저기에서 들리는 풍문으로 혹시 마켓이 시간이 지나면 더 SLOW 해질까 하는 기대 심리로 마냥 기다리는 바이어들이 있다면 그것은 잘못된 판단이라고 알려 드리고 싶은 바이다. 마켓은 계속 끊임없이 변화하고 또한 바이어들은 항상 있다. 집을 사야 하고 금전적으로 이미 준비된 바이어라면 지금 당장 부동산 전문가와 상담하고 집 쇼핑에 나서야 한다. 집을 지금 사야 하는 기본적인 세 가지 이유를 유념해 둔다면 최대한 빨리 집 장만을 하는 것이 오히려 돈을 버는 호기회임을 알게 될 것이다. 그렇다면 그 세 가지 기본 사항은 무엇일까? 1. 기존주택 가격의 더디지만 지속적이고 꾸준한 상승세 2. 아직은 낮은 모기지 이자율 수준 유지 3. 지금처럼 마켓이 너무 핫하지 않을 때 빨리 장만해야 한다는 전문가들의 의견이다. 특히 올해는 젊은층을 대표하는 밀레니얼 세대와 노년층 베이비부머 세대의 주택 거래가 활발하다. 사실 지난 3~4년간 밀레니얼 세대 덕분에 주택 시장 회복세가 유지됐다고 해도 과언이 아니다. 특히 여기 실리콘밸리의 내년 주택 시장도 역시 밀레니얼 세대에게 의지하는 해가 지속 될 전망이다. 지난해 발표된 전국 부동산중개인협회(NAR) 주택 시장 세대별 보고서에 따르면 35세 미만 밀레니얼 세대의 주택 구입자 비율은 지난해 전체 구입자 중 약 35%로 2018년 조사 때보다 높아진 것으로 나타났다. 그러므로 2019년 지금 이 시각에도 역시 꾸준히 밀레니얼 세대의 주택구입이 이어지고 취업과 결혼연령기에 접어든 밀레니엄 세대에 의한 주택 구입이 계속해서 많이 늘어날 것이라는 기대다. 설사, 부동산 마켓의 지각 변동이 온다고 하더라도 이곳 실리콘밸리의 집 매매는 꾸준하게 지속되리라고 본다. 그런 점에서 이번 호 애니윤의 부동산 칼럼에서는, 준비된 바이어들이라면 반드시 "지금" 집을 사야 하는 명백한 이유를 알려 드린 바이고, 필자와 같은 전문가와 바로 상담 요청을 하고 집 구매 준비를 꼼꼼하게 시작하기를 당부하는 바이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-09-04 투자용 주택의 좋은 테넌트 구하는 Tip
여유 있는 자금을 그냥 은행에 넣어두자니 이자가 너무 작고, 증권이나 주식에 투자하자니 전문적인 지식이 없어 불안하고, 그래서 전문적인 주식거래인에게 맡겨 잘 불려 달라고 의뢰를 해도 주식이 실물 경제 이외의 국내 및 국제 정치에 너무 민감하게 반응하니 그 전문인이 투자를 아주 잘한다고 해도 그것도 역시 불안하니 뭐니 뭐니 해도 부동산 투자가 그래도 안전하다고 생각한다. 물론 부동산 에이전트이니까 그렇게 말하겠지라는 부분도 있지만, 부동산이라는 것이 10년 혹은 15년, 20년마다 주기적으로 오르고 내리고는 하지만 주식 증권 같은 페이퍼 혹은, 비즈니스 같은 만질 수 없는, 무형(Intangible)의 재산이 아니라 실제로 존재하는 실물, 땅, 즉 진짜 (Real) 재산 (Estate)이니 아무리 가격이 내려가더라도 팔지 않고 있으면 조만간 다시 가격을 회복하는 것은 틀림없는 일이다. 따라서 알맞고 적절하게 투자하여 매달 매년 일정액의 수입을 만드는 투자용 주택, 투자용 아파트, 투자용 상업용 마켓 건물 등이 여전히 인기가 있는 이유가 여기에 있다. 그러면 그간 모아온 여유자금으로 투자용 주택, 렌트 인컴을 기대할 수 있는 주택을 구입함에 있어 투자자로서의 가장 큰 걱정은 애를 먹이지 않고 렌트비 꼬박꼬박 잘 내고 집 잘 관리하는 좋은 테넌트를 구하는 것이다. 주위에 아는 사람들 이야기를 들어보면 거의 렌트를 주고 난 뒤에 집을 엉망으로 사용하는 바람에 집이 너무 많이 부서져 손해를 엄청나게 보았다는 이야기, 테넌트가 매달 렌트비를 안 내거나 늦게 내는 바람에 마음고생이 아주 심했다는 이야기, 아주 질이 안 좋은 테넌트를 잘못 들이는 바람에 처음부터 렌트비도 못 받고, 그 테넌트를 쫓아낼 때까지 강제퇴거 소송 (Eviction Lawsuit)에 별도의 돈까지 날렸다는 이야기 등등 힘든 이야기만 가득하다. 왜 그럴까? 그 이유는 당연히 렌트 잘 내고 친절하고 착한 테넌트 등등은 이야깃거리가 되지 못하니 이런 고생 이야기 중에는 아예 끼지 못하는 것이다. 실제로는 대부분의 렌트에서는 좋은 테넌트가 대부분이고 애먹이는 테넌트는 극히 일부분이라는 사실이다. 한때 미국 경기가 그냥 땅으로 떨어져 모든 사람이 힘들 때는 렌트를 제때 못 내거나 아예 내지를 못하면서 렌트 집을 떠나지도 못하고, 퇴거소송을 해야 하는 테넌트도 상당히 많았는데 지금처럼 경제가 거의 회복단계에 있는 상황에서는 일부 지역을 제외하고는 Eviction Case를 거의 찾아보기 어렵다. 일반 시민들의 소득수준도 거의 회복단계여서 매달 적절한 렌트비를 내는 것이 그리 어렵지 않은 것이 요즘 상황이다. 우리와 같은 리얼터를 통해서 전문 임대 메니즈먼트 서비스를 받아 관리하게 하면 제일 좋은 방법이겠으나 관리비를 줘야 하는 것이 다소 부담이라면 아래와 같은 가장 기본적이면서도 쉬운 방법으로 테넌트를 구해봐야 할 것이다. 아래 기본적인 5가지 방법을 잘 사용해서 좋은 테넌트를 구하는데 도움이 되기를 바래본다. 첫째, 신청서 서식(Application form)을 만들어서 집 쇼잉 후 관심이 있어 하는 미래의 테넌트에게 신청서를 기재 후 받도록 하자. 그 신청서에는 전반적인 테넌트 인포 즉, 5년 안 렌털 히스토리, 직장 관계, 수입 관계, 은행 세이빙 관계 그리고 주위 친인척, 직장 상사 아니면 친구 등등 reference를 해 줄 수 있는 사람들의 인포를 미리 손에 쥐고 움직일 수 있게 준비하자. 둘째, 테넌트 크레딧을 뽑아서 그 점수를 확인하고 가급적 좋은 크레딧을 가지고 있는 테넌트를 구한다. 셋째, 월수입과 은행 잔고가 어느 정도 넉넉한 테넌트가 더 안심이 된다. 월 렌트가 3,000달러인데 은행 잔고가 6,000달러 미만이면 바로 그 다음달부터 렌트 입금이 걱정될 수밖에 없다. 넷째, 신청서에 기재된 최근 5년 미만의 렌털 히스토리 첵업을 하자. 이 부분은 전 집 주인이나 프라퍼티 메니져를 통해서 알아볼 수가 있다. 렌털 히스토리 체크야말로 이 테넌트가 집을 어떻게 잘 사용했는지, 제때 렌트비를 내었는지 등등을 자세히 파악 할 수 있는 중요한 요소 중의 하나이다. 다섯째, 테넌트나 거기에 들어와 살 가족 모두를 가급적이면 함께 만나서 직접 인터뷰를 하도록 하자. 그 사람들의 외모나 대화하는 법을 주시하는 것도 중요하다. 옷차림이 깔끔하고 부드러운 언어를 구사하는 사람들은 성격도 부드럽고 친절할 것이 대부분이다. 5분 정도만 이야기해보면 바로 그 사람의 성격이 드러나기 마련이다. 자기주장이 강하지 않고 별도의 요구사항이 크게 없는 사람을 뽑으면 그리 염려할 문제가 없기 때문이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-08-01 새집 분양 시 알면 도움이 되는 Tip
새집을 사려고 발품을 팔고 계신 바이어들이 많다. 새집이라서 일단 무조건 가서 보시고 오시는 분들도 있다. 그렇지만 새집 분양이라도 에이전트의 도움이 필요한 부분들이 많이 있다. 새집은 바이어 혼자서 직접 보고 계약을 할 수 있는데 라고 생각하는, 바로 그것이 문제이기 때문이다. 전문가의 조언이나 도움이 없는 상황에서 혼자 갔다가 후회할 만한 결정을 쉽게 할 수 있기 때문이다. 필자는 새집 분양을 도와 드리면서 고객에게 분양가에서 가격을 좀 더 낮추게 하거나, 혹은 다른 혜택을 고객이 만족할 만큼 개발업자로부터 받아 준 경험이 있다. 북가주에서 새집을 분양받는 절차는 개발업자의 방침과 부동산 경기에 따라 다르다. 다음의 내용이 항상 똑같이 적용되거나 절대적이지는 않다는 것을 주지하고, 어쨌든 분양 사무실에서 헤매지 않으려면 이 정도는 기본적으로 알고 가는 것이 좋으니 한번쯤 눈여겨보도록 하자. 보편적으로, 북가주에서 집이나 콘도를 짓는 기간은 시공에서 완공까지 약 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요된다. 물론 고층 콘도 같은 경우는 더 걸릴 수 있다. 보통 시공 전부터 개발업체는 마케팅을 시작하고, 웹사이트 등의 미디어를 통해 관심 있는 잠재 바이어들의 리스트를 작성한다. 계약하면, 입주하기까지 일반적으로 아래와 같은 단계를 밟는다. 1) 계약금을 돌려받을 수 있는 기간: 바이어가 DRE Subdivision Public Report, CC&R, 각종 Disclosures 등의 건물 관련 서류들을 검토해 본 후, 어떤 이유에서건 계약을 파기하고 계약금을 돌려받을 수 있는 기간이다. 보통 3일에서 길면 1~2주 정도를 준다. 한편, 개발업체는 바이어가 계약서를 작성하면서 함께 제출한 재정 서류들을 검토해 보고 역시 계약을 파기할 것인지 존중할 것인지를 결정한다. 계약금은 각 개발업체의 방침과 부동산 마켓의 분위기에 의해 결정되는데, 보통 분양가의 2~3%가 보편적이다. 2) 마감재 선택: 마감재에 대해 선택권이 전혀 없는 경우도 있지만, 일반적으로 일부 마감재를 선택할 기회가 주어진다. 보통 바닥과 부엌을 많이 한다. 기본사양, 업그레이드 등의 표현을 쓴다. 규모가 큰 빌더는 '디자인 센터'에서 마감재 선택 작업을 할 수 있다. 3) 기다리는 기간: 완공이 아직 멀었다면, 공사가 진행되는 동안 바이어는 특별히 할 일 없이 기다린다. 이 기간에 Hard-Hat Tour 또는 Frame Walk이라고 해서, 뼈대만 세워진 건물을 둘러볼 기회가 있을 수 있다. 기다림에 지치지 않게 하기 위해 시공업체에서 특별한 이벤트를 하는 경우도 있다. 4) 에스크로 기간: 완공이 되기 약 1~2달 전부터 본격적인 에스크로 업무가 시작된다. 융자 신청 등도 이때부터 시작한다. 융자는 개발 업체가 지정한 은행 (Preferred Lender)을 쓸 수도 있고, 다른 은행 (Outside Lender)을 쓸 수도 있다. 개발업체는 Preferred Lender를 쓰도록 강요할 수 없다. 대신 Preferred Lender를 쓰게 하기 위해 보통 분양가의 1% 안팎의 인센티브를 준다. 그런데 잘못하면 되로 주고 말로 받을 수 있다. 그 1%에 현혹돼서 다른 중요한 것에 집중하지 않으면 추후 이자율이나 hidden fee 등에서 바가지를 쓸 수 있는 일이 태반이기 때문이다. 5) Final Walk-Thru: 완공이 되고 에스크로를 끝내기 직전, Final Walk-Thru를 한다. 개발업체의 담당자와 집을 둘러보고 문제가 있다면 수리 요청을 하기 위한 것이다. (새집도 사소한 문제들이 있을 수 있다) 위와 같이 에스크로가 끝나면서 개발업체로부터 열쇠를 전달받는다. 이러한 절차가 보고 듣기만 해도 이미 과부하이다 싶으면 혼자 무턱 대고 세일즈 오피스 문턱을 밟지 말고 필자와 같은 새집 분양 전문 리얼터와 충분히 상의 후 반드시 함께 가서 꼼꼼한 절차를 밟는 것이 똑똑한 바이어가 누릴 수 있는 큰 혜택 중 하나가 될 것이라고 필자는 확신한다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-07-03 렌탈용 부동산 찾기의 유용한 Tip
요즘 들어 부쩍 현금의 융통이 원활한 사람들이 투자용 부동산을 많이 찾는다. 만약 재산증식을 위한 투자처를 고민한다면, 렌탈용 부동산이 좋은 선택이 될 수 있다. 그 선택의 중요한 열쇠는 바로 좋은 위치…즉 로케이션이다. 그런데, 이런 렌탈용 부동산 찾기란 생각보다 그리 쉽지 않을 수도 있다. 왜냐하면 내가 살고 싶은 집은 아주 쉽다. 내가 현재 살거나, 친인척이 살아서 그 동네에 대하여 생각보다 학군, 교통, 인구 분포, 직업군 등 많은 정보를 이미 접하고 있다. 지역을 이미 선택하였기 때문에, 단순히 집의 상태, 가격 등만을 고려하면 되기 때문이다. 하지만 렌탈 인컴은 내가 사는 지역이 꼭 아니라도 가능하므로, 더 넓은 지역으로 더 많은 사항을 고려해야 한다. 그런데, 그 정보를 확실히 모아서 고려하기가 생각보다 쉽지는 않다. 그것이 바로 필자와 같은 전문 리얼터가 필요한 이유이다. 1. 모든 사람의 사고 싶어하는 지역 찾기: 좋은 학교가 있는 동네, 낮은 범죄율, 공원이나 쇼핑몰 등이 가까운 편리한 위치 또한 내 집에서 멀지 않은 곳… 예를 들어 20~30분 운전 거리 이내라던가… 왜냐하면 때로는 테넌트의 문제에 대하여 거리가 가까우면 즉각적인 대처를 할 수 있기 때문이다. 또한 그 지역의 공실률이나 지역의 렌트가격, 그 지역에 새로운 아파트 단지 건설 예정이 있는지 등의 여부 알아 봐야 한다. 2. 부동산 소유자에 대한 규제에 대한 고려: 건물 소유주 (Landlord)가 된다는 뜻은 여러 가지 다양한 법을 고민해야 하는 상황에 처하게 된다는 뜻이다. 차별금지에 관한 연방법으로부터 그 지역의 시티법까지 다양한 법이나 규제가 방의 사이즈, 침실의 천장 높이 등등 때로는 테넌트가 바뀔 때마다 인스펙션 등 여러 가지 법적 규제를 받게 될 수 있기 때문이다. 또한 만일 HOA가 있는 콘도를 사게되면, 그 HOA의 규정 역시 고려해야 한다. 이러한 문제들에 대하여 전문 부동산 리얼터의 조언이 더 절실할 수 있다. 3. 총지출 규모: 단순히 모기지 페이먼트만을 고려해야 하는 것이 아니라, 부동산 재산세, Association fee, 테넌트를 찾기 위한 광고비, 보험료, 정원 관리비나 물값 같은 관리비 등 모든 비용을 고려해서 현금 순환 흐름이 원활해야 한다. 즉 매해 평균적으로 렌트비의 30% 정도는 이러한 지출을 위하여 적립해야 한다. 즉, 좋은 렌탈 부동산을 찾기 위한 조건으로 이러한 비용을 용이하게 커버할 수 있는 인컴유닛도 좋은 방법이며, 행여 세를 놓지 못하여 공실이 되었을 때의 지출에 대비한 예비비도 갖추어 놓아야 하는 것 역시 당연하다. 4. 검사(Inspection): 산타클라라 카운티에는 50년대나 60년대에 지어진 렌탈 홈이 많다. 만약 내가 집을 고치기 좋아하거나, 쉽게 고칠 수 있고, 저렴한 가격으로 도와줄 핸디맨이나 컨트렉터가 있다면 오래된 건물도 나쁘지 않다. 하지만, 이러한 관리를 하기 어려운 아주 바쁜 직업을 가지고 있거나, 하기 어려운 상태이면 최근에 지어져서 상태가 아주 좋은 건물을 선택하여야 할 것이다. 항상 비용을 고려할 때는 기회비용(Opportunity cost)을 고려해야 하는데, 내가 시간당 100불 이상을 버는 직업을 가지고 있다면 집을 직접 고치면 안되고, 당연히 집을 고치는 일은 다른 사람들에게 도움을 구해야 할 것이다. 기회비용은 내가 이것을 선택함으로써 포기해야 하는 다른 비용이다. 즉, 시간당 핸디맨이 30~50불 정도를 charge 한다는 기준을 잡는다면 도움을 구하는 것이 바람직하다. 집을 전문적으로 검사해주는 인스펙터들은 집의 구조적인 결함이나 안전상의 문제에 대하여 정확히 규명하여 줄 수 있으며, 이러한 여러 가지 문제들을 진지하게 검토할 수 있도록 조언을 준다. 특히 렌탈 부동산의 경우 이러한 인스펙터들의 역할은 매우 중요하다. 아주 좋게 관리된 것처럼 보이는 집을 샀는데, 우리가 평상시에 알아보기 어려운 항목에 문제가 생겼을 때, 길에 버려지는 예기치 않는 지출의 규모는 큰 타격이 될 수도 있다. 5. 사후 관리 전문 프라퍼티 메니져 : 매매 후 좋은 테넌트를 잘 선별해서 임대하여야 하는데 도대체 어디서부터 어떻게 시작을 해야 할지 막막할 때는 필자와 같은 프라퍼티 메니즈먼트 경력이 있는 전문 리얼터를 고용하는 것도 꽤 좋은 방법의 하나이다. 물론 필자는 부동산 일을 하기 전에 이미 굴지의 아파트에서 메니져를 역임한 경력이 있어서 테넌트 선별 과정, 계약서 작성 및 꼼꼼한 서류 확인, 세입자가 될 사람의 재무 관련 정보 및 최근 5년 동안의 렌탈 히스토리 첵업과 더불어 tenant & landlord 법에 해박한 편인지라 업무를 좀 더 효율적이고 신속하게 처리 할 수가 있다. 하지만 뭐니 뭐니 해도 관리메니져를 두는 가장 좋은 이유 중에 하나는 메니져가 모든 일을 관리해 주기 때문에 테넌트와 직접적인 컨텍없이 매월 임대료만 잘 수령하면 된다는 점이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-06-17 초보 주택 구입자들의 장애 요인들(2)
집을 구입하는 데는 여러가지 장애요인이 있지만 가장 기본적인 이유는 자금 부족, 다운페이먼트와 클로징 비용이 없기 때문에 선뜻 집 사기에 나서지 못하는 경우가 많다. 그러나 다른 한편으로 꼭 원하는 집을 사야만 한다는 강박관념 등 심리적 요인도 걸림돌이 될 수 있다. 아래에 집약한 장애 요소들을 하나씩 확인해 보고 집을 사기 위한 준비에 도움이 되었으면 하는 바램이다. 이전호에 이어서.. 4. 주택 소유에 대한 불안감 집을 사는 것은 보다 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모게지 뿐만 아니라 재산세, 개스비, 보험료 등을 내야 하고 그밖에 계절이 변함에 따라 적지 않은 관리비와 시간, 노력을 투자해야 한다. 오랫동안 주택에 살다가도 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사하는 사람들이 많은 이유도 이 때문이다. 주택 구입을 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 자신의 재정 상태에 대한 명확한 분석, 주택구입 시 지출내용 확인, 주택구입 교육코스 참석, 전문가와의 상담 등이 필요하다. 5. 많은 크레딧카드 소유 크레딧카드를 여러 장 갖고 있는 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모게지를 대출해주는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다. 일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 10장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있다면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 길러야 한다. 집을 사려면 먼저 개인 및 가계 부채를 줄여야 한다는 것이 전문가들의 공통적인 지적이다. 모게지 은행마다 차이가 있지만 보통 2년 된 4개의 크레딧 트레이드 라인을 요구하므로 사전에 모게지 브로커와 상의하는 것이 좋다. 6. 크레딧 문제에 대한 무지 미국에서 집을 사는 것은 모게지를 사는 것이다. 100만달러짜리 집을 살 때 다운페이먼트가 20%라면 사실 집 구입금액의 10분의 8인 80만 달러를 모게지로 충당한다. 따라서 모게지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 경우를 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 모게지를 얻는 데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모게지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만달러씩 달라지기도 한다. 좋은 크레딧을 유지하기 위해서는 크레딧카드 빚 등 각종 부채를 제때 상환하고, 은행구좌의 크레딧 라인 등을 이용해 크레딧을 올리고, 크레딧에 대한 조사를 통해 잘못된 크레딧을 바로 잡는 등 본인의 적극적인 노력이 필요하다.
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-06-02 초보 주택 구입자들의 장애 요인들(1)
집을 구입하는 데는 여러가지 장애요인이 있지만 가장 기본적인 이유는 자금 부족, 다운페이먼트와 클로징 비용이 없기 때문에 선뜻 집 사기에 나서지 못하는 경우가 많다. 그러나 다른 한편으로 꼭 원하는 집을 사야만 한다는 강박관념 등 심리적 요인도 걸림돌이 될 수 있다. 아래에 집약한 장애 요소들을 하나씩 확인해 보고 집을 사기 위한 준비에 도움이 되었으면 하는 바램이다. 1. 희망하는 집에 대한 고집 누구나 자신이 원하는 집이 있다. 미국인들은 보통 '드림하우스 (dream house)'라고 표현한다. 집을 사려고 할 때 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 바람직하다. 주택의 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 완벽하게 맞아야 한다고 생각한다면 집 사기가 어려울 수 밖에 없다. 자신이 가장 중요하게 생각하는 것이 무엇인가를 판단해 몇 가지 중요한 조건만 맞으면 집 사기에 나서는 것이 현명하다. 2. 특정 지역에 대한 집착 어느 지역이건 오래 살다 보면 정이 드는 것이 보통이다. 또 주택을 구입하기 위해 돌아다녀보면 어느 지역은 다른 지역보다 여러가지 면에서 좋은 점이 발견된다. 그렇다고 특정 지역에만 집착하게 되면 살수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다. 따라서 전문가들은 집을 고를 때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5~7년 정도에 한 번씩 이사한 다는 것을 고려해 일단 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨가는 방법을 염두에 두면 심리적 부담을 덜 수 있다. 3. 지나치게 많은 부채 커뮤니티 하우징 이노베이션(Community Housing Innovation)의 조사에 따르면 미국인들의 주택 구입을 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 자동차 론이다. 다시 말해 매달 갚아야 하는 부채가 집을 사는데 걸림돌이 된다는 것이다. 융자회사에서도 주택 모게지 신청자가 매달 4백달러씩 새 차 모게지를 내고 있다면 돈을 적게 빌려줄 수 밖에 없다. 그러나 만약 자신이 매달 내야 하는 돈이 새 차 모게지 뿐아니라 학자금, 크레딧카드, 의료비, 물품 구입대금 등 여러 가지가 있다면 당연히 모게지 얻기가 더 힘들어진다. 또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모게지를 상환하는 능력이 크게 떨어지기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압당할 가능성이 높다. 다음호에 계속 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-05-01 첫 집 장만 후 찾아 오는 고민거리
치열한 경쟁에서 집을 사신 First home buyer 들은 시간이 좀 지나면 하나같이 크고 작은 고민에 빠지고는 한다. 오늘은 고민만 하고 계신 바이어들을 위해서 좀 속 시원한 해결책을 나눠보고자 한다.. 아래 내용은 집을 막 사신 바이어들에게서 주로 많이 듣는 내용을 정리해 보면서 과연 나도 이런 고민을 했었나… 아니면 이런 고민거리는 이렇게 해결하면 되는구나.. 라는 팁을 얻어 갔으면 하는 바람이다. 첫째, 에스크로가 끝나고 이사를 하고 보니 미처 생각지 못한 곳에서 고장 난 부분이 눈에 들어오기 시작한다는 것이다. 이를 돕고자 셀러는 바이어를 위해 일 년 동안 홈 워런티 플랜(Home Warranty Plan) 이라는 것을 들어준다. 예를 들어 문제가 없던 에어컨이 갑자기 작동하지 않는다면 홈 워런티를 통해 수리를 받을 수 있다. 사람을 부르는데 약 65~75달러 정도가 필요하다. 자동차 보험을 10년 이상 들어도 사고가 없으면 보험 혜택을 받을 수 없고, 또 사고가 나면 디덕터블을 내야하는 것과 마찬가지로 75달러를 내지만 문제가 있는 것을 더 이상 돈을 들이지 않고 고칠 수 있으므로 이를 잘 활용하도록 하자. 일 년이 지나고 셀러가 미리 사준 홈 워런티가 만료되어도 바이어 본인이 직접 홈워런티 리뉴얼을 할 수 있다. 비용은 수리 가능한 조건과 내용에 따라서 350~600달러 정도의 수준이다. 둘째, 테넌트가 거주하고 있던 인컴 프라퍼티를 산 바이어가 터마이트가 있는 줄 알면서도 조치하지 않고 매입 그리고 이미 이사를 들어간 후에 고민하는 경우이다. 물론 집을 덮어씌워야 하는 퓨미게이션을 해야 하기도 하지만 상한 나무를 교체하고 부분적으로 약을 뿌리는 것도 고려해 볼 만하다. 터마이트는 페인트가 벗겨진 죽은 나무만을 먹는다. 그러므로 부분 리페어 역시 집을 고스란히 상하게 내버려두는 것 보다는 지속적으로 관리 할 수 있는 방법이 될 수 있다.. 셋째, 집을 사게 되면 프로퍼티 택스를 내야하고 일 년에 2번만 내면된다고 생각했는데, 또 다른 세금 고지서를 받고 당황하게 된다. 이때 처음에 받은 세금 고지서는 지금까지 셀러가 내고 있던 세금 고지서이다. 예를 들어 셀러가 70만 달러 가치로 세금을 내고 있다가 바이어에게 90만 달러에 팔았을 경우, 처음에 온 고지서는 전에 셀러가 내고 있던 70만에 대한 것이고, 그 이후에 차액 20만 달러에 대한 세금이 다시 오게 되는 것이다. 이를 Supplemental Tax라고 한다. 그리고 이 Supplemental Tax는 집 매입 후 단 한 번만 내는 One time 텍스라는 것을 꼭 기억 해 두자. 그렇기 때문에 바이어는 집을 사고 첫해에는 세금을 자꾸만 내는 것 같고, 돈을 더 많이 내는 것이 아닌지 걱정하지만, 이는 정상이다. 또한 낸 세금에 대해서는 세금 공제를 받을 수 있다. 넷째, 집을 사고 한참이 지났는데 재산세를 받아보니 집을 산 바이어의 이름이 아닌 집을 판 셀러의 이름으로 세금 고지서를 받았을 경우이다. 가끔 어떤 이들은 본인의 이름이 아니라고 그냥 무시하고 버리는 경우가 있는데, 이름이 틀려도 집 주소가 같다면 세금을 내야 한다. 정확하게 알고 싶다면 카운티에 확인하도록 하자. 무심코 지나쳤다가 이자까지 더 내지 않도록 주의하자. 다섯째, 집 매입 그리고 이사하고 나니 여기저기에서 편지가 너무 많이 온다. 어떤 이는 돈을 내라는 편지에 순순히 다 돈을 지불하는 경우도 있다. 중요한 것과 버려도 되는 정크메일이 있으므로 확인이 힘들다면 부동산 에이전트와 상의를 하도록 한다. 내 집 장만은 기약없이 치솟는 렌트비에서 해방되는 일이고, 비록 모기지 페이먼트는 내지만 이를 통해 세금 공제 혜택을 받을 수 있고, 자녀가 좋은 환경에서 뛰어 놀 수 있도록 한다. 내 집 장만의 꿈을 이루고, 이를 통해 재산 증식을 이루고, 은퇴 후에도 많은 도움이 될 것을 의심치 않는다. 그러니 크고 작은 고민 거리는 혼자서 속 앓이 하지 말고 필자와 같은 부동산 전문인에게 물어보고 속 시원한 답변을 듣고 고민에서 빨리 해방되자... 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-04-02 셀러의 디스클로저 란 무엇인가?
간단히 풀어서 설명 하자면, 셀러가 집을 구매한 순간부터 거주하는 동안의 주택 상태, 여건 그리고 그 집의 히스토리 특히 공사나 수리 등등의 내력을 집을 사게 될 바이어게게 서면으로 작성해서 알리고 고지 하는 것 이라고 할 수 있다. 특히 이 셀러의 디스클로저는 부동산 거래에 있어서 셀러가 해야 할 가장 중요한 일 중 하나라도 해도 과언이 아니다. 여기에는 해당 주택뿐 아니라 주택의 위치, 커뮤니티 및 지역에 대한 정보도 포함된다. 디스클로저 작성시 집의 상태에 대해 알고 있는 한 모든 것을 숨기지 않고 상세하게 리스팅 에이전트에게 먼저 알려주어야 한다. 만약 부주의하거나 의도적으로 주택의 가치에 영향을 주는 사실을 숨길 경우 나중에 법적으로 책임을 질 수도 있다. 종종 셀러가 사소하다고 지레짐작하여 바이어에게 고지를 하지 않아 나중에 낭패를 보는 경우가 있다. 우선 셀러가 알고 있는 집의 상태를 고지하는 Transfer Disclosure Statement 와 Seller Property Questionnaire는 반드시 셀러가 직접 작성해야 한다. 모르는 것을 고지할 필요는 없다. 하지만, 집 상태에 있어서 의심이 될 만한 점이 있다면 다 고지를 하고 또한 미리 인스펙터를 고용해서 재점검하고 간단한 것은 고쳐 시장에 내놓는 것이 좋다. 집의 상태를 고지했다고 해서 꼭 고쳐주어야 하는 것은 아니므로 숨기지 말고 바이어에게 알려주는 것이 나중에 서로 문제가 안 된다. 다음으로 고지해야 할 사항은 건강이나 안전에 관한 것들이다. 예를 들어 1971년 전에 지은 집들은 납 성분이 있는 페인트를 사용했는데 이 부분은 법적으로 고지를 해야 한다. 그외 석면, 포름알데히드, 라돈 개스 등 여러 가지 건강 유해 물질에 대해서도 알려줘야 한다. 또한 자연 재해에 관한 보고서도 중요하다. 보통 제3 기관에서 나오는 보고서를 제공함으로 상시 침수지역이거나 산불지역 또는 힐 사이드, 지진 지역 등등을 바이어에게 고지 할 수 있다. 그리고 주택을 소유하고 있는 동안 수리를 했거나 문제가 된 점들, 특히 퍼밋 없이 주택을 개조, 증축을 했을 경우에는 꼭 고지해야 한다. 주택 상태 이외에도 고지해야 할 것이 더 있다. 가령 최근 3년 안에 해당 주택 안에서 누가 사망했는지 여부, 타운홈이면 층간 소음이 있는지 옆집에 개나 사람이 시끄럽게 하는지 등을 고지해야 한다. 주위의 도로, 공항, 상업 시설 등으로 인한 소음이 있는지 여부도 고지해야 한다. 만약 주택이 HOA에 속해 있다면 HOA 재정상태 등은 꼭 확인하는 것이 좋다. 가령 HOA 공공시설이 노후화되어 대대적인 공사가 필요해서 몇 개월 안에 HOA 관리비가 대폭 상승한다든지 그에 상응하는 Special assessment fee를 별도로 내어야 한다는 사실을 알고도 고지를 하지 않았다면 바이어 입주 후 이 사실을 알게 되면 셀러에게 클레임을 할 수도 있기 때문이다. 워낙 법적 분쟁이 많아지다 보니 더 많이 그리고 자세히 고지하는 것이 요즘 추세이다. 성심 성의껏 다 고지를 한다면 오히려 바이어 입장에서는 성의없이 고지서를 작성해서 보내는 셀러보다는 더 신뢰를 할 수가 있다. 특히 디스클로저에 대한 법적 소송은 매매후 2년, 길게는 3년까지 가능 하므로 디스클로저를 작성 할때는 있는 그대로의 상태를 숨김없이 모조리 꼼꼼하게 밝혀야 한다. 물론 이런 예민한 부분들도 역시 필요하면 해당 에이전트의 도움을 받아 주택의 가치에 영향을 준다고 생각되는 모든 부분들에 대해서 크든 작든 모두 고지하는 것이 향후 법적인 책임에서 자유로울 수 있다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
수잔 유 (A+ 융자)
2019-03-04 주택 융자의 종류(1)
미국에 오시는 초기 이민자들에게 가장 인상적인 사실 중의 하나는, 미국에서는 적은 돈을 갖고도 집을 살 수 있다는 사실입니다. 융자는, 그 상환기간에 따라 15년 고정, 30년 고정과 같은 종류로 구분이 되기도 하고, 융자 금액에 따라 컨퍼밍 론이냐, 점보 론이냐 하는 식의 구분을 합니다. 또한 그 상환기간 동안에 이자율이 변하지 않는 고정이냐 아니면 변동이자의 융자냐 하는 식의 구분을 하기도 합니다. 그리고 수입과 관련한 모든 서류를 엄격하게 요구하는 풀 닥(Full Documents) 융자인가 아니면, 수입을 증명하지 않고도 가능한 융자(Stated Income Loan)인가하는 등의 구분이 있습니다. 오늘은, 최근에 많은 인기를 얻고 있는 융자 프로그램들에 대하여 말씀드리겠습니다. 1. NO TAX RETURN LOAN(세금 보고 서류 없이 하실 수 있는 융자) 이 융자는, 세금 보고 서류가 없이도 융자를 해드리는 프로그램입니다. 2년 이상 근무하신 직장이 있으시거나, 비지니스를 2년 이상 하시는 분에 해당됩니다. 자영업을 하는 분의 경우, Home Business도 괜찮으며, 크레딧 점수가 700점 이상이면, 10% 다운에 1밀리온까지, 크레딧 점수가 660점 이상이면 15% 다운으로 2.5 밀리언까지 융자를 얻으실 수 있습니다. 직장인의 경우는, 크레딧 700점 이상이면 20% 다운에 1밀리온까지, 크레딧 점수 680 이상이면 30% 다운에 1밀리언까지 융자가 가능하며, 페이먼트가 부담스러우신 분들을 위하여, 융자기간을 40년으로 하여, 이자만 내시도록 해드릴 수 있습니다. 2. 5% DOWN LOAN(세금 보고 필요) 최근에 고객들이 가장 선호하는 이 프로그램은, 5% 다운으로 $2,000,000.00까지 융자를 얻을 수 있으며, MORTGAGE INSURANCE(모기지 보험) 없이 융자를 하실 수 있는 장점이 있습니다. 크레딧 점수는 740점 이상이면 5% 다운, 크레딧 점수가 700점 이상이면 10% 다운, 650점 이상이면 15% 다운으로, 2~3백만불까지 융자를 얻으실 수 있습니다. 페이먼트 부담을 줄여드리기 위하여, 이자만 내시도록 해 드릴 수 있습니다. 이 프로그램은 2년동안의 세금보고가 요구됩니다. 3. 재융자 + Cash Out 갖고 계신 주택을 통해서 재융자를 하여 현금을 확보해 놓으시려는 분들을 위한, 재융자 + 캐쉬 아웃 프로그램입니다. 집을 한채 갖고 계신 분들로서, 세금보고가 잘 되어 있으신 분들은 크레딧 점수가 700일 경우, 집값의 85%까지(1.5 밀리언) 캐쉬 아웃이 됩니다. 크레딧 점수에 따라 620이상이면, 집값의 70%(1밀리언)까지 재융자+캐쉬 아웃이 됩니다. 2nd Home or Investment Home을 갖고 계신 분들이 두번 째 이상의 집을 이용해서 재융자+캐쉬 아웃을 원하시는 경우는, 어떤 인컴 서류도 필요없이 크레딧 점수가 640이상이 되면, 집값의 80%(1밀리언)까지 재융자+캐쉬 아웃을 해 드립니다. 컨드 홈을 구입하시려는 분들을 위한 희소식입니다. 이제 20% 다운머니로도 세컨드 홈을 구입하실 수 있는 프로그램이 이번 달 부터 새롭게 시작되었습니다. 크레딧 620점 이상이면 융자가 가능하십니다. 다음호에 계속.. A+ 융자 Advanced American Mortgage (주택융자 전문 렌더) 수잔 유(Susan Yoo) Account Executive (408-878-5941)
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-03-04 바른 에이젼트와 고객의 품격(2)
지난호에 이어.. 첫째 , 보이지 않는 서비스의 감사함에 인색하지 말자.. 우리 한국인들이 미국에 와서 제일 황당 스러워 하는 것 중에 하나가 tip 문화이다. 즉, 공짜 배달문화에 익숙하고, 어디를 가든 갑&을 종속 관계를 은근히 따지기도 할 뿐 더러 보이지 않는 인력 서비스에 대한 당연성 역시 상당한 편이다. 그래서 인지 부동산 전문가들을 대할 때 , 갑&을 관계 내지 내가 채용해서 부리는 사람정도 아니면 뭐 그까짓 일을 그렇게 간단히 하면서 돈을 그렇게 많이 버냐는 등등의 상식 이하의 개념없는 고객들이 늘 주위에 있다. 특히 이제 막 미국에 정착하게된 주재원이나 이민자들이 그런 테두리에 놓여 있다고들 한다고 타 에이젼트들에게서 전해 듣는다. 필자는 늘상 보고 만나고 겪는 일상인지라 부동산 베테랑 14년차가 정도가 되면 그러려니 한다. 하지만 이제 부동산 일을 시작하는 루키 에이젼트들이나 이것밖에 생계를 이어갈 도리가 없어서 한딜 한딜이 소중한 에이전트들에게는 너무나도 떠안고 가기에 속상하고 힘든 일들이 될 수 도 있다. 둘째, 바이어가 되는 고객들은 절대 에이젼트들의 커미션을 탐하지 말자... 에이전트들의 커미션 즉 복비는 한국과 달리 집매매시 셀러가 지급하는 부분이다. 그러니 어려운 딜을 처음부터 마지막 순간까지 최선을 다해서 짧게는 한달에서 길게는 일년 내내 혹은 더 오랫동안 매달리는 숨 턱턱 막히는 전쟁같은 세일즈의 단계를 거치게 된다. 그야말로 피땀 흘려 번 돈에 절대 단돈 일센트라도 욕심을 내서는 안된다. 이렇게 집 사기에 힘든 실리콘밸리에서 집구매를 성공적으로 이끌어 준 에이젼트에게 감사해야 하기는 커녕, 일을 하게끔 해 줬으니 받은 커미션에서 나에게 일정 금액을 떼어 달라는 혹은 그렇게 은근히 바라는 마음 등등 그런 몰지각한 바이어들이 꾀 많다. 바꿔 말하면 생명에 위협적인 도구만 안 썼다 뿐이지 강도 행세를 하는 것이나 다를 바 없다는 말이다. 하지만 여기서 꼭 알아야 하는 부분을 언급 하자면 그 커미션이 일을 한 에이젼트에게 100% 지급이 되지 않는 다는 것이다. 딜이 끝나면 그 커미션이라는 것이 에스크로에서 에이젼트가 일하는 회사 이름으로 체크가 발부되서 우편으로 들어오면 회사 내에서 발생하는 여러 종류의 fee 와 회사와 split 하는 portion 을 다 떼어준 나머지 부분을 비로소 지급 받는 것인데다 추후 텍스까지 따로 내어야 하니까 어떤 루키 에이젼트들은 총 커미션의 50% 도 못 가져 올 경우의 수 도 있음을 인지했으면 하는 바램이다. 그리고 그 커미션을 떼어 달라고 하는 그 것 자체가 불법임을 또한 중요한 사항으로 고객들은 반드시 인지 해야 할 것이다. 적어도 법에 저촉되는 일을 해서는 안 될 것이다. 섯째, 셀러가 된 입장에서 리스팅을 하는 에이젼트에게 당연히 줘야 할 커미션에 네고를 하지 말자. 리스팅을 주겠다고 문의 전화가 온다. 그런데 현재 마켓 동향에 관한 정보를 드리기도 전에 혹은 리스팅 프레젠테이션 스케줄을 잡기도 전에 리스팅 커미션 깎기부터 먼저 하시려는 고객들이 종종 있다. 그런분들이 꼭 하시는 말씀이 어떤 회사는 인터넷을 통해 커미션을 작게 받고 리스팅을 해 준다고 광고 하던데요…라는 것이다. 물론 광고야 그렇게 낼 수도 있다. 하지만 그렇게 작게 받고 일을 제대로 하겠는가? 상식에서 상당히 벗어나는 엉터리 광고 임을 직시해야 하는 똑똑한 눈썰미 역시 셀러들이 갖춰야 하는 필수적인 안목이다. 집을 최대한 빨리 많이 받고 팔아주는 에이젼트들에게 정당한 커미션을 주고 잘 팔 수 있게 끊임없는 도움을 서로 주고 받아야 한다. 줄건 주고 서비스를 제대로 잘 받아서 많이 받고 잘 팔아줄 수 있는 이런 격있고 정상적인 상도문화를 빨리 정착 시켜야 할 것이다. 오늘도 우리 에이젼트들은 하루가 멀다하고 이런 악 조건 즉, 경쟁업체의 말도 안되는 커미션 광고 문구 그리고 종종 품격이 떨어지는 고객들속에서 일을 한다. 그럼에도 우리는 감사하게 그리고 열심히 매진한다. 품격은 주어지는 것이 아니다. 스스로 만들어 가는 것이다. 특히 한국이 아닌 미국에서 미국에 걸맞는 기본적인 상도의 정서속에서 고객으로서의 품격을 스스로 만들어 보는 것 역시 고객의 몫이 아닌가 필자는 생각한다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-02-27 다운사이징 VS 은퇴 부동산
자녀를 둔 한국 부모들은 자녀들이 하나둘 대학을 가고 혹은 독립을 하면서 서서히 “은퇴” 에 관한 계획을 세우기 시작한다. 특히 은퇴 시기를 맞은 베이비부머들은 삶의 규모를 재정비하는 시간이기에 수많은 생각과 계획에 마주하게 되는 시기이기도 하다. 이때 많은 사람은 각자 재정 규모에 따라 주거환경을 현실적인 삶의 구조로 바꾸게 된다. 대개 싱글하우스에서 타운하우스 혹은 콘도로 전환하는 주택 다운사이징을 한다. 단지, 주택 사이즈만 줄이는 물리적인 규모 축소뿐만 아니라 전반적인 살림의 규모도 함께 줄이게 된다. 평생 경제활동을 열심히 하여 좀 더 큰 집을 위해 모아온 살림 규모를 자녀의 분가와 점차적인 소득 감소로 인한 주거 관리비, 월 페이먼트, 택스 등으로 불필요한 경비를 재정비할 필요가 있다. 그렇다면 실버세대의 행복한 삶을 위해서 어떤 식의 다운사이징을 해야 할지 필요사항들을 점검해 보도록 하자. 1. 가용자금 확보 은퇴 이후 수입 감소로 최대한 많은 유동자금을 확보해야 한다. 라이프 스타일을 풍성하게 하고 취미생활이나 정말 가보고 싶은 여행들, 젊은 시절부터 해보고 싶었지만 바쁜 삶 때문에 해보지 못했던 일들을 하려면 어느 정도 비용이 필요하다. 요즘이야말로 주택경기의 호황으로 다운사이징을 통해 차익을 많이 남겨 노후자금을 많이 확보할 수 있는 유리한 시기이다. 혹자들은 집값이 계속 올라가기 때문에 안 팔고 가지고 있는 것이 낫다고 생각하기도 한다. 그러나, 평생 올라갈 것만 생각하면 언제 진정한 자기 삶을 영위할 수 있겠는가. 물론 여러 채 중에 일부라면 몰라도 이는 항아리에 작은 사탕을 한 움큼 쥐고 빼지 못하고 갇혀 있는 멍키자(Monkey Jar)에 비유된다 하겠다. 적당하게 놓고 손을 뺄 줄 아는 지혜가 필요하다. 2. 살림축소 큰집에서 살다가 작은 콘도나 타운하우스로 이사하게 되면 공간이 줄어들게 된다. 좁아진 공간에 맞게 살림도 줄여야 하지만 익숙하지 않아 다운사이징이 힘들다고 호소하는 사람들이 있다. 이럴 때는 스스로 간단한 질문을 해보면 답이 나온다. ''내가 정말 필요로 하는 것, 꼭 사용해야 할 것, 사랑하는 것, 이 세 가지가 일치하는 것만 가져오면 간단하게 해결이 된다. 이때도 꼭 사용해야 하는 것이 우리 삶에서 가장 중요하다 할 수 있겠다. 지난 1년 동안 전혀 사용하지 않았던 것은 다 버린다는 생각으로 정리하면 한순간에 다운사이징의 고민을 해결할 수 있다. 곰곰이 살펴보면 지난 2~3년 동안 한 번도 쓰지 않은 것들, 혹은 몇십 년 동안 가지고만 있는 것들이 대부분이다.. 아끼고 알뜰하게 가족을 위해 살았지만, 이제부터 백세시대의 새로운 청춘을 시작한다는 차원에서 간단한 것들은 새로 장만하는 정도는 괜찮을 것이다. 어쩌면 우리의 삶은 20대 중반까지는 대부분 부모와 지내며 교육을 받는다. 이후 다시 몇 년은 세상이 무엇인지 잘 모르고 좌충우돌하며 살고 30대 정도에 결혼과 더불어 50대까지 열심히 가족을 위한 삶을 살게 된다. 자녀가 대학에 가고 취직, 결혼을 해 분가를 하면서 비로소 자신의 인생을 사는 것이라 하겠다. 3. 선택의 폭은 넓다 일부 재정적으로 여유가 있는 분들은 은퇴 단지를 선택한다. 사우스베이 쪽의 에버그린 지역이나 노쓰베이 쪽의 월넛크릭 이 두지역에 대표적인 대단위 시설의 실버 타운 커뮤니티가 위치해 있다. 가격은 50-70만 달러대이다. 다운사이징은 베이비부머들의 새로운 시작이기도 하기 때문에 미리 여유를 가지고 준비를 하시라고 조언 드리는 바이다.
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-02-05 바른 에이젼트와 고객의 품격(1)
제목에서처럼 이번호에서는 바른 에이젼트와 그에 상응하는 고객의 품격에 대한 토픽을 논하고자 한다. 내가 만약 에이젼트라면 혹은 내가 고객이라면 과연 나는 어떻게 이행하고 있는가를 돌아보는 시간을 가졌으면 하는 바램이다. "바른 에이젼트"에 대해서 먼저 그 서두를 열어 보자…부동산을 비롯한 면허가 있는 모든 집단은 그 비즈니스에 걸맞은 Code of Ethics, 즉 윤리 규범이 있다. 변호사, 의사, 보험 에이전트, 컨트랙터 등 면허 소지자들이 비즈니스를 하면서 지켜야 할 윤리적 규범이다. 특히 변호사나 미국 부동산 면허 소지자들은 고객의 이익을 최대한 보호하기 위한 Fiduciary Duty (충실 및 신임 의무)가 있다. 즉 에이전트는 자신의 이익보다는 일을 맡겨준 고객의 이익에 최선을 다해야 한다는 뜻이다. 이 의무에는 다음과 같은 여러 가지 의미를 포괄적으로 포함하고 있다. 첫째, 맡겨진 일을 잘하여 고객의 이익을 지키기 위해서는 필요한 실력을 갖추고 면밀하게 열심히 일을 해야 할 의무가 있다. 실력은 있으나 게으르거나 규모 있게 일을 하지 않으면 이 의무를 위배하는 것이다. 또한, 자신의 일이 아니라고 함부로 결정하면 안 되고 주위를 기울이지 않으면 안 된다. 가령 인스펙션을 하여 문제점이 발견되었는데 별문제 없다고 예단하고 그냥 넘어가 나중에 큰 문제가 된 경우가 종종 있다. 이럴 때 에이전트는 그에 대한 책임에서 벗어날 수 없다. 둘째, 고객을 대할 때 정직과 선의를 갖고 공정하게 대해야 한다. 즉 고객에게 어떤 악한 의도와 사기가 없이 정직과 선의로 자신이 말한 약속과 계약을 끝까지 지켜 고객의 이익을 위해 최선을 다해야 한다. 가령 리스팅 에이전트가 복수 오퍼를 받았으나 실수든 의도적이든 카운터 오퍼를 복수 카운터 오퍼 서류가 아닌 단수 오퍼용 서류를 사용하여 바이어에게 손해를 끼치거나 상대방에게는 정직하지 못한 태도를 취했다면 이 규범에 어긋났다고 볼 수 있다. 셋째, 고객의 재산 보호를 위해 에이전트가 알고 있는 재산 가치에 영향을 주는 어떤 사안에 대해 고객에게 알려줘야 한다. 이때 본인의 지식과 경험을 동원해 거래중인 부동산의 가치에 영향을 주는 사항들을 부지런히 그리고 주위 깊게 살펴봐야 할 의무가 있다. 가령 셀러가 주택 상태에 대해 디스클로저를 했는데 주도 면밀하게 보지 못하고 간과하여 생긴 바이어의 손해에 대해서는 책임이 있다. 가장 많이 생기는 케이스가 주택 공사 퍼밋에 관한 분쟁이 그것이다. 한편, 셀러와 바이어를 위해 동시에 일을 하게 되는 듀얼 에이전시(Dual Agency) 상황에서는 에이전트가 더 엄격하고 공정하게 일을 처리해야 한다. 양측의 이익이 충돌하기 때문에 양쪽의 이익을 동시에 대변하기가 결코 쉽지 않기 때문이다. 왜냐하면 Fiduciary Duty 수행 의무를 저버릴 수 있는 실책이 있을 수 있기 때문이다. 그래서 듀얼 에이전시 상황에서는 더욱 높은 윤리의식과 법적 책임이 필요하다. 미국 부동산 에이전트는 단지 세일만 잘해서 되는 것이 아니라 정직하고 성실하게 그 책임과 의무를 다해야 하는 직업군에 속한다. 그렇다면 부동산 고객, 즉 집을 팔려는 셀러와 집을 사려는 바이어의 입장에서 가장 기본적으로 갖추어야 할 손님 즉 "고객의 품격"은 무엇일까? 필자도 한국에서 태어난 100% 한국인이고 단지 호주 유학을 잠시 거쳐서 미국에 정착을 했을 뿐이지 이민 1 & 2 세대는 아니다. 그래서 한국인의 그 특별한 정서와 이곳 미국에서 살아가야 하는 이들의 정서 속에서 최대한 mix & match 를 잘 해 보려고 하루에도 몇번씩 인내와 그 한계의 정점에서 마음을 진정시키는 일들이 해 내고 있다. 특히 이 부동산 비즈니스가 그 인내와 한계의 정점을 어떻게 잘 이끌어가느냐가 즉 비즈니스 성패를 좌우하는 요인이 될 만큼 힘들고 예민한 직업 중에 하나이다. 다음호에 계속... 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
수잔 유 (A+ 융자)
2019-02-05 주택융자 이야기
서프라임 융자 파동과 다드 프랭크 법안(Dodd-Frank Act) (3) 지난호에 이어.. 다드-프랭크법(Dodd-Frank Act)과 도널드 트럼프 대통령 1933년에 발효된 Glass-Steagall Act는, 앞서 말씀 드린대로 고객들의 예금을 갖고 있는 은행이, 이 예금을 가지고 월가에서 트레이딩을 한다던지 혹은, 다른 사익을 취하기 위한 행위를 하지 못하도록 규제하기 위한 법이었습니다. 1929년 대공황(Great Depression) 당시, 주식투자에 손을 대었던 미국의 수많은 은행들은 월스트리트의 갑작스런 주가폭락으로인해 자산가치가 하락함에따라 줄줄이 파산하게 되었고, 그것은 수 많은 예금주들로 하여금 자신들의 예금을 찾지 못하는 도산에 이르게 하였습니다. 따라서, 차후에라도 이와 같은 사태를 방지하기 위해, 글래스 스티걸 법안은, 다음의 금지사항을 결의하고 시행했습니다. * 은행의 증권인수등 증권관련업무의 금지 * 증권 회사의 은행업무 금지 * 은행과 증권회사의 계열관계 금지 * 은행과 증권회사의 임원겸직 금지 그런데, 1999년 10월에 발효된 Gramm-Leach-Bliley Act는, 기존의 Glass-Steagall Act를 폐지함으로서 서프라임 파동이라는 경제적 파국을 야기시켰습니다. 2008년 9월, 세계 4위의 투자은행(IB)이었던 '리먼 브러더스'의 파산 신청에 이어, 미국내 5대 투자 은행중 3~5위의 업체가 문을 닫고, 4위의 지위를 랭크했던 와코비아도 사라졌습니다. 세계 최대 보험사였던 AIG가 정부의 구제 금융을 받아 국유화되면서 간신히 파산을 면했습니다. 세계 금융 시스템들은 마비상태가 되었고, 주식 시장들도 붕괴 직전이었습니다. 여러분은 당시, 버냉키 전 FRB 의장이, "미국에서 가장 중 요한 13개 금융회사 가운데 , 12군데가 1~2주안에 파산할 위기에 처해 있었다"고 공표했던 일을 기억하실 것입니다. 이에 버락 오바마 대통령은, 2010년 7월에 대형 금융 회사에대한 규제를 대폭 강화함으로서 월가의 탐욕과 투기 행위를 근절하고, 고객들의 예금을 보호하기 위하여 '다드-프랭크법안(Dodd-Frank Act)'에 서명합니다. 이 법안은 특히, 상업은행과 투자은행의 역할을 분리한 ' 볼커 룰(Volcker Rule)'을 포함시키므로, '클래스-스티걸법'의 부활이라는 평가를 받았습니다. 다드-프랭크 법안(Dodd-Frank Act)의 내용 다드-프랭크 법안은, 민주당 상원의원인 Christopher Dodd 와 민주당 하원 의원인 Barney Frank에 의해 발의된 것으로서 전체 16장, 2300페이지에달하는 거대한 분량의 법안입니다. 이 법안의 주요 내용은 다음과 같습니다. 첫째는, '볼커 룰'(Volcker Rule)입니다. 볼커 룰은, 전 FRB 의장이었던 Paul Volckerrk제안한 금융 규제 방안으로서, 소위 '자기 자 본투자'라고도 불리우는, 트레이딩 계정 거래(Proprietary Investment)를 엄격하게 제안하는 내용을 골자로 하고 있습니다. 이는, 은행과 은행계열의 금융회사들이 고객의 이익과 무관하게 자신의 수익을 높이기 위하여 높은 위험이 예상되는 파생상품과같은 품목들에 대해, 자신들의 고유자금으로 직접투자하는 행위를 제한하는 법안입니다. 은행은, 이후부터 안전한 은행 고유의 업무에만 집중하라는 것이지요. 따라서, 금융회사가 트레이딩 계정거래를 하고 싶다면, 은행과의 관계를 먼저 청산해야합니다. 둘째는, 금융안정 감시위원회, FSOC(Financial Stability Oversight Council)의 신설입니다. 이 위원회는, 여러 금융관련 감독기구들이 서로 모여 정보를 공유하고, 정책에 대한 협의를 할 수 있도록 하였습니다. 왜 이런 기구가 요구되었을까요? 2008년 경제위기 이전, 미국 정부의 금융 감독체제는 금융 상품에 따라, 또한 각 주에 따라 이를 감독하는 기관들이 독립적으로 운영되고 있었습니다. 따라서, 연방정부와의 일원화 된 협력 체계가 준비되어있지 못했던 연방정부는, 전체 시장에 대한 통제나 규제할 능력을 갖고 있지 못했고, 전체 시장의 문제점에대한 파악도 제대로하지 못하고있는 상황이었습니다. 그러므로, 금융위기의 골이 깊어 갈 때에도 정부는, 적절한 상황의 파악은 물론, 정확한 대처를 할 수 없었던 것입니다. FSOC는 이의 재발을 방지하기위하여 만들어졌습니다. 셋째는, 소비자 금융 보호국 CFPB(Consumer Financial Protection Bureau)의 신설입니다. CFPB의 업무는 주로, 신용카드를 포함한 소비자 금융(대출)의 규제에 집중합니다. 예를 들어 CFPB는, 신용카드 회사들이, 소비자가 원치 않는 부가적인 서비스를 끼워팔기 한다든지, 무료 서비스를 가장하여 유료 서비스를 시행하여 이익을 만드는 경우들에 대해, 해당 회사들에 대하여 과징금을 부과하고, 소비자에게 손해 배상을 지시하는 등의 제재 권한을 갖고 있습니다. 도널드 트럼프 대통령은 금융과 관련된 공약가운데 다드-프랭크법(Dodd-Frank Act)과 함께 CFPB의 폐지를 명문화하였습니다. 트럼프 대통령은 정말로 다드-프랭크 법안을 폐지할까요? 만일 이를 대치하는 법안이 트럼프 정부에 의해 새롭게 제정된다면, 그것은 무엇을 목표로 하고 있고, 또한 어떤 내용이 담겨지게 될까요? 만일 앞으로, 다드-프랭크 법안이 개정되거나 수정된다면, 그 바뀐 내용에 따라 주택 융자에 대한 심사가 강화될지 혹은 약화될지가 결정될 것이고, 그것은 앞으로 주택시장의 활성화에 따른 가격의 상승을 불러 올 수도 있고, 주택시장을 얼어붙게 만들어서 가격의 하락에 따른 침체를 불러 올 수도 있기 때문에, 주택을 소유한 분들 그리고 앞으로 주택을 사거나 팔려는 분들에게 있어서, 앞으로의 부동산 시장을 전망하기 위하여 그 어떤 법안 보다도 주의 깊게 살펴 보시고, 그 동향을 파악하시도록 말씀드리고 싶습니다. (다음에는 주택융자의 종류들에 대한 내용을 말씀드리겠습니다…) A+ 융자 Advanced American Mortgage (주택융자 전문 렌더) 수잔 유(Susan Yoo) Account Executive (408-878-5941)
수잔 유 (A+ 융자)
2019-01-08 주택융자 이야기(2)
서프라임 융자 파동과 다드 프랭크 법안(Dodd-Frank Act) (2) 지난호에 이어.. Gramm-Leach-Bliley Act 1999년 10월에 발효 된 이 법은, 기존의 Glass-Steagall Act를 폐지하고, 그 자리를 대신하여 시행됩니다. 이 법안의 골자는 은행들로 하여금 자신들이 갖고 있는 융자(Promissory Note)를 담보로해서 증권화하여(MBS, Mortgage Backed Securities) 이를 월가에 팔 수 있는 길을 허용해 주게 됩니다. 보통 10만불을 은행에서 30년 고정 융자로 대출을 해 주면, 30년동안 은행이 받는 전체 페이먼트는 약 25만불 정도가 됩니다. 그러므로, 은행은 원금을 빼고도 15만불 정도의 이윤을 갖게됩니다. 이와 같은 수익을, 그것도 모기지의 프라미서리 노트를 담보로하여 만들어진 주식이 새로운 법안의 발효로 인해서, 월가에 팔리기 시작되게 되었을때, 골드만 삭스(Goldman-Sachs) 를 시발점으로 하는, 수 많은 월가의 투자가들은 가장 안전하면서도 장래성있는 투자라는 환상을 갖고 이 상품을 환영하였습니다. 그러므로, 이제 즉시로 수 조달러에 이르는 온갖 종류의 펀드가 모기지를 담보로한 새로운 증권 상품(MBS)에 몰려 듭니다. 그리고, 이와 같은 동종의 상품들을 더 많이 더 빠른 시간내에 만들어 내라는 투자가들의 요구가 은행들을 향하여 빗발쳤습니다. 이제, 혹여 부실한 페어먼트가 발생하더라도 이미 월가에 최종적인 책임을 떠 넘길 수 있게 된 은행들은, 보다 빠른 시간에 보다 빠른 융자를 발생시켜서 이들을 월가에 팔기 위하여, 2001년도를 전후해서 융자의 대출 조건을 완화시키기 시작합니다. 그리하여, 기존에 융자를 얻을 자격이 부족한 사람들도 쉽게 융자를 얻을 수 있도록 해주기 위한, '서프라임 모기지 융자(Subprime Mortgage Loan)'라는 생소한 이름의 융자 상품들 이 2002년도부터 미국의 부동산 시장에 슬그머니 명함을 내밀기 시작합니다. 이제부터는, 은행의 '융자 자격 심사(Underwriting)' 기준이 낮아 졌습니다. 100만불짜리 집을, 한 푼의 다운머니가 없어도, 그리고 크레딧 점수가 580점만 되어도 누구나 쉽게 융자를 얻어 집을 살 수 있는 시대가 되었습니다. 너도 나도 달려 들어 집들을 사기 시작하면서, 집에 대한 수요가 높아지니, 집값들이 천정부지로 오르기 시작했습니다. 사 놓기만하면 집값이 오르니, 그 집에서 다시 에퀴티 융자를 받아 여벌의 집을 사는 투자가 횡행했습니다. 이렇게 시작된 소위, 서프라임 융자 파동은2004년, 부시 정부가 저금리 정책을 종료하면서 그 전모를 드러내기 시작합니다. 금리가 오르기 시작하면서 부동산 버블이 꺼지기 시작했습니다. , 서브 프라임 모기지론의 금리가 올라가기 시작하면서, 저인컴을 가진 주택 소유주들은, 대출받은 융자의 원리금을 제대로 갚지 못하게 되었습니다. 이즈음부터 주식 투자가들은 시나브로 자신들의 환상에 두려움을 갖기 시작합니다. 모기지(Mortgage, 미국의 동부에서는 주로 모기지라 하고, 서부에서는 Deed of Trust라고 합니다)는, 집 주인이 융자에 대한 페이먼트를 못하게 되었을 때에, 그 집에 대한 차압(Foreclosure) 을 할 수 있는 권리를 주는 은행에게 부여하는 증서입니다. 그런데, 일단 은행에 의해서 주식으로 바뀌어(Securitized) 월가에 팔린 모기지는, 증권으로 만들어지는 그 즉시로 모기지가 갖는 고유의 권리를 상실하게 됩니다. 따라서, 집 주인이 페이먼트를 내지 못해도, 월가의 투자가들(Shareholder)은 그 집을 차압할 권한이 없습니다. 그래서, 주식 투자가들이 그 동안 가장 든든한 담보라고 철석같이 생각하고 붙들고 있던 증권 서류들이, 아무짝에도 쓸데없는 종이조각에 불과하다는 것을 비로소 알기시작한 것이 2007년도의 일입니다. 융자원리금의 상환에 대한 연체가 가파르게 상승 곡선을 그으면서, 월가는 드디어 자신들의 상활이 무엇을 말하는지 깨달게 되는 것입니다. 2008년 봄, 월가는 혼란의 블랙홀로 빠져 들어가게 되고, 월가에서 더 이상 모기지를 바탕으로 하여 파생된 주식 상품들에 대한 구입을 중단하기 시작하면서, 부실한 내용의 모기지를 가득 양산해 놓았다가, 이를 월가에 팔지도 못하고, 페이먼트가 줄줄이 디폴트 나는 대출자들로 인해서, 은행들은 파국으로 치닫기 시작하고, 미국의 대형금 융사와 증권회사들의 파산이 줄지어 이어지는 소위, 서프라임 파동이 시작됩니다. Dodd-Frank Act - 다음호에 계속.. A+ 융자 Advanced American Mortgage (주택융자 전문 렌더) 수잔 유(Susan Yoo) Account Executive (408-878-5941)
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-01-08 상업용 투자 1031 교환에 관해서
주거용 부동산의 경우 집주인이 지난 5년간 2년 이상 직접 거주하면 개인 25만 달러까지, 부부의 경우 50만 달러까지 시세차익에 대한 세금을 면제받을 수 있다. 그러나 상업용 부동산은 매각 후 이익이 발생하면 양도소득세를 내어야 한다. 이때 1031 교환을 이용하면 양도소득세를 유예 할 수 있어 이를 연속적으로 사용할 경우 1031 교환은 상업용 부동산 투자자들의 절세 수단으로 매우 유용하게 사용된다. 당연히 1031 교환은 세금을 면제해주는 것이 아니고 단지 세금을 유예 시켜주는 것이지만 마치 절세를 받는 효과를 누릴 수 있기에 그 사례를 소개하고자 한다. 1031 교환을 연속적으로 하여 양도소득세를 계속 유예하고 있다가 한 배우자가 사망하면 Community Property로 되어 있는 재산은 양도소득세 산정을 위한 기본금액이 처음 1031 교환을 시작할 당시의 구매 금액이 아니라 모두 배우자 사망 당시의 가격으로 올라간다. 즉 부부가 처음 40만 달러를 주고 산 부동산을 여러 차례 1031 교환 거래를 해서 지금은 400만 달러짜리 부동산이 되었다고 하자. 지금 팔게 되면 양도소득세에 해당되는 금액이 360만 달러일 것이다. 그러나 1031 교환만 계속하고 있다가 갑자기 배우자가 사망한다면, 그리고 400만 달러에 판다면 기본금액 40만 달러가 400만 달러로 의제되면서 시세차익은 없는 것으로 되니 결론적으로 절세의 혜택을 누릴 수 있게 된다. 이렇게 유용한 1031 교환은 지역의 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자목적이나 상업용이면 되고 한 개의 부동산을 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두세 개 팔아 하나의 부동산으로 합치는 것도 가능하다. 그러나 1031 교환에 적용받으려면 까다로운 조건에 부합되어야 한다. 1) 종류: 상업용 건물이든 토지이든 동종(like-kind) 부동산이면 된다. 동산의 경우 더 까다로운 동종끼리의 교환 규칙이 있다. 2) 가격: 새로 구매하는 부동산의 가격이 팔고자 하는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금 모두가 구매하려는 부동산에 사용돼야 한다. 캐쉬나 모기지 부트를 할 경우 그 해당 금액에 대한 세금을 내어야 한다. 3) 기간: 매도용 에스크로 종결 후 45일 안에 새로 살 부동산을 3개까지 정할 수 있다. 또한 매도용 에스크로 종결 후 180일 안에 새로 살 부동산의 에스크로가 종결되어야 한다. 위의 조건들은 매우 엄격하여 고객들이 1031 교환을 시도했지만 1031 교환 전문인 에이전트들과 함께하지 않음으로써 그 적용을 거절당해 세금 유예 혜택을 받지 못한 경우를 후일담으로 많이 듣게 되었다. 고객분들의 재산을 지킬 수 있는 현명한 선택에 필자와 같은 커머셜 1031 교환 전문팀이 일조를 할 수 있게 되길 바란다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2018-12-06 프로포지션 ''60/90/110''
이번 호에서는 많이는 들어 봤지만 정확하게 알지 못했던 몇 가지 발의안에 관해서 내용 발췌 및 기사 요약을 토대로 한꺼번에 깔끔하게 정리해 보도록 하겠다. 발의안 60/90은 55세 이상의 나이가 되신 분이 자기가 주로 거주하는 주택을 팔고 동일한 가격, 또는 낮은 가격의 주 거주 주택을 구입하거나 건축할 경우 새로 구입한 부동산의 가치를 재신청하지 않고 원래 거주하던 주택의 재산세를 그대로 적용하는 법이다. 쉽게 풀이해 보자면 오래전에 집을 사서 재산세를 시세보다 적게 내고 있던 주인이 새집을 사면서 적게 내고 있던 원래의 집 세금을 현재 새로 산 집에 적용하는 재산세 혜택이다. 예를 들어 본다면, 30년 전에 20만 달러에 집을 사서 세금을 1년에 2천 달러 정도 내고 있다. 현 시세는 80만 달러이다. 이 집을 팔고 35만 달러의 작은집을 구입하고 남은 돈을 다른 곳에 쓰거나 작은 투자 집을 사고 싶어도 재산세가 연 약 4천 달러 정도 되며 HOA나 스페셜 세금도 있어서 꺼리게 된다. 그러나 이 법안을 적용하면 세금을 연 2천 달러 정도가 된다. 각 발의안에 대한 구분은 발의안 60은 동일한 카운티 안에서 매도와 매수를 할 경우에 적용되며, 발의안 90은 캘리포니아의 한 카운티에서 팔고 다른 카운티에서 주택을 살 때 적용되고, 발의안 110은 장애인인 경우 매도와 매수를 할 때 적용되는 법안이다. 캘리포니아주 58개의 모든 카운티가 발의안 90이 적용되는 것은 아니다. 적용되는 카운티는 현재 총 9개이다. 자세한 것은 카운티 오피스에서 확인 해 볼 수 있다. 발의안이 적용되는 데는 다음의 조건을 갖춰야 한다. 평생에 단 한 번만 적용된다. 구입하는 부동산은 매도하는 부동산보다 싼 값이거나 같아야 한다. 구입하는 주택은 구매자의 주 거주용으로 Homeowner Exemption을 받는 주택이며, 매도하는 주택은 주 거주용으로 Homeowners Exemption을 받는 것이어야 한다. 매입하는 부동산과 매도하는 부동산, 또한 새로 건축하는 부동산은 2년 이내에 이루어져야 한다. 3년 이내에 신청하여야 한다. 대상 부동산은 단독 주택, 콘도, PUD, Stock Corporative Units, Community Apartment units, Mobile Homes(재산세를 내는)등 모든 오너가 사는 부동산이 해당한다. 새로 매입하는 집을 직접 건축하려면 추가 조건이 있다. 만약 매입하는 부동산이 산타클라라 카운티에 있으면 매도하는 부동산이 산타클라라 카운티, 또는 캘리포니아의 다른 카운티에 있는 부동산이어야 한다. 주 거주 부동산에 매도자, 또는 동거하는 배우자는 매도하는 부동산의 에스크로가 끝날 때 55세 이상이어야 한다. 오너가 여러 명이면 그중에 한 사람만 선택해서 적용할 수 있다. 미국 생활을 하다 보면 알지 못해 받지 못하는 혜택이 너무 많다. 부동산도 예외는 아니다. 모든 사람이 다 같은 혜택을 받을 수는 없지만 받을 수 있는 혜택은 반드시 찾아서 받았으면 하는 게 필자의 바람이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce