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김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자의 종류(II)
지난번에 설명한 재융자는 현재 가지고 있는 주택 융자를 다시 낮은 이자율로 바꾸거나 또는 Equity에서 현금을 더 꺼내고 싶을 때에 하는 융자이고 오늘은 주택 구매 융자에 대해서 설명하겠습니다. 먼저 주택 구입 과정을 간단히 살펴 보겠습니다. 융자 신청인이 부동산 에이젼트와 마켓에 나와있는 여러 주택을 살피다가 마음에 드는 주택을 발견하면 Offer를 넣게 됩니다. 이는 내가 얼마 일정 금액에 그 주택을 사겠노라고 제안을 하는 것입니다. 그런 과정을 거쳐 Seller와 Buyer가 구매 가격의 동의에 이르게 되면 계약서에 서명을 하게 되며 일정 계약금을 내고 에스크로를 열게 됩니다. 에스크로란 Seller와 Buyer의 중간 역할을 하는 제3자 회사로써 계약금을 받는 것과 모든 다른 자금의 지불을 이곳에서 맡아서 하게되며, 융자 서류 또한 이곳에 가서 서명을 하게 되는 곳입니다. 계약서에는 이미 융자는 언제까지 허가를 받겠다 그리고 에스크로는 언제까지 닫겠다 하는 시간적인 동의도 함께 포함이 되어 있게 됩니다. 어떤 경우에는 이렇게 주택 구매 계약이 끝난 다음에 융자를 구하기도 합니다. 물론 계약하면서 융자 신청을 하여도 되기는 하나 더 좋은 방법은 주택을 구입할 의도가 있으면 미리 준비를 하는 것입니다. 여기에서 미리 준비라 함은 단순히 자금만을 준비하는 것이 아니라 주택 구매 융자에 신청과정에 대한 제반 준비를 말하는 것입니다. 주택 구매 융자에 대한 준비로써는 Pre-Qualification이나 Pre-Approval을 받는 것을 들수 있겠습니다. 이 두가지 모두 계약이 성립되기 전에 융자 신청인의 조건을 심사하는 것을 말합니다. 우선 Pre-Qualification은 융자 상담자가 주택 감정서(Appraisal Report)와 소유자의 등기 등본(Preliminary Title Report)을 제외한 다른 모든 융자 신청시 필요한 서류를 검토하고 전문적인 경험을 바탕으로 융자 허락 여부를 말하는 것이고 Pre-Approval은 마찬가지로 같은 서류를 가지고 은행에 정식 융자 신청을 하여 융자 허가를 받게 되는 것입니다. 이때에 대충 구입하고자 하는 주택 가격을 정하여야 한다. 이 과정을 지나게 되면 벌써 융자의 심사를 한번 받았기에 계약이 성립되면 바로 융자 서류가 에스크로로 나가서 융자 서류에 서명을 하고 에스크로를 닫을 수가 있습니다. 이렇게 Pre-Qualification이나 Pre-Approval을 하게 되면 심사 후에 Pre-Qualify나 Pre-Approve를 받았다고 편지를 받게 되는데 주택 구입시에 이 편지가 Offer와 함께 들어가면 에스크로를 빨리 닫을 수 있으므로 주택을 파는 Seller는 이러한 Buyer들을 선호함으로 주택 구입시 훨씬 유리한 입장이 됩니다. 주택 구매 융자는 재융자와 그 심사 기준은 같다고 할 수 있으나 재융자보다는 시간적인 제한이 있다는 것과 재융자에서 보다 더 중요시 심사 되는 부분이 있다고 하겠습니다. 예를 들어, 주택을 구매할 때에는 다운 페이먼트를 하는 자금의 출처가 확실해야 하며, 현재 살고 있는 거주지의 렌트비보다 페이먼트가 너무 많이 올라갈 경우 어떻게 높은 페이먼트를 감당해 나갈 수 있을지 설명을 요구하기도 합니다. 다운 페이먼트의 출처를 증명할 때에는 융자 신청인이 소유하고 있는 은행 구좌에 그 정도의 자금이 3개월 이상 들어 있었던 것을 보여 주어야 합니다. 이는 매월 받는 은행 잔고서 (Bank Statement)를 2개월치 제출함으로써 증명 하게 됩니다. 이 때에 3개월 이상 은행에 예치 되어 있던 금액만을 융자 신청인 자신의 자금으로 인정해 주고 만약 갑자지 입금된 자금이 있다면 그 출처를 밝혀야 합니다. 간혹 우리 한국인들은 주택을 구입하기 위해 계를 하는 경우도 있는데 미국 사회에서는 계라는 저축 형태가 없고 현찰 거래등의 이유는 거의 설득력이 없으므로 주택 구입을 계획하실 때에는 최소한 3개월 이전부터 필요한 자금을 은행에 예치하는 준비를 갖추시기를 권장합니다. 부모나 형제들이 도와서 다운 페이먼트를 할 경우에는 그에 따르는 서류를 제출해야 하는데, 이 서류로는 돈을 주는 사람으로부터의 “Gift Letter”와 돈을 주는 사람의 기부 능력이 있음을 그 사람의 은행 잔고서 1달치로써 증명하며, 이 돈을 융자 신청인의 구좌에 입금한 영수증 또한 제출하여야 한다. 위에서 말한 이 편지에는 돈을 주는 사람과 받는 사람의 관계가 밝혀져 있어야 하며 정확한 액수, 그리고 돈을 돌려 받을 의사가 없다는 내용들이 담겨 있어야 합니다. 다운 페이먼트가 적어서 주택 가격의 20% 이하인 자금을 다운하게 되면 매월 PMI(Private Mortgage Insurance) 라는 별도의 “보험”을 지불해야 합니다. 이 것은 만약 융자 신청인이 융자금을 제 때에 갚지 못하게 될 경우 보험 회사가 은행 측의 손해를 보상해 주게 되는 것이며 융자 신청인에게 돌아오는 혜택은 없습니다. 하지만 PMI가 있음으로해서 적은 다운 페이먼트를 내고도 융자를 받을 수 있는 길이 생기게 된 것이므로 편리한 방편이라고 하겠습니다. 융자 서류가 다 준비가 되면 은행에 제출을 해서 융자 허가를 받게 되고 그다음 융자 서류가 에스크로로 나가서 융자 신청인들이 서명을 하게 됩니다. 이 서명한 서류들이 다시 은행으로 돌아가서 서명이 다 되었는지 모든 서류가 다 들어 왔는지 재심사가 끝나면 은행에서 에스크로로 융자금을 보내고 (Funding) 보통 그 다음날 등기(Recording) 하게 됩니다. 이것을 에스크로를 닫는다고 말합니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자 심사 기준
융자를 신청하면 여러 가지 서류들을 검토하여 융자의 승인여부를 알려주는데 그 승인을 하는데는 몇 가지 기준이 있습니다. 그 기준 중에 가장 비중을 많이 차지하는 것이 Qualifying Ratio라고 하는 지출에 대한 수입의 비율입니다. 흔히 융자 신청을 할 때에 qualify 해본다고 말하는 것이 바로 이 비율을 계산하는 것입니다. 이 비율은 두 가지로 구분되어 또 일컬어지는데 이들은 Housing Ratio (또는 Top Ratio) 그리고 Debt Ratio (또는 Bottom Ratio)라고 불립니다. Housing Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트를 수입에 대비한 비율이고 Debt Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트와 다른 월 지출을 합한 수치를 수입에 대비한 비율을 계산하는 것입니다. 주택에 들어가는 모든 페이먼트란 흔히 월 페이먼트라고 말하는 원금과 이자, 1년에 두 번 나누어 내시는 재산세(Property Tax)를 월 분으로 계산한 금액, 화재 보험(역시 월 분으로 계산한 금액), Mortgage Insurance(다운을 20% 미만으로 하고 융자를 신청할 경우) 등이 있으며, 이 외에도 콘도나 Townhouse 형식의 주택에는 Homeowner`s Association Fee등이 있고, 만약 주택을 담보로 Equity Line of Credit이나 2nd 융자를 하신 것이 있다면 그 또한 이 주택에 대한 지출에 포함을 시켜야 합니다. Debt Ratio를 계산 할 때에는 위에서 말씀드린 모든 지출에 융자 신청인이 지불하고 있는 다른 빚에 대한 페이먼트를 포함 시켜야 합니다. 이 다른 페이먼트란 자동차 페이먼트, 크레딧 카드나 백화점 카드, 학생 융자의 페이먼트등을 말합니다. 실제로 예를 들어보면, 주택 가격이 $300,000되는 주택을 20% 다운 페이먼트하고 살 경우, 융자 금액이 $240,000이 됩니다. 이자율을 6.75%라고 하면 30년 상환 융자의 경우, 원금과 이자인 월 페이먼트가 $1,556.64가 됩니다. 재산세는 한달에 약 $312.50정도가 되며, 화재 보험은 한달에 약 $70정도가 됩니다. 이 주택이 단독 주택이고 다른 페이먼트가 없으며 융자 신청인 가정의 월 수입을 약 $7,000이라고 하면 위에서 말씀드린 Housing Ratio를 계산 할 때에 27.7%가 되는 것입니다. 만약 위의 보기에서 융자 신청인이 자동차 페이먼트를 $300 하고 있고 다른 크레딧 카드에 빚이 $2,500 정도 있어서 약 $125을 월 페이먼트 한다고 가정하면 위에서 말씀드린 Debt Ratio는 33.8%가 됩니다. 이렇게 비율을 계산하여 융자 심사 기준에 이 수치를 비교하게 되는데 은행의 보통 Qualify 기준은 Housing Ratio가 28% Debt Ratio가 36%입니다. 요즈음은 주택 가격들이 많이 올라있고 또 크레딧이 좋다거나 직장을 오래 다녔다거나 다운을 많이 한다거나 등의 다른 여러 가지 상황을 감안해서 Debt Ratio가 40%까지도 융자가 승인되기도 합니다. 위에서 설명한 지출과 수입의 비율 계산에서 적용되는 숫자들에 대하여 몇 가지 덧붙여 설명을 하자면 인정받을 수 있는 수입은 같은 직장이나 같은 계통의 업종이나 비즈니스에 2년 이상 종사하여서 벌은 수입이어야 하며 직장인의 경우 세금을 제외하기 전인 Gross 수입을 이용하고 비즈니스를 하시는 경우 모든 지출을 다 제외하고 난 Net 수입을 이용하여 계산을 하게 됩니다. Overtime이나 보너스 혹은 다른 commission이 있을 경우 이것이 지난 2년 간 받아온 것이고 앞으로도 계속된다는 고용인의 증명이 있으면 Qualify시키는 수입으로 인정을 받을 수 있습니다. 또한 계속적으로 받고 있는 Social Security나 Spousal 또는 Child Support도 계속적으로 받는 것이 증명되면 수입으로 인정해 줍니다. 융자 심사 기준에는 이것 외에도 담보로 하는 주택에 대한 심사, 크레딧 심사, 다운 페이먼트의 출처 등 여러 가지 기준이 있지만 그중 가장 중요한 것이 이렇게 Qualifying Ratio를 계산하여 융자 신청인이 융자를 받았을 때에 과연 페이먼트를 해나갈 수 있는지를 심사하는 것이라 하겠습니다. 문의 전화: 보나 금융 (510)440-9888 또는 email: evonneek@pacbell.net
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 융자 신청시 융자 비용을 줄이는 방법
주택을 구입하거나 재융자를 고려할때에 가장 이해 하기 어렵고 또 간혹 기분을 상하게 하는 것이 아마도 융자 비용이라고 해도 과언이 아닐것입니다. 이렇게 융자 비용이 복잡한 이유는 너무 나도 많은 종류의 비용이 있을뿐더러 그 내역 또한 주 마다 틀리고 또 은행 마다 약간의 차이가 있기 때문입니다. 그리고 이해하기 힘든 요소중의 하나는 어떤 부분이 도데체 흥정을 할수 있는 부분이고 어떤 부분이 흥정이 되지 않는 부분인지 가늠하기가 힘들기 때문일것입니다. 만약의 융자 비용을 줄이기 위해서 여러군데 쇼핑을 한다면 어떻게 해야 하는지 이곳에서 설명을 드리고자 합니다. 융자 비용은 크게 나누어 두가지로 나누어 집니다. 첫째는 Non-Recurring Closing Costs(실제 비용)이고 둘째는 Recurring Closing Costs(선불 되는 이자나 보험금) 입니다. 먼저 말한 Non-Recurring Closing Costs는 약자로 NRCC라고 흔히 불리우며 이를 실제 융자 비용이라고 합니다. 그 비용 내역은 다시 두가지로 나뉘는데 그것은 Loan Origination Fee (또는 포인트)라고 하는것과 다른 Closing Costs가 있습니다. 포인트라는 것은 융자 금액의 페센테지를 말하며, 예를 들어, 융자 금액의 $300,000의 1 포인트는 $3,000을 말합니다. 융자 금액에 따라 약간의 차이가 있지만 standard 포인트는 1 ~ 1.5 포인트가 보통 비용입니다. 융자 신청인은 항상 포인트와 이자율을 선택하실 수가 있습니다. 예를 들어, 같은 날에 30년 고정 이자율 5.5%가 1 포인트의 비용을 내는 이자라고 하면, 만약 2 포인트를 내시면 이자율이 5.25% 정도로 내려가고 만약 No 포인트를 낸다고 하면 이자가 5.75%정도로 올라갑니다. 이렇게 이자율과 포인트를 반 비례합니다. 이자율은 항상 변동이 있음으로 이자율이 약간 높았을때에 주택을 구입하셨다고 생각한다면 주택을 구입하실때에 자금이 약간 모자라는 경우 이자율을 약간 올리고 포인트를 내지 않는것도 절약의 방법이라고 하겠습니다. 포인트 외에 Non-Recurring Closing Costs에 포함되는 비용을 다른 Closing Costs라고 하는데 그는 다음과 같습니다. 주택 감정비(Appraisal Fee), 신용 조사서비(Credit Report Fee), 융자 서류 준비 및 신청 비용(Processing Fee 또는 Application Fee), 은행에서의 융자 심사비(Underwriting Fee), 서류 작성비(Document Fee), 세금에 관한 정보 조사비(Tax Service Fee), 에스크로 서비스 제공비(Escrow Fee), 공증비(Notary Fee), 소유자 보험비(Title Insurance), 이 외에 서류 전달 및 등기 비용등 여러가지 다른 비용들이 있습니다. 흔히 융자 회사를 통해서 융자를 하실 경우 포인트와 위에서 말씀드린 Processing Fee가 융자 회사에서 charge를 하는 비용이고 나머지는 에스크로와 다른 업체들로 부터 invoice 받은 대로 지불하게 되어있습니다. Processing Fee는 약 $350~$450 정도이며 다른 비용중 융자 회사로 지불이 되는 비용이 있을 경우에는 반드시 문의를 하시는것이 좋습니다. 두번째의 종류인 Recurring Closing Costs는 실제 비용은 아니나 에스크로를 닫을 때에 반드시 지불이 되는 “비용”아닌 비용입니다. Pre-Paid Interest, 화재 보험, 그리고 재산세(Property Taxes)가 그 세가지 입니다. Pre-paid Interest: 주택 융자의 페이먼트는 후불제이기 때문에 한달이 지난 후에 첫 페이먼트를 하게 됩니다. 그러므로 에스크로 마감일이 3월 15일이면 15일부터 31일까지의 이자를 미리 에스크로에서 지불하시고 full 한달이 지난 4월1일부터 4월 30일까지의 이자를 5월 1일에 지불하게 됩니다. 그러므로 미리 내야 하는 이자(Pre-Paid Interest)를 적게 내려면 월 말에 에스크로를 닫으시면 “절약”을 하실수 있습니다. 화재 보험은 1년치 에스크로에서 미리 선불하게 되시는데 자동차 보험이나 생명 보험을 가지고 있는 곳에 먼저 알아 보시면 절약을 하실수가 있습니다. 재산세는 보통 4월과 12월에 두번 나누어서 지불하게 되는데 두번째 마감일인 4월10일 이전 또는 12월 10일 약간 전에 에스크로를 닫게 되시고 seller가 아직 재산세를 지불 하지 않았을 경우에는 seller로 부터 크레딧을 받게 됨으로 자금이 모자라실 때에는 약간의 여유가 되기도 합니다. 위에서처럼 여러가지 “융자 비용”에 관하여 말씀을 드렸지만 흥정이 가능한 비용은 사실 그리 많지가 않습니다. 비용들에 관하여 설명을 잘 들으셔서 불필요한 비용을 내시지 않도록 하시는 방법이 가장 절약 하는 방법이라고 하겠습니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-11 주택 페이먼트 은행이 바뀌면?
주택을 소유하고 융자가 있으신 분은 아마도 한번쯤은 페이먼트를 계속 은행으로 시간에 맞추어서 잘 보내고 있는데도 불구하고 갑자기 다음달부터는 페이먼트를 다른 곳으로 보내라는 편지를 받은 적이 있을 것입니다. 주택을 구입하시거나 재융자가 끝나고 나면 일반적으로 페이먼트를 한 은행에다가 다 갚을 때까지 페이먼트를 한다고 생각을 하나 반드시 그렇지는 않습니다. 융자 페이먼트를 받아서 원금과 이자로 나누어서 계산해 나가는 것을 서비싱(Mortgage Servicing)이라고 하는데, 이 서비싱 권리는 주식과 같이 주택 융자 시장(Mortgage Market)에서 서로 거래가 되기도 합니다. 은행에서 융자를 제공할 때에는 서비싱에 관하여 안내를 해야 하는데 그 내용으로는 다음과 같은 사항이 포함되어있습니다. 융자를 끝내고 나서 바로 다른 서비싱 은행으로 팔릴 가능성이 있는지 여부, 지난 3년간 다른 서비싱 은행으로 팔린 기록을 %율로 명시, 그리고 다른 서비싱 은행으로 팔릴 경우의 절차 및 문제가 있을 때의 연락처 등을 안내하게 됩니다. 은행이 바뀔 때에는 반드시 현재 가지고 있는 은행에서 먼저 편지가 오고 나서 그 은행에서 바뀌었다고 말하는 새로운 은행에서 페이먼트 보낼 곳을 명시한 편지가 옵니다. 바뀌는 날짜로부터 적어도 15일 이상 전에 은행에서 편지가 나가게 되는데, 바뀌고 나서 실수로 먼저 은행으로 페이먼트를 보내시더라도 60일간은 다시 정정해서 보낼 시간적 여유를 주게 되어있습니다. 간혹 가다가 은행이 바뀌었다고 새로운 은행에서 먼저 편지가 올 수도 있는데, 그럴 경우에는 반드시 현재 은행하고 연락을 해보셔야 합니다. 새로운 은행에서는 페이먼트를 보낼 주소와 언제까지 먼저 은행으로 페이먼트가 가야 하는지 언제부터 새로운 은행으로 페이먼트가 오기 시작해야 하는지 편지가 오게 됩니다. 또한 만약 재산세나 화재 보험을 융자 페이먼트에 포함해서 내고 있으셨을 경우에는 에스크로에 남아있는 금액에 관한 정보도 알려주게 되어있습니다. 은행 서비서가 바뀌는 과정에서 만약에 페이먼트에 문제가 있다고 생각이 될 때에는 편지로 은행에 20일 안에 보내시면 60일 안에 답변을 하게 되어 있음으로, 전화를 해 보는 것도 좋지만 증거를 남기기 위한 편지로 하시는 것이 바람직합니다.
전대일 (부.자.나.라)
2003-04-05 부동산 소유의 형식
집문서 즉, `Grant Deed`에는 2가지의 부동산 소유 형식이 많이 쓰인다. 어떠한 소유권 형식이 적합한가를 알아보자. --------------------------------------------------------------------- 항상 그렇듯 부동산 구입의 절차가 거의 끝날 무렵이면 대부분 Escrow Company나 Title Company에 가서 그동안 진행되었던 모든 융자서류와 함께 엄청난 분량의 서류에 싸인을 하여 모든 서류가 올바로 되었다는 확인 절차를 거치게 된다. 담당자로부터 무슨 서류에 싸인을 하는 것인지 대강 설명을 듣게 되나 많은 경우에 설명을 들어도 무엇인지도 모르는 상태에서 싸인하고 끝나는 경우가 대부분일 것이다. 물론 책임있게 일을 하는 부동산 중개인이나 융자를 도와주는 Loan Officer들이라면 옆에 앉아서 설명을 거들게 되지만... 그 중에 특히 중요한데도 쉽게 모르고 지나치는 서류가 한국에서 얘기하는 `집문서` 즉, 이곳에서는 Grant Deed라고 불리우는 서류이다. 이 서류는 Seller가 Buyer에게 집을 양도한다는 것과 Buyer 즉, 새 소유주는 어떠한 형식으로 소유권을 정하는지 명시하여야한다. 여기서 가장 흔히 쓰이는 Joint Tenancy와 Comunity Property, 이 두가지 형식의 소유권을 설명하고 어떠한 차이점이 있는지 알아보고자 한다. Joint Tenancy (일반 공동 소유) 이 형식의 소유권은 많은 부부들이 이 방식을 선택하고 있으며 이 방식의 특징은 소유자 중 한명이 사망하였을 때 Probate 재판없이 자동적으로 사망자가 소유했던 몫이 자동적으로 생존자에게 넘어간다. 예를 들자면 부부가 공동으로 Joint Tenancy 방식으로 부동산을 구입한 후에 배우자가 사망하게되면 사망한 배우자의 몫이 생존해 있는 배우자에게 모두 자동으로 소유권이 넘어가게 되므로 각자의 몫을 배우자가 아닌 다른 사람에게 상속할 수 없게된다. 이러한 소유권은 부부사이에 가장 많이 소유하는 형식이 되고 부자지간이나 모자지간 같이 혈육간에도 많이 소유하는 형식이다. 형제나 사촌 또는 친구 사이에는 사후 본인의 몫을 따로 다른 사람에게 상속할 수 있는 Tenancy In Common의 방식을 흔히 취하고 있다. Community Property (부부 공동 소유) 이 형식의 소유권은 부부간에만 사용할 수 있는 소유권의 방식이며 또한 부부 각자의 몫 50%을 자신이 사망 시, 원하는 다른 사람에게 소유권을 유언, 상속도 할 수 있다. 이 형태로 소유할 때의 가장 큰 이점은 배우자 한 명이 사망하면 부동산 가격을 사망당시의 시장가격으로 정하여 판매시 양도소득세나 상속세등을 줄일 수 있다는 점이다. 쉽게 예를 들어보자. 부부가 1990년에 투자용 부동산을 40만달러에 구입했다. 10년 후인 2000년에 남편이 사망을 하게되고 함께 구입한 부동산의 시장가격은 60만달러가 되었다고 가정하자. 남편의 사망 후 이 부동산을 매각하게 되면 20만달러에 대한 양도 소득세를 납부해야 할 것이다. 그러나 부부 공동 소유권으로 되어있었다면 남편의 사망시 시장가격으로 새로이 재산 측정을 하므로 세금을 낼 필요가 없게된다. 예전에는 이 소유권의 형식이 좋기는 하지만 배우자 사망시에 엉뚱한 사람에게 유산으로 줄까 걱정되어 꺼려하였던 경우도 있었다. 2001년 7월 1일부터 발효된 부부사이에서 많이 쓰일 ‘생존자 권한의 부부 공동소유’(Community Property with Right of Survivorship)라는 새로운 소유권 형식이 법적으로 가능해졌다. 이는 Community Property와 같이 배우자 사망시의 시세를 과세기준으로 삼아 세제상 이익도 얻고, Joint Tenancy와 같이 배우자의 유서나 유언검인의 절차를 밟지않고 배우자의 사망서류만 카운티에 제출하면 바로 모든 소유권을 행사할 수 있다. 이때 반드시 “Husband and Wife, as Community Property with Right of Survivorship`이라고 명시해야한다. 물론 각자의 부동산 소유형태를 정할 때는 상속계획, 재산 그리고 다른 특정 상황 등을 고려하여 결정하는 것이 바람직하겠으나 지금 바로 내가 소유한 부동산의 소유권 형식이 어떠한 형식인지 또는 현재의 소유권 형식을 바꾸는 절차에 관하여 궁금하다면 알.이 어드바이저스 전대일 부동산(510-656-7134)로 문의하면 자세한 안내를 받을 수 있다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-04-04 주택을 구입할 것인가 렌트를 할 것인가?
계속해서 침체되어 있는 경제, 폭락하고 있는 주식 가격들, 그리고 경제를 회복시키려는 수단으로 이자율 인하, 올해까지는 경제가 회복되기가 어렵다는 경제 전문가들, 내년 봄에도 안 좋을 것이라는 언론인들 등등 어떠한 정보가 정확한지 알기가 힘든 시기입니다. 부동산 구입시장에서도 마찬가지로 혼돈이 빚고 있습니다. 주택 가격이 더 많이 폭락할 것이라고 보는 사람들이 있는가 하면, 더 이상은 내려가지 않을 터이니 서둘러 구입을 할 것을 권장하는 사람들도 있습니다. 항상 시간이 지난 후에는 아는 사실들이 지만 현재에 어떠한 선택을 해야 할지 “정답”은 없는 것 같습니다. 그렇지만 확실한 것은 주택을 구입할 시에 주택 소유의 장점과 단점을 다 고려를 하고서 결정을 하는 것이 현명할 것입니다. 주택 소유의 장점을 보면, (1) 좋은 투자 수단: 신중히 생각하고 경제력에 맞는 주택을 구입하였을 경우 주택은 훌륭한 투자 가치가 있습니다. 주택을 구입하실 때에는 다운 페이먼트를 하고 나머지를 융자하게 되시는데, 매달 융자 신청인이 페이먼트를 할 때마다 소유하고 있는 주택에 “소유”부분(Equity)이 늘어나게 됩니다. Equity는 페이먼트를 통해서 소유하게 되는 부분을 말하는데 남아있는 융자 금액에 상대적으로 표현이 됩니다. 예를 들어, 현재 소유 주택에 융자가 주택 가격의 70%가 있다면 Equity는 30%가 되는 것입니다. 그리고 다른 소유물과는 달리 주택은 시간이 지나면서 그 가격이 오르기도 합니다. 그러므로 Equity를 더욱 늘리게 됩니다. (2) 세금 혜택: 주택 융자 페이먼트로 해서 내는 이자금과 재산세는 세금 공제를 받을 수가 있습니다. 또한 융자를 할 경우 융자 비용이 드는 것도 세금 공제를 받을 수가 있습니다. 세법에 관한 것은 회계사와 문의를 하십시오. (3) 더욱 좋은 집으로 옮기기 쉬워짐: 주택을 소유하면서 Equity를 쌓게 되면 나중에 더 좋은 주택으로 이사를 하기가 훨씬 수월해 지십니다. 주택을 팔고 가거나 아니면 늘어난 Equity에서 다시 융자를 하셔서 다운 페이먼트를 하셔서 집을 늘려갈 수가 있기 때문입니다. (4) 개인 소유 주거지: 주택을 소유하면 렌트 값이 올라간다거나 주택을 마음대로 장식을 하지 못하거나 하는 불편함 들이 없어집니다. 그리고 주위 동네에 대한 소속감과 책임감들을 느끼게 될 것입니다. 주택 소유의 단점을 보면, (1) 주택 소유의 비용: 보통 렌트를 하는 것 보다 주택을 소유하는 것이 비용이 더 많이 듭니다. 월 페이먼트도 약간을 올라 갈 것이지만 또한 집 수리비나 관리비 그리고 재산세 등을 고려 하셔야 합니다. (2) 현금의 묶임: 주택을 소유함으로써 현찰이 부동산에 묶이기 때문에 쓸 수 있는 현금에 영향을 끼치게 됩니다. (3) 다른 환경: 주택을 소유하게 되면 직장이라든지 활동 범위가 많이 제한이 됩니다. (4) 주택 가격 상승 보장이 없음: 주택 가격이 반드시 상승하리라는 보장이 없으며, 짧은 기간 안에 부득이하여 주택을 팔아야 하는 경우, 비용 때문에 손해를 받을 수도 있을 것입니다. 위의 사항들을 고려 해 보시고 주택을 구입할 것인가 또는 계속 렌트를 하실 것인가를 결정을 해보십시오.
에드워드강 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-04-01 주택융자 정보
이라크와의 전쟁으로 인하여 지난 며칠사이 이자가 0.5% 가량 올라갔다. 다우 존스도 3일 동안 741 포인트가 뛰었다. 이러한 현상은 지난 1991년 Gulf 전쟁동안 다우 존스가 폭등했던 교과서적인 기회를 놓치지 않고 투자가들이 재빨리 움직인 것이다. 이라크 전쟁이 단기간에 끝난다 하더라도 아직은 경기의 낙관을 점치기 힘든 상황이기에, 투자와 이자의 변동은 매우 불투명한 상태이다. 많은 전문가들이 전쟁후 이자가 다시 내리리라고 믿고 있는 것은 아직은 신속한 경기부양을 점치기에는 기본적인 문제들이 산재해있다고 보기 때문이다. 그 기본적인 문제는 기업들의 투자와 소비자들의 구매욕이 어느 방향으로 어떻게 변하느냐에 달려있다. 그래서 추세를 조심스럽게 관망해야한다. 전쟁후에 전쟁복구가 용이한가, 또 테러리스트들의 움직임에 따라 경제회복의 변수가 될 수 있다. 1991년 Gulf전쟁에서 수많은 유전들이 방화로 인하여 오랫동안 불에 타는 타격에 오일이 모자라 세계경제에 많은 불편을 준 일이 있었다. 사담 후세인을 제거하지 못하면 전쟁의 결과는 또 원점으로 돌아가며 변명할 구실들이 없어지며 미국의 위치와 경제가 어려워지지 않겠는가. 많은 나라들의 반대에도 불구하고 무리하게 전쟁을 벌인 미국이 재복구 해야하는 부담도 만만치 않다. 이러한 복잡한 상황 속에서 이자의 상승을 쉽게 예측하기에는 무리이다. 아직은 미국 및 세계경제가 호전되리라는 전망이 뚜렷하지 않으므로 이자율은 현재 수준에서 당분간 머물 것으로 보인다. 경제가 불안할수록 현금의 힘이 가장 막강하므로 부동산을 동산으로 바꾸는 것도 현명한 방법이다. LINE OF CREDIT을 열어 놓고 유사시에 대비하는 것도 좋을 듯 하다. 지금 같이 경기가 불투명한 시기일수록, 빌릴 수 있고, 쓸 수 있는 능력을 키우고 빚은 최대한 줄여야 할 때이다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 다운(down payment) 없이도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을까?
몇 달전에 다운 없이도 내 집을 장만할 수 있다는 기사를 실은 후, 많은 분들의 호응과 함께 실제로 다운 없이 내 집 마련의 꿈을 성공적으로 이루신 분들이 있으셨기에 오늘 “손승희 융자 코너”와의 첫 만남은 기본 자금 없이 내 집을 구입하는 방법에 대해 다시 한번 다룰까 한다. 일반적으로 기본 다운인 20%를 하지 않는 경우 이자율이 매우 높은 사채 회사를 이용하거나, 세금 공제 혜택이 전혀 없는 몰게지 보험(일명 PMI)를 강제로 들어야 한다고 생각하는데, 과거와는 달리, 요즘은 융자 은행들의 프로그램 종류가 다양해지면서 20% 다운 페이를 하는 사람들과 거의 다를 바 없는 훌륭한 조건으로 융자를 얻을 수 있다. -PMI를 피하고 작은 다운으로 내 집을 장만하고 세금 공제의 혜택을 크게 하는 융자 방법을 일명 piggy back(피기백)이라 부르며, 이는 1차와 2차로 융자를 두 개로 쪼개는 방법을 뜻한다. 10% 다운페이의 경우, 80-10-10 (1차 융자 80%, 2차 융자 10%, 내돈 10%) 5% 다운페이의 경우, 80-15-5 (1차 융자 80%, 2차 융자 15%, 내돈 5%) No 다운페이의 경우, 80-20 (1차 80%, 2차 20%, 내돈 0%)로 2차 융자 금액과 본인의 다운페이를 합쳐 총 20%의 다운페이를 만들면서 PMI(보험)을 피하는 것이다. 예) $400,000 짜리 집을 구입하면서 5%인 $20,000를 다운한다고 볼 때, 1차 융자(80%) $320,000: 월 페이먼트 $2,022 (5년 고정 이자율 6.50% 가정) 2차 융자(15%) $60,000: 월 페이먼트 $325 (라인 오브 크레딧 변동 이자율 6.50% 가정) 즉, 5% 다운으로 $400,000 짜리 주택을 구입하고 월페이먼트는 총 $2,347이 된다. 이는 웬만한 집의 렌트비에 해당된다. 물론 개개인의 크레딧(credit)과 수입(income)이 다르기 때문에 위의 시나리오가 그대로 적용되는 것은 아니나, 최근 이자율이 많이 낮아지고 은행간에 고객 끌기 경쟁이 붙으면서, 수입 서류(income) 없이도 크레딧만 양호하면 100% 융자까지 쉽게 이루어지고 있다. 즉, 개인 수입이 미약하거나, 자영업자로서 현금 융통은 쉬워도 수입 보고서를 보여주기가 부담스러운 경우, 크레딧 하나만으로 다운 없이도 좋은 융자 조건으로 이자율을 얻을 수 있는 기쁜 소식이 아닐 수 없다. 작년에 이은 경제 불황속에서도 베이 지역의 주택 시세는 그래도 꾸준한 상승세를 유지해왔다. $400,000짜리 집을 사기 위해, 앞으로 2년간 20%의 다운페이 $80,000을 피땀 흘려 모으는 동안, 집 값이 매년 평균 5%씩만 상승한다고 해도, 2년 후 $441,000으로 올라간 집 값을 감당하기엔 그간 모은 20%의 다운페이로는 여전히 역부족이라는 사실을 기억하고, 적은 다운으로 개인의 경제 살림에 가장 편안한 내 집 마련의 꿈을 모색해 보는 것도 나쁘지 않을 듯 싶다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 모아둔 자금이 없이도 집을 살 수 있나요?
Q) “최근 친구가 5% 다운 페이(down pay)로 아담한 집을 장만했습니다. 저는 20% 다운페이 없이 집을 사는 것은 꿈도 꾸지 못할 일이라고 생각했는데..... 아는 분이 말씀하시길 다운페이가 적으면 따로 몰기지 보험(PMI)을 들어야 하므로 감당하기 힘들거라고 하는데 사실인가요?” (적은 투자로 내 집을 장만하고픈 Fremont의 Ms. Park) 기쁜 소식을 알려드려야겠군요!! 기본 20% 다운을 하지 않고도 얼마든지 집을 사실 수 있고, 또 이자율도 좋은 조건으로 구하실 수 있습니다. 저의 고객 중에도 세 분중 한분꼴로 5% 이하 다운으로 내 집 장만의 꿈을 이루셨습니다. 흔히들 20% 다운페이를 하지 않으면, 강제로 몰기지 보험(PMI)을 들어야 하거나(세금 공제의 혜택이 전혀 없음) 상대적으로 남들보다 높은 이자율을 받게 된다고 생각하시는데, 과거와는 달리, 요즘은 은행들의 프로그램 선택 폭이 다양해진 관계로, 20% 다운 페이를 하는 사람들과 다를 바 없는 조건으로 융자 상품을 얻으실 수 있습니다. PMI를 피하고 작은 다운으로 세금 공제 혜택을 최대화 하는 방법을 일명 piggy back(피기백), 즉 1차와 2차로 융자를 두 개로 나눠 얻는 방법인데, 가령 10% 다운페이의 경우, 80-10-10 (1차 융자 80%, 2차 융자 10%, 내돈 10%), 5% 다운페이의 경우, 80-15-5 (1차 80%, 2차 15%, 내돈 5%)로 하여, 2차 융자액과 본인의 다운페이를 합쳐 총 20%의 다운페이를 만드는 방법입니다. 예) $400,000 짜리 집을 구입하면서 5% ($20,000)를 다운페이하는 경우: 1차 융자(80%) $320,000: 월 페이먼트 $2,022 (5년 고정 이자율 6.50%로 가정) 2차 융자(15%) $60,000: 월 페이먼트 $325 (라인 오브 크레딧 변동 이자율 6.50%로 가정) 즉, 5% 다운으로 $400,000 짜리 주택을 구입하면, 월 $2,347의 페이먼트 물론 개개인의 크레딧과 가계 수입이 다르기 때문에 위의 시나리오가 그대로 적용되는 것은 아니나, 최근 이자율이 많이 낮아지고 은행간에 경쟁이 붙으면서, 수입 서류(income)를 보여 주지 않고도 크레딧만 양호하면 5% 다운, 심지어는 100% 융자까지 용이하게 이루어지고 있습니다. 한편 따로 2차 융자를 하는 것이 꺼려진다면, PMI, 즉 몰기지 보험을 선택하는 대신 융자를 하나로 깔끔하게 신청할 수 있는데, 단지 아쉬운 점은 PMI로 낸 금액에 대해서는 세금 공제의 혜택이 없습니다. 그러나 몰기지 페이먼트를 부지런히 해서 집에 대한 나의 에쿼티가 20%에 도달하거나, 집 값이 꾸준히 상승하여 에쿼티가 25%선에 다달으면 PMI를 취소할 수 있으므로(은행마다 약간씩 룰이 다름), 최소 2년간 보험비 부담을 예상하시면 됩니다. $400,000짜리 집을 사기 위해, 앞으로 2년간 20%의 다운페이 $80,000을 피땀 흘려 모으는 동안 집 값이 매년 평균 5%씩 상승한다고 가정할 때, 2년 후 $441,000으로 올라간 집 값을 감당하기엔 그간 모은 20%의 다운페이로는 역부족이라는 사실을 생각해 보시고, Ms. Park의 현재 경제 살림에 가장 편안한 내 집 마련 방법을 연구해 보시기 바랍니다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 크레딧 관리의 중요성
평상시에는 자신의 크레딧(그간 쌓아온 신용 기록)에 무관하다가, 큰 목돈이 필요한 시기, 가령 자동차/주택 구입을 하는 기회가 닥치면, 개개인의 크레딧이 얼마나 중요한지 뼈저리게 느끼게 된다. 크레딧을 잘 관리한 경우는 은행에서 좋아라 이자율도 낮춰주고 비용도 절감해주면서 대환영하지만, 크레딧이 형편없는 경우는 터무니없이 비싼 이자율로 융자를 얻거나, 심지어는 내맘에 쏙 드는 집을 찾고도 융자 승인을 받지 못해 내 집 마련의 꿈을 잠시 접어 둬야 한다. 크레딧을 잘 관리하는 방법은 전에도 언급했지만, 매달 페이먼트를 제때, 꼬박꼬박 내는 것이다. 지불해야 할 금액을 다 내기가 벅찬 경우, 최소한 미니멈(minimum) 페이라도 반드시 보냄으로서, 나의 “책임감”을 보여줘야 한다. 또한, 한국에서 미국으로 갓 이민오신 분들이 특히 신경써야 할 부분은 “크레딧을 쌓는 일”(establish credit history)이다. 남에게 빚지는 것이 싫다며, 현금지불만을 고집하다가 막상 자동차/주택 구입때 신용 기록이 전혀 없어 융자의 어려움을 겪은 분들이 많다. 크레딧을 쌓기 위한 몇몇 방법은 다음과 같다: -일반 신용카드보다 승인받기가 쉬운 개솔린/백화점 카드 등을 발급받아 자주 활용한다. -현재 거래중인 은행에 약간의 디파짓을 담보로 하여, 신용카드를 발급받는다. 크레딧이 없는 한인들이 특히 주의해야 할 사항이 있다. 가끔 집에 날라오는 “You are Pre-Appoved!!"(사전 승인)을 미끼로 신용카드를 오픈하라고 유혹하는 메일들을 조심해야 한다. 이러한 신용카드 회사들이 제시하는 환상적인 이자율과 조건은, 크레딧이 좋다는 전제하에 가능한 것이다. 따라서 섣불리 소셜넘버를 주고 카드 신청을 했다가 거절당함으로서, 오히려 크레딧을 망칠 수가 있음을 알아야 한다. 매번 카드 신청시 카드 은행은 나의 크레딧을 조사하며, 한번 조사할 때마다 나의 크레딧 점수는 6점 정도 깎이게 된다. (융자 심사의 합격 기준치는 680점) 따라서, 아직 크레딧이 없거나불량하다면, 마구잡이 카드 신청을 자제하고, 일단은 내가 거래하는 은행에서 알아보는 것이 현명하다. 미국에는 세 개의 신용국(credit bureau)이 있어, 소셜 넘버를 소지한 모든 이의 크레딧을 종합 관리한다. -Equifax : 800-685-1111, www.equifax.com -Experian (또는 TRW) : 800-682-7654, www.experian.com -Trans Union Corp. : 800-888-4213, www.tuc.com 막상 크레딧 리포트를 뽑아보니, 내가 전혀 알지도 못하는 기록들이 나타나, 나를 황당하고 억울하게 만드는 경우가 있다. 한번도 지각 페이한 기억이 없는데, A라는 회사에서 60일 늦게 페이했다고 보고했다거나, 의료보험 회사에서 제때 페이해주지 않아 병원비용이 콜렉션(collection:수금전문회사)로까지 넘어간 경우, 이러한 오류를 반드시 수정해서 앞으로의 피해를 막아야 한다. -잘못된 기록을 보고한 회사에 직접 연락해서, 오류를 수정할 것을 알리는 편지를 위의 세 신용국에 보낼 것을 요구한다. -잘못 보고된 기록에 대해 사과하는 편지를 증거로 받아둔다. -위의 세 신용국에 연락하여 잘못된 기록이 수정되었는지 재확인한다. 이름과 소셜넘버가 비슷하다는 이유로, 신용이 나쁜 타인의 기록과 섞여 억울한 피해를 보는 경우도 간혹 있다. 이런 경우, 크레딧 수정 과정이 더욱 길어진다. 이럴때, 100자 미만의 글을 써서 위의 신용국에 보내 놓으면, 조사 기간이 끝날 때까지, 크레딧 리포트에 나의 “억울한 사연”이 첨가됨으로서, 융자 신청때 조금이나마 공정한 심사 기회를 받을 수 있다. 물론 융자 전문인을 통해 융자 은행에 직접 편지로 호소하는 방법도 있다. 끝으로, 최악의 경우 취할 수 있는 나의 권리를 알아본다. -“Fair Credit Reporting Act(공정 신용 보고법)”에 의거, 신용국은 잘못된 크레딧 문제를 적절한 기간(약 30일)내에 해결해야 한다. -신용국에서 적절한 기간내에 공정하게 해결해주지 않는 경우, Attorney General of California 또는 Federal Trade Commission(www.ftc.gov/)에 도움을 구할 수 있다. -(내가 만든) 나쁜 크레딧 기록은 7년, bankruptcy는 10년이면 크레딧 리포트에서 삭제(무효화)된다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 에쿼티를 이용한 2차 융자
앞에서 “재융자”에 관해 다루면서, 에쿼티(equity:소유 주택의 순수 자산)를 최대 이용한 자금 융통을 잠깐 얘기했었다. 1차 주택 융자를 그대로 둔 상태에서, 2차로 돈을 융통하는 융자에는 크게 두가지가 있다. 첫째는, 홈 에쿼티 론(Home Equity Loan)이다. 한번에 총융자액을 전부 꺼낸 후 정해진 기간(보통 15년)내에 고정 이자율에 따라 상환하는 방법이다. 기간만 짧을 뿐 1차 몰기지 융자와 다를바가 없다. 단 시일내 큰돈이 필요한 경우, 이자율을 고정시키고, 한번에 융통해서 쓴 다음 천천히 상환하는 것이다. 둘째는, 요즘 한창 인기가 높은 라인 오브 크레딧 론(Line of Credit loan)이다. 크레딧 카드 개념의 이 융자 상품은, 빌릴 수 있는 금액의 한계선(credit limit)을 은행에서 승인 받은 후, 그 금액 한도내에서 일정 기간동안 마음껏 꺼내, 썼다 갚았다를 반복할 수 있는, 매우 융통성 있는 방법이다. 예를 들어, 100,000불 크레딧 라인을 오픈한 후, 50,000불을 꺼내 쓰고, 몇 개월 후 20,000불을 도로 갚았다면, 다시 70,000불을 쓸 수 있는 라인이 남아있는 셈이다. 지금 당장 돈이 필요한 것은 아니지만, 몇개월 후 자녀 대학 입학금을 보조해 줄 계획이거나, 비즈니스 자금으로 사용할 경우, 혹은 집을 부분적으로 새로 개조할 경우등등, 앞으로 다가올 계획에 맞춰 돈을 미리 준비하고 싶은 경우 이 융자 방법이 적합하다. 크레딧 카드처럼 자유로우면서도 지불한 이자 금액에 대해선 세금 공제를 받을 수 있다는 큰 장점 때문에, 더욱 많은 주택 소유자들이 이 융자를 선호하고 있다. 하지만, 반드시 기억해둬야 할 점은 라인 오브 크레딧 융자는 홈 에쿼티 론과 달리, 이자율이 변동할 수 있다는 것이다. 크레딧 카드 회사에서 고객을 더욱 유혹하기 위해 단기간 보너스로 주는 낮은 이자율(introductory rate)처럼, 때때로 라인 오브 크레딧도 첫 몇 개월 동안은 아주 낮은 보너스 이자율을 주기도 하지만, 일단 이 보너스 기간이 끝나면, 은행마다 달리 쓰는 index에 은행의 마진, 즉 은행의 이익(margin)을 합친 실제 이자율을 적용하게 된다. 대다수의 은행에서 사용하는 index는 우대금리(Prime Rate)로서 최근 FRB (연방 준비제도 이사회)에서 다시 한번 상향 조정하여 현재 9.50%이다. 즉 이 9.50%에 은행에서 내게 준 마진이 3.00%라면 나의 이자율은 12.50%로 정해진다. 은행의 마진은 한번 결정되면 절대 바뀌지 못한다. 따라서 기준치인 우대금리가 향후 8.00%로 떨어진다면 마진 3.00%을 합쳐, 나의 이자율은 11.00%로 재조정된다. 즉, 금리의 인상/인하에 따라 그만큼 이자율이 변동하는 셈이다. 결국, 처음 융자를 신청할 때 은행과 최대로 협상해서 마진을 최저로 낮추는 것이 매우 중요하다. 크레딧 점수가 뛰어나고 집에 쌓인 에쿼티가 많으면(즉 담보로 걸린 융자 금액은 작고 집 가치는 많이 상승한 경우) 마진 없이(“zero margin") 우대 금리만 그대로 이자율로 적용받을 수 있다. 지금까지 설명한 2차 융자 상품을 최대로 활용하는 방법을 몇 가지 제시해 본다. -이자율이 매우 높은 크레딧 카드 빚들을 청산하고 2차 융자 하나로 묶어서 세금 공제도 받고 상대적으로 낮은 이자율도 적용 받는다. 카드 빚들을 정리한 다음, 가장 먼저 권하고 싶은 것은 꼭 필요한 카드 한 두개만 남기고 전부 취소함으로서, 다시는 플라스틱 카드 빚들에 정복당하지 않도록 미리 방지하는 일이다. (카드를 가위로 자르는 것만으로 취소되는 것이 아니라, 800 넘버의 고객 서비스에 전화를 걸어반드시 크레딧 구좌를 취소한다고 알려야 한다.) -Home Improvement 에 사용한다. 좁은 키친 또는 욕실을 모던하게 개조하거나, 낡고 깨진 구석을 고치는 방법은 안락한 보금자리를 더욱 편히 만들어 줄뿐만 아니라, 집의 가치를 배로 올려주는 똑똑한 투자이다. 더우기 단기간내에 집을 팔 계획이라면, patio에 만불을 들이기 보다, 좁은 구식 욕실을 개조하는 것이 집값을 더욱 올리는 방법이다. -큰돈이 드는 만약의 경우에 대비한다. 생각치 못한 갑작스런 사고나 질병으로 인한 병원 비용, 일시적으로 직장을 잃는 경우, 또는 새차를 구입하는 등 큰 자금이 필요할 경우에 대비 크레딧 라인을 열어두고 일정량의 비상 금액은 여분으로 쓰지 않고 남겨둔다. 이상과 같이 홈 에쿼티를 이용한 2차 융자를 잘 이용하면, 알뜰하게 빚을 관리하고, 갖고 있는 자산을 더욱 불리는 투자 효과 및 비상시에 대비하는 안전책 마련 등의 다양한 잇점을 누릴 수 있다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 재융자의 노하우
일반적으로 재융자를 하는 대부분의 목적은 이자를 내리기 위함이다. 하지만, 이외에도 재융자를 해야 하는 또다른 중요한 이유는, 현재 갖고 있는 변동이자 상품을 고정이자 상품으로 바꾸는 것이다. 특히 이자율 상승 추세를 타면서, 30년 고정보다는 이자율이 훨씬 낮은 3/5년 선고정 후변동 혼합 프로그램을 선택하는 많은 homeowner들이, 첫 몇년간의 안정된 고정 기간이 끝나는 시기에 맞춰, 다시 새로운 고정 기간을 갖는 프로그램으로 바꿈으로서, 불안한 변동 이자율 기간을 피할 수 있다. 재융자를 할 때 가장 고려해야 할 점은 과연 이자율을 낮춤으로서 얼마나 이익을 볼 수 있는가 숫자상의 분석을 하는 것이다. 가령, 현재 한달 몰기지 페이먼트가 $1,500인데, 재융자를 해서$1,350로 줄인다 해보자. (즉, 매달 $150 절약) 하지만, 재융자시 들어간 비용이 $3,000이었다면, 실제 20개월이 지나야 본격적으로 매달 $150 어치의 이익을 보기 시작하는 것이다. 따라서, 현재 집에서 적어도 20개월 이상 거주할 계획이 없는 경우 지금 당장 $3,000을 아끼고, 기존의 페이먼트인 $1,500을 그대로 내는 것이 훨씬 이롭다. 오로지 이자율만 비교해 보고 낮다고 무조건 좋아할 것이 아니라, 장기적인 안목을 갖고 현재 집에서 얼마나 거주할 것인지, 비용을 최대로 줄이고 재융자 하는 방법이 무엇인지 융자 전문인과 조목조목 비교해보고 재융자 여부를 결정하는 것이 바람직하다. 재융자를 하는 또다른 이유는, 불어난 나의 순자산, 즉 equity(에쿼티)를 최대로 활용하기 위함이다. equity란 쉽게 말해, 내가 소유한 집의 현재 싯가에서 융자 금액을 뺀, 나머지 순수 자산 액수을 말한다. 가령, 현재 집 싯가가 $300,000에, 그 집에 담보로 걸린 융자 금액이 $200,000이라면, 그 집에 대한 나의 equity는 $100,000이 되는 것이다. 만약, 이 equity $100,000에서 $50,000 정도를 빌려 자녀 학비를 보조해 주거나, 비지니스 투자, 혹은 새 자동차 구입 등에 사용하고 싶다면, $250,000을 새로 융자해서 기존 융자금 $200,000을 갚고, 나머지 $50,000은 원하는 용도대로 요긴히 쓰는 것이다. 물론 1차 융자 금액을 그대로 둔 상태에서 2차 융자로만 $50,000을 빌려쓰는 방법도 있다 (일명, Line of Credit 또는 equity loan) 특히, 갑자기 목돈이 필요할 때, 크레딧 카드로 돈을 융통하기 보다는 이렇게 equity를 최대로 활용하면, 이자율도 훨씬 낮을 뿐 아니라, 지불한 이자에 대해선 세금 공제 혜택도 받을 수 있다. 지금까지 설명했듯이, 재융자의 잇점은 단지 이자 내리기만이 아니라, 변동 이자에 대한 대비책, 에쿼티의 최대 활용 등 다양한 이득을 얻을 수 있다. 이제 나에게 가장 이익이 되는 재융자를 찾아내는 것이 절약의 첫걸음이다.
손승희 (Tri-Bay Mortgage Group)
2003-03-31 우리를 슬프게 하는 고객 유형 Top 5
Financing 전문 웹사이트 Bankrate.com에 흥미로운 기사가 있어 오늘은 잠시 문답 코너를 접고, 소개할까 한다. 사실 손승희 융자 칼럼을 통해 주택 융자에 대한 다양한 상식과 궁금증을 다루다보니 부정직한 융자 에이젼트나 융자 은행으로부터 우리 소비자를 보호할 수 있는 경각심 조성이 자연스레 이루어지곤 했다. 그러다 보니, 융자 계통에서 일하는 융자 전문인들도 “사실 이런 경우엔 나도 억울한데....” 하는 말 못한 사연도 있었을 것이다. 미전국의 mortgage professional들을 특별 선정해서 정기적인 설문 조사를(survey)를 시행하는 Bankrate.com에서 뽑은 “우리를 슬프게 하는 고객 유형 Top 5`를 살짝 들여다 보자. 1. “What`s Today`s Rate?` 오늘의 이자율이 궁금한 것은 당연한 일. 전화를 걸어 “오늘 이자율이 뭐죠? 클로징 코스트는 얼마죠? 누구 아무개는 이 이자율로 했다던데.... 여긴 왜 이렇게 비싸죠?` Today`s Rate만으로 남과 비교할 수는 없는 일. 융자 금액, 집 싯가, 직장 경력 및 수입, 크레딧 등을 조목조목 따져보고 잴 것을 재봐야 정확한 이자율을 산출할 수 있다는 기본적인 사실을 잊고 있는 듯하다. “정확한 이자율을 산출하기 위해 손님께 몇가지 질문을 드려도 될까요?`하면 이자율 묻는데 뭐가 그리 궁금한 게 많냐고 되려 부담스러워 하는 고객 유형이 우리를 슬프게 한다. 2. 솔직하지 않다. 처음 융자 상담시 직장 수입, 크레딧 등등 때때로 남에게 알리고 싶지 않은 개인의 신상에 대해 얘기하게 되는데 수입에 대해 부풀려 얘기하거나, 나쁜 크레딧에 대해 전혀 모른다고 감추는 경우가 있다. 융자 에이젼트는 결코 은행을 위해 일하는 것이 아니라 “고객을 위해” 일하는 사람이라는 간단한 이치를 이해한다면, 가장 허심탄회하게 도움을 요청해야 할 사람이 누구인지 쉽게 깨달을 수 있을텐데.... 이런 유형이 우리를 슬프게 한다. 3. ”No sense of time` “2주안에 재융자를 끝내 주세요!!” “오늘 이자율로 락인(lock-in)하려면 빨리 서둘러줘야 하는데....” 융자 에이젼트도 고객의 뜻대로 빨랑빨랑 서둘러서 시원하게 마무리해 드리고 싶다. 하지만 밀려드는 재융자, 주택구입 융자에 가장 바쁜 한철을 보내고 있는 융자 은행(lender)과 집 감정사(appraiser)에게는 ”내일 집 감정하고 이자율 lock-in 하고 이달 말에 끝내주세요”가 통하지 않는다. 나뿐만 아니라 내이웃도 융자 과정을 밝고 있다는 사실을 이해하는 마음의 여유로움이 필요하지 않을까... 우리를 슬프게 한다. 4. “처음에는 이자율이 낮았는데...“ 오늘의 이자율이 6.75%라고 해서 그 이자율을 갖게 되는 것이 아니다. 이자율은 일정 기간동안 고정(lock-in)하는 순간까지는 내 이자율이 아니다. 게다가 이자율은 매일 바뀌므로, 이자율이 내려가면 다행이지만, 이자율이 올라가는 경우 그 이자율을 내놓으라고 은행에 때를 쓸 수는 없는 일. 이자율 고정의 개념을 정확히 이해하고, 일단 이자율을 고정한 다음에는 정해진 락인 기간(lock-in period)안에 서둘러서 에스크로 과정을 완전히 마무리해야만 그 이자율이 완전히 내것이 된다는 사실을 기억해야 한다. 5. Bad Listeners “팩스로 보내주신 서류 잘 받았습니다만, 반드시 원본(original)이 필요하므로, 2주안에 보내주시기 바랍니다” 세번 네번에 거쳐 여러번 알려드렸건만 들은 내용을 못 들은 척 거부하는 고객 유형. 그러다가 정작 원본 서류가 필요해지는 중요한 시점이 오면 부랴 부랴 서두르다, 은행과 고객을 함께 목타게 하는 유형. 우리를 안타깝게 한다.
전대일 (부.자.나.라)
2003-03-31 직장이 많아지면 사람들이 많아지고 집도 더 많아진다.
실리콘 밸리 실리콘 밸리란 베이 지역의 ⅓의 주택과 직업을 유치하고 있는 알라메타 카운티, 산 마테오 카운티, 산타 클라라 카운티 등지에 있는 도시들을 전체적으로 일컫습니다. 이 지역은 계속 번창하고 있지만 1990년대 후반에 특히 엄청난 성장 패턴을 보이고 있습니다. 건전한 경제가 새 직업들을 창출한다 지난 5년 동안 실리콘 밸리의 직업 성장은 특히 주목할만합니다. 1995년 이후로 220,000이 넘는 직업들이 더해졌고, 이중 60,000이 1997년 한 해에만 더해진 것입니다. 그러나 급성장의 페이스는 수그러들기 시작했습니다. 1999년에 실리콘 밸리는 약 15,000의 새 직업을 창출했고 2000년에는 15,000∼20,000개의 직업을 더할 것으로 전망되었습니다. 경제 상승과 하락의 주기와 그에 따르는 실업은 특히 첨단 산업분야(하이테크)가 피하지 못할 것이나, 전반적으로 실리콘 밸리는 계속해서 직업을 더해 갈 것으로 전망되며 장기적인 예측으로는 2010년까지 183,000개의 새 직업이 더해진다고 산출됩니다. 이중 많은 새 직업들이 현재 가장 많은 직업들을 유치하고 있는산타 클라라 카운티의 산호세 그리고 밀피타스에 집중될 것으로 보이나 가장 큰 퍼센트의 증가는 알라메다 카운티 남부, 산타 클라라 남부, 그리고 산타 크루즈 동부에서 보일 것으로 예상됩니다. 직장이 많아지면 사람들이 많아지고 집도 더 많아진다 의례 직장이 많아지면 사람들이 많아지고 집도 더 많아진다고들 생각하지만 실리콘 밸리는 그 관례를 깹니다. 지난 5년 동안 실리콘 밸리의 직업수는 평균 연 4%의 성장률을 보인 반면 새 주택수의 증가율은 평균 1%에 그쳤습니다. 그 새 직업들 중 적어도 50,000개는 실리콘 밸리에 새로 들어오는 장거리 통근자로 채워졌다고 추정되며 앞으로도 통근자의 수는 계속 증가할 것으로 평가됩니다. 반면 2000년에서 2010년 사이에 실리콘 밸리의 직업 성장률은 주택가구 성장률을 13%대 8%로 앞지를 것으로 산출되었습니다. 주택가구 성장률의 부진은 학교의 수와 규모 등의 주택 구조 대처에는 용이하지만 실리콘 밸리 직장 근처의 한정된 주택수는 지역의 부동산 시장과 교통 시스템에 역영향을 주고 있습니다. 향후 20년간 실리콘 밸리 직장 근처의 부동산 가격은 지금보다 더 상승될 것이며 콘트라 코스타, 산 호아킨, 산 베니토, 산타 크루즈 그리고 몬터레이 등의 실리콘 밸리와 연결되는 카운티의 도로 교통 체증도 더 심해질 것으로 풀이됩니다. 다음 차트에는 교통, 주택, 교육, 그리고 환경의 요소가 개별적으로 분석되어 있습니다. 현실적으로 이 요인들은 다 연결되어 있으므로 전체적인 관점에서 검토가 필요합니다. 그리고 에너지에 관한 차트까지 포함되었습니다. 종종 문제를 일으켜 왔던 에너지 부족으로 인한 정전사태와 계속되는 불안정한 에너지 공급과 가격이 이 이슈를 현재와 미래에 각별히 부각시킵니다.
김은미 (BONA Financial Group, Inc.)
2003-03-30 콘도미니움(Condominium)이 좋은 투자인가요?
얼마전까지만 해도 어떤 부동산 전문인들은 단독 주택이 아닌 콘도(Condo)를 사는것은 투자 가치가 없다고 평판을 했었습니다. 콘도가 단독 주택 보다는 가격이 저렴하여서 처음 집을 장만하는 사람들에게는 훨씬 쉬운 주택입니다. 흔히 가격이 낮다는 이유로 아파트의 생활과는 별로 다른것이 없었습니다. 예를 들어, 뒷마당이라든지 개인 공간이 제한이 되고, 또 가격도 단독 주택 처럼 두세배를 상승하는 경우도 거의 없었습니다. 이 모든것이 요즈음은 바뀌어 가고 있습니다. 미전국 부동산 협회(the National Association of Realtors)의 조사에 따르면, 2002년도 전반 6개월 동안의 주택 매매를 볼경우, 콘도의 주택 가격 상승세가 단독 주택의 가격 상승세를 넘어섰다고 합니다. 물론 모든 콘도가 같은 속도로 가치가 올라가거나, 또 모든 주택 구입자들에게 적합하지는 않겠지만, 어떤 지역이나 어떤 주택 구입자들에게는 콘도가 단독 주택 보다 더 좋은 투자가치가 있을수 있겠습니다. 콘도를 구입할 계획이 있으시다면 몇가지 사항을 반드시 참조를 하셔야 합니다. Good Owner-Occupancy Ratio: 선택의 여지가 있다면 주인들이 살고 있는 가구가 많은 콘도를 선택하십시오. Owner-Occupancy Ratio라고 하는것은 전체 가구 중에서 몇 가구가 주인이 살고 있는지를 계산한것입니다. 예를 들어, 전체 100가구가 사는 콘도일 경우 80 가구가 주인이 살고 있고 20가구가 세들어 사는 가구라고 하면, Owner-Occupancy Ratio는 80%가 되는것입니다. 흔히, 은행에서는 이 비율이 60% 이상이 되기를 원합니다. 은행에서 이 비율을 관찰하는 이유는 주인들이 많이 살수록 담보물인 건물을 더욱 깨끗히 사용하고 관심이 많을 것이고, 세들어 사는 사람들이 많을 수록 건물이 망가질 확율이 높기 때문입니다.콘도를 구입하게 되면 그 unit의 내부는 마음대로 사용할수 있으나 공동 부동산인 주위 잔디, 수영장 또는 다른 지역은 사용에 제한을 받게 됩니다. No Litigation: 콘도를 구입할때있어서 가장 먼저 고려해야 할점이라고 할수있는 조건이 그 콘도에 법적인 조치가 걸려있는지의 여부라고 하겠습니다. 은행에서는 내가 구입할려고 하는 Unit에 소송이 걸린것이 없다고 하더라도 전체 project에 소송이 있는 것이 있다면, 융자를 허락하지를 않습니다. 그러므로 주택을 구입하고 매매 할때, 또 재융자를 할때에 만약에 소송이 걸린것이 있다면 좋은 조건으로 융자를 받기가 어려워 집니다. HOA Dues: 콘도를 구입하게 되면 자동적으로 Homeowner’s Association에 참여를 하게 됩니다. 그리고 Homeowner’s Association (HOA) Dues라고 하는 일종의 관리비같은 것을 매월 지불하게 됩니다. 이 비용은 공동 부동산을 관리하는 비용으로 사용되는데 Association마다 그 포함 되는것이 다르고 그 금액도 차이가 있음으로 구입하기 전에 반드시 참고를 하셔야 할 것입니다. Association의 자금 사정 또한 검토를 하셔서 생각치 못한 지출이 일어나는 것을 방지 하십시오. 어떤때에는 엘리베이터나 지붕또는 어떤 일정 부분을 고쳐야 하는데 자금이 모자라게 되면 Special Assessment라고 하여 관리비를 올려 받을 수도 있습니다. 또한 관리비가 얼마나 자주 얼마만큼 올라갔는지 알아보시는것도 좋은 생각입니다. 콘도를 구입하는데 있어서 가장 정확하게 정보를 얻을 수 있는 방법은 현재 고려하고 있는 콘도에 살고 있는 이웃에게 물어보십시오. 어떤 부분이 좋은 점인지, 어떠한 문제가 있었는지 물어보시면 많은 도움이 되시리라 믿습니다.