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이광용 (이광용부동산)
2003-08-26 땅 땅 땅~~ 당신도 부자가 될 수 있다
이번에는 조금 방향을 틀어서 전문적이고 구체적으로 돈만 버는 것이 아니고. 교육을 통해 지식을 쌓는데 중점을 두고자 합니다. 아는 것이 곧 힘이요.그 힘을 적절하게 적용하는 것이 또한 부를 축적하는데 지름길이라 생각합니다. 다시 한번 강조하는건 현재 이자율이 아직까지도 60여년만에 최저에 있습니다. 이번 기회를 놓친다는 건 이제 우리에게 다시는 기회가 돌아 오지 않을 수도 있다는 얘기지요. 현재 갖고 있는 여유 자금을 어떻게 해야만 최대한 효율적으로 활용 할 수 있을까 하고 고민하고 있는 분들에게 길을 안내 하고자 아래 3종류의 투자 방법을 제시하오니 한번 자세히 읽어 보시고 적성에 맞게 그리고 투자 자금에 맞은 걸 골라 곧바로 현재 알고 있는 부동산업자에게 상담하시기 바랍니다. 현재 많은 여유 자금들이 부동산으로 유입하여 부동산 경기만 겨우 체면을 유지 하고 있는데 2-3년 동안 적지 않은 자금들이 주식에서 빠져 나와 부동산으로 옮기는 현상이 지속되고 있기 때문이죠. 우리 소수의 투자자들은 경기 한창 좋을 때 투자 한 자금이 2년 전부터 너무 많은 투자금을 날려서 많은 분들이 충동 투자로 인해 실패하여 어려움을 겪고 있는 실정이지요. 6개월 전까지 주식이 바닥을 헤매고 있었지만 현재 서서히 회복 상태에 오르고 있는 실정 이긴 하지만, 옛날과 같은 버블은 더 이상 없을 것이고 6개월 전부터 투자 하신 분들은 Long Term으로 볼 때 좋은 시기에 투자했다고 봐도 과언은 아니지만 전문적인 지식없이 주식에 또 다시 투자 한다는 건 너무 위험한 투자라고 생각이 됩니다. 역사가 얘기하듯이 부를 축적하는데에는 동서에 관계 없이 부동산 밖에 없다고 해도 과언이 아니지요. Bay Area에서는 너무 오를 때로 오른 것이 아니냐 하는 분들도 있겠지만 역사의 뒤를 돌아 보시면 5년전에도 그랬고, 10년전에도 그랬지요. 그때 여유 자금으로 집이나, 아파트, Commercial Building을 샀다면 현재 갑어치가 어느 정도였을까요? 그럼 두번째로 집, 아파트, Commercial Building의 차이점에 대해서 말씀 드리겠습니다. 자신에게 맞은 쪽으로 가닥을 잡으셔서 현재 알고 있거나 도움을 주는 부동산 업자에게 연락하여 문의하시어 하루 빨리 부를 축적하시기 바랍니다. 1. 부동산: 처음으로 장만 하시는 분이나 여유 자금이 있어서 두번째 집을 장만 하시는 분들이나 처음 집을 장만 하시는 분들은 2Plex를 권장합니다. 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 세줄 수 있기에 3-5년 후에는 다른 분들 보다 집을 한 채 더 가질 수 있기 때문이죠. 현재 자기 집을 소유하고 있는 분들은 여유자금이 별로 없으면 제 2의 집을 장만 하는걸 적극적으로 추천합니다. 특히 학군이 좋은 곳에다 집을 48만달러에서 53만달러 정도의 집을 장만 하시면 집세로 인해 거의 공짜로 집을 한 채 더 유지 할 수 있습니다. 현재 잘 아시다시피 3년 전에 35만달러짜리 집들이 현재 50만달러가 넘어 가고 있는 실정입니다. 사는 집들마다 3년 안돼 10만달러 이상 오른다는 법은 없지만 장기적으로 볼 때 현재 하시는 사업보다 부동산 가치가 오르는 속도가 빠를 수 있다는 것입니다. 집을 구입하여 세를 주었을 때 차이점을 간단히 말씀 드리자면, 현재 북가주에서 집값은 평균 일년에 1만 6천달러 정도 오르고 있는 실정인데 집을 세 놓아 한달에 찔러 넣은 자금이 200달러라 해도 일년 후에 보면. 2천4백달러의 돈이 들어갔어도 집 시세 오른 값을 따지면 1만 6천달러 정도 이니 일년에 1만 4천달러의 이익을 냈다고 봐도 좋습니다. 5년후에는 집세도 올라 조금의 여유 자금이 조달되겠지만 집값이 근 7-8만여달러 이상 오른 상태이니 이보다 좋은 투자 가치가 어디 있나요? 2 아파트 4유닛: 조금 더 여유자금이 있으면 현재 아파트 유닛의 렌트가 아주 저렴하니 4유닛 아파트를 구입할 적절한 시기라고 봅니다. 현재 추세로 보면 4유닛 아파트의 경우 장단점이 있겠지만 현재 투자 가치가 제일 좋은 점이 있지요. 현재 아파트 4유닛은 융자가 Commercial로 들어 가지 않기 때문에 융자 받기가 수월하며, 경기 침채로 인해 렌트비가 밑바닥을 기고 있는 실정입니다. 좋은 목에 좋은 값으로 구입할 수 있으면 향후 3-5 년후 경기가 회복 됐을 때 기대 이상의 부를 축적할 수 있다고 봅니다. 벌써 발 빠른 분들은 많은 문의가 있고 현재 주식 시장에서 나온 돈들이 부동산에 유입하는 관계로 좋은 물건이 나왔다 하면 1-2주 안에 그것도 Full Price로 팔리는 상태입니다. 융자는 보통 25-30%정도 다운하시면 되고 간단한 서류심사로 매매가 이루어지지요. 단 아파트 5유닛 이상 되는 건 Commercial 쪽으로 가기 때문에 30% 다운은 기본이지만 융자를 받을 때 까다로운 심사를 거쳐야 됩니다. 현재 시장 흐름으로 볼 땐 San Jose 지역에서 70만달러에서 85만달러까지의 아파트들이 잘 나가고 있는 실정입니다. 3 Commercial Building: 자영업도 한 10여년 했고 그런대로 가게는 제대로 돌아 가고 여유 자금은 있는데 투자할 시간이나 뭘 어떻게 할 줄 모르는 분들에게 적극적으로 권장하는 것이 Commercial Building입니다. 이 또한 노련한 노하우가 있어야 하는 분야 인데. 다른 부동산과 같이 좋은 물건 들은 나오면 곧바로 그 주에 나가기 때문에 아주 적극적인 노력, 인내 그리고 끈기가 필요한 분야이지요. 좋은 점은 장기적인 안목으로 볼 때 노후대책으로 아주 좋은 투자가 될 수 있고 몇번 튀기면 많은 부를 축적할 수 있는 투지이지요 제가 채차 말씀 드리지 않아도 주위에 돈 좀 있다고 하는 분들을 보면 보통 10여년 전부터 이런 부동산 건물들에 투자하여 갖고 계시는 분들이라 봅니다. 처음 하나가 힘들지 두번째 세번째는 수월하고 부를 쌓은 시기가 많이 단축됐지요. 모든 투자가 전부 성공한다고 볼 수은 없지만 타이밍, 준비된 부동산 그리고 운이 따라야 한다고 봅니다. 그러기 위해서는 세밀한 준비가 필요하다고 보지요. 간단히 말씀드려서 무조건 부동산 업자만 믿지 말고 자기 자신 역시 많은 지식을 이런 매채를 통해 얻고 적용하면 많은 혜택을 누릴 수 있지요. 그럼 좋은 투자 건물 대상은 어떤 것이 있는지 볼까요? 첫째, 지역 입니다. 그리고 그 건물 안에 누가 전세 내어 있느냐가 중요하지요. 요샌 새로운 건물들은 Triple Net이란 세를 적용하기 때문에 구입하고 나면 거진 모든 것을 세 들어 있는 분들이 다 내기 때문에 더 이상 들어 갈 자금이 별로 없다는 것이 좋은 투자 상대지요. 주인이 할 것은 보통 지붕하고 파킹장만 Maintenance 해주면 되고 Management fee까지 세 들어 있는 가게들이 지불하니 다달이 수표만 받으시면 됩니다. 도움이 됐는지 모르겠네요 좀더 상세히 알고 싶은 것이 있으며 현재 알고 있는 부동산 업자에게 의논하여 10년 후에 모두 건물 주인들로 변하여 우리도 렌트비만 받아 먹으면서 사는 그런 시대가 됐으면 합니다. 다음에는 간단하게 실질적으로 부동산에 관한 지식을 쌓는 것에 도움이 되는 것들을 알려 드리겠습니다. Bruce Lee Realty 이광용 투자 전문 부동산 USGTF: 공인 골프 티칭 프로 Chairman of the board of Sejong Korean School Cell: 925 580-5205 / Office: 510 713-9000 Fax: 510 713-9199
죠앤 서 (ERA-이스트웨스트부동산)
2003-05-01 Bay Area 집 값 3월에 New Peak
La Jolla, CA - Bay Area의 집 Sale양이 점차 떨어지는 동안에도 집 가격은 계속 오르면서 이번 2003년 3월에는 가장 높은 가격을 갱신 했습니다. Bay Area 집의 median price는 3월에 $419,000에 도달했고 이것은 2월에 $403,000 이었던 것에 비해 4.0%가 오른것이며 지난해 3월의 $381,000 이었던 것에 비해 10.0%가 오른 것이라고 Data Quick Information Systems가 밝혔습니다. 2001년 말과 2002년 초에 떨어지던 가격에 비해 지난해 4월 부터는 다시 오르기 시작했고 2002년 7월에는 median price가 $417,000에 달했습니다. `Bay Area의 부동산 시장이 다시 힘을 얻기 시작했습니다. 흔들리는 경제가 잠정적인 buyer를 구매로 부터 멀어지게 했지만 낮은 모게지 이율과 공급보다 많은 수요가 구매를 다시 일으키게 했습니다.` 라고 Data Quick의 사장인 Marshall Prentice는 말했습니다. Data Quick Information Systems에 의하면 총 8,818 채의 집(새로 지은 집 포함)과 콘도들이 지난 달 California의 9개 County에서 팔렸고 이 것은 2월의 6,704 채에 비해 31.5% 신장한 것이며 1년전 3월의 10,416 채에 비해서는 15.3% 가 떨어진 것 입니다. 2월에서 3월으로의 증가는 season이 바뀜에 따라 일어난 자연스런 현상이며 지난해 3월의 sale양은 예전과 같이 높았습니다. 뱅쿠버에 있는 Data Quick의 팀들은 미국 전체 부동산의 동향을 관찰하며 소비자, 학원, 정부기관, 은행 및 투자기업, Title company와 industry analysts들에게 정보를 제공하고 있습니다. Bay Area buyer들의 월 평균 모게지 payment는 2003년 3월 $1,870 인 것으로 조사되었으며 1년 전에는 $1,943 이었고 peak였던 2001년 5월에는 $2,124 이었던 것으로 밝혀졌습니다. Bay Area의 집 값은 지난 10년간 95.8% 증가 되었고 전국 집값 증가는 76.3%였습니다. Zip Code별로 자세한 동향을 알고 싶으시면 (510) 676-8951 죠앤 서 부동산으로 전화 주십시요.
이광용 (이광용부동산)
2003-04-27 “나도 부자가 될 수 있다”
지난 호에 이어 이번 호에서는 부자가 될 수 있는 지름길에 대해서 나열해 보도록 하겠습니다. 우선 죄송하고 김 빠지는 말씀이지만 한 방에 부자가 되는 지름길은 로또 복권 밖에는 없다고 봐도 과언이 아닙니다. 제 말이 틀렸는지 주위를 한번 둘러 보세요. 진짜 부자가 된 분들은 극히 소수인데 그들 대부분은 여러 채의 부동산을 소유하고 있을 것입니다. 그들이 시대를 잘 타고 나서 부자가 되었을까요? 그렇게 말하기는 어렵습니다. 시대는 누구에게나 다 같이 왔고, 공평하게 누구에게나 하루는 24시간이 있습니다. 그런데 왜 차이가 날까요? 그 원인 중 하나는 과연 누가 시간을 얼마나 잘 쪼개어 어떻게 썼느냐에 달려 있습니다. 또 하나, 부자가 되려면 시대의 흐름을 볼 줄 아는 눈이 있어야 하고, 그 속에서 기회를 잡은 사람은 약 10년 정도 지나면 보통 사람과 확연하게 부의 차이를 보여줍니다. 즉, 부자가 되려면 세상 돌아가는 걸 느낄 줄 알고 볼 줄 아는 눈, 그리고 그 기회가 올 때를 대비해서 준비하는 생활 습관, 그리고 먹이가 나타났을 때 독수리같이 낚아채는 결단력이 필요하지요. 지구에는 많은 사람들이 살고 있지만 크게 4가지로 분류가 되지요. 부자가 될 수 있는 가능성, 확률이 제일 높은 사람은 부지런한 사람, (남보다 일찍 일어 나는 사람, 현명하고 지혜로운 사람, 정직한 사람, 약속을 지키는 사람, 기회주의자 보다는 먼 앞날을 볼 줄 아는 사람, 낭비벽이 없는 사람, 겸손하면서 지속적으로 한가지라고 배우려고 하는 사람, 세상 흐름을 주시 하는 사람, 그리고 마지막으로 야심, 욕심이 많은 사람) 여기서 욕심이 많은 사람은 일 욕심이 되겠습니다. 그렇지만 이런 확실한 능력이 없다 해도 기 죽지 마십시오. 첫째로 할 일은 자신이 갖고 있는 고정관념을 한 15% 만 바뀌면 세상이 달라 보이지요. 그럼, 지금부터 부자가 될 수 있는 지름길을 하나씩 말씀드리겠습니다. 여러분들도 ‘돈이 돈을 번다’는 명언(?)을 많이 들어 봤을 것입니다. 여러분 중에 10년 전에 집 한 채 살 돈으로 두세 채 샀다면 지금 어느 정도의 부가 쌓여 있을 거라고 생각하십니까? 부동산은 장기 투자 입니다. 최소한 5년 이상의 앞을 내다보고 일을 추진해야 합니다. 중요한 것은 시작은 반이 아니고 시작은 4분의 3입니다. 지금 시작한 분은 부를 쌓는 지름길에 지금 발을 들여놓은 것입니다. 구체적으로 들어가 볼까요? 지금 살고 있는 집의 Equity가 많이 쌓여있는 분, 론을 8% 이상 내시는 분들은 돈을 그냥 버린다고 생각해도 맞는 말이 됩니다. 우선 여러분들의 income source가 $1,000정도의Extra Money Cash Flow가 된다면. 지금 당장 부동산 회사나 론 Officer를 찾아가 집을 Refinance 하십시오(Loan Amount에 한해서 몇백 달러를 매달 Save 할 수 있음. 다시 말씀드려서 잘만 하시면 벤츠 한 대를 공짜로 타고 다닐 수 있는 기회를 차버리고 있다는 말씀입니다). 아니면, 현재 다른 집을 살만한 돈을 갖고 있지 않지만(Down Payment할 돈) 집을 최소한 7-10년째 소유하고 있는 분들은(Equity build up, 2nd loan) 현재 이자율이 40년 만에 최저이기 때문에 학군, 교통, 상류층 지역에 위치한 집들을 잘만 고르면 좋은 투자 대상을 고를 수 있습니다. 또한 Duplex, Triplex, Fourplex 등을 구입하시면 투자를 장기적으로 볼 수 있고 또한 Positive Cash flow 가 될 수 있기에 적극적으로 권장합니다. 현재 경제가 불안정한 상태여서 머뭇거리는 분들이 있지만 부동산은 일 이년 안에 사고 파는 간단한 물건이 아니기 때문에 장기적으로 생각할 때에는 걱정을 안 하셔도 된다고 봅니다. 현재 자영업을 하고 있는 분들은 경기가 나쁘다고 두손 놓고 있지 않나요? 아니면 남들도 다 Slow인데 하면서 자포 자기식으로 위안 받고 있지 않나요? 아니면, 경기가 나쁜데 좋은 차나 굴리면서 Golf 에 전념 하고 있지 않나요? 언젠가는 좋아지겠지 하는 막연한 생각을 하면서. 그럼 다음 번에 부자가 될 수 있는 조건들과 현재 자영업을 하시는 분들을 위한 부의 지름길을 제시할테니 하나씩 확인해 가면서 자신을 잠재력을 체크해 보시기 바랍니다. 그 정도 갖고 성에 안 차신다고요? 하하~~ 한번에 다 말씀 드리면 재미가 없죠~~ 이광용부동산 925-580-5205
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 주택 융자 이자율의 움직임
미국 생활에 있어서 주택의 구입은 아마도 보통 사람들이 내려야 하는 가장 중요한 결정중의 하나일 것입니다. 특히 우리가 사는 가주지역의 부동산 가격은 실리콘밸리의 성장과 함께 미국 전체에서 선두로 급상승하고 있는 실정입니다. 따라서 부동산 매매도 활발해져서 가주지역에서는 현재까지의 부동산 매매 실적이 이제까지의 기록 중 최고를 나타내고 있다고 합니다. 이렇게 활발한 부동산 시장에 요즈음 더욱 촉진제 역할을 하는 것이 바로 낮은 주택 이자율입니다. 주택 융자를 받는데 있어서 빠질 수 없는 요소가 은행 또는 대출기관으로부터의 이자율입니다. 이자율이란 자금을 얼마간의 기간동안 빌려 쓰는 것에 대한 비용입니다. 요즈음은 특히 주택이자율이 30여년만의 최저율을 기록하여서 주택을 구입하는 사람들에게는 아주 유리하고 또한 현재 주택을 소유하고 있는 사람들도 재융자를 통하여 낮을 이자율의 혜택을 받을 수가 있습니다. 이 주택 이자율은 불과 10년 전만해도 가장 많이 선택되는 30년 상환 고정이자율이 10%를 웃돌았는데 현재는 6-7%를 기록하고 있는 실정입니다. 흔히 우리가 현재 접하는 크레딧 카드의 15-19% 이자율과 비교해 볼 때 아주 낮은 이자율이라 말 할 수 있겠습니다. 이렇게 현재 낮아진 주택이자율은 어떻게 움직이는가를 한번 알아보겠습니다. 주택 이자율의 움직임에 영향을 주는 요소는 여러가지가 있으나 대표적인 요소들을 볼것 같으면 다음과 같습니다. 연방 정부의 금융 정책(Federal Reserve Board Monetary Policy), 경제 정책(Legislative & Executive Fiscal Policies), 상업 활동(Business activity), 물가 상승의 예측(Inflation)등. 또한 일반적으로 경제가 안 좋을 때는 credit을 수요(demand)하는 사람이 적으므로 이자율이 내려가는 경향이 있고 반면에 경제가 좋을 때는 credit을 수요하는 사람들이 많으므로 이자율이 올라가는 경향이 있습니다. Market 전문가들(financial specialists)은 여러가지 경제 지표(indicators)를 감시하여 경제의 상황과 이자율의 움직임을 예측하는데 그 중 많이 관찰되는 지표와 활동들 가운데는 다음과 같은 것들이 있습니다. 연방정부(FED)가 은행에 부과하는 이자율(Discount Rate): 이것을 정부가 올리면 은행이 손님들에게 부과하는 이자율도 올라 간다. 통화 공급량(Money Supply): 이것이 올라가면 경제 시장에 돈이 너무 많아 돈의 가치가 떨어지고 물가가 상승된다. 그렇게 되면 정부에서 부과하는 이자율이 올라갈 것을 예측해서 은행에서는 이자율을 올린다. 정부에서 환매 약정(Repurchase Agreement)을 하고 담보물을 사들임: 정부가 후에 다시 팔 것을 약속하고 은행으로부터 담보물을 사들임으로써 은행의 자금을 늘인다. 자금이 많이 생기므로 은행의 이자율이 내려 간다. 정부에서 환매 약정의 증권 또는 다른 담보물을 매매함: 이로써 은행에게 공급되는 자금을 줄인다. 이렇게 되면 자금을 구하기가 어려워 지므로 이자율이 올라 간다. 정부에서 증권을 사들임: 이는 정부에서 은행 자금을 늘리기 위해서 하는 행위로써 이자율이 내려간다. 소비자 물가 지수(Consumer Price Index)의 상승: 물가 상승율을 반영하는 것으로써 이자율이 올라간다. 내구 소비재(Durable Goods)의 주문이 늘어남: 일반적으로 상업 활동이 활발해 지면 수요가 늘어나고 따라서 이자율이 올라 간다. 국민 총생산(GNP)이 내려감: 이는 경제의 침체를 반영함으로 정부에서 money supply를 늘려 이자율을 내리려고 한다. 주택 공급이 늘어남: 이는 경제의 성장과 credit의 수요를 나타내는 것으로 정부에서 money supply를 줄여 이자율이 올라간다. 산업 생산량이 줄어듬: 산업 생산량의 감소는 경제의 침체를 가리키며 경제를 자극 하기 위하여 정부에서는 이자율을 내린다. 재고품이 늘어남: 매매량이 생산량보다 적으므로 경제의 침체를 가리키며 따라서 정부에서 이자율을 내린다. 개인 수입이 늘어남: 개인 수입이 늘어나면 소비량이 늘어나고 수요가 증가하며 소비재의 가격이 올라 간다. 따라서 이자율도 올라간다. 생산자 물가 지수(Producer Price Index)의 상승: 물건들의 가격과 수요의 증가를 지시하며 따라서 이자율이 올라간다. 실업률(unemployment rate)의 상승: 실업률이 오른다는 것은 경제가 침체되는 것을 말하며 정부에서 credit을 늘려 이자율을 내릴 수가 있다. 이 외에도 이자율의 움직임을 다스리는 다른 많은 원인들이 있겠으나 이상의 것들이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 위의 요소들을 살펴 볼때에 염두에 두어야 할 점은 이자율은 위의 한 두가지 현상만으로 움직이는 것이 아니며 동시에 여러가지가 함께 적용되어 이자율의 움직임은 예측하기가 힘들다는 것입니다. 물론 어떤 한가지가 다른 것보다 더 큰 영향을 미칠 수는 있으나 이자율은 이 모든 것들이 어울러져서 형성이 된 다는 것을 이해 해야 할 것입니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 아직도 재융자를 할 시기인가요?
TV 방송이나 신문, 라디오등을 통해서 적어도 하루에 한번 이상은 다음과 같은 말을 들으실것입니다. “아직도 늦지 않았습니다. 어서 재융자를 하셔서 더 낮은 페이먼트로 돈을 절약하십시오” 그리고 주택을 소유하고 계신분이라면 적어도 한번쯤은 얼마 전에 하셨다고 하더라도 “나도 재융자를 해야하는 것이 아닌가?”하고 생각을 하실것입니다. 계속 여러 매개체를 통하여 알려지는 “안 좋은 경제”가 여러 사람들의 입에서 “도대체 언제 좋아질려나?” 하는 대답없는 질문을 하게 합니다. 요즈음 가장 많이 대두대고 있는 재융자에 관한 질문들을 간단히 몇가지 살펴 보았습니다. 이자율이 계속해서 떨어질것 같기도 한데, 지금 융자를 신청해야 할까요? 아직도 재융자를 할 시기이냐는 질문에 정답은 없습니다. 그 이유는 사람마다 상황과 조건이 틀리기 때문입니다. 저희가 이자율이 어떻게 움직일지 알수는 없습니다 – 그것은 아무도 알수가 없습니다. 그렇지만 흔히 이자율이 올라가는 것은 내려가는 것보다 훨씬 빨리 움직입니다. 그러므로 만약에 주택을 구입하는 경우라면, 나중에라도 이자율이 더 떨어지면 언제든지 재융자를 할수 있음으로 현재 이자율이 비교적 낮을 때에 하시는것이 좋을것입니다. 재융자를 고려하고 계신는 분들 경우는, 만약 재융자를 하는 비용을 고려해 보았을때에 절약이 된다면 하는것이 현명할것입니다. 만약 비용이 들지 않는 “No Closing Cost Loan”을 하실 경우는 페이먼트가 낮아진다면 절약이 될것이고, 만약 비용이 들어가는 융자를 하실 경우에는, 그 비용이 매월 절약되는 페이먼트와 비교해서 얼마 만큼의 시기가 지나서 절약되기 시작하는지 보아야 할것입니다. 예를 들어, 비용이 $2,000 들었는데, 재융자를 할경우 한달에 $200씩 절약이 된다면, 10달 후 부터는 절약을 하시게 되는 것입니다. 이자율이 내려간다고 모든 방송, 신문에서 떠들썩할때에 실제로 융자 회사나 은행에 전화를 해보면 내려 갔다고 소식을 듣기 전보다 약 0.125%정도 밖에는 차이가 없을 때가 많을 것입니다. 왜냐 하면, 정부에서 은행에 빌려주는 단기간의 이자율이 0.50%가 내려갔다해도, 실제로 주택 이자율같은 장기간의 이자율은 많이 내려가야 0.125%에서 0.25%정도가 내려 가기 때문입니다. 반면에, 이자율이 갑자기 상승할때에는 하루에도 두세번씩 올라가기도 합니다. 그리고 올라갈때에는 보통 이자율이 0.25%에서 0.375%씩 올라가는데 이것은 올라간다고 소식을 들었을때에는 이미 늦어서 이자율을 잡을수가 없습니다. 흔히 사람들이 이자율에 더욱 예민하고 페이먼트를 비교하지를 않습니다. 예를 들어, 융자 금액이 $200,000일 경우, 30년 상환 고정 이자율이 6.00%라고 하면 $1,199이고 5.875%라고 하면 1,183로써 월 페이먼트로는 약 $16 정도의 차이가 납니다. 물론 융자 금액이 많을 경우에는 그 차액이 많이 있겠지만, 이자율의 첫 숫자가 “6”자와 “5”자가 가지는 페이먼트의 차액은 생각 보다는 많지 않다는것을 염두에 두시고 비교를 해보아야 할것입니다. TV방송이나 라디오에서는 4.75%를 준다고 하는데, 왜 내가 전화를 하면 그 이자율을 받을 수가 없나요? 그 이유는 그 이자율이 전부가 아니기 때문입니다. 이자율은 이자율 부분과 포인트 두 부분으로 항상 비교하셔야 합니다. 방송에서는 분명 낮은 이자율 부분만을 강조를 하지 그 이자율을 받기위해서는 1-2 포인트를 내야한든지 다른 조건들이 무엇인지는 말을 하지 않거나 빨리 이야기 하고 지나가기 때문에, 융자 신청인들은 낮은 이자율만 듣게 되는 것입니다. 그리고 비용이 들지 않는 융자 프로그램도 있다고 말을 하여서, 30초 되는 광고를 듣거나 보았을 때에는 이자율과 비용등이 혼돈이 올수가 있습니다. 기본적으로 이자율과 포인트는 반비례한다고 생각을 하시면 됩니다. 예를 들어, 같은 조건으로 같은 시간에 융자를 받을때에, 5.375%가 1 포인트의 비용을 내야 하는 융자라고 하면, 0 포인트를 할경우에는 이자율이 5.625%로 올라가게 되는것입니다. 여기에서 0 포인트와 No Closing Cost Loan은 다른 것이라는것을 말씀드리고 싶습니다. 0포인트라고 하더라도 재융자를 할경우 에스크로 또는 은행 수수료가 약 $2,500에서 $3,000정도가 드는데, No Closing Cost Loan은 그 비용 조차 않드는 융자입니다. 그러므로 No Closing Cost Loan의 이자율은 0포인트 융자 보다도 약간 높아져서 위의 보기로 예를 들면, 다른 조건들은 같을 경우에 5.875%정도가 되는것입니다. 이렇게 융자를 신청하게 되시면 상당한 분량의 정보를 한꺼번에 설명을 들으시기 때문에 설명을 듣고도 혼돈이 되시거나 또는 기억을 못 하시는 경우가 많이 있습니다. 불행히도 그렇게 혼돈이 되는것의 약점을 이용하여서, 융자를 시작할때에는 무조건 낮게 이자율을 부르고 나서 마지막에 이자율이나 비용을 바꿔서 불이익을 당하는 경우도 있습니다. 그러므로 융자를 신청할실때에 예상되는 비용이나 이자율을 확실히 확인하시는것이 현명하실것입니다. 물론 이자율을 Lock-In을 하지 않았을 경우에는 이자율을 보장할수는 없으나, 적어도 비용이 드는 프로그램을 선택하였는지 아니면, 비용이 없는 프로그램으로 하였는지 정도는 미리 서면으로 받은 서류가 있다면 불필요한 불이익을 면할수도 있을 것입니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자 신청서
지난번에 말씀드린 융자 신청 서류는 융자 신청시 제출해야 하는 각종 증빙 서류들이고 이번 주에는 융자 신청 서류중 가장 기본이 되는 유자 신청서(Uniform Residential Loan Application)에 관하여 설명하겠습니다. 이 융자 신청서는 융자 심사에 필요한 융자 신청인에 관한 모든 정보를 기입하도록 되어 있습니다. 그런데도 다른 서류들이 필요한 이유는 이 융자 신청서에 기록된 여러 정보를 확인해 주는 서류가 필요하기 때문입니다. 이 융자 신청서의 각 항목들을 살펴보면 제출되는 서류들의 목적을 알 수 있을 것입니다. 융자 신청서는 흔히 4쪽으로 구분되어 있는 Fannie Mae Form 1003(Freddie Mac Form 65)을 사용하는데 이 신청서에는 다음과 같은 10가지 항목들이 있습니다. 융자 프로그램 및 이자율(Type Of Mortgage and Terms of Loan): 신청하는 융자 금액과 이자율 그리고 프로그램을 이곳에 기입합니다. 주택 정보 및 융자 목적(Property Information and Purpose of Loan): 융자를 받고자 하는 해당 주택의 주소를 기입하고 융자 목적(구매 융자, 재융자 등등)을 표시합니다. 재융자일 경우는 해당 주택 구입 년도와 가격 그리고 얼마 융자금이 남아 있는지 재융자의 목적은 무엇인지 기입합니다. 또한 주택 소유를 어떤 형태로 가질 것인지 이곳에 기입합니다. 융자 신청인 정보(Borrower Information): 융자 신청서는 부부일 경우에만 한 신청서를 공동 작성하며 만약 형제/자매이거나 부모/자식 관계를 가진 두 융자 신청인의 경우 각각 다른 신청서를 작성합니다. 이 항목에는 기본적인 융자 신청인과 그 부인/남편의 정보를 기입합니다. 이름, 전화 번호, 나이, 학력, 자녀수, 그리고 집 주소를 물어 보는데 현 주소에서 2년이상 살지 않았을 경우 전 주소도 적도록 되어있습니다. 직장 정보(Employment Information): 융자 신청인(들)의 직장 정보를 이 곳에 기입하는데 현 주소와 마찬 가지로 현 직장에서 2년이 안 되었을 경우 전 직장의 정보가 필요합니다. 융자 신청인이 융자금을 제대로 갚아 나가기 위해서는 안정된 직장이 필요하므로 은행에서는 2년 이상의 직장 경력을 보게 되는 것입니다. 흔히 더 좋은 보수나 환경으로 직장을 바꾸는 경우가 많기 때문에 같은 종류의 직종에서 2년 이상 일을 했으면 아무 문제가 없으나 같은 직종에서 2년이 안 되었을 경우에는 그 수입을 인정해 주지 않습니다. 또한 1달 이상 직장을 쉬고 있었을 경우에는 그에 대한 합당한 이유를 편지 형태로 제출하게 됩니다. 수입 및 주택 지출 금액(Monthly Income and Combined Housing Expense Information): 융자 신청인이 직장인일 경우 기본 월급과 Overtime 또는 보너스 수입을 이 곳에 기입합니다. 월급은 세금을 공제하기 전인 Gross수입을 이용하며 Overtime과 보너스는 지난 2년간 받아 왔고 또 앞으로도 계속 받는 것을 보여 주어야만 수입으로 인정을 받습니다. 이것은 재직 증명서에 Overtime과 보너스가 기본 월급으로부터 구분되어 있을 경우에만 인정을 해 줍니다.융자 신청인이 자영업자일 경우 지난 2년간과 최근 재무 제표(또는 손익 계산서)의 수입을 월 평균으로 계산하여 기입하게 됩니다. 이 때에 수입 계산은 세금과 사업상 필요한 지출을 다 제외하고 난 뒤인 Net 수입을 이용하며, 만약 현찰 지출이 아닌 Depreciation이 있을 경우 이것은 Net 수입에 다시 더 할 수가 있습니다. 부부가 같은 사업을 할 경우에는 반씩 나누어서 기입하시면 되겠습니다.같은 항목에서 현재의 주택에 대한 지출을 기입하게 되는데, 만약 세를 들어 살고 있을 경우에는 Rent비만 기입하면 되며, 현재 거주하고 있는 주택을 소유하고 계실 경우 그 주택에 들어가는 융자 페이먼트, 화재 보험, 재산세, 그리고 condominium의 경우 일종의 관리비인 Home Owners Association Due를 기입합니다. 이것은 융자 신청시 새로운 주택 지출과 비교를 하기 위하여 기입하게 되는 것입니다. 자산과 빚(Assets and Liabilities): 자산으로는 현재 가지고 계신 은행의 잔고, 주식이나 증권, 생명 보험 및 노후 대책 Account등이 있고 그 외에 소유하고 있는 부동산, 자동차 그리고 집안에 가지고 계시는 가구 및 보석 등을 자산으로 열거하실 수 있습니다. 이것 중 가장 중점으로 보는 것은 은행의 잔고인데, 그것은 당장 은행에 융자금을 갚아 나아가는데 있어서 은행의 잔고가 얼마 있는지가 가장 중요하기 때문입니다.은행 잔고는 Bank Statement나 은행 잔고 증명서를 심사하게 되는데, 갑자기 많은 금액이 입금되었을 경우 그 출처를 밝혀야 합니다. 이는 혹시 주택을 구입하기 위하여 자금을 빌렸다면 그에 대한 페이먼트가 있을 것이기 때문입니다. 입금된 자금이 친척으로부터의 선물(Gift)이고 다시 갚지 않아도 되는 돈이면 그에 따른 증명 서류 또한 제출해야 합니다. 필요한 서류를 줄이는 가장 좋은 방법은 은행 잔고에 3달 가량 필요한 자금을 입금 후에 자금을 움직이지 않는 것입니다. 에스크로 마감에 필요한 자금 계산(Details of Transaction): 구매 융자의 경우 구매 가격을 기입하고 모든 융자 관련 비용과 다운 페이먼트등을 기입한 후 융자 금액을 제외하여 에스크로에 지불해야 할 금액을 계산하게 되며, 재융자의 경우 현재 남아 있는 융자금과 융자 관련 비용을 더한 후 그 숫자에서 융자 금액을 제외하여 필요한 자금을 계산하는 항목입니다. 크레딧에 관련된 다른 질문들(Declarations): 고소된 적이 있는지, 파산 신고를 한 적이 있는지, 다운 페이먼트의 자금을 빌렸는지, 미국 시민 여부, 해당 주택에서 거주할 것인지 그리고 주택을 소유한 적이 있으면 누구와 함께 소유했는지 등 다른 곳에서 나오지 않는 정보들을 이곳에서 Yes/No 문답형으로 물어봅니다. 융자 신청인의 서명과 날짜(Acknowledgment and Agreement) 융자 회사/은행 정보(Information for Government Monitoring Purposes) 위의 열가지 항목들이 융자 신청서에 나와 있는 기분 질문들이며 꼭 주택 구입만이 아니라 어떠한 형태의 크레딧을 신청하더라도 대두되는 기본적인 사항들입니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 Pre-Qualified, Pre-Approval, Approval... 이런 게 다 무슨 소리인가요?
주택을 구입하려고 오픈 하우스를 다닌다거나 지역 부동산 에이전트를 만나보시면, 아마도 처음 듣는 생소한 단어중의 하나가 위에서 말씀드린 Pre-Qualification, Pre-Approval 또는 Approval등일 것입니다. 이 모두 융자 승인 단계를 말하는 것인데, 주택을 구입하려면 전 금액을 현찰로 지불하지 않는 한 얼마만큼의 융자가 필요하게 됩니다. 이때에 융자를 먼저 알아보는 것을 Pre-Qualification 또는 Pre-Approval이라고 합니다. 가끔 이 두 가지를 같은 것으로 생각하는 경우도 있는데 그 두 가지는 약간의 다른 내용을 포함하고 있습니다. Pre-Qualification이란 구입할 수 있는 가격과 조건들을 미리 알아보는 것을 말합니다. 흔히 필요한 서류나 정보를 제출하기 전에 융자 신청인과의 상담한 내용을 토대로 주어진 수입과 경제적인 자금 사정과 크레딧 사정으로 고려하여 얼마정도의 주택을 구입할 수 있는지 알려주게 됩니다. 이러한 과정을 Pre-Qualify 해본다고 합니다. Pre-Qualification은 받은 정보를 확인해보지 않으므로 융자의 승인이 보장되지는 않습니다. Pre-Approval이란 Pre-Qualification과 비슷한 과정이지만 융자 신청인이 상담한 조건들에 대한 서류들이 제공되어야 하고, 만약 상담내용과 동일한 경우 몇 가지의 확인 후에 융자의 승인을 해주는 것을 말합니다. 예를 들어, 수입에 관한 서류로는 월급 지급 수표의 내용이 적혀 있는 Paycheck stub 또는 세금 보고서가 필요하고, 크레딧에 관하여는 정보를 받아서 크레딧 조사서를 신청하게 됩니다. 자산의 증명 서류로는 2달 치의 은행 잔고 증명서가 필요하고 위의 서류들과 간단한 직장이나 주소가 기입되는 신청서를 제출하게 되면 보다 정확하게 얼마정도의 주택을 구입할 수 있고 얼마정도의 융자가 가능한지 가늠할 수가 있습니다. 이렇게 위의 정보들을 제출할 경우, 은행에서는 크레딧 조사서를 심사를 한 후 융자가 가능하면 Pre-Approval Letter라는 것을 제공하게 되는데, 이는 제출된 서류 내용에 큰 변화가 없는 한 융자 금액 얼마까지 어떤 조건으로 승인이 된다는 편지입니다. 이러한 Pre-Approval은 융자 신청인의 자격만을 심사한 것이고, 실제로 계약이 된 후에는 주택 감정서, Preliminary Title Report등 다른 주택 담보에 대한 심사과정도 있게 됩니다. 이 Pre-Approval Letter를 가지고 주택을 구입하러 다닐 경우, 원하는 주택을 발견하였을 때에 좀더 이익이 있게 되는데, 이것은 seller 측에서 보았을 때에 Pre-Approval을 받아놓은 사람들은 준비가 된 buyer로 간주되기 때문입니다. 또한 계약이 되었을 때에도 벌써 융자는 승인이 나와 있음으로 나머지 심사만 하면 되는 이점도 있습니다. Approval이란 융자의 승인을 말하는데, 이것은 계약이 된 후 위에서 말씀드린 모든 조건들이 은행에서 심사한 결과 승인할만할 경우 받을 수 있게 됩니다. 승인이 나게 된 후에는 융자 서류가 에스크로 사무실로 배달이 되어 그곳에 가셔서 융자 서류와 다른 계약서 등에 서명을 하시고 그로부터 며칠 후에 나머지 잔금 지불과 동시에 에스크로가 마감이 되게 됩니다. 주택 시장에 뛰어든 본인은 Pre-Approval 편지가 있으신 가요? 가까운 주택 융자 전문가에게 상담을 하십시오. 주택 구입에 관한 전반적인 많은 정보를 확보하실 수 있으십니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 중요한 재산세 마감날짜들 - 달력에 표시해 두세요!
재산세는 매해 7월 1일에 그 회계 연도가 시작됩니다. 그 한해의 과세 기준 일은 3월 1일로써 과세를 위한 평가(Assessment)는 이 날짜에 하게 됩니다. 재산세는 흔히 1년에 두 번으로 나누어서 지불하게 되는데, 상반기분(First Installment)은 7월 1일부터 12월 31일까지의 재산세를 말합니다. 상반기분은 11월 1일이 수납 시작 날짜이며 12월 10일까지 지불하셔야 합니다. 12월 10일 오후 5시 이후부터는 상반기분이 늦은 페이먼트가 되며, 미납 부분에 10%의 벌금이 추가됩니다. 하반기분은 1월 1일부터 6월 30일까지의 재산세를 말하며, 2월 1일이 수납 시작 날짜입니다. 마찬가지로, 4월 10일 오후 5시가 지나면 벌금이 추가됩니다. 6월 30일까지 그 먼저 회계 연도의 세금이 납부되지 않았을 경우, 채무 불이행으로 간주되며 벌금이나 비용이 요구됩니다. 만약 6월 30일이 주말이나 공휴일일 경우에는 다음 업무 날짜(Business Day)에 오후 5시까지 허용이 됩니다. 이렇게 재산세를 5년 이상 지불하지 않을 경우, 경매(Public Auction) 처분할 수 있게 됩니다. 재산세는 캘리포니아 주법의 관할이지만 카운티에서 책임을 맡고 수납을 하게 되어 있습니다. 카운티의 평가자(County Assessor)가 재산세가 얼마가 될지 측량하기 위하여 부동산의 가치를 평가하게 됩니다. 일반적으로 평가 가격은 부동산을 구입하였을 때의 시장 가격을 기준으로 평가가 됩니다. 그리고 매매가 되거나 새로이 건축/증축을 하지 않을 경우 최대한도로 올라갈 수 있는 가격은 매년 2%입니다. 회계 감사관(Auditor-Controller)은 이렇게 측량된 가격에 따라 해당되는 세금을 부여하게 됩니다. 이는 일반 재산 세금과 해당 도시 기준의 지방 세금 등이 있으며 지역에 따라 차이가 있습니다. 세금 징수관(Tax Collector)은 이렇게 부여된 세금에 따라 고지서를 보내고 세금을 징수하게 됩니다. 간혹 평가된 가격이 적합하지 않다고 생각될 때에는 카운티에 항의를 할 수가 있는데 그렇다 하더라도 일단은 마감 날짜까지 지불을 하시는 것을 소홀히 하시면 안됩니다. 일단 지불은 하시고 만일 카운티에서 가격 재조정이 있을 경우에는 환불을 받으실 수가 있습니다. 최근에 주택을 구입하셨을 경우 에스크로에서 재산세를 주택 소유 기간을 토대로 날수 계산으로 Seller와 Buyer사이에서 할당하여 계산을 하였을 것이나, 에스크로 마감 서류를 검토하셔서 미납한 재산세가 없는지 확인하십시오. 카운티에서는 주택이 팔려서 소유자가 바뀌더라도 재산세 고지서를 또 발송하지를 안음으로 만약 재산세가 Seller에 의해서 지불되지 않았을 경우 카운티에 연락을 하셔서 고지서를 다시 청구하셔야 합니다. 전화를 할 경우에는 반드시 APN(Assessor Parcel Number)이라고 하는 해당 지역 고유 번호를 알고 전화를 하시면 도움이 됩니다. 아래 도표의 날짜들을 달력에 기입하여 놓으셨다가 잊지 말고 재산세를 납부하셔서 내 재산 관리에 참고가 되시길 바랍니다. 2월 1일: 하반기 분(2nd installment) 재산세 수납 시작 3월 1일: 과세 기준일 4월 10일: 하반기 분 재산세 수납 마감 6월 30일: 전 년도 세금 마감 7월 1일: 회계 년도 시작 10월 마지막 주: 세금 고지서 발송 11월 1일: 상반기 분(1st Installment) 재산세 수납 시작 12월 10일: 상반기 분 재산세 마감
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자의 종류(I)
주택 융자는 크게 나누어 재융자(Refinance Loan)와 구매 융자(Purchase Loan)가 있다고 할수 있습니다. 요즈음 주택 융자 이자율이 지속적으로 하강 함에 따라 올해 현재까지 수 많은 주택 소유자들이 재융자를 하고 있는 실정입니다. 재융자를 하는 이유는 여러가지가 있겠으나 가장 흔한 이유 네가지를 보면 아래와 같습니다. 월 페이먼트를 줄이기 위하여 – 주택을 구입할 때에는 시간적인 구애 때문에 이자율이 가장 낮을 때를 기다려 융자를 얻는 다는게 힘이 듭니다. 1985년에는 12% 주택 이자율도 매우 좋은 이자율로 간주되었으나 지금의 6.50-7%대에서 맴도는 이자율과는 비교도 되지 않을 만큼 높은 것입니다. 그 차이를 현금으로 환산해 볼 것 같으면, 예를 들어, 30년 상환 기간 동안 $100,000 융자금일 경우 10%에서 9%의 차이는 한달에 $72.95가 됩니다. 이렇게 월 페이먼트가 줄어 들기 때문에 재융자를 하시는 분들이 가장 많다고 볼수 있습니다. 보통 이자율이 2% 이상 차이가 날때 재융자가 이익이 되는 것으로 알려져 있으나, 누구에게나 똑같이 적용되는 것은 아니며 주택 가격, 앞으로의 거주 기간, 융자 금액, 현재 가지고 있는 융자의 종류등의 분석에 의하여 재융자 가능 여부가 결정되며, 특히 요즈음의 비용이 들지 않는 No Closing Cost Loan을 하게 되면 이자율의 작은 차이도 바로 융자 신청인에게 이익이 되는 혜택을 누리실 수 있습니다. 변동이자율을 고정 이자율로 바꾸기 위하여 – 변동이자율은 그 프로그램에 따라 일정한 기간마다 이자율이 변동을 하기 때문에 앞으로의 페이먼트 금액을 예측 못하는 단점이 있습니다. 현재 변동 이자율을 가지고 있을 경우, 현재 index가 낮아서 낮은 월 페이먼트의 혜택을 받고 있지만 후에 index가 오르면 페이먼트도 같이 오르게 되어 있습니다. 그 때에 가서 고정 이자율로 바꾸려 하면 그때에는 이미 고정 이자율도 올라 있을 상태이기 때문에 높은 이자율을 취할 수 받게 없게 되거나 실제적으로 재융자가 불가능 하게 됩니다. 그러므로 변동 이자율을 가지고 있는 분들이 고정 이자율로 재융자를 하여 그 페이먼트를 고정 시킬 수가 있습니다. Equity를 이용한 Cash Out을 하기 위하여 – 융자 신청인들은 Mortgage 페이먼트를 하지 않을 경우에는 그 담보물인 주택을 빼앗길 염려가 있기 때문에 Mortgage 페이먼트를 다른 어떤 페이먼트보다도 중요시 할 것입니다. 은행에서도 또한 그러한 융자 신청인들의 심리를 알기 때문에 주택을 담보로 한 첫 융자(First Mortgage)가 가장 안전하다고 믿고 낮은 이자율을 제공하는 것입니다. Equity를 이용한 Cash Out 재융자는 이러한 담보물을 이용하여 받은 낮은 이자율의 융자금으로 비싼 크레딧 카드의 Balance를 갚고 Mortgage 이자 세금 혜택의 이익도 받으시는 것입니다. 상환 기간을 줄이기 위하여 – 현재 주택에서 오래 살것을 알고, 또한 지금 보다 페이먼트를 조금 더 낼수 있는 능력이 될 경우에는 상환기간을 줄여서 이자금을 덜 내도록 재융자를 하기도 합니다. 30년보다는 15년 상환 기간의 융자가 이자율이 낮기 때문에 여유가 있을 경우 상환 기간을 줄이는 재융자가 적합한 때도 있습니다. 또한 30년 융자를 이미 10년 갚아온 주택 소유자에게 다시 30년 융자를 시작하는 것은 지루한 일이 될 것입니다. 요즈음은 전통적인 30년, 15년 상환 기간 외에 융자 신청인들의 필요에 따라 20년, 10년 융자가 새로 생기기도 하였습니다. 위에서 말씀드린 이유들로 하여금 재융자를 해야 하는 융자신청인들도 가끔 재융자를 할 수가 없는 경우가 있는데 첫째는 주택 가격의 하락으로 인한 Equity의 감소, 신용 상태 불량, 실직 그리고 주택을 팔기 위하여 List해 놓았을 경우 재융자가 불가능 합니다. 크레딧에 약간의 문제가 있을 경우는 정당한 설명으로 재융자가 가능하나 습관적으로 자주 늦은 크레딧을 가지고 있을 경우는 불리한 이자율밖에 받을 수 가 없으므로 재융자를 할 수도, 할 필요도 없어지는 것입니다. 주택 융자 뿐만이 아니라 모든 대출 기관들은 융자 신청인이 빌린 돈을 갚을 수 있는 능력이 있는지를 심사하게 됩니다. 마찬가지로 융자 심사 과정에서 만약 융자 신청인이 실직을 하였다고 하면 재융자가 불가능하게 됩니다. 이는 융자 신청인이 페이먼트를 할 능력이 없어짐을 말하기 때문입니다. 이 때에는 새직장을 찾아 안정이 될때 까지 기다려 다시 신청을 하면 됩니다. 팔기 위하여 Listing을 해 높은 주택을 담보로 한 재융자는 불가능합니다. 요즈음들어 기준이 바뀌어서 필요한 경우 Listing을 취소하고 재융자를 신청하기도 하나 얼마전 까지는 Listing을 취소한지 최소한 6개월 이상을 기다려야만 했었습니다. Equity가 충분하지 않으면 재융자를 할 수가 없는데 이는 흔히 주택 가격의 80%까지 재융자를 하며, 80%이상이 되면 PMI를 사야 하기때문에 재융자가의 의미가 없어지기 때문입니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자의 종류(II)
지난번에 설명한 재융자는 현재 가지고 있는 주택 융자를 다시 낮은 이자율로 바꾸거나 또는 Equity에서 현금을 더 꺼내고 싶을 때에 하는 융자이고 오늘은 주택 구매 융자에 대해서 설명하겠습니다. 먼저 주택 구입 과정을 간단히 살펴 보겠습니다. 융자 신청인이 부동산 에이젼트와 마켓에 나와있는 여러 주택을 살피다가 마음에 드는 주택을 발견하면 Offer를 넣게 됩니다. 이는 내가 얼마 일정 금액에 그 주택을 사겠노라고 제안을 하는 것입니다. 그런 과정을 거쳐 Seller와 Buyer가 구매 가격의 동의에 이르게 되면 계약서에 서명을 하게 되며 일정 계약금을 내고 에스크로를 열게 됩니다. 에스크로란 Seller와 Buyer의 중간 역할을 하는 제3자 회사로써 계약금을 받는 것과 모든 다른 자금의 지불을 이곳에서 맡아서 하게되며, 융자 서류 또한 이곳에 가서 서명을 하게 되는 곳입니다. 계약서에는 이미 융자는 언제까지 허가를 받겠다 그리고 에스크로는 언제까지 닫겠다 하는 시간적인 동의도 함께 포함이 되어 있게 됩니다. 어떤 경우에는 이렇게 주택 구매 계약이 끝난 다음에 융자를 구하기도 합니다. 물론 계약하면서 융자 신청을 하여도 되기는 하나 더 좋은 방법은 주택을 구입할 의도가 있으면 미리 준비를 하는 것입니다. 여기에서 미리 준비라 함은 단순히 자금만을 준비하는 것이 아니라 주택 구매 융자에 신청과정에 대한 제반 준비를 말하는 것입니다. 주택 구매 융자에 대한 준비로써는 Pre-Qualification이나 Pre-Approval을 받는 것을 들수 있겠습니다. 이 두가지 모두 계약이 성립되기 전에 융자 신청인의 조건을 심사하는 것을 말합니다. 우선 Pre-Qualification은 융자 상담자가 주택 감정서(Appraisal Report)와 소유자의 등기 등본(Preliminary Title Report)을 제외한 다른 모든 융자 신청시 필요한 서류를 검토하고 전문적인 경험을 바탕으로 융자 허락 여부를 말하는 것이고 Pre-Approval은 마찬가지로 같은 서류를 가지고 은행에 정식 융자 신청을 하여 융자 허가를 받게 되는 것입니다. 이때에 대충 구입하고자 하는 주택 가격을 정하여야 한다. 이 과정을 지나게 되면 벌써 융자의 심사를 한번 받았기에 계약이 성립되면 바로 융자 서류가 에스크로로 나가서 융자 서류에 서명을 하고 에스크로를 닫을 수가 있습니다. 이렇게 Pre-Qualification이나 Pre-Approval을 하게 되면 심사 후에 Pre-Qualify나 Pre-Approve를 받았다고 편지를 받게 되는데 주택 구입시에 이 편지가 Offer와 함께 들어가면 에스크로를 빨리 닫을 수 있으므로 주택을 파는 Seller는 이러한 Buyer들을 선호함으로 주택 구입시 훨씬 유리한 입장이 됩니다. 주택 구매 융자는 재융자와 그 심사 기준은 같다고 할 수 있으나 재융자보다는 시간적인 제한이 있다는 것과 재융자에서 보다 더 중요시 심사 되는 부분이 있다고 하겠습니다. 예를 들어, 주택을 구매할 때에는 다운 페이먼트를 하는 자금의 출처가 확실해야 하며, 현재 살고 있는 거주지의 렌트비보다 페이먼트가 너무 많이 올라갈 경우 어떻게 높은 페이먼트를 감당해 나갈 수 있을지 설명을 요구하기도 합니다. 다운 페이먼트의 출처를 증명할 때에는 융자 신청인이 소유하고 있는 은행 구좌에 그 정도의 자금이 3개월 이상 들어 있었던 것을 보여 주어야 합니다. 이는 매월 받는 은행 잔고서 (Bank Statement)를 2개월치 제출함으로써 증명 하게 됩니다. 이 때에 3개월 이상 은행에 예치 되어 있던 금액만을 융자 신청인 자신의 자금으로 인정해 주고 만약 갑자지 입금된 자금이 있다면 그 출처를 밝혀야 합니다. 간혹 우리 한국인들은 주택을 구입하기 위해 계를 하는 경우도 있는데 미국 사회에서는 계라는 저축 형태가 없고 현찰 거래등의 이유는 거의 설득력이 없으므로 주택 구입을 계획하실 때에는 최소한 3개월 이전부터 필요한 자금을 은행에 예치하는 준비를 갖추시기를 권장합니다. 부모나 형제들이 도와서 다운 페이먼트를 할 경우에는 그에 따르는 서류를 제출해야 하는데, 이 서류로는 돈을 주는 사람으로부터의 “Gift Letter”와 돈을 주는 사람의 기부 능력이 있음을 그 사람의 은행 잔고서 1달치로써 증명하며, 이 돈을 융자 신청인의 구좌에 입금한 영수증 또한 제출하여야 한다. 위에서 말한 이 편지에는 돈을 주는 사람과 받는 사람의 관계가 밝혀져 있어야 하며 정확한 액수, 그리고 돈을 돌려 받을 의사가 없다는 내용들이 담겨 있어야 합니다. 다운 페이먼트가 적어서 주택 가격의 20% 이하인 자금을 다운하게 되면 매월 PMI(Private Mortgage Insurance) 라는 별도의 “보험”을 지불해야 합니다. 이 것은 만약 융자 신청인이 융자금을 제 때에 갚지 못하게 될 경우 보험 회사가 은행 측의 손해를 보상해 주게 되는 것이며 융자 신청인에게 돌아오는 혜택은 없습니다. 하지만 PMI가 있음으로해서 적은 다운 페이먼트를 내고도 융자를 받을 수 있는 길이 생기게 된 것이므로 편리한 방편이라고 하겠습니다. 융자 서류가 다 준비가 되면 은행에 제출을 해서 융자 허가를 받게 되고 그다음 융자 서류가 에스크로로 나가서 융자 신청인들이 서명을 하게 됩니다. 이 서명한 서류들이 다시 은행으로 돌아가서 서명이 다 되었는지 모든 서류가 다 들어 왔는지 재심사가 끝나면 은행에서 에스크로로 융자금을 보내고 (Funding) 보통 그 다음날 등기(Recording) 하게 됩니다. 이것을 에스크로를 닫는다고 말합니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자 심사 기준
융자를 신청하면 여러 가지 서류들을 검토하여 융자의 승인여부를 알려주는데 그 승인을 하는데는 몇 가지 기준이 있습니다. 그 기준 중에 가장 비중을 많이 차지하는 것이 Qualifying Ratio라고 하는 지출에 대한 수입의 비율입니다. 흔히 융자 신청을 할 때에 qualify 해본다고 말하는 것이 바로 이 비율을 계산하는 것입니다. 이 비율은 두 가지로 구분되어 또 일컬어지는데 이들은 Housing Ratio (또는 Top Ratio) 그리고 Debt Ratio (또는 Bottom Ratio)라고 불립니다. Housing Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트를 수입에 대비한 비율이고 Debt Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트와 다른 월 지출을 합한 수치를 수입에 대비한 비율을 계산하는 것입니다. 주택에 들어가는 모든 페이먼트란 흔히 월 페이먼트라고 말하는 원금과 이자, 1년에 두 번 나누어 내시는 재산세(Property Tax)를 월 분으로 계산한 금액, 화재 보험(역시 월 분으로 계산한 금액), Mortgage Insurance(다운을 20% 미만으로 하고 융자를 신청할 경우) 등이 있으며, 이 외에도 콘도나 Townhouse 형식의 주택에는 Homeowner`s Association Fee등이 있고, 만약 주택을 담보로 Equity Line of Credit이나 2nd 융자를 하신 것이 있다면 그 또한 이 주택에 대한 지출에 포함을 시켜야 합니다. Debt Ratio를 계산 할 때에는 위에서 말씀드린 모든 지출에 융자 신청인이 지불하고 있는 다른 빚에 대한 페이먼트를 포함 시켜야 합니다. 이 다른 페이먼트란 자동차 페이먼트, 크레딧 카드나 백화점 카드, 학생 융자의 페이먼트등을 말합니다. 실제로 예를 들어보면, 주택 가격이 $300,000되는 주택을 20% 다운 페이먼트하고 살 경우, 융자 금액이 $240,000이 됩니다. 이자율을 6.75%라고 하면 30년 상환 융자의 경우, 원금과 이자인 월 페이먼트가 $1,556.64가 됩니다. 재산세는 한달에 약 $312.50정도가 되며, 화재 보험은 한달에 약 $70정도가 됩니다. 이 주택이 단독 주택이고 다른 페이먼트가 없으며 융자 신청인 가정의 월 수입을 약 $7,000이라고 하면 위에서 말씀드린 Housing Ratio를 계산 할 때에 27.7%가 되는 것입니다. 만약 위의 보기에서 융자 신청인이 자동차 페이먼트를 $300 하고 있고 다른 크레딧 카드에 빚이 $2,500 정도 있어서 약 $125을 월 페이먼트 한다고 가정하면 위에서 말씀드린 Debt Ratio는 33.8%가 됩니다. 이렇게 비율을 계산하여 융자 심사 기준에 이 수치를 비교하게 되는데 은행의 보통 Qualify 기준은 Housing Ratio가 28% Debt Ratio가 36%입니다. 요즈음은 주택 가격들이 많이 올라있고 또 크레딧이 좋다거나 직장을 오래 다녔다거나 다운을 많이 한다거나 등의 다른 여러 가지 상황을 감안해서 Debt Ratio가 40%까지도 융자가 승인되기도 합니다. 위에서 설명한 지출과 수입의 비율 계산에서 적용되는 숫자들에 대하여 몇 가지 덧붙여 설명을 하자면 인정받을 수 있는 수입은 같은 직장이나 같은 계통의 업종이나 비즈니스에 2년 이상 종사하여서 벌은 수입이어야 하며 직장인의 경우 세금을 제외하기 전인 Gross 수입을 이용하고 비즈니스를 하시는 경우 모든 지출을 다 제외하고 난 Net 수입을 이용하여 계산을 하게 됩니다. Overtime이나 보너스 혹은 다른 commission이 있을 경우 이것이 지난 2년 간 받아온 것이고 앞으로도 계속된다는 고용인의 증명이 있으면 Qualify시키는 수입으로 인정을 받을 수 있습니다. 또한 계속적으로 받고 있는 Social Security나 Spousal 또는 Child Support도 계속적으로 받는 것이 증명되면 수입으로 인정해 줍니다. 융자 심사 기준에는 이것 외에도 담보로 하는 주택에 대한 심사, 크레딧 심사, 다운 페이먼트의 출처 등 여러 가지 기준이 있지만 그중 가장 중요한 것이 이렇게 Qualifying Ratio를 계산하여 융자 신청인이 융자를 받았을 때에 과연 페이먼트를 해나갈 수 있는지를 심사하는 것이라 하겠습니다. 문의 전화: 보나 금융 (510)440-9888 또는 email: evonneek@pacbell.net
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자 신청시 융자 비용을 줄이는 방법
주택을 구입하거나 재융자를 고려할때에 가장 이해 하기 어렵고 또 간혹 기분을 상하게 하는 것이 아마도 융자 비용이라고 해도 과언이 아닐것입니다. 이렇게 융자 비용이 복잡한 이유는 너무 나도 많은 종류의 비용이 있을뿐더러 그 내역 또한 주 마다 틀리고 또 은행 마다 약간의 차이가 있기 때문입니다. 그리고 이해하기 힘든 요소중의 하나는 어떤 부분이 도데체 흥정을 할수 있는 부분이고 어떤 부분이 흥정이 되지 않는 부분인지 가늠하기가 힘들기 때문일것입니다. 만약의 융자 비용을 줄이기 위해서 여러군데 쇼핑을 한다면 어떻게 해야 하는지 이곳에서 설명을 드리고자 합니다. 융자 비용은 크게 나누어 두가지로 나누어 집니다. 첫째는 Non-Recurring Closing Costs(실제 비용)이고 둘째는 Recurring Closing Costs(선불 되는 이자나 보험금) 입니다. 먼저 말한 Non-Recurring Closing Costs는 약자로 NRCC라고 흔히 불리우며 이를 실제 융자 비용이라고 합니다. 그 비용 내역은 다시 두가지로 나뉘는데 그것은 Loan Origination Fee (또는 포인트)라고 하는것과 다른 Closing Costs가 있습니다. 포인트라는 것은 융자 금액의 페센테지를 말하며, 예를 들어, 융자 금액의 $300,000의 1 포인트는 $3,000을 말합니다. 융자 금액에 따라 약간의 차이가 있지만 standard 포인트는 1 ~ 1.5 포인트가 보통 비용입니다. 융자 신청인은 항상 포인트와 이자율을 선택하실 수가 있습니다. 예를 들어, 같은 날에 30년 고정 이자율 5.5%가 1 포인트의 비용을 내는 이자라고 하면, 만약 2 포인트를 내시면 이자율이 5.25% 정도로 내려가고 만약 No 포인트를 낸다고 하면 이자가 5.75%정도로 올라갑니다. 이렇게 이자율과 포인트를 반 비례합니다. 이자율은 항상 변동이 있음으로 이자율이 약간 높았을때에 주택을 구입하셨다고 생각한다면 주택을 구입하실때에 자금이 약간 모자라는 경우 이자율을 약간 올리고 포인트를 내지 않는것도 절약의 방법이라고 하겠습니다. 포인트 외에 Non-Recurring Closing Costs에 포함되는 비용을 다른 Closing Costs라고 하는데 그는 다음과 같습니다. 주택 감정비(Appraisal Fee), 신용 조사서비(Credit Report Fee), 융자 서류 준비 및 신청 비용(Processing Fee 또는 Application Fee), 은행에서의 융자 심사비(Underwriting Fee), 서류 작성비(Document Fee), 세금에 관한 정보 조사비(Tax Service Fee), 에스크로 서비스 제공비(Escrow Fee), 공증비(Notary Fee), 소유자 보험비(Title Insurance), 이 외에 서류 전달 및 등기 비용등 여러가지 다른 비용들이 있습니다. 흔히 융자 회사를 통해서 융자를 하실 경우 포인트와 위에서 말씀드린 Processing Fee가 융자 회사에서 charge를 하는 비용이고 나머지는 에스크로와 다른 업체들로 부터 invoice 받은 대로 지불하게 되어있습니다. Processing Fee는 약 $350~$450 정도이며 다른 비용중 융자 회사로 지불이 되는 비용이 있을 경우에는 반드시 문의를 하시는것이 좋습니다. 두번째의 종류인 Recurring Closing Costs는 실제 비용은 아니나 에스크로를 닫을 때에 반드시 지불이 되는 “비용”아닌 비용입니다. Pre-Paid Interest, 화재 보험, 그리고 재산세(Property Taxes)가 그 세가지 입니다. Pre-paid Interest: 주택 융자의 페이먼트는 후불제이기 때문에 한달이 지난 후에 첫 페이먼트를 하게 됩니다. 그러므로 에스크로 마감일이 3월 15일이면 15일부터 31일까지의 이자를 미리 에스크로에서 지불하시고 full 한달이 지난 4월1일부터 4월 30일까지의 이자를 5월 1일에 지불하게 됩니다. 그러므로 미리 내야 하는 이자(Pre-Paid Interest)를 적게 내려면 월 말에 에스크로를 닫으시면 “절약”을 하실수 있습니다. 화재 보험은 1년치 에스크로에서 미리 선불하게 되시는데 자동차 보험이나 생명 보험을 가지고 있는 곳에 먼저 알아 보시면 절약을 하실수가 있습니다. 재산세는 보통 4월과 12월에 두번 나누어서 지불하게 되는데 두번째 마감일인 4월10일 이전 또는 12월 10일 약간 전에 에스크로를 닫게 되시고 seller가 아직 재산세를 지불 하지 않았을 경우에는 seller로 부터 크레딧을 받게 됨으로 자금이 모자라실 때에는 약간의 여유가 되기도 합니다. 위에서처럼 여러가지 “융자 비용”에 관하여 말씀을 드렸지만 흥정이 가능한 비용은 사실 그리 많지가 않습니다. 비용들에 관하여 설명을 잘 들으셔서 불필요한 비용을 내시지 않도록 하시는 방법이 가장 절약 하는 방법이라고 하겠습니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 주택 페이먼트 은행이 바뀌면?
주택을 소유하고 융자가 있으신 분은 아마도 한번쯤은 페이먼트를 계속 은행으로 시간에 맞추어서 잘 보내고 있는데도 불구하고 갑자기 다음달부터는 페이먼트를 다른 곳으로 보내라는 편지를 받은 적이 있을 것입니다. 주택을 구입하시거나 재융자가 끝나고 나면 일반적으로 페이먼트를 한 은행에다가 다 갚을 때까지 페이먼트를 한다고 생각을 하나 반드시 그렇지는 않습니다. 융자 페이먼트를 받아서 원금과 이자로 나누어서 계산해 나가는 것을 서비싱(Mortgage Servicing)이라고 하는데, 이 서비싱 권리는 주식과 같이 주택 융자 시장(Mortgage Market)에서 서로 거래가 되기도 합니다. 은행에서 융자를 제공할 때에는 서비싱에 관하여 안내를 해야 하는데 그 내용으로는 다음과 같은 사항이 포함되어있습니다. 융자를 끝내고 나서 바로 다른 서비싱 은행으로 팔릴 가능성이 있는지 여부, 지난 3년간 다른 서비싱 은행으로 팔린 기록을 %율로 명시, 그리고 다른 서비싱 은행으로 팔릴 경우의 절차 및 문제가 있을 때의 연락처 등을 안내하게 됩니다. 은행이 바뀔 때에는 반드시 현재 가지고 있는 은행에서 먼저 편지가 오고 나서 그 은행에서 바뀌었다고 말하는 새로운 은행에서 페이먼트 보낼 곳을 명시한 편지가 옵니다. 바뀌는 날짜로부터 적어도 15일 이상 전에 은행에서 편지가 나가게 되는데, 바뀌고 나서 실수로 먼저 은행으로 페이먼트를 보내시더라도 60일간은 다시 정정해서 보낼 시간적 여유를 주게 되어있습니다. 간혹 가다가 은행이 바뀌었다고 새로운 은행에서 먼저 편지가 올 수도 있는데, 그럴 경우에는 반드시 현재 은행하고 연락을 해보셔야 합니다. 새로운 은행에서는 페이먼트를 보낼 주소와 언제까지 먼저 은행으로 페이먼트가 가야 하는지 언제부터 새로운 은행으로 페이먼트가 오기 시작해야 하는지 편지가 오게 됩니다. 또한 만약 재산세나 화재 보험을 융자 페이먼트에 포함해서 내고 있으셨을 경우에는 에스크로에 남아있는 금액에 관한 정보도 알려주게 되어있습니다. 은행 서비서가 바뀌는 과정에서 만약에 페이먼트에 문제가 있다고 생각이 될 때에는 편지로 은행에 20일 안에 보내시면 60일 안에 답변을 하게 되어 있음으로, 전화를 해 보는 것도 좋지만 증거를 남기기 위한 편지로 하시는 것이 바람직합니다.
전대일 (부.자.나.라)
2003-04-05 부동산 소유의 형식
집문서 즉, `Grant Deed`에는 2가지의 부동산 소유 형식이 많이 쓰인다. 어떠한 소유권 형식이 적합한가를 알아보자. --------------------------------------------------------------------- 항상 그렇듯 부동산 구입의 절차가 거의 끝날 무렵이면 대부분 Escrow Company나 Title Company에 가서 그동안 진행되었던 모든 융자서류와 함께 엄청난 분량의 서류에 싸인을 하여 모든 서류가 올바로 되었다는 확인 절차를 거치게 된다. 담당자로부터 무슨 서류에 싸인을 하는 것인지 대강 설명을 듣게 되나 많은 경우에 설명을 들어도 무엇인지도 모르는 상태에서 싸인하고 끝나는 경우가 대부분일 것이다. 물론 책임있게 일을 하는 부동산 중개인이나 융자를 도와주는 Loan Officer들이라면 옆에 앉아서 설명을 거들게 되지만... 그 중에 특히 중요한데도 쉽게 모르고 지나치는 서류가 한국에서 얘기하는 `집문서` 즉, 이곳에서는 Grant Deed라고 불리우는 서류이다. 이 서류는 Seller가 Buyer에게 집을 양도한다는 것과 Buyer 즉, 새 소유주는 어떠한 형식으로 소유권을 정하는지 명시하여야한다. 여기서 가장 흔히 쓰이는 Joint Tenancy와 Comunity Property, 이 두가지 형식의 소유권을 설명하고 어떠한 차이점이 있는지 알아보고자 한다. Joint Tenancy (일반 공동 소유) 이 형식의 소유권은 많은 부부들이 이 방식을 선택하고 있으며 이 방식의 특징은 소유자 중 한명이 사망하였을 때 Probate 재판없이 자동적으로 사망자가 소유했던 몫이 자동적으로 생존자에게 넘어간다. 예를 들자면 부부가 공동으로 Joint Tenancy 방식으로 부동산을 구입한 후에 배우자가 사망하게되면 사망한 배우자의 몫이 생존해 있는 배우자에게 모두 자동으로 소유권이 넘어가게 되므로 각자의 몫을 배우자가 아닌 다른 사람에게 상속할 수 없게된다. 이러한 소유권은 부부사이에 가장 많이 소유하는 형식이 되고 부자지간이나 모자지간 같이 혈육간에도 많이 소유하는 형식이다. 형제나 사촌 또는 친구 사이에는 사후 본인의 몫을 따로 다른 사람에게 상속할 수 있는 Tenancy In Common의 방식을 흔히 취하고 있다. Community Property (부부 공동 소유) 이 형식의 소유권은 부부간에만 사용할 수 있는 소유권의 방식이며 또한 부부 각자의 몫 50%을 자신이 사망 시, 원하는 다른 사람에게 소유권을 유언, 상속도 할 수 있다. 이 형태로 소유할 때의 가장 큰 이점은 배우자 한 명이 사망하면 부동산 가격을 사망당시의 시장가격으로 정하여 판매시 양도소득세나 상속세등을 줄일 수 있다는 점이다. 쉽게 예를 들어보자. 부부가 1990년에 투자용 부동산을 40만달러에 구입했다. 10년 후인 2000년에 남편이 사망을 하게되고 함께 구입한 부동산의 시장가격은 60만달러가 되었다고 가정하자. 남편의 사망 후 이 부동산을 매각하게 되면 20만달러에 대한 양도 소득세를 납부해야 할 것이다. 그러나 부부 공동 소유권으로 되어있었다면 남편의 사망시 시장가격으로 새로이 재산 측정을 하므로 세금을 낼 필요가 없게된다. 예전에는 이 소유권의 형식이 좋기는 하지만 배우자 사망시에 엉뚱한 사람에게 유산으로 줄까 걱정되어 꺼려하였던 경우도 있었다. 2001년 7월 1일부터 발효된 부부사이에서 많이 쓰일 ‘생존자 권한의 부부 공동소유’(Community Property with Right of Survivorship)라는 새로운 소유권 형식이 법적으로 가능해졌다. 이는 Community Property와 같이 배우자 사망시의 시세를 과세기준으로 삼아 세제상 이익도 얻고, Joint Tenancy와 같이 배우자의 유서나 유언검인의 절차를 밟지않고 배우자의 사망서류만 카운티에 제출하면 바로 모든 소유권을 행사할 수 있다. 이때 반드시 “Husband and Wife, as Community Property with Right of Survivorship`이라고 명시해야한다. 물론 각자의 부동산 소유형태를 정할 때는 상속계획, 재산 그리고 다른 특정 상황 등을 고려하여 결정하는 것이 바람직하겠으나 지금 바로 내가 소유한 부동산의 소유권 형식이 어떠한 형식인지 또는 현재의 소유권 형식을 바꾸는 절차에 관하여 궁금하다면 알.이 어드바이저스 전대일 부동산(510-656-7134)로 문의하면 자세한 안내를 받을 수 있다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-04 주택을 구입할 것인가 렌트를 할 것인가?
계속해서 침체되어 있는 경제, 폭락하고 있는 주식 가격들, 그리고 경제를 회복시키려는 수단으로 이자율 인하, 올해까지는 경제가 회복되기가 어렵다는 경제 전문가들, 내년 봄에도 안 좋을 것이라는 언론인들 등등 어떠한 정보가 정확한지 알기가 힘든 시기입니다. 부동산 구입시장에서도 마찬가지로 혼돈이 빚고 있습니다. 주택 가격이 더 많이 폭락할 것이라고 보는 사람들이 있는가 하면, 더 이상은 내려가지 않을 터이니 서둘러 구입을 할 것을 권장하는 사람들도 있습니다. 항상 시간이 지난 후에는 아는 사실들이 지만 현재에 어떠한 선택을 해야 할지 “정답”은 없는 것 같습니다. 그렇지만 확실한 것은 주택을 구입할 시에 주택 소유의 장점과 단점을 다 고려를 하고서 결정을 하는 것이 현명할 것입니다. 주택 소유의 장점을 보면, (1) 좋은 투자 수단: 신중히 생각하고 경제력에 맞는 주택을 구입하였을 경우 주택은 훌륭한 투자 가치가 있습니다. 주택을 구입하실 때에는 다운 페이먼트를 하고 나머지를 융자하게 되시는데, 매달 융자 신청인이 페이먼트를 할 때마다 소유하고 있는 주택에 “소유”부분(Equity)이 늘어나게 됩니다. Equity는 페이먼트를 통해서 소유하게 되는 부분을 말하는데 남아있는 융자 금액에 상대적으로 표현이 됩니다. 예를 들어, 현재 소유 주택에 융자가 주택 가격의 70%가 있다면 Equity는 30%가 되는 것입니다. 그리고 다른 소유물과는 달리 주택은 시간이 지나면서 그 가격이 오르기도 합니다. 그러므로 Equity를 더욱 늘리게 됩니다. (2) 세금 혜택: 주택 융자 페이먼트로 해서 내는 이자금과 재산세는 세금 공제를 받을 수가 있습니다. 또한 융자를 할 경우 융자 비용이 드는 것도 세금 공제를 받을 수가 있습니다. 세법에 관한 것은 회계사와 문의를 하십시오. (3) 더욱 좋은 집으로 옮기기 쉬워짐: 주택을 소유하면서 Equity를 쌓게 되면 나중에 더 좋은 주택으로 이사를 하기가 훨씬 수월해 지십니다. 주택을 팔고 가거나 아니면 늘어난 Equity에서 다시 융자를 하셔서 다운 페이먼트를 하셔서 집을 늘려갈 수가 있기 때문입니다. (4) 개인 소유 주거지: 주택을 소유하면 렌트 값이 올라간다거나 주택을 마음대로 장식을 하지 못하거나 하는 불편함 들이 없어집니다. 그리고 주위 동네에 대한 소속감과 책임감들을 느끼게 될 것입니다. 주택 소유의 단점을 보면, (1) 주택 소유의 비용: 보통 렌트를 하는 것 보다 주택을 소유하는 것이 비용이 더 많이 듭니다. 월 페이먼트도 약간을 올라 갈 것이지만 또한 집 수리비나 관리비 그리고 재산세 등을 고려 하셔야 합니다. (2) 현금의 묶임: 주택을 소유함으로써 현찰이 부동산에 묶이기 때문에 쓸 수 있는 현금에 영향을 끼치게 됩니다. (3) 다른 환경: 주택을 소유하게 되면 직장이라든지 활동 범위가 많이 제한이 됩니다. (4) 주택 가격 상승 보장이 없음: 주택 가격이 반드시 상승하리라는 보장이 없으며, 짧은 기간 안에 부득이하여 주택을 팔아야 하는 경우, 비용 때문에 손해를 받을 수도 있을 것입니다. 위의 사항들을 고려 해 보시고 주택을 구입할 것인가 또는 계속 렌트를 하실 것인가를 결정을 해보십시오.
에드워드강 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-04-01 주택융자 정보
이라크와의 전쟁으로 인하여 지난 며칠사이 이자가 0.5% 가량 올라갔다. 다우 존스도 3일 동안 741 포인트가 뛰었다. 이러한 현상은 지난 1991년 Gulf 전쟁동안 다우 존스가 폭등했던 교과서적인 기회를 놓치지 않고 투자가들이 재빨리 움직인 것이다. 이라크 전쟁이 단기간에 끝난다 하더라도 아직은 경기의 낙관을 점치기 힘든 상황이기에, 투자와 이자의 변동은 매우 불투명한 상태이다. 많은 전문가들이 전쟁후 이자가 다시 내리리라고 믿고 있는 것은 아직은 신속한 경기부양을 점치기에는 기본적인 문제들이 산재해있다고 보기 때문이다. 그 기본적인 문제는 기업들의 투자와 소비자들의 구매욕이 어느 방향으로 어떻게 변하느냐에 달려있다. 그래서 추세를 조심스럽게 관망해야한다. 전쟁후에 전쟁복구가 용이한가, 또 테러리스트들의 움직임에 따라 경제회복의 변수가 될 수 있다. 1991년 Gulf전쟁에서 수많은 유전들이 방화로 인하여 오랫동안 불에 타는 타격에 오일이 모자라 세계경제에 많은 불편을 준 일이 있었다. 사담 후세인을 제거하지 못하면 전쟁의 결과는 또 원점으로 돌아가며 변명할 구실들이 없어지며 미국의 위치와 경제가 어려워지지 않겠는가. 많은 나라들의 반대에도 불구하고 무리하게 전쟁을 벌인 미국이 재복구 해야하는 부담도 만만치 않다. 이러한 복잡한 상황 속에서 이자의 상승을 쉽게 예측하기에는 무리이다. 아직은 미국 및 세계경제가 호전되리라는 전망이 뚜렷하지 않으므로 이자율은 현재 수준에서 당분간 머물 것으로 보인다. 경제가 불안할수록 현금의 힘이 가장 막강하므로 부동산을 동산으로 바꾸는 것도 현명한 방법이다. LINE OF CREDIT을 열어 놓고 유사시에 대비하는 것도 좋을 듯 하다. 지금 같이 경기가 불투명한 시기일수록, 빌릴 수 있고, 쓸 수 있는 능력을 키우고 빚은 최대한 줄여야 할 때이다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 다운(down payment) 없이도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을까?
몇 달전에 다운 없이도 내 집을 장만할 수 있다는 기사를 실은 후, 많은 분들의 호응과 함께 실제로 다운 없이 내 집 마련의 꿈을 성공적으로 이루신 분들이 있으셨기에 오늘 “손승희 융자 코너”와의 첫 만남은 기본 자금 없이 내 집을 구입하는 방법에 대해 다시 한번 다룰까 한다. 일반적으로 기본 다운인 20%를 하지 않는 경우 이자율이 매우 높은 사채 회사를 이용하거나, 세금 공제 혜택이 전혀 없는 몰게지 보험(일명 PMI)를 강제로 들어야 한다고 생각하는데, 과거와는 달리, 요즘은 융자 은행들의 프로그램 종류가 다양해지면서 20% 다운 페이를 하는 사람들과 거의 다를 바 없는 훌륭한 조건으로 융자를 얻을 수 있다. -PMI를 피하고 작은 다운으로 내 집을 장만하고 세금 공제의 혜택을 크게 하는 융자 방법을 일명 piggy back(피기백)이라 부르며, 이는 1차와 2차로 융자를 두 개로 쪼개는 방법을 뜻한다. 10% 다운페이의 경우, 80-10-10 (1차 융자 80%, 2차 융자 10%, 내돈 10%) 5% 다운페이의 경우, 80-15-5 (1차 융자 80%, 2차 융자 15%, 내돈 5%) No 다운페이의 경우, 80-20 (1차 80%, 2차 20%, 내돈 0%)로 2차 융자 금액과 본인의 다운페이를 합쳐 총 20%의 다운페이를 만들면서 PMI(보험)을 피하는 것이다. 예) $400,000 짜리 집을 구입하면서 5%인 $20,000를 다운한다고 볼 때, 1차 융자(80%) $320,000: 월 페이먼트 $2,022 (5년 고정 이자율 6.50% 가정) 2차 융자(15%) $60,000: 월 페이먼트 $325 (라인 오브 크레딧 변동 이자율 6.50% 가정) 즉, 5% 다운으로 $400,000 짜리 주택을 구입하고 월페이먼트는 총 $2,347이 된다. 이는 웬만한 집의 렌트비에 해당된다. 물론 개개인의 크레딧(credit)과 수입(income)이 다르기 때문에 위의 시나리오가 그대로 적용되는 것은 아니나, 최근 이자율이 많이 낮아지고 은행간에 고객 끌기 경쟁이 붙으면서, 수입 서류(income) 없이도 크레딧만 양호하면 100% 융자까지 쉽게 이루어지고 있다. 즉, 개인 수입이 미약하거나, 자영업자로서 현금 융통은 쉬워도 수입 보고서를 보여주기가 부담스러운 경우, 크레딧 하나만으로 다운 없이도 좋은 융자 조건으로 이자율을 얻을 수 있는 기쁜 소식이 아닐 수 없다. 작년에 이은 경제 불황속에서도 베이 지역의 주택 시세는 그래도 꾸준한 상승세를 유지해왔다. $400,000짜리 집을 사기 위해, 앞으로 2년간 20%의 다운페이 $80,000을 피땀 흘려 모으는 동안, 집 값이 매년 평균 5%씩만 상승한다고 해도, 2년 후 $441,000으로 올라간 집 값을 감당하기엔 그간 모은 20%의 다운페이로는 여전히 역부족이라는 사실을 기억하고, 적은 다운으로 개인의 경제 살림에 가장 편안한 내 집 마련의 꿈을 모색해 보는 것도 나쁘지 않을 듯 싶다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 모아둔 자금이 없이도 집을 살 수 있나요?
Q) “최근 친구가 5% 다운 페이(down pay)로 아담한 집을 장만했습니다. 저는 20% 다운페이 없이 집을 사는 것은 꿈도 꾸지 못할 일이라고 생각했는데..... 아는 분이 말씀하시길 다운페이가 적으면 따로 몰기지 보험(PMI)을 들어야 하므로 감당하기 힘들거라고 하는데 사실인가요?” (적은 투자로 내 집을 장만하고픈 Fremont의 Ms. Park) 기쁜 소식을 알려드려야겠군요!! 기본 20% 다운을 하지 않고도 얼마든지 집을 사실 수 있고, 또 이자율도 좋은 조건으로 구하실 수 있습니다. 저의 고객 중에도 세 분중 한분꼴로 5% 이하 다운으로 내 집 장만의 꿈을 이루셨습니다. 흔히들 20% 다운페이를 하지 않으면, 강제로 몰기지 보험(PMI)을 들어야 하거나(세금 공제의 혜택이 전혀 없음) 상대적으로 남들보다 높은 이자율을 받게 된다고 생각하시는데, 과거와는 달리, 요즘은 은행들의 프로그램 선택 폭이 다양해진 관계로, 20% 다운 페이를 하는 사람들과 다를 바 없는 조건으로 융자 상품을 얻으실 수 있습니다. PMI를 피하고 작은 다운으로 세금 공제 혜택을 최대화 하는 방법을 일명 piggy back(피기백), 즉 1차와 2차로 융자를 두 개로 나눠 얻는 방법인데, 가령 10% 다운페이의 경우, 80-10-10 (1차 융자 80%, 2차 융자 10%, 내돈 10%), 5% 다운페이의 경우, 80-15-5 (1차 80%, 2차 15%, 내돈 5%)로 하여, 2차 융자액과 본인의 다운페이를 합쳐 총 20%의 다운페이를 만드는 방법입니다. 예) $400,000 짜리 집을 구입하면서 5% ($20,000)를 다운페이하는 경우: 1차 융자(80%) $320,000: 월 페이먼트 $2,022 (5년 고정 이자율 6.50%로 가정) 2차 융자(15%) $60,000: 월 페이먼트 $325 (라인 오브 크레딧 변동 이자율 6.50%로 가정) 즉, 5% 다운으로 $400,000 짜리 주택을 구입하면, 월 $2,347의 페이먼트 물론 개개인의 크레딧과 가계 수입이 다르기 때문에 위의 시나리오가 그대로 적용되는 것은 아니나, 최근 이자율이 많이 낮아지고 은행간에 경쟁이 붙으면서, 수입 서류(income)를 보여 주지 않고도 크레딧만 양호하면 5% 다운, 심지어는 100% 융자까지 용이하게 이루어지고 있습니다. 한편 따로 2차 융자를 하는 것이 꺼려진다면, PMI, 즉 몰기지 보험을 선택하는 대신 융자를 하나로 깔끔하게 신청할 수 있는데, 단지 아쉬운 점은 PMI로 낸 금액에 대해서는 세금 공제의 혜택이 없습니다. 그러나 몰기지 페이먼트를 부지런히 해서 집에 대한 나의 에쿼티가 20%에 도달하거나, 집 값이 꾸준히 상승하여 에쿼티가 25%선에 다달으면 PMI를 취소할 수 있으므로(은행마다 약간씩 룰이 다름), 최소 2년간 보험비 부담을 예상하시면 됩니다. $400,000짜리 집을 사기 위해, 앞으로 2년간 20%의 다운페이 $80,000을 피땀 흘려 모으는 동안 집 값이 매년 평균 5%씩 상승한다고 가정할 때, 2년 후 $441,000으로 올라간 집 값을 감당하기엔 그간 모은 20%의 다운페이로는 역부족이라는 사실을 생각해 보시고, Ms. Park의 현재 경제 살림에 가장 편안한 내 집 마련 방법을 연구해 보시기 바랍니다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 크레딧 관리의 중요성
평상시에는 자신의 크레딧(그간 쌓아온 신용 기록)에 무관하다가, 큰 목돈이 필요한 시기, 가령 자동차/주택 구입을 하는 기회가 닥치면, 개개인의 크레딧이 얼마나 중요한지 뼈저리게 느끼게 된다. 크레딧을 잘 관리한 경우는 은행에서 좋아라 이자율도 낮춰주고 비용도 절감해주면서 대환영하지만, 크레딧이 형편없는 경우는 터무니없이 비싼 이자율로 융자를 얻거나, 심지어는 내맘에 쏙 드는 집을 찾고도 융자 승인을 받지 못해 내 집 마련의 꿈을 잠시 접어 둬야 한다. 크레딧을 잘 관리하는 방법은 전에도 언급했지만, 매달 페이먼트를 제때, 꼬박꼬박 내는 것이다. 지불해야 할 금액을 다 내기가 벅찬 경우, 최소한 미니멈(minimum) 페이라도 반드시 보냄으로서, 나의 “책임감”을 보여줘야 한다. 또한, 한국에서 미국으로 갓 이민오신 분들이 특히 신경써야 할 부분은 “크레딧을 쌓는 일”(establish credit history)이다. 남에게 빚지는 것이 싫다며, 현금지불만을 고집하다가 막상 자동차/주택 구입때 신용 기록이 전혀 없어 융자의 어려움을 겪은 분들이 많다. 크레딧을 쌓기 위한 몇몇 방법은 다음과 같다: -일반 신용카드보다 승인받기가 쉬운 개솔린/백화점 카드 등을 발급받아 자주 활용한다. -현재 거래중인 은행에 약간의 디파짓을 담보로 하여, 신용카드를 발급받는다. 크레딧이 없는 한인들이 특히 주의해야 할 사항이 있다. 가끔 집에 날라오는 “You are Pre-Appoved!!"(사전 승인)을 미끼로 신용카드를 오픈하라고 유혹하는 메일들을 조심해야 한다. 이러한 신용카드 회사들이 제시하는 환상적인 이자율과 조건은, 크레딧이 좋다는 전제하에 가능한 것이다. 따라서 섣불리 소셜넘버를 주고 카드 신청을 했다가 거절당함으로서, 오히려 크레딧을 망칠 수가 있음을 알아야 한다. 매번 카드 신청시 카드 은행은 나의 크레딧을 조사하며, 한번 조사할 때마다 나의 크레딧 점수는 6점 정도 깎이게 된다. (융자 심사의 합격 기준치는 680점) 따라서, 아직 크레딧이 없거나불량하다면, 마구잡이 카드 신청을 자제하고, 일단은 내가 거래하는 은행에서 알아보는 것이 현명하다. 미국에는 세 개의 신용국(credit bureau)이 있어, 소셜 넘버를 소지한 모든 이의 크레딧을 종합 관리한다. -Equifax : 800-685-1111, www.equifax.com -Experian (또는 TRW) : 800-682-7654, www.experian.com -Trans Union Corp. : 800-888-4213, www.tuc.com 막상 크레딧 리포트를 뽑아보니, 내가 전혀 알지도 못하는 기록들이 나타나, 나를 황당하고 억울하게 만드는 경우가 있다. 한번도 지각 페이한 기억이 없는데, A라는 회사에서 60일 늦게 페이했다고 보고했다거나, 의료보험 회사에서 제때 페이해주지 않아 병원비용이 콜렉션(collection:수금전문회사)로까지 넘어간 경우, 이러한 오류를 반드시 수정해서 앞으로의 피해를 막아야 한다. -잘못된 기록을 보고한 회사에 직접 연락해서, 오류를 수정할 것을 알리는 편지를 위의 세 신용국에 보낼 것을 요구한다. -잘못 보고된 기록에 대해 사과하는 편지를 증거로 받아둔다. -위의 세 신용국에 연락하여 잘못된 기록이 수정되었는지 재확인한다. 이름과 소셜넘버가 비슷하다는 이유로, 신용이 나쁜 타인의 기록과 섞여 억울한 피해를 보는 경우도 간혹 있다. 이런 경우, 크레딧 수정 과정이 더욱 길어진다. 이럴때, 100자 미만의 글을 써서 위의 신용국에 보내 놓으면, 조사 기간이 끝날 때까지, 크레딧 리포트에 나의 “억울한 사연”이 첨가됨으로서, 융자 신청때 조금이나마 공정한 심사 기회를 받을 수 있다. 물론 융자 전문인을 통해 융자 은행에 직접 편지로 호소하는 방법도 있다. 끝으로, 최악의 경우 취할 수 있는 나의 권리를 알아본다. -“Fair Credit Reporting Act(공정 신용 보고법)”에 의거, 신용국은 잘못된 크레딧 문제를 적절한 기간(약 30일)내에 해결해야 한다. -신용국에서 적절한 기간내에 공정하게 해결해주지 않는 경우, Attorney General of California 또는 Federal Trade Commission(www.ftc.gov/)에 도움을 구할 수 있다. -(내가 만든) 나쁜 크레딧 기록은 7년, bankruptcy는 10년이면 크레딧 리포트에서 삭제(무효화)된다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 에쿼티를 이용한 2차 융자
앞에서 “재융자”에 관해 다루면서, 에쿼티(equity:소유 주택의 순수 자산)를 최대 이용한 자금 융통을 잠깐 얘기했었다. 1차 주택 융자를 그대로 둔 상태에서, 2차로 돈을 융통하는 융자에는 크게 두가지가 있다. 첫째는, 홈 에쿼티 론(Home Equity Loan)이다. 한번에 총융자액을 전부 꺼낸 후 정해진 기간(보통 15년)내에 고정 이자율에 따라 상환하는 방법이다. 기간만 짧을 뿐 1차 몰기지 융자와 다를바가 없다. 단 시일내 큰돈이 필요한 경우, 이자율을 고정시키고, 한번에 융통해서 쓴 다음 천천히 상환하는 것이다. 둘째는, 요즘 한창 인기가 높은 라인 오브 크레딧 론(Line of Credit loan)이다. 크레딧 카드 개념의 이 융자 상품은, 빌릴 수 있는 금액의 한계선(credit limit)을 은행에서 승인 받은 후, 그 금액 한도내에서 일정 기간동안 마음껏 꺼내, 썼다 갚았다를 반복할 수 있는, 매우 융통성 있는 방법이다. 예를 들어, 100,000불 크레딧 라인을 오픈한 후, 50,000불을 꺼내 쓰고, 몇 개월 후 20,000불을 도로 갚았다면, 다시 70,000불을 쓸 수 있는 라인이 남아있는 셈이다. 지금 당장 돈이 필요한 것은 아니지만, 몇개월 후 자녀 대학 입학금을 보조해 줄 계획이거나, 비즈니스 자금으로 사용할 경우, 혹은 집을 부분적으로 새로 개조할 경우등등, 앞으로 다가올 계획에 맞춰 돈을 미리 준비하고 싶은 경우 이 융자 방법이 적합하다. 크레딧 카드처럼 자유로우면서도 지불한 이자 금액에 대해선 세금 공제를 받을 수 있다는 큰 장점 때문에, 더욱 많은 주택 소유자들이 이 융자를 선호하고 있다. 하지만, 반드시 기억해둬야 할 점은 라인 오브 크레딧 융자는 홈 에쿼티 론과 달리, 이자율이 변동할 수 있다는 것이다. 크레딧 카드 회사에서 고객을 더욱 유혹하기 위해 단기간 보너스로 주는 낮은 이자율(introductory rate)처럼, 때때로 라인 오브 크레딧도 첫 몇 개월 동안은 아주 낮은 보너스 이자율을 주기도 하지만, 일단 이 보너스 기간이 끝나면, 은행마다 달리 쓰는 index에 은행의 마진, 즉 은행의 이익(margin)을 합친 실제 이자율을 적용하게 된다. 대다수의 은행에서 사용하는 index는 우대금리(Prime Rate)로서 최근 FRB (연방 준비제도 이사회)에서 다시 한번 상향 조정하여 현재 9.50%이다. 즉 이 9.50%에 은행에서 내게 준 마진이 3.00%라면 나의 이자율은 12.50%로 정해진다. 은행의 마진은 한번 결정되면 절대 바뀌지 못한다. 따라서 기준치인 우대금리가 향후 8.00%로 떨어진다면 마진 3.00%을 합쳐, 나의 이자율은 11.00%로 재조정된다. 즉, 금리의 인상/인하에 따라 그만큼 이자율이 변동하는 셈이다. 결국, 처음 융자를 신청할 때 은행과 최대로 협상해서 마진을 최저로 낮추는 것이 매우 중요하다. 크레딧 점수가 뛰어나고 집에 쌓인 에쿼티가 많으면(즉 담보로 걸린 융자 금액은 작고 집 가치는 많이 상승한 경우) 마진 없이(“zero margin") 우대 금리만 그대로 이자율로 적용받을 수 있다. 지금까지 설명한 2차 융자 상품을 최대로 활용하는 방법을 몇 가지 제시해 본다. -이자율이 매우 높은 크레딧 카드 빚들을 청산하고 2차 융자 하나로 묶어서 세금 공제도 받고 상대적으로 낮은 이자율도 적용 받는다. 카드 빚들을 정리한 다음, 가장 먼저 권하고 싶은 것은 꼭 필요한 카드 한 두개만 남기고 전부 취소함으로서, 다시는 플라스틱 카드 빚들에 정복당하지 않도록 미리 방지하는 일이다. (카드를 가위로 자르는 것만으로 취소되는 것이 아니라, 800 넘버의 고객 서비스에 전화를 걸어반드시 크레딧 구좌를 취소한다고 알려야 한다.) -Home Improvement 에 사용한다. 좁은 키친 또는 욕실을 모던하게 개조하거나, 낡고 깨진 구석을 고치는 방법은 안락한 보금자리를 더욱 편히 만들어 줄뿐만 아니라, 집의 가치를 배로 올려주는 똑똑한 투자이다. 더우기 단기간내에 집을 팔 계획이라면, patio에 만불을 들이기 보다, 좁은 구식 욕실을 개조하는 것이 집값을 더욱 올리는 방법이다. -큰돈이 드는 만약의 경우에 대비한다. 생각치 못한 갑작스런 사고나 질병으로 인한 병원 비용, 일시적으로 직장을 잃는 경우, 또는 새차를 구입하는 등 큰 자금이 필요할 경우에 대비 크레딧 라인을 열어두고 일정량의 비상 금액은 여분으로 쓰지 않고 남겨둔다. 이상과 같이 홈 에쿼티를 이용한 2차 융자를 잘 이용하면, 알뜰하게 빚을 관리하고, 갖고 있는 자산을 더욱 불리는 투자 효과 및 비상시에 대비하는 안전책 마련 등의 다양한 잇점을 누릴 수 있다.