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김금희 (엘림부동산 부사장)
2016-04-01 집매매시 스테이징을하면 최고가를 받을수있다.
Home Staging Can Help Sell Home for More. How many times have you seen a property that’s a mess and visually unappealing with so many furniture and furnishing that is impossible to see anything? There’s plenty of clutter, but no warmth, and perhaps, even a strange smell. Selling or buying a property is possibly one of the biggest investment anyone could make. How the property is presented and perceived should be given as much importance and consideration as any consumer product on the market. No matter what is happening to the real estate market, when you want to sell your home, there are two simple rules to follow to assure a quick sale; price it well, and make it look amazing. Whatever the asking price, its appearance needs to be flawless. One of the costliest mistakes made by home sellers, and even inexperienced real estate agents, is to ignore the visual psychology involved in gaining a buyer’s immediate attention. Potential buyers become interested in a property when they walk in and feel, “I could live here.” They imagine it as their home. 집매매시 스테이징을하면 최고가를 받을수있다. 일반적으로 집매매시 스테이징은 필수가 아닌 옵션으로 널리 알려져있다. 최근몇년간에 스테이징을 이용한 집과 이용하지 않은집 매매를 비교해 보면 스테이징을 한집이 현저하게 최고가에 매매된 결과를 확인 할수있다. 부동산 전문가들도 이곳 베이지역의 단기간 매매에 특별히 스테이징의 효과를 강조하지 못하는 아쉬움이 있지만 실제 본인의 경험으로 스테이징의 적은투자효과가 최고가로 매매된것을 여러번 확인한바있다. 최근에는 마켓과 상관없이 고객의 가장 큰 재산인 집의 매매시 최고가를 기대하는 고객의만족에 스테이징은 더이상 옵션이 아닌 필수로 자라잡고있다. 김 금희 부동산 (408) 307-9053
정명렬 (엘림 부동산 팀장)
2016-03-23 2016년 2월 부동산 시장
2016년 2월 실리콘밸리의 고급주택 판매는 2015년에 비해 11% 감소했지만 2016년 1월대비 급상승했다. 2백만불 이상의 고급주택이 2월달에 73건의 거래가 있었지만 1월달에는 48건의 거래가 성사되어 약 52%의 성장새를 보였다. 하지만 2015년 2월에는 82건의 거래가 있었다. 이같은 전년대비 감소는 공급이 적기때문이고 "대기 구매자" 의 수요가 증가 하고 있음을 알 수 있다. 이는 지난 몇주간 꾸준히 거래량이 증가하고 있어서 계속 조금씩 증가 할것이 예상되고 있어 매우 낮은 공급과 함께 비정상적으로 조용했던 1월 이후 조금씩 오름세를 보이고 있다. 주택가격이 계속 오를것이라는 구매자의 신뢰가 높기때문에 한 매물에 15개에서 20개 이상의 오퍼가 들어가고 가격은 계속 오르고 있다. 산타클라라 카운티 중간가격은 2월 달에 $2.55M 으로 1월달의 $2.395M 보다 약 6.5% 증가했지만 2015년 2월 중간가격인 $2.662M에 비해 4.2% 하락했다. 가격 경쟁력은 외곽지역이 훨씬 저렴하고 또 공급이 많아 좋은가격으로 집을구할수 있을 전망이다. 이같은 현상은 작년과 비슷한 수준이고 구매자에게는 여전히 좋은 조건이다. Corelogic 은 베이지역 대부분에 걸쳐 단독주택에 대한 판매 데이터를 발표했다. 예를 들어, 산타클라라 카운티는 전년대비 11.3% 감소했지만 중간 가격은 약 7.7% 가 오른 $862,000 에 거래되었다. 콘트라 코스타 카운티를 포함한 내륙지역은 가격이 훨씬 저렴하고 중간가격이 $460,000 으로 약 2.2% 증가 했다.
오은영 ()
2016-03-15 써니베일에 관하여 (1)
1849년 Martin J. Murphy 가 4,800 에이커의 큰 농장을 사서 과일농사를 지으면서 역사가 시작된 도시인 써니베일은 실리콘 벨리에서 두번재로 큰 도시이며 현재 약 15만의 인구가 살고 있다. 써니베일 주위에는 Google, Apple, Yahoo 그리고 Facebook 같은 하이테크닉 회사들이 많이 있을뿐만 아니라 써니베일은 Palo Alto, Mountain View, 그리고 Menlo Park 에서 일하는 사람들이 살기에 좋다 이것은 써니베일에 살고 있는 사람들중에 59%가 Bachelor's Degrees 를 가지고 있는 이유와 2011년 이후 꾸준히 증가한 부동산 가격을 잘 설명해주고 있다. 써니베일에는 API 점수가 10점인 Cherry Chase, Cumberland, West Valley, Stockmeier 등의 초등학교가 있으며 그 이외에도 9점인 Sunnyvale Middle과 Homestead High 가 있다. 아래의 지도를 보면 알수 있듯이 주요 쇼핑몰이 위치한 El Camino Real 을 중심으로 해서 남쪽으로 위치한 학교들이 대부분 점수가 좋다. 또한 쿠퍼티노하고 경계를 이룬 지역은 쿠퍼티노 학군으로 속한다. 아래의 두 도표를 보면 알수 있듯이 2011년부터 2015까지 써니베일의 부동산 매매는 현저한 증가를 보인다. 집가격은 평균 리스팅 가격에 비해 110% 정도이고 특히 학교가 좋은 El Camino Real 남쪽에 위치한 싱글하우스의 경우는 리스팅 된 가격보다 웃돈을 30만에서 40만을 더 내고 사는 경우가 많다. 2016년 3월 현재 리스팅된 가격을 보면 콘도나 타운 하우스 경우는 대략 $800K에서 $1M이 평균 가격이고 싱글 하우스의 경우는 제일 낮은 가격이 $1.2M이고 제일 높은 가격이 $2.3M이 조금 넘어 평균 가격이 $1.7M까지 가고 있다. 오은영
정명렬 (엘림 부동산 팀장)
2016-03-08 2015년 산타클라라 및 쿠퍼티노 부동산 마켓 분석
2015년 주택시장은 꾸준한 성장세를 보였다. 3월부터 증가 하기 시작하여 7월쯤에 절정기를 맞이했다. 특히 하반기에는 주택시장에 나온것보다 팔린숫자가 월등히 많아 Seller's Market임을 알수 있다. 2016년도에 들어서도 활발한 매매가 이루어지고 있어 당분간 집을 살때 리스팅 가격보다 프리미엄을 평균 약 110% 정도를 더 주어야 살수 있을 전망이다. 부동산관련 모든 문의 : 정명렬 408-888-4958 Santa Clara List vs SoldCupertino List vs Sold 산타클라라 카운티에서 가장 활발한 매매가 이루어진곳은 South Bay 지역이었고 평균 매매가는 Portola Valley 의 650만불로 시작하여 Down Town Palo Alto 지역의 2백만불 정도로 가격이 형성되어 있다. Santa Clara County total SoldSanta Clara County Average Sold Price
아이린 서 (엘림부동산 대표)
2013-03-29 즐거운 첫집 장만 (두려움과 현실)
Happy First-Home-Buying (Fears vs Facts) "Courage is resistance to fear, mastery of fear-not absence of fear. -Mark Twain- (용기는 두려움이 없는것이 아니라, 두려움에 저항하는것, 두려움을 지배하는것이다. -마크 트웨인-)” 첫집 장만! 이 단어에 가슴이 설레이는 분을 위해, 또 집을 사고 싶은 분, 혹은 집을 소유하고 있는 분을 위해 집과 관련된 모든 재미있는 정보들을 쉽게 이해할수 있기를 바란다. 처음으로 집을 사고싶다면, 많은 사람들이 공통적으로 갖는 두려움이 무엇인지, 현실은 과연 어떤지 먼저 이해하는것이 중요하다. 이 막연한 두려움때문에 첫집 장만이라는 주요한 과제를 회피하려는 7가지 주요 이유를 밝히고 현실은 어떤지 간단히 설명하려한다. 1. “나는 집을 살 능력이 없어요” : 사실은 현재 렌트비를 내고 있다면, 집을 살수 있다. 문제는 어디에 있는 무엇을 사는가다. 첫집은 가능하면 일찍 장만하는것이 향후 부가가치에 따른 효과가 높아진다. 투자 목적이 아닌 주거목적의 첫집 장만을 일찍한 사람일수록, 재정적으로 안정되는 시기가 빨라진다. 2. “부동산 경기가 좋아질때까지 기다려야겠어요” : 역사적 통계적으로 볼때, 경기 상황에 촛점을 맞춘 부동산 구매는 적시를 맞추는것이 상당히 어렵다. 부동산구입은 단기적이 아닌, 장기적인 안목으로 투자를 하는것이 바람직 하다. 자신의 상황에 맞는 부동산 구매에 촛점을 맞추어야 한다. 3. “다운페이할 돈이 없어요” : 다운페이에 관한 다양한 방법들이 있을수 있다. 20%정도의 다운페이가 없더라도, 상황에 따라 5% 혹은 더 적은 금액으로도 집을 살수 있는 방법이 있다. 은행의 각종 새로운 프로그램, 정부의 혜택등도 부지런히 알아볼 수록 좋은 기회가 온다. 4. “크레딧 점수가 좋지 않아요” : 크레딧 점수가 높지 않아도, 혹은 크레딧 점수가 아직 생기지 않았어도 집을 살수 있는 방법은 있다. 정부와 은행의 규정이 상황에 따라 수시로 변동되므로 포기 하지 말고 가능한 방법이 있는지 알아봐야 한다. 5. “내가 원하는 드림홈을 살 능력이 안돼요” : 첫집을 장만하는것이 향후 드림홈을 향해 가는 첫발걸음인것을 기억해야 한다. 전미 부동산 연합회(NAR)의 보고서에 따르면 첫집 장만하는 사람들중 69%는 원하는 모든 조건들중 중요한 몇가지만을 선택해서 집을 산다고 한다. 원하는 모든조건들을 나열해보고 우선순위를 정하면 된다. 6. “나중에 결혼하면 집을 사야겠어요” : 기다릴 이유가 없다. 미 센서스 조사에 따르면 미국 성인중 51%만 결혼했고, 전미 부동산 연합회(NAR)의 보고서에 의하면 첫집 장만하는 사람중 38%가 싱글이다. 막연히 기다리는 것 보다는 가능할때 언제라도 집을 장만하고, 후에 상황이 바뀌면 더 조건에 잘 맞는 집으로 바꾸면 된다. 7. “집사는것은 너무 복잡해요” : 집을 살때는 다양한 문제를 한번에 진행해야하므로, 쉽지는 않지만, 그렇기 때문에 여러사람들이 도와주는것이다. 집을 사려면 부동산 에이전트, 융자 에이전트, 집 인스펙터, 감정사, 은행 담당자, 컨트랙터, 타이틀/에스크로 오피서, 공증사, 보험에이전트등 많은 사람들과 협조하여 결실을 이루게되며, 이 모든 인적 자원들은 집 구매하는 사람을 돕는것이 직업이다. 모든 문제에 대해 전문가의 도움을 받으면 아주쉽게 풀리게 된다. Copyright© 아이린서 (엘림부동산 대표), 408-781-8431, Irene.suh@gmail.com
이미영 (부동산 전문 변호사 )
2012-11-02 실리콘 밸리에서의 주택 구입 절차
주택을 구입하는 일은 평생의 가장 큰 투자가 되는 경우가 많다. 그러므로 주택을 구입하기 전에 아래의 주택 마련 절차를 정확히 이해하고 실익을 따져 준비해야 후회 없는 구매를 할 수 있다. 집의 조건, 지역 및 마켓에 대한 검토 우선 자신과 가족에게 가장 중요한 집의 조건이 어떤 것인지 목록을 작성하여 정리해본다. 구입 목적 (거주 또는 투자), 주택의 형태 (콘도 또는 개인 주택), 지역, 규모, 토지, 교통, 학군, 매입 가격, 앞으로 집값에 대한 전망, 지진 또는 홍수 다발 구역 등을 고려하여 정한다. 부동산 에이전트 고용 미국에서 처음으로 주택을 구입하는 사람, 특히 미국의 부동산 마켓에 익숙하지 않은 이민자들은 부동산 에이전트 (리얼터)의 도움을 받는 것이 좋다. 부동산 에이전트 수수료는 보통 집을 파는 사람이 부담하게 되어있다. 부동산 에이전트는 관심 지역들을 전문으로 하고 학군이나 쇼핑, 교통 여건, 해당 지역 주택 마켓에 대해 정확하게 파악하고 있는 전문가를 만나는 것이 좋다. Pre-Approval(모기지 사전 승인)받기 Pre-Approval이란 주택을 구입하는데 필요한 모기지 융자의 승인을 해주는 것을 말한다. 융자 신청인과의 상담을 토대로 서류들을 제공하고, 은행에서 심사를 한 후 융자의 승인인 Pre-Approval Letter를 받게 된다. Pre-Approval Letter는 제출된 서류 내용에 큰 변화가 없는 한 융자 금액 얼마까지 승인이 된다는 편지를 뜻한다. 집 공급 보다 구매 수요가 많은 실리콘 밸리 마켓에서는 집을 판매하는 측에서 거의 모든 경우 이 서류를 요구하므로 미리 준비해 두는 편이 좋다. 집 찾기 및 인스펙션(검사)하기 구매하고 싶은 지역을 정했으면, 이제 집을 찾는데 주력 해야 한다. 후보 지역들과 마음에 드는 집을 찾아 직접 방문해본다. 집을 찾는데 있어서 또 다른 가장 중요한 포인트 중 하나는, 주택 판매자와 판매자의 에이전트가 제공하는 집에 대한 인스펙션(검시)을 검토하는 것이다. 가장 중요한 인스펙션 리포트는 Property Report (주택 리포트), Pest Report (벌레에 관한 리포트), Seller’s Disclosure (판매자의 리포트), 그리고 Title Report (소유권 리포트)가 있다. 오퍼 제시 마음에 드는 주택을 찾았다면, 이제 오퍼 가격을 제시해야 한다. 오퍼란 거래를 원하는 자가 거래 조건을 요약하여 제의하는 의사표시이다. 가격을 정할 때, 판매자가 집을 파는 의도가 무엇인지, 다른 요구사항은 없는지에 대해 알고 있으면 도움이 된다. 오퍼 가격을 서면으로 작성하고, 계약금을 지불하면, 이 계약금은 신탁 구좌 (Escrow)에 맡겨진다. 판매자가 계약서에 동의한다는 서명을 하면, 이 계약금은 전체 거래 금액의 일부로 포함되고, 계약이 성사되지 않았을 때에는 보통 구매자에게 환불된다. Escrow (신탁구좌) 기간 Escrow (신탁구좌)란 부동산 거래에서 판매자와 구매자의 거래가 정확히 이루어 질 수 있도록, 거래 금액과 서류 등 모든 책임을 제 3자에게 맡기는 제도이다. 북가주 지역에서는 Title Company (소유권을 책임지는 회사)가 제 3자의 역할을 한다. 신탁구좌 기간의 가장 중요한 역할은, 구매자의 돈을 제3자가 받아서 판매자의 집과 교환하는 일이다. 보통 기간은 30일정도 걸린다. Closing (계약의 완료) Closing 때 모든 관계자들이 필요한 지불을 완료하고 서류에 사인하게 된다. 구매자는 Closing하기 전에 구입한 집을 둘러보고 모든 것이 아무 이상 없이 잘 작동하고 있는지 확인한다. 판매자는 구매자에게 소유권을 이전하고 구매자는 새로 산 집의 키를 건네 받게 된다. Copyright© 이미영 부동산 브로커/변호사. Email: miyoung@deleonrealty.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-12-19 지각변동과 자금 유용성(동원력)
작년 9월이었다. 기존고객의 소개로 Modesto에 사는 새로운 고객을 만났다. 그는 아일랜드에서 이민 오자마자 Family Restaurant를 차려 성공한 비지니스 맨이자 투자가 였다. 비지니스에서 나오는 수익을 부동산에 투자하여 총 84채의 주택과 상업용 부동산을 보유하고 있었다.(부동산 투자를 목적으로 하는 비지니스의 중요성이 다시한번 입증된다.) 그는 처음 만나는 자리에서 “다음주에 New Orleans에 함께 가자”고 하였다. 당시엔 허리케인 Katrina의 여파로 모두가 빠져 나오는 시기였다. 당시 필자에겐 여러가지 이유가 있었지만 그렇게까지 하지 않아도 돈은 벌 수 있다고 생각했기에 동행 하지는 않았다.(솔직히 살 돈이 없었다.) 그 고객은 “지각변동”의 현장에서 3주 동안 머물면서 아파트를 포함한 총 $4백5십만에 해당하는 부동산을 헐값에 구입했다.1년이 지난 지금 New Orleans에서 구입한 부동산을 아파트 한 채만 남기고 총 $7백4십만에 매각했다. 그럼에도 CAP rate 8.7%에 달하는 아파트가 남았다.(2006년8월 현재 미국내 아파트의 평균 CAP은 6.4%이고, Bay지역은 5.1%이다.) 이것이 “지각변동과 자금유용성(Availability of Capital)”의 관계이다. 지각변동은 마치 하늘에서 내리는 햇빛 또는 비와 같아서 땅에 있는 누구에게나 영향을 주지만 현금의 유용성은 준비된 자. 즉, 자격을 갖춘 자만이 누릴 수 있는 특혜이다. 지각변동은 흔히 지진,해일,화산,화재등 피할 수 없는 자연적인 요소를 말한다. 이런 천재지변을 위의 고객처럼 돈버는 기회로 만드는 것이 비 윤리적이라고만 할 수는 없다. 일을 당한 자의 입장에서는 값에 상관없이 팔고 떠나는 것이 당시엔 가장 큰 관건이기 때문이다. 그러나 사실은 금융환경의 급격한 변화에 따른 지각변동이 더 무섭다.(홍수를 막는 보험은 있어도, 금융환경의 변화를 보상해주는 보험은 없다.)이 “금융 지각변동(Financials Diastrophism)”은 바로 개인과 국가경제에 피해갈 수없는 직접적 영향을 준다. 여파가 허리케인 처럼 국지적이지 않기 때문이다. 지난주 매주 목요일에 열리는 CBMC(Connecting Business & Marketplace to Christ) 조찬모임에서 강사분이 어떤 비즈니스맨의 돈버는 사례를 소개했다. 그는 위의 고객과는 달리 남을 돕다보니 부자가 되었다고 한다. 그 비즈니스맨은 자신이 소유하는 재산의 상한선을 정해놓고 그 이상의 수익은 선교후원비, 구제활동 등 자신의 돈이 필요한 자들에게 나누어 준다고 한다. 그러다보니 사업상 자금이 필요한 사람들이 돈을 빌려달라고 요청하는 경우가 많은데 믿을 만한 사람에 한해서 무이자로 빌려준다. 돈을 빌린 사람은 최선을 다해 빌린 돈을 갚으려 하지만 비지니스의 상황이 호전되지 않아 또 다시 돈을 빌린다. 결국 보유한 부동산을 매각하여 사업상의 부채를 정리하려고 하는데 잘 팔리지 않으면 다시 이 비지니스 맨에게 와서 “제발 내 부동산을 사달라”고 간청한다고 한다. 그러면 필요한 부동산 이 아님에도 여력이 되는대로 시세에 맞추어 사주면 그 이후에 값이 폭등한다고 한다. (많게는 56배까지 폭등하였다고 한다.) 여기서도 “지각변동과 자금유용성”이 개입된다. 즉, 돈을 빌린 사람은 재정적 지각변동을 대처 하지 못하여 보유 부동산을 헐 값에 매각한다. 반면 현금 유용성이 높은 사람은 큰 부담없이 구입한다. (이자가 올라도 다운 액수를 조금 늘리면 고정지출 비용은 변동이 없기 때문이다.) 남의 재앙을 재산증식의 기회로 삼을 때와 남을 돕다가 원치 않는 부동산을 구입할 때, 모양은 다르지만 현금 유용성(동원력)의 원리는 동일하다. 한마디로 돈이 돈을 번다는 이야기이다.국가경제도 마찬가지이다. “Mortage rate weren’t the real problem. It was the availability of capital.(모기지 금리는 진짜 문제가 아니다. (부동산 투자에서) 진짜 관건은 자금 유용성(동원력)이다.)” 투자 및 상업용부동산 금융분야에서 23년동안 근무했던 John Levy가 자신이 지켜본 부동산 시장을 한마디로 표현한 것이다. 그는 지난 20년 동안 2번의 지각변동이 있었다고 한다. 첫번째는 1990~91년동안 정부의 근간이 흔들릴 정도의 부동산 가격하락 시기였고, 두번째는 1993년부터 S&L(Saving &Loan)회사의 부실자산과 부동산을 Trust회사가 판매대행 또는 구입하는 시장의 형성이다. 상대적으로 안전하고, 검증된 S&L기관의 자산을 사들이는 루트형성을 혁명이라고 까지 부르는 이유는(그 이전까지는 기관의 자산을 마음대로 살수 가 없었다.) 지금의 CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities; as multi-family dwellings, shops, restaurants, hotel, showrooms 등 상업용 부동산융자 지원하는 민간기관)이 태동하는 역할을 하였기 때문이다. 90년대 중반 이후 주요국 통화에 대한 미국 돈의 가치는 다른 나라 통화들보다 높아지는 현상이 상당히 오랜 기간 동안 지속되었다. 이 원인으로는 우선 국제적인 자본규제 완화 및 전자통신 기술의 발달로 돈의 흐름이 재화 및 서비스 수출이나 수입의 경로를 통하지 않고서도 매우 빠르기 움직이기 때문이었다. 그리고, 1990년대 미국의 장기 호황 상태가 지속되면서 주가가 10년간 3-4배 이상 상승하고 부동산 가격도 지속적으로 상승하는 등 미국 내 자산의 수익률이 계속 높아졌기 때문이었다. 즉, 자금 유용성이 풍부한 각국의 투자자들이 금융기관의 전산망을 통해 쉽게 달러를 구입해서 미국 내 자산을 구입 했기 때문에, 미국의 경상수지 적자에도 불구하고 달러 수요가 증가하면서 미국 돈의 가치는 계속 높아지는 현상이 나타났던 것이다. 게다가 94년 이후 미국 연방주택금융기관들과 상업은행들의 대규모(다양한) 모기지를 공급하였다. 이것이 개인투자수요를 만나 미국 주택가격의 지속적으로 상승하는 가장 큰 원인이었다. (이로인해 미국 금융시장의 모기지론 비중이 지나치게 높아 주택가격 하락시 미국 금융시스템 전체가 원치 않는 지각변동을 대비해야 할 수도 있다.) 또한 개인에게는 주택가격의 정체 혹은 하락으로 “주택”이라는 한가지 중요한 현금 유용성의 원천이 사라짐에 따라 차입능력(자금 유용성)이 갑자기 중단될 수도 있다. 지난 몇 달사이 신용카드 부채가 급증하고 있는 게 바로 그 증거중 하나이다. 지각변동은 시작되었다. “Katrina”가 1년 만에 부동산 시장으로 재방문 하였다. 그 여파에 당할 것인가? 확보된 자금유용성으로 위기를 “위대한 기회”로 삼을 것인가? 1년 후에 되돌보면 결과를 알수 있다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-11-09 부동산 가치계산-2
써니베일 City hall앞에 빌딩 다섯개를 가지고 있는 유태인이 있다. 모두가 El Camino Real 앞에있는 노른자 중에 노른자 땅이다. 이 다섯개의 빌딩은 28년전에 45만불에 구입했다. 그 가 소유한 빌딩이 차지하고 있는 대로변의 너비만 900ft에 해당한다. 모든 땅값을 합치면 현재 시세로 1천만불이 넘는다. 재개발을 할 경우 1층에 3만sf의 리테일을 넣고 2,3층에 콘도를 75채를 지으면 지으면 이 부동산의 가치는 5천 5백만불이 넘는다. 그럼에도 손을 못 대고있다. 이유는 북쪽코너의 약 12,000sf의 땅은 자신의 것이 아니기 때문이다. 그 땅이 남의 소유로 되어 있기에 재개발해도 남는 수익이 많지 않아 오래된 빌딩을 그냥 가지고 있었다. 그리고 지난 15년간 그 땅을 구입하려고 많은 노력을 하였지만 허사였단다. 사실 코너의 그 땅은 23년전에 거져 주울(?) 기회가 있었다. 당시 가격이 자금난을 겪었던 그 땅의 주인이 $7만5천불에 사겠느냐는 제안을 했었다고한다. 그런데 삼촌이 너무 비싸다며 반대하여 못샀다고 한다. 결국 그 이후로 그 땅의 주인과 이 유태인은 사이가 멀어졌고, 삼촌과도 이 땅 생각만 하면 속이 상해 자주 싸운다고 한다. 중요한 것은 그 땅 주인의 자금 사정이 좋아져서 코너의 땅을 절대로 안판다고 한다.(현재 그 땅의 가격은 $2백5십만이다.) 지금 생각하면 어리석은 이야기 이지만 23년전에 그 땅의 가치는 삼촌의 말이 옳을 수 도 있다. 자신의 기준에서 비싸다면 비싼 것이다. 그렇다면 모두가 만족할 부동산의 가치계산법이 있을까? 없다. 모두가 만족할 만한 계산법은 없다. 다만 시세가 이렇다고 제시할 뿐 이지 금이나 개스처럼 가격을 정할 수는 없다. 그래도 시장에서 가장많이 사용되고 있는 방법은 거래가격을 비교하는 것이다. 지난주에 비용을 이용한 가치 계산방법이었다. 오늘의 계산방법은 최근에 거래된 부동산들의 거래가격과 소유하고 있는 부동산과 비교하는 것이다. 대상은 근거리에 위치한 건물이어야 하며 건물구조(예로 아파트라면 유닛, 건립 연도) 등이 비슷해야 한다. 비교될만한 건물들의 거래가격 상황들을 참고해 가격 산정이 필요한 건물의 가치를 계산하면 된다. 거래가격을 이용한 부동산 가치 계산방법은 현재 부동산 가치를 계산하는데 가장 많이 사용되고 있다. 거래가격 비교방법은 수요와 공급, 그리고 경제원칙을 바탕으로 현재 시장에서 거래가 되고 있는 비슷한 조건의 부동산들을 되도록 같은 상황하에서 거래가 성사되게하는 방법이다. 특히 이 방법은 현 시장 상황에서 거래가 많이 되고있고 비교가 되는 건물들의 거래가 활발히 이뤄지고 있을 때 사용이 용이하다. 반면에 거래가 한산한 시기에는 2.5~5%정도 감가를 하기도한다. 이때 무엇보다 중요한 것은 믿을만한 공인된 기관들의 가격 자료를 사용해야 한다는 점이다. 만약 개인과 개인이 거래한 가격과 자료라고 한다면 정확하고 검증된 자료가 아니므로 거래가격 비교 방법으로는 사용을 할수가 없다. 검증된 거래가격 비교 방법의 자료는 여러가지의 기관에서 보유하고 있다. 이런 기관들로는 상업용 부동산의 거래가격 비교 자료를 보유하고 있는 Title 컴퍼니와 전문적인 회사인 코스타 컴스(Co-Star Comps) 등이 있으며, 일반 상업용 전문 부동산 회사들도 그들만이 보유하고 있는 자료들이 있다. 또한 부동산 감정사들이 갖고 공유하는 자료들 또한 거래가격 비교에 사용할 수 있다. 그런데 만약 이런 자료들을 통해 거래가격을 비교하려 하는데 그 비교 분석을 해야할 건물의 사이즈가 너무 커서 같은 지역내에서의 비교가 용이하지 않을 때에는 할 수 없이 다른 지역 또는 범위를 넓혀서 비교자료를 찾을수 밖에 없다. 또한 그런 자료들을 비교 수집할 때는 대상 건물의 입체적이고 건축적인 면들도 중요하지만 그 지역만이 갖고 있는 지역의 특수성과 특징을 고려해야 한다. 쉬운 예로 똑같이 1980년도에 건립한 50 유닛짜리 아파트라 하더라도 건물이 어디에 위치해 있는냐에 따라서도 가격에 많은 차이가 난다. 거래가격 비교 방법의 몇가지 중요한 사항중 가장 많이 비교하는 두가지는 바로 건물의 구조 비교와 건물의 소득 비교다. 예를 들어 건물의 구조비교는 대상 건물의 유닛당 가격(Cost per Unit)과 그 건물이 렌트 수입을 올릴수 있는 스퀘어피트당 가격(Price per Square Foot)의 비교를 말한다. 수입비교는 그 건물들의 가치대비 수입비교(Gross Rent Multiplier: GRM 〓 Gross Rent / Price)와 가치대비 순수입 비교 (Cap Rate 〓 Net Operating Income / Price)로 계산한다. 부동산투자의 목적은 고정적인 Income 확보이다. 그러므로 항상 투자 전에 투자가들은 그들의 계산기를 정확히 두드려 봐야한다. 그 방법 중에 한가지가 바로 거래가격 비교 방법이다. 그리고 무엇보다 현 시장 상황에서 가장 보편적으로 쓰이고 있는 방법이므로 투자가들이 이 두가지(비용계산법과 거래배교법) 정도의 방법만이라도 숙지하고 있다면 투자대상을 정하고 그 대상에 대한 투자 결정을 할 때 큰 도움이 된다. (가장 중요한 것은 두말할 것도 없이 전문가와 상담이다.) 필자가 미국에 처음 왔을 때보다 현재 금값은 3배가 올랐다. 4년전의 개스값은 갤런당 $1.4 이었다. 비싸도 금을 계속 거래된다. 개스가 올라도 고속도로의 차는 줄지 않는다. 어느누구도 “시장”이 형성하는 이 “가치”에 대해 이의를 제기하지 않는다. 보유재(금)도 오르고, 소비재(개스)도 오른다. 부동산도 동일하다. 금리가 오르면 주택구입수요가 주춤하지만 그래도 부동산은 오른다. (또 투자용 부동산의 경우는 완전히 다른 볼 게임이다.) 부동산의 가치를 제시하는 기준과 데이터는 제공 할 수 있지만 그 가치의 수용은 투자자 자신이 판단할 일이다. 시장에서 통용되는 “현재가치”와 자신의 머리(계획)속에 있는 “미래가치”를 조합하면 투자대상을 포기할 것인지, 10% 더 주고라도 구입할 것 인지를 결정할 수 있다. 해당 부동산이 자신에게 맞는 옷인지 아닌지는 자신이 가장 잘 알기 때문이다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-09-20 부동산 가치계산
부동산을 보유하고 있는 분들의 공통적인 궁금증이 있다. 내가 보유한 부동산의 가격이 얼마인가 하는 것이다. 부동산의 현재가격이 중요한 이유는 첫째, 현금화에 걸리는 시간을 계산할 수 있으며, 둘째, 추가 투자시 가능한 Leverage를 파악할 수 있고, 셋째, 보유 시작부터 현째까지의 가치상승율을 보면 미래가격을 예측할 수 있기 때문이다. 그러나 대부분의 투자용 부동산을 소유자는 매각가능한 가격을 현실보다 높게 잡고있다. 마치 자기자식이 가장 이쁘게 보이는 것과 동일한 이치이다. 거래를 결혼으로 비유하자면 구매대상(부동산)은 신부이고, 구매능력(현금,융자)는 신랑이다. 아무리 양가 부모님이 강요해도 당사자의 마음이 맞지 않으면 결혼식까지 도달 못하는 것처럼 양쪽이 서로를 좋아해야 한다. 가장 원만한 결혼은 양가 부모님의 적극성도 있어야 겠지만 “거래대상과 구매능력”이 맞다는 것은 궁합이 좋다는 것이다. 즉, 매력적인 거래대상이 되고, 월등한 조건의 구매능력을 보이면 자연럽다. 마치 예비신랑,신부가 서로 없이는 못살정도로 사랑한다면 부모님의 반대에도 불구하고 결혼을 하려한다. 아무리 자기 자식이 제 눈에 이뻐도 상대가 반해야 시집,장가를 보낼 수있다. 바이어 입장에서는 상업용 부동산이나 기타 모든 투자대상에 대한 투자가치를 따질 때는 무엇보다 투자대상의 가치가 얼마인지를 계산해본 후에 현재 리스팅 가격과 비교해야 한다. 시장에서 흔히 쓰는 용어 중에는 ‘감정가격(Apprasial Price)’ ‘매매가격(Purchase Price)’ 그리고 ‘시장가격(Market Price)’이 있는데, 과연 어떤 차이점이 있을까 개념상으로는 다 같은 가격을 형성해야 하지만 현실은 그렇지가 않다. 현재의 부동산 시장 상황에서 실제 가격의 순서를 매긴다면 매매가격이 제일 높고 다음이 시장가격 그리고 마지막이 감정가격일 것이다. 물론 건물과 위치에 따라서 순서가 바뀔 수도 있지만 대부분은 위의 순서다. (우선 금융기관들은 융자 가능금액을 산정할 때 매매가격은 전혀 상관이 없고 시장가격을 기준으로 한다. 융자의 경우 시장가격은 곧 감정가격을 의미한다.) 투자가들이 가장 많이 관심을 갖는 것은 시장가격과 매매가격이다. 시장가격과 매매가격은 다음의 조건에 맞는다면 동일한 경우가 생긴다. 첫째, 바이어와 셀러가 둘다 자의적으로 매매를 원할 경우, 둘째, 쌍방이 현재의 시장에 대한 정보가 확실해 서로의 순익점을 이해할 경우, 세째로는 리스팅이 된 부동산에 대한 충분한 마케팅 기간을 가져서 잠재 구매자들에게 알려질 경우, 마지막으로는 별다른 융자조건이나 특별한 요구사항들이 없는 상황이 될 경우 등이다. 하지만 이것도 현실과는 많은 차이가 있다. 왜냐하면 셀러는 셀러의 입장만을 고수할 것이고, 바이어는 바이어의 입장을 고수할 것이기 때문이다.(서로의 입장이 맞아야 사랑 그리고 결혼에 골인할 수있다.) 실제로 한 건물주가 현재 갖고 있는 빌딩은 5% 캡레이트 (Cap Rate)에 연간 렌트수입의 12배 가까이 리스팅을 해놓고 1031교환을 할 대상은 8%이상의 캡 레이트에 9배이상은 절대 못주겠다고 버티고 있는 것이 “현실”이다. 또 한가지 생각해야 할 점은 바로 부동산 투자에 많은 부분을 차지하고있는 융자금액과 시장가격 그리고 매매가격의 상관관계다. 또 다른 방법으로는 비용을 이용한 가치 산정 방법이다. 주로 도심의 노른자위에 위치한 오래된 빌딩의 가치를 계산할 때 쓰인다. 비용을 이용한 가치산정법은 특정 부동산에 대한 가치가 새로운 개량 또는 보수공사로 현재의 건물에 최고의 이용가치가 있거나, 색다르거나 특별한 개량 또는 보수공사로 근처의 다른 건물들과 비교분석이 안되는 경우에 많이 쓰이는 방법이다. 비용을 이용한 산정 방법은 가치를 계산할 때 건물이 들어서있는 땅의 가격에 개량 또는 보수공사의 기여가치를 더하는 것이 이 방법이다. 그래서 이 방법을 이용하는 가장 중요한 요건은 기여가치에 대한 정확한 가치산정이다. 기여가치는 개량 또는 보수공사에 들어간 비용에서 빌딩의 건립연도, 자연손실, 그리고 외부와 기능적인 손실액을 뺀 가치를 말하고 여기에 상업적인 가치가 더해져야 한다. 그리고 비용을 계산하는 방법은 전체의 면적으로 환산하는 방법과, 즉 스퀘어피트당 얼마의 비용이 들어갔는지를 계산하고, 비용들을 각각 분리해 계산하는 방법이 있다. 즉 바닥에는 얼마, 지붕에는 얼마, 천정에는 얼마 등 각각 부분별로 분리해 계산하는 방법이다. 물품들의 실제비용들을 계산하는 제일 정확한 방법이 있지만 이 방법은 가장 시간이 많이 걸리는 방법이기도 하다. 위의 가치산정 방법은 전문용어가 많고 어려워 일반인들이 이해하기는 쉽지가 않다. 그러나 투자가들이 40~50년 이전에 지어지고 보수공사를 많이 한 빌딩을 구입하려고 할 때 이런 방법이 있다는 것만 염두에 두어도 현재의 지식과 경험으로 알고있는 계산방법과 병행해 그 투자대상에 대한 가치환산을 더 정확하게 할 수 있을 것이다. 결국, 투자용 부동산의 거래가격은 셀러가 매각가능한 가장 낮은 금액과 바이어가 투자 가능한 가장 높은 금액에 따라 결정된다. 결혼을 위한 배우자의 선택은 당사자들이 무엇을 배우고, 어떤 환경에서 자랐는냐에 따라 자신과 유사한 배우자를 만난다. 부모의 책임은 당사자들에게 최고의 교육환경을 제공해주는 것이다. 이것은 부동산 보유자가 최선을 다해 부동산의 가치를 높이는 노력과 유사하다. 자기 자식과 같이 아끼고, 단정하게 관리된 부동산은 어떤 바이어를 만나도 매력적이다. 결혼이 ‘인간적인’ 사랑만으로는 지속하기 힘든 현실인 것처럼 거래도 “냉철한 현실”이다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-08-21 투자의 위기와 기회
“비지니스와 부동산 투자”를 함께 묶어 가는 이유가 있다. 비지니스에서 나오는 수익을 부동산에 투자하기 위함이다. 너무나 단순한 이 과정을 제대로 시행하는 사람은 아주 드믈다. 여러 이유가 있을 수 있다. 자신의 자원을 최대화 하는 것을 깊이 생각 못하는 경우도 있고, 현재의 직장 또는 비지니스가 너무 바빠서(돈을 많이 버는 것과는 관계없이) 겨를이 없을 수도 있다. 그러나 가장 많은 이유는 “너무 쉽기 때문”이다. 너무 쉽기 때문에 경홀히 여기는 것이 가장 큰 이유이다. Debt Free Life를 지향하고, 근면히 일한다면 돈은 벌리게 되어있다. 꾀가 많은 사람이 돈을 버는 것이 아니다. 이렇게 단순하고, 지루한 과정을 묵묵히 지키는 사람이 벌고, 그 번 돈을 지킨다. 모든 부동산 투자자가 기본적으로 알아야 할 “NOI(순수이익율)”과 “CAP(순수자본 회수율)” “부동산 가치” “이자율 상승의 영향”과 “CPI”를 알아본다. 이 수치를 잘 파악하고, 대비하면 위기는 ‘위대한 기회’가 된다. 1. NOI와 CAP: 모든 부동산에는 특정 목표 및 기대치가 있다. 부동산 투자경험이 있는 투자가는 항상 투자대상에 대한 “기대 수익률”을 계산한다. 이것은 투자대상의 가치를 산정할 때 간단한 공식을 적용하는 것이다. 순수이익률(NOI; Net Operating Income)을 ‘융자비용을 제외한’ 순수자본 회수율(CAP; CAP Rate = NOI/Down Payment)로 나누면 된다. (현재 캘리포니아의 경우 평균적으로 4~7%대의 CAP rate을 보이고 있다.) 2. 부동산 가치(Property Value): Property Value는 NOI를 CAP으로 나눈 값이다. 예를들면 보유하고 있는 아파트의 NOI가 $30만이고 CAP이 7%라면 이 아파트의 가치는 $4,285,714 이다. ($300,000/0.07 = $4,285,714) 이 수치는 현재 마켓에서 정상적으로 거래될 수 있는 가격이다. 이 수치가 그 어떤 것(이전 구입가격, 오너의 희망가격, 근거리에서 최근에 팔린 가격…)보다도 우선한다. 여기서 관건은 NOI를 년 $30만으로 만들수 있기 위한 Down Payment 능력이다. 이 돈이 자기 돈(은행 돈이 아닌)인 투자가는 이자율에 큰 영향을 받지않고 견딘다. 3. 이자 상승과 여파 현재 이자의 상승으로 지난 15년만의 최고의 활황이 막을 내린다는 전망이 많다. 그러나 필자의 생각은 다르다. 지난주 잠시 언급한 것 과 같이 2년 내리막을 넘어지지 않고 견디면 8년의 상승기가 온다. 이때 이자율과 무관하게 견디는 투자가의 부류가 바로 “비지니스의 수익을 투자”한 경우이다. 무리하게 융자와 Equity를 얻어 투자하는 것과는 근본(자금의 근원)이 다르다. (한가지 예외는 있다. Equity를 “비즈니스”에 투자할 경우이다.) 또한 부동산은 장기투자이다. 나는 죽어도 빌딩은 남는다. 내가 땅에 묻힐 지언정 땅이 내게 묻히진 않는다. 그리고 현재 다른 투자시장도 동일한 상황이다.(고유가 보다, 이자율 상승보다 타격이 큰 것은 미국이 또다른 전쟁을 시작할 경우이다.) 그래도 이자상승에 따른 부동산 시장의 여파를 계산해보자. 이전에 2백만달러하던 아파트 건물이 현재의 수요를 따라잡지 못해 가격의 상승으로 4백만달러에 거래가 된다면 순수자본 수익률(CAP)은 당연히 5%로 하락했을 것이다($2,000,000 = $100,000/0.05). 물론 그전과 동일한 연도에 10만달러의 NOI를 유지하고 있을때의 계산이다. 그러면 만약 수요와 공급의 차이없이 그냥 NOI만 상승했을 경우에는 어떠할까? 만약에 NOI가 10만달러에서 15만달러로 상승했다면 $1,000,000 = $150,000/CAP 이니, 이제 CAP은 이전의 10%가 아닌 15%가 된다. CAP이 15%까지 올라간다면 다른 아파트에 비해서 수익률이 좋으니 그에 따른 가격상승을 동반할 것이다. 그러므로 항상 부동산의 가치는 그 부동산의 순수이익률(NOI)과 순수자본 수익률(CAP)의 변화에 항시 같이 움직이게 된다. 즉, CAP이 높아지면 가격도 함께 올라가고 NOI가 올라가도 부동산의 가치도 동반상승 된다. 이자율이 상승하면서 투자가들은 좀더 나은 수익률을 찾으려고 선물과 주식, 뮤철펀드, 양도성 예금을 선회하다가 다시 부동산 시장으로 들어온다. 즉 CAP이 좋은 도시와 주(State)로 자금이 이동하는 것이다. 지난 2~3년동안 부동산시장은 투자가들이 늘어날수록 부동산 가격은 지속적으로 상승했고 거기에 따라서 투자자들이 기대할 수 있는 순수자본 수익률(CAP) 또한 그만큼 내려갔다. 즉, 은행에서 연이자율을 2~3% 받는 것보다도 더 나은 연 5~8%의 순수자본 수익률을 보이는 부동산 시장으로 자금이 대거 유입되었던 것이다. 그러나 2006년 8월 현재의 Prime Rate은 8.25%로 융자얻어 투자하는 시절은 지나갔다. 4. ‘보이지 않는 이자’ CPI : 끝으로 중요한 한가지는 CPI(Consumer Price Index)이다. 모든 투자대상의 수익률 모델을 계산할 때는 실제적인 이자율(Real Rate)의 계산이 필요하고, 이를 계산하려면 융자금리와 CPI를 반드시 비교할 필요가 있다. CPI는 보이지도 않고, 투자자들이 피부로 못느끼는 사이에 그 투자대상의 실제 수익률을 마이너스로 만들어 버릴수 있다. (CPI는 주로 Lease계약서에 명시되어 있지만 비율은 대부분 알지 못한다.) 이제 본격적인 부동산 또는 투자시장의 변화는 2~3년전 사상 최저금리로 투자하였던 투자가들의 자금압박으로부터 시작된다. 당시 대부분 주택과 상업용 빌딩의 이자율 고정의 만기되는 금년 말부터 2007년 가을까지이다. 상당히 준비된 투자가에겐 주목할 만한 기회가 도래한다. 저금리 만을 보고 시작한 대부분의 투자가들은 사실상 최고의 실제 이자율을 부담하고 있었다. 즉, CPI가 올라갈 수록 돈의 가치는 떨어지고, 현재의 부동산 가치가 다소 하락하는 것은 당연한 것이다. 역사를 보면 70년대의 융자금리는 8~9%사이였다. 하지만 CPI 또한 연 9%를 기록했고, 이로 인해 실제 이자율은 거의 제로에 가까웠다. 즉 융자금리와 실제적인 금리 사이에 차이가 없었다. 그것이 90년대에 들어오면서 CPI가 급격히 낮아졌고, 90년대에는 시중금리와 CPI의 차이는 4%정도에 해당됐다. 즉 시중금리가 10%대로 올라갔다고 해도 물가 상승률(즉 돈 가치의 상승률이)이 억제됐기 때문에 실제적으로 융자를 한 투자자들이 부담해야될 실제적인 이자율은 2.5% 정도 선이었다. 하지만 2002년 부터는 금리가 6%미만이라 하더라도 물가 상승률이 1~2% 안팎이어서 실질적인 금리부담은 사상 최고치인 4~5%정도라는 결론이다. 즉 은행에서 싼이자로 돈을 빌렸다 하더라도 그 싼 이자에 비해서 물건의 가치 상승이 미흡했다는 결론이 나온다. 그로부터 이자가 상승하는 지금, 부동산을 구입하기가 어려워졌지만 가격 상승요인은 증가하였다. 페이먼트에 지장이 없다면 팔 이유가 없다. NOI와 CAP을 늘리는 방법은 무엇일까? 외부의 경제적 요인으로 단기적으로 부동산 가치가 하락할 경우엔 어떻게 대처하는가? 이자와 CPI가 상승할 경우 생존법은 무엇일까? 일률적으로 모든 투자자에게 적용되는 공식은 없다. 이제 위기와 기회의 시기가 도래하였다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-08-21 구입시기에 점검할 6가지 요소
얼마전 교회의 회원과 재미있는 대화를 나누었다. 이 친구는 독특한 사고로 일반적인 사안을 재미있게 표현하는 능력이 있는데 “집을 샀다”는 표현은 맞지 않다는 것이다. 대신에 “모기지를 얻었다”가 정확한 표현이라고 주장했다. 한참을 웃고 보니 틀린 말은 아니라는 생각이다. (전액 현금구입이 아니라면 Title에 내 이름과 모기지 이름이 함께 올라가 있을테니까…) 모든 부동산 투자에는 특정 목표 및 기대치가 있다. 집을 구입하는 사람은 “모기지를 얻어가며” 구입하는 이유가 있고, 투자용 부동산을 구입하는 사람은 여러 위험요소를 안고 큰 모기지를 얻는다. 일전에 Risk Management(위험요소 관리) 를 언급하였다. 그 과정에서 가장 중요한 시점은 “구입시기”이다. 약속한 시기가 넘어가면 돌일킬 수 없기 때문이다. 그 시기에 반드시 짚고 넘어가야 할 6가지 지침을 알아본다. 1. 구매가격과 임대수입 비교: 구매가격의 평균은 근접지역의 최근 판매가를 기준으로 한다. 아무리 다운페이먼트를 많이 해도 구입가격이 비싸면 융자를 낼 수 없다. 또한 가격이 낮아도 리스계약이 약하면(시세보다 터무니 없이 낮은 Rent, CPI보다 낮은 인상율, 재개발 계획을 세울수 없는 장기리스 등.) 구매후 가격상승을 기대하기가 어렵다. 투자의 목적이 각각인 만큼 내가 또는 Partner들이 감당 할 수 있는 선을 선명하게 만들어 놓아야 한다. 개발이 예정된 지역이라면 구입후 추가 투자기간과 금액을 면밀히 계산해봐야 한다. 2. 전문 회계사와 세율과 세법 : 세법은 해마다 변한다. 현재 세법에 투자의 기준으로 두면 않된다. 필자의 회계사는 일년에 수차례씩 개정세법 코스에 참석하여 고객에게 필요한 정보와 유리한 세법을 알려준다. 또한 투자의 규모가 증가할 수록 그 사이즈에 맞는 전문 회계사와의 사전 상담이 절대적으로 필요하다. 부동산 투자시장에서 재미로 하는 이야기가 있다. “세무사 상담은 초기에 하고, 변호사는 가장 나중에 만나라”. 3. 투자의 전문화: 필자의 손님은 중에 Free Standing빌딩만을 고집하는 분이 계시다. Tenant 필터링만 잘 하면 관리가 편하기 때문이다. 동일 연배의 다른 분은 작은 Rertail과 Office가 40:60정도의 비율로 배분되어 있는 물건만을 본다. 이유는 Single tenant의 부도로 인해 2년 넘는 공실기간 동안에 돈 고생,마음 고생을 많이 하셨기 때문이다. 이분은 절대로 Free standing빌딩은 보지 않는다. 같은 Retail이라도 이렇게 다르다. 나의 전문분야에 Focus해야한다. 구입시기에 왜? 이 Property에 투자하는가를 다시 점검해봐야 한다. 평생 한번뿐인 기회란 없다. 부동산 투자는 준비하고 기다리면 기회는 또 온다. Fixer-uppers, 임대용 Condo, 40 unit 이상의 아파트, Professional Office, Land, Warehouse등 자신의 전공과 과거경험이 있는 분야로 첫 출발하는 투자자는 성공확율이 높다. 4. 손에 잡히는 비용계산: 각 Property의 Financial Staement를 정밀하게 점검하는 것이다. 보통 Listing agent또는 Seller의 자료는Pro-Forma(기대) data를 사용한다. 이것은 100% Occupancy를 기준으로 계산한 것이므로 현실과는 많이 다르다. Vacancy rate(공실율)은 가장 큰 영향을 끼치는 요소이다. 의외로 Vacancy rate, Management fee와 세금을 계산하고 투자하는 사람이 많지 않다. 특히 Property Cash Flow Chart 는 투자 의사결정에 중요한 요소이다. Property는 천재지변을 만나기 전에는 숫자로 현재의 Value를 파악한다. 고정수입에서 Net Income을 높이는 방법은 비용절감 뿐이다. Property Tax의 경우 예를들어 20년간 Seller가 보유하였던 Tax rate과 금년에 구입한후 내년에 내는 금액과는 수십배의 차이가 날수도 있다. 5. Tenant 확보계획: 부동산 투자의 목적은 가치상승과 정기적인 Rent수입이다. 반대로 Rent는Tenanat의 지출비용중에 가장 큰 부분을 차지한다. 그렇기에 작은 변동에도 Tenant는 계약만료가 무섭게 나가기도 한다.(예, 질이 떨어지는 Property Management, Option이후의 추가인상) 물론 오너자신의 비지니스가 입주할 Property는 상대적으로 안전한 투자가 된다. 그러나 정식 계약없이 Month to month로 Tenant가 들어있는 경우는 새로운 Tenant를 끌어들이기 위한 미끼역할을 위한 전략일 수도 있다. Lease계약이 2~3년 미만으로 남아있는 경우 현재의 A급Tenant가 나간 후 그와 유사한Tenant확보가 어려운 Property상태일 경우가 많다. 입주 예상되는 Tennat를 맞이할 준비를 사전에 철저히 해야한다. 3N이 가능한 위치인 경우 Major Franchise회사의 전담부서와 상담하여 사전에 입주확정이 되게 할 수도있다. 6. Inspection!, Inspection! :투자대상의물리적(지반,구조,수맥…), 지형적(침수,낙석,침하지역…)상태를 가장 잘 알고있는 사람은 Buyer가 고용한 전문가이다. 대부분의 Seller는 자신의 투자용 부동산의 상태를 잘 모른다. 또한 Listing agent가 만든 Marketing material 자료의 근원은 Seller의 지식과 의견에 의존한다. 투자용 Property는 Residential과는 달리 Seller가 Disclosure해햐하는 의무와 범위가 상당히 좁기에 Seller는 필요 이상으로 상세한 자료제공을 하지 않는 경우가 많다. Property의 현 상태를 가장 잘 파악하기 위해서는 분야별 전문가를 고용하는 것이 안전하고 당연한 수순이다. 또 조사의 범위는 부대설비(Incidental 또는 Appendant facilities) 까지 확대해야한다. Industrial property의 경우 이전 Owner 또는 Tenant가 사용하였던 변압기, 냉각장치등 운영비용이 고가인 설비를 구입가에 포함 시킬 것인가 아니면 철거 또는 제거를 요구할 것인가를 Contingency remove 기간내에 “서면”으로 알려줘야 한다. 위의 6가지는 “구입시기”에 필수적으로 확인해야할 요소들이다. 구입시기는 “Before Offer 또는 LOI(Letter of Intent)”를 보내기 직전과 “Before Contingency Remove”기간을 말한다. 즉, 어떤 사건과 시점이 발생 또는 경과 되기 전에 취해야 할 필수적인 조치이다.이 6가지 요소를 얼마나 철저하게 점검 되었는가가 Risk와 손실을 줄이고, 투자수익을 달성하는 결정요인이다. 부동산 투자는 일반이 알고있는 것 처럼 “무노동 수입”을 인정하지 않는다. 돈이 돈을 벌수 있기 위해서는 일정괘도에 도달해야한다.(전문지식과 시간과 노력이 요구된다.) 그 단계에 도달하는 투자자는 다음 과정이 수월하다. 그리고 그 단계를 넘었을 때 비로서 모기지가 건드리지 못하는 내 집, 내 Property가 되는 것이다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-08-06 Risk Management (위험요소 관리)
비지니스와 부동산 투자에서 기본중에 기본은 돈을 버는 것이다. 장기적 안목의 투자도 중요하지만 단기성과도 중요하다. 긍정적인 단기성과가 축적되었을 때 장기목표가 달성되기 때문이다. 경제전문잡지 Forves의 대표였던 Malcolm Forbes는 어려서 부터 아버지로 부터 “세상의 100가지 문제중 99가지의 해답은 돈!”이라고 교육을 받았다고 한다. 돈으로 안되는 것도 있다. 그러나 돈으로 해결할 것을 다른 것으로 대체 할 수도 없다. 돈이 우리의 인생을 좌지우지 하지 못하게 하기 위하여 우리는 돈을 벌고,다스리는 것이다. 최근의 부동산 투자자는 다음의 4부류로 구분된다. 첫번째는 $30만~$50만의 현금동원력을 가지고 시중이자 보다 높은 수익을 기대하는 투자가이다. 대부분 개인이며 주택2채 미만을 소유하고 있다. 현금의 50%이상이 Equity에 의존한다. 두번째는 현금 동원력 $1백만~2백만불을 가지고 주택 2채이상 또는 비지니스를 운영하고 있다. 현금의 출처는 비지니스 수익금, 주식, 만기 CD등이다. 주택 담보비율은 오히려 적다. 세번째 그룹은 현금동원력 3백만불 이상의 투자가(그룹)이다. 투자목적와 뜻이 맞는 개인이 모여 LLC를 설립한 경우이다. 적게는 3명부터 30명까지 투자액수도 천차만별이다. 네번째는 기관투자가들로 Google, Applied Material, HP와 같이 회사자금의 일정부분을 투자한다. 자신들의 비지니스에 존재하는 위험요소로 부터 재정적 안정장치를 구축하기 위함이다. 이렇게 투자목적, 성향, 구성원이 다르지만 이들에겐 공통의 목적이 있다. 바로 Profit과 Risk Management이다. Profit은 간단한 수학(수입-지출)이고, 예측이 가능하다. 그러나 Risk는 예측이 어렵다. 그렇기에 불확실성을 대비하는 것이다. Risk는 소극적으로는 Profit을 감소시키고, 적극적으로는 투자원금을 상실하고 법정분쟁까지 갈 수 있다. Risk Management는 분산투자(부동산 이외에 Stock, Mutual fund, Collectibles…)와 다르고, 대체투자(Residential 대신 Commercial Property에 투자하는 것)과도 구별된다. Risk 요소를 줄이는 방법으로는 Risk analysis, Deversification, Insurance, Shift risk, Forms of ownership, Du diligence등이 있다. 1. Risk analysis(위험요소 분석) : Risk의 Level을 분석하는 것이다. 각 부동산 Type별로 허용 가능한 Return(수익)과 Risk를 수치로 파악할 수있다. 아파트는 공실율과 예상치 못한 관리비용을 수치로 표시한다. 쇼핑몰은 예상치 못한 사고로 인한 Property의 물리적 Damage와 Parking장 관리가 중요하다. 재정적 측면에서는 Tax rate과 Leverage의 Capacity가 가장 중요한 요소이다. 2. Diversification(다양화) : 부동산 투자는 8:2법칙을 지키면 성공을 유지한다. 8년 풍년에 2년 흉년이다. 관건은 2년을 어떻게 “생존”하는가에 달려있다. 대부분 부동산 보유자들이 이 시기에 돈을 더 벌거나, 융자금 내기 힘들어 헐값에 판다. Single Tenant가 입주한 큰 쇼핑몰을 20개짜리 작은 retail로 쪼개는 것도 방법이다. 흐름을 알면8년 동안 다가올2년을 충분히 대비할 수 있다. 경기악화(이자상승, 신규주택 증가, 고유가..)등 외부의 경제적 요소가 나의 자산에 악영향을 끼치지 않도록 보안장치를 만들어야 한다. 3. Insurance : 기대하지 못한 천재지변으로 부터 지켜줄 수 있는 장치이다. 쇼핑몰에 위치한 비지니스에서 화재로 인해 12개월동안 영업을 하지 못하게 되었다고 가정할 때 어떤 보험을 가입했느냐에 따라 매달 비지니스 수익금 분량을 보상금으로 받을 수도 있다. 그러나 이런 보험이 없다면 12개월동안 발생한 손실을 누군가에게 청구해야 한다. 즉, 화재발생 원인을 찾아 개별적으로 소송을 해야한다. 기회비용 손실뿐 아니라 소송비용까지 감수해야 한다. 4. Shifting risk :동일 부동산에 부담되는 경제적 부분을 상대에게 합법적으로 전가하는 것이다. Tenant입장에서는 3N(Triple Net; Insurance, Expense,Tax) Lease가 Shifting risk를 안은 결과가 된다. 3N 외에 2년에 한번씩 Parking paving(아스팔트를 새롭게 칠하거나,라인을 그리는 공사), 가로등 보수 비용을 Tennat가 지불하라고 할 수도 있다. Tenant는 이런 경우가 어디 있느냐며 따져도 소용없다. Lease계약서에 이미 다 들어가 있기 때문이다. Shift risk는 결국 “비용증가” 부분을 누가 내느냐이다. 5. Form of ownership : 투자자 주체를 개인이 아닌 LLP또는 LLC로 구성하는 것은 투자부분에 대한 손실 발생시 개인재산에 영향을 주지 않기에 많이 사용한다. 이럴경우 주로 Nonrecourse loan(비소구성 융자; 융자원금의 상환부담이 프로젝트 내재가치와 예상되는 현금수입 범위내로 한정되는Project financing.)를 사용하여 투자자의 위험요소를 감소시킨다. 6. Due diligence : 부동산 구입시 필수적으로 필요한 검증기간이다. 물리적상태, 법적문서, 융자현황, 세금납부현황, 개발계획 등 Seller측이 전달해준 자료뿐 아니라 Seller도 모르는 (또는 몰랐던) Actual conditions을 검증하는 것이다. Deu diligence를 Escrow open이후 신속히 끝낼 수록 Buyer입장에서는 Contingency remove등 구매에 관련된 최종의사 결정에 도움이 된다. Risk management 는 투자성향에 따라 전략이 다르다. 투자가의 투자금액 비율(percentage of net worth invested)이 높을 수록 Risk는 감소된다. 이와는 달리 Leverage를 최대한 사용하는 Aggressive한 투자의 경우엔 높은 Risk를 감수하고, Management를 치밀하게 하여 Risk를 감소시킨다. 예측이 가능한 미래는 없다. 그러나 현존하는 Investment type중에 예측 가능성이 가장 높은 분야가 부동산이다. 그럼에도 Exit Strategy(투자후 회수 또는 매각후 빠져나오는 전략)은 부동산에서도 필요하다. Risk management의 목적은 Risk를 감소시키는 것이다. 결혼도, 이민도, 신앙과 자녀양육도… Risk없는 투자는 없다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-08-05 조언자, 떠남 그리고 묵상
가정용 위성수신 장치를 개발하여 성공한 선배가 있다. 4년전에 나스닥에 등록된 이 회사는 회사 설립후 처음 2년간은 거침없이 성장했다. 3년차 부터 경쟁사가 생겨 치열한 생존을 위한 싸움이 전개되자 그 후 6개월간 매출이 급격히 감소되기 시작하였다. 하루하루가 곤욕이고 창업 멤버와는 서로의 책임을 탓하는 분열이 생겼다. 고민끝에 기업 어드바이저와 상담을 하니 “살 길을 찾으라”는 조언과 함께 잠시 쉬는 기간을 가지라고 하여 전시회 출장을 겸한 유럽여행을 갔다. 도착한 첫날 밤 회사걱정에 잠이 오지 않았다. 몇 시간을 침대에서 뒤척이다가 벌떡 일어나 호텔방의 작은 책상에서 회사의 현실와 문제점들을 적어보기 시작했다. 머리에만 있던 현안이 손으로 상세히 기술되자 현상태가 보통 심각한 수준이 아님을 각성하게 되었다. 그 날, 기존의 전망없고 생산성 없는 제품을 과감히 정리하고 나니 집중할 품목이 디지털 위성수신 장치만이 남았다고 한다. 결국 시장이 크고, 경쟁력있는 확신품목에 집중한 결과 3년만에 유럽시장의 40%를 달성하였다. 그 후 현재까지 견고한 신제품개발 능력과 탄탄한 재무력을 보유하고 있다. 필자는 그 선배의 기업을 보면서 몇가지를 배웠다. 첫째, 기업 조언자(Advisor)의 중요성이다. 오너가 가진 고민의 깊이는 아무도 이해할 수도 없다. 고민은 불안으로 나타나고, 그 불안은 기업경영에 반영된다. 경우에 따라서는 배우자의 조언보다는 객관성을 가지고 현실을 직시할 수 있게 만드는 충고자가 필요하다. 이 불안감을 나눌 수 있는 할 수 있는 Life Partner가 있다면 고비는 반드시 넘는다. 반면에 혼자만 모든 고충을 감내해야다면 비지니스는 사람이 할 일이 못된다. 필자는 비지니스의 새로운 전략이 필요할 때마 주변의 어드바이저에게 조언을 구한다. 또 해결 하기 힘든 거래의 경우 회사 내에 동료들에게 적극적으로 자문도 구하고, 교회 및 비지니스 클럽에 기도요청을 하기도 한다. 둘째, 떠남이다. 개미의 눈과 독수리의 눈은 인식시야(사물을 관찰 할 수 있는 물리적 범위)가 다르다. 땅(현실)을 떠나봐야 미래가 전망된다. 이 선배는 가장 바쁘고 복잡한 시기에 어드바이저의 조언에 따라 ‘현장’을 떠났다. 현실은 절대 도피할 수 없다. 그러나 집착하고 있던 것을 잠시 놓았을 때 우리는 일종의 해방감을 맛본다. 그 찰나에 비지니스 및 투자의 목적과 이유를 새삼 재확인하게 된다. 비지니스 확장 또는 부동산 구입이 목적이 아니다. 그 자산을 통해 나의 삶이 풍요로울 수 있어야한다. 사업으로 인해 아내가 희생된다면? 정작 자녀의 곁에 있어줘야 할 시기에 함께 있지 못한다면? 그것이 무슨 성공이겠는가? 천금과 바꿀수 없 는 가치가 모든 사람에게 있다. 우리는 떠나 보았을때 비지니스와 투자의 목적이 주객전도 되었음을 쉽게 볼 수있다. 세째, 묵상이다. 세상에서 가장 힘든 것이 생각하는 것이라고 했다. 그렇기에 세상엔 생각없는 사람이 많은 것이다. 이 선배는 호텔방에서 회사걱정으로 전전긍긍하던 자신의 침체된 상황을 적극적 해결법으로 바꾸었다. 현황을 해결하겠다는 의지로 침대에서 나와 기록하였다.. 보통의 경우 고민만 하다가 잠들어 심란한 아침을 맞는다. 막연히 머리에만 맴돌았던 현실을 조목조목 적은 후 그것을 “묵상”한 결과가 오늘의 성공기업을 만든 것이다. 여기서 중요한 것은 기록(현실파악)보다 “묵상”이다. 자신의 비지니스와 부동산 투자를 묵상하면 할 수록 길이 보인다. 걱정을 “희망”으로 바꿀 수있는 능력이 묵상에 있다. 이렇게 자신의 비지니스와 부동산을 심사숙고하며 나갈 길을 꾸준히 모색하는 자가 꾸준히 성공한다. 부동산 투자에도 동일한 원칙이 적용된다. 많은 정보가 다양한 매체로 존재한다. 신문,책,인터넷등에 있는 정보는 원리와 방향을 배울 수는 있다. 그러나 정작 중요한 정보는 사람에게서 나온다. 각계의 전문가들을 자신의 투자 어드바이저의 관계로 만드는 것이 중요하다. 이런 ‘관계성’은 하루아침에 구축되지 않는다. 그러나 한번 ‘관계성’이 구축된 투자자는 매체로 기록되기 전의 정보, 즉 생생하게 살아있는 정보를 얻는다. 자신이 얼마나 현실에 집착하고 있었는가를 알려면 떠나봐야 한다. 특히 비지니스 오너들에겐 공통적인 고정관념이 있는데 바로 자신의 비지니스를 절대로 놓지 않으려는 집착이다. 돈버는 방법이 자신의 몸으로만 벌 수 있는 것이 아니다. 비지니스가 오너의 시간을 요구한다면 부동산 투자는 투자자의 자산만을 필요로 한다. 또한 내가 사는 도시,주,국가에서만 돈을 벌 수 있는 것도 아니다. 캘리포니아 보다 기후와 교육환경이 좋은 곳도 많고, 부동산 투자 수익율이 높은 곳도 많다. 떠나 본자 만이 “새롭고 산 길(a new and living way)”을 발견 할 수 있다. 부동산 투자가는 자신의 장점의 극대화를 문서로 준비해 두어야 한다. 이 문서는 대부분 숫자로 이루어져있다. 이 숫자가 어떻게 증가되며 그 와중에 발생되는 금융비용과 관리비용이 수입을 초과한다면 안전한 투자이다. 사실 이 숫자를 분석하는 것은 너무나 쉽고, 훌륭한 프로그램들도 많이 있다. 그러나 가장 중요한 것은 자신의 자원과 투자대상을 꾸준히 묵상하는 것이다. 준비가 알차게 된 투자자는 좋은 투자대상의 기회를 가격경쟁으로 인해 놓쳤다고 해도 큰 실망하지 않는다. 더 나은 기회가 반드시 온다는 것을 묵상을 통해 터득했기 때문이다. 부동산 투자는 현재자산을 기록하고, 묵상하고, 실행하는 것이다. 어드바이저의 조언을 들을 수 있는 귀와 떠남 그리고 묵상. 어디 이것이 비지니스 혹은 부동산 투자에만 적용되겠는가? Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-06-19 투자안목(Investment Insight)
작년에 필자가 속한 회사의 Development team에서 폐업한 market 자리를 순두부 전문식당으로 개조한 적이 있었다. 공사에 많은 난제(특히, parking)가 있었지만 시에서 원하는 모든 코드를 충족시키고 오픈 하였는데 장사가 잘 된다.(월 Net income $2만5천) 중국인 손님이 많아 수시로 사겠다는 Buyer가 문의를 한다. 또 최근엔 San Francisco Chronicle에 이 식당이 소개된 후 하루에 400명이 넘는 손님이 온다. 이 식당의 가장 큰 경쟁력은 전담 주방장 없이 운영이 가능 하다는 것이다. 식당의 구조를 그릴 때부터 순두부를 위한 디자인, 동선을 만들었다. 손이 많이가는 한식의 특성 때문에 필수적인 사람만을 확보하고 나머지 운영요소는 사람에게 의존하지 않는 운영 System구축을 하였다. 이것이 가능했던 이유는 필자 회사에서 Construction업무를 담당하는 총괄자의 눈 때문이다. 이 분은 각종 프로젝트에 잔뼈가 굵은 분인데 사물과 투자 대상을 보는 눈이 남다르다. “부동산 공사의 전체 System”을 볼 줄 아는 안목이 있는 사람과 함께 일한다는 것은 큰 축복이다. 이렇게 모든 투자엔 안목(또는 식별력,통찰력)이 중요하다. 특별히 부동산에 이런 안목이 필요한 이유는 투자의 규모가 크고, 투자후 회수까지의 기간이 길기 때문이다. 예를들면, Sunnyvale에 $4백만의 Industrial property가 있다. 현재 1년째 비어있는 이 건물은 시에서 알아본 결과, 전체 GLA(Gross Leaseable Area)의 25%까지는 Industrial관련Retail을 넣을 수 있는 MS zonning이었다. 관련 Retail은 식당과 세탁소,미용실,헬스클럽등이 가능하다. 은행에서도 구매금액의 75%에 공사비용까지 projection으로 융자지원이 가능하다. 4년내에 52%만 Lease를 주었을 경우 Market value는 $7백만에 육박한다. 이렇게 일반인에게는 부담스러운 공실률로 인해 투자를 꺼려했던 물건을 숨겨진 보화로 볼 수 있는 능력도 남다른 안목이 있는 전문가들이 있기 때문이다. 투자대상을 분석할 수 있는 눈이 있으면, 성공 DNA를 복제하여 번식할 수 있다. 즉 “안목의 증식은 성공을 확산”시킨다. 부동산 투자에 있어서 중요한 능력은 그 투자대상을 분석하고, 그 투자대상이 갖고있는 위험성이나 장래성을 숫자로 분석,예측하는 안목이다. 투자가 자신의 경험과 개인적인 감정,견해가 아닌 객관적인 판단이 투자의사를 결정한다. 또한 그 판단은 시간을 투자한 현실적인 데이터 조사, 종합하여 마지막 결정의 단계를 거쳐야 한다. 부동산 투자에서 이익을 극대화 하는 방법은 철저한 계산 뿐이다. 극대화된 수익 환수에 동반되는 위험요소를 축소시키는 방법엔 다음의 3가지가 있다. 첫째, Location을 보는 안목이다. 투자목적이 무엇이냐에 따라 2백만불을 더주고 중심지로 가야 하기도 하고, 한 블럭 중심에서 떨어졌지만 그 금액을 시설투자등으로 고객을 흡입할 수 있는 내,외부 환경을 조성하는 것이 필요한 투자 일수도 있다. 발전 가능성과 인구 주입율은 위치선정의 장기적 관점에서 가장 중요한 요소이다. 또한 노른자 중의 노른자를 보고 놓치지 않겠다는 고집스러운 기준도 필요하다. 둘째, Due Diligence 과정에서 문제점을 발견하는 안목이다. 상업용 부동산의 경우 Phase 1,감정(appraisal) 미달, 재개발 계획의 비현실성, 조작된 Cash Flow등 투자대상에 대한 물리적, 재정적 문제를 조기에 예측,해결하는 능력이 절실하다. 특히 브로커는 분쟁 가능성을 최소화하고 고객의 자산보호에 최선을 두어야한다. 또한 모든 커뮤케이션과 거래요소의 문서화는 필수적인 요소이다. 셋째, 이익 극대화 요소를 개발하는 안목이다. Deal 중에는 협상능력과 확실한 재정적 목표가 중요하다. 세상에 목숨을 걸어야하는 투자는 없다. 내가 원하는 조건이 아니면 언제든지 손실 없이 빠져나올 수있는 장치가 있다면 깨져도 투자자의 장기적 대세엔 지장이 없다. 투자가 준비된 사람에겐 내가 원하는 조건이, 상대에겐 최고의 조건이 되어야 한다. 이것 역시 장기적 안목이 있는 자에게서만 나오는 여유이다. 가장 바보 같은 Deal은 계산없이 주먹구구식으로 덤비는 것이고, 아니한만 못한 Deal은 감정(Emotion) 때문에 끝나는 Deal이다.(이것은 상상을 초월한 금전적 댓가를 치룬다.) 가장 답답한 Deal은 Seller와 Buyer양측이 상대가 원하는 것에 전혀 관심을 갖지 않을 때이다. 가장 똑똑한 Deal은 Selller와 Buyer가 상대가 원하는 것과 나의 이익이 정확히 무엇인가를 인지,이해하는 경우이다. (Seller가 원하는 것은 가격과 시간이고, Buyer가 원하는 것은 가격과 안정성 이다.) 이것도 Deal을 보는 안목에 따라 결과가 다르다. 한때 상업용부동산의 계약서가 마치 재무재표 쓰듯이 하던 때가 있었다. 숫자에 익숙한 Finace 전공자의 안목으로 접근하였기 때문이다. 요즘엔LOI(Letter of Intent) 한장도 모든 법률용어를 동원하여 복잡하게 들어온다. 최근에 부동산시장에 많이 진입한 변호사들의 안목이 거래에 반영되기 때문이다. 그러나 가장 탁월한 계약은 “Super Simple & Clean”한 내용이다. Couter offer에 들어갈 7가지 항목을 3가지로 응축시키면서 각종 조건부(Contingency)를 넣을 수 있다. 안목이 있는 전문가의 경우 Offer이면에 담겨진 상대의 의도와 Bottom line이 읽혀진다. 이런 작업은 고도로 훈련된 안목이 필요하다. 오래된 집에서 $20만 가치상승 요소를 발견하는 안목, 맨 땅을 5층짜리 주상복합 신축건물로 바라보는 안목, 광야에 길이 열리는 안목, 빈둥산을 와이너리로 볼 수 있는 안목, 사막을 라스베가스와 같은 휴양도시로 볼 수 있는 안목, 부동산은 안목의 비지니스이다. 오늘날 탁월한 부동산 투자와 성공적 개발사례는 먼저 보고, 실행한 자들의 결정체이다. 이렇게 성공은 투자안목(Investment Insight)에 달려있다. Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-05-24 17편- 투자정보는 어디서 얻는가?
부동산 투자를 가장 안전하게 할 수 있는 방법이 있다. 그것은 Homework을 열심히 하는것이다. 내 Homework은 내가 해야한다. Buyer의 경우 투자지역을 아무리 잘 알아도 투자 대상물을 숫자로 분석해놓지 않으면 협상 우위에 서기가 힘들다. 다운페이먼트를 얼마하는 것이 3년후에 가장 좋은 Cash flow가 가능한지? 투자목적을 가치상승(Appreciation)과 현금흐름과 (Cash Stream)중에 하나만을 택해야 한다면 어디에 비중을 두어야 하는가? 투자하려는 대상이 동원가능한 현금의 최적의 투자처인가? Seller들이 가지고 있는 Propert의 애착과 Buyer가 생각하는 가치가 일치하는 경우는 거의 없다. 또 이일을 대신 해줄 사람도 없다. 아는만큼 보이고, 준비된 만큼 Risk가 줄어드는 것이 부동산 투자의 핵심이다. 어제까지 매일 다니던 길위의 부동산이 오늘 마켓에 나와도 알수 있는 길이 없다. 좋은 투자대상은 “For sale” 간판이 오래붙어 있지 않는다. 그렇다면 부동산 투자 정보는 어디에서 얻을 수 있는가? Open Information(일반정보) 누구나 알수 있는 정보이다. 이 정보들은 쉽게 찾을 수있는 Public information이다. 주택Listing은 MLSlistings.com, Ziprealty.com , 감정은 Zillow.com(감정가의 오차는 5~15%) Business는 Bizben.com, BizBuySell.com Businessnation.com, Restaurants-for-sale.com 상업용 부동산과 1031 Exchange 전문웹 사이트는 Loopnet.com,1031ticbrokers.com 등이 있다. 시간을 꾸준히 들여 원하는 매물을 검색하면 좋은 기회를 잡을 수도 있다. 일반정보는 소싱에 돈이 들지 않는 대신에 경쟁이 심하다는 단점이 있다. Member Information(가입정보) 각 Title company의 Property Profile Service(주택에 관한 구입날짜,금액,융자금액수, 세금납부기록 등 해당주택에 관한 모든 정보가 제공된다.) Foreclosure정보는 Realtytrac.com, Thebluesheet.com에서 얻을 수 있다. 부동산관련 County 기록은 Homeinfomax.com, 또는 각 county의 Planning Department에서 얻을 수 있다. 그리고 투자경향과 분석자료는 National Real Estate Investor(Rnreionline.com)에 가입하면 미국전역의 부동산 투자시장 정보를 알수있다. 이곳에서는 REIT(Real Estate Investment Trust)의 투자실적과 각종 부동산회사의 판매 성적순위를 정기적으로 기록하고 있다. 이 정보는 접근성이 제한되어 있고, 전문업종의 정보인 경우가 많아 전문가(회개사,변호사, 중개업자 등)의 조언이 필요하다. Special Information(특별정보) 일반에 공개되지 않은 정보이다. 당연히 인터넷에도 어떤 경제보고서에도 기록되지 않는다. National brand가 입주해 있는 TIC(Tenant in Common)리스팅, 재개발, 대형 용도변경 정보(Zonning change) County 또는 City 프로젝트 등 접근이 지극히 제한된 정보이다. 정보접근이 어려운 이유는 노출로 인해 이해관계가 다른 집단의 반발과 수익성 때문이다. 이런 개발정보는 허가를 위해 공청회를 열기 전까지는 프로젝트의 존재를 알수가 없다. 이 폐쇄된 정보는 성공시엔 투자회수율이 크지만 사전에 많은 공을 들여야한다. 예를들면 Santa Clara County엔 Investment Exchange Counselors 라는 그룹에서 매월 부동산 투자와 구상 중인 프로젝트를 소개한다. 여기서 주고 받는 정보는 몇 개월 후엔 Open information으로 나온다.(경우에 따라서는 거래완료시까지 공개되지 않기도 한다.) Palo Alto Hill에는 멋진 골프장이 있다. 몇 년전 새로운 18홀을 만들기 위해 일반에게 지분의 15%를 매각한 적이 있었다. 회원권도 함께 제공하는 이 투자기회를 어떻게 알수 있겠는가? 용도가 농장인 2,000에이커의 땅이 최근에 주택단지로 용도변경이 되었다고 들었다. 이걸 어떻게 해야하는가? 또한 대도시 다운타운의 대형 쇼핑몰의 일정지분을 소유자가 팔고 싶어한다는 것을 알아냈다면 이것은 대단한 정보이다. 그러나 비교대상이 없는 그 쇼핑몰의 순수가치를 얼마로 책정해야 하는가? 이런 딜이 시작 되었을 때 돈만 있는 Buyer라면 에스크로를 열고도 불안하다. 그러나 현금동원력이 좀 부족해도 철저한 정보파악과 투자대상에 대한 Homework을 완료 하고 딜이 시작되면 여유있게 매입할 수있다. 엄청난 정보(규모가 너무 크거나, 수익율이 높은 정보)는 준비된 자에겐 기다렸던 기회이다. 다시말하면 누가 먼저 정보를 알아냈는가 보다는 그 정보에 얼마나 준비되어 있는가? 어떤 정보를 내가 기다리고 있는가? 자기분석이 필요하다는 것이다. 좋은타자는 아무 볼에나 배트가 나가지 않는다고 한다. 본인이 원하는 볼이 아니면 스트라이크도 걸러 보낸다. 볼을 고를 줄 아는 눈이 있는 것이다. 부동산 투자는 자신이 가족과 함께 거주할 집을 사는 것과는 다르다. 이것은 자료의 싸움이고, 분석의 결과이고, 치밀함이 동반되어야 하는 진검승부이다. 세상에서 가장 힘든 것이 “생각”이라고 한다. (그렇기에 세상엔 생각없는 사람이 많다고 한다.) 필자의 생각엔 그 생각도 물이 올라야 “실행”으로 가능하다고 생각한다. 물이 올랐다는 것은 준비가 되었다는 것이다. 관건은 정보근원지와 어떻게 좋은관계를 맺고 유지하는가에 달려있다. 필자는 인생은 자연스러워야 한다는 것이 지론이다. 한 때는 눈과 머리에 힘이 많이 들어가서 죽기 살기로 하면 될 것으로 알고 밀어붙였지만 꼭 그렇게 하지 않아도 된다는 것을 배웠다. 이것은 평소의 훈련이다. 얼마나 사람과 정보에 자연스러운 관계를 유지하는가? 이것이 중요하다. 투자와 거래도 자연스럽게 진행되는 것이 결과도 좋다. 정보는 사람에게서 나온다. 내가 지난주에 만났던 사람들이 이번주 내 삶에 영향을 준다. 살아있는 정보는 살아있는 사람에게서 나온다. T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2007-05-24 16편- Income Property (수익성 부동산)
Income Property(수익용 부동산)는 수익을 기대하고 구입하는 부동산이다. 자산이 자산을 증식 시키는 투자항목중 가장 보편적이고 안전한 투자이다. Income Property의 종류는 주택, 오피스, 리테일, 호텔, Industrial, 농장등 모든 부동산 영역에 해당한다. 중요한 것은 “부동산이 돈을 벌어야 한다”는 원칙을 지키는 것이다. 이를 위해선 철저한 계산과 계획이 필요하다. 감각으로 부동산에서 돈을 벌 수있는 시절은 갔다. 수익성 부동산의 투자기준은 NOI (Net Operating Income)에 따른다. NOI는 총수입(Gross Operating Income, Other Income)에서 비용(Operating Expenses)과 손실(Vacancy,Credit Losses)를 뺀 값이다.(융자금 이자와 수리비용은 비용에 해당되지 않는다.) NOI가 중요한 것은 투자결정의 중요한 지표가 되기 때문이다. 똑같이 지은 건물도 관리상태, Tenant의 신용수준, Lease계약 조건에 따라 현재가치가 다르다. 초기투자금액, 보유상태, 정기적 수입 그리고 미래가치를 한눈에 볼 수 있는 것이 Cash Flow Model이다. 사람의 건강상태도 혈압, 혈당수치등이 숫자로 나타나듯 부동산도 각종 숫자로 건강(Cash Flow)을 확인해 볼 수있다. NOI는 부동산 Cash Flow Model의 가장 대표적인 기준이며, Income Property는 최고의 NOI를 기대하는 투자이다. 그러나 이렇게 숫자가 동원되면 일반투자가들은 복잡해진다. 그래도 소홀히 넘어갈 수 없다. 중요한 것은 ‘개념이해’이다. 이해가 되면 숫자의 의미와 중요도를 알기 때문이다. Income Property의 Cash Flow Model을 가장 잘 알려주는 tool이 있다. 바로 Monopoly(모노폴리) 게임이다. 전 세계 80개 국가에서 26개의 언어로 번역되어서 아직도 제일 잘 팔리는 게임 중의 하나이며 약 5억명 정도의 인구가 이 게임을 즐기고 있다. 1차 세계대전 후의 미국은 표면적으로는 경제적 번영을 누리고 있는 것처럼 보였지만, 그 배후에는 만성적 과잉생산과 실업문제가 폭발할 지경까지 이르렀었다. 이런 상황에서 1929년 10월 '뉴욕증권거래소'의 주가 대폭락은 경제적 연쇄영향을 주어 각 부문에 급속도로 파급되었고, 이 대공황(Great Depression)은 전 세계에 영향을 주었다. 이 시절 펜실베니아의 German town에 있는 Charles B. Darrow라는 사람도 실업과 경제적 어려움에 처해 있었는데 그는 1934년에 "모노폴리"라는 게임을 만들어 이 게임을 유명한 보드게임 회사인 PB(Parker Brothers)의 회장에게 가지고 가서 출판을 제안했다. 하지만 Parker Brothers는 이 게임에 ‘52개의 디자인에러’가 존재한다고 하면서 출판을 거절했으나 Darrow는 좌절하지 않고 직접 손으로 만들어서 5,000개의 게임을 필라델피아 백화점에 팔아 큰 인기를 끌었다. 직장을 잃고 집에서 놀며 돈에 목이 말랐던 사람들에겐 모노폴리는 매력적인 소일거리였다. 땅을 사서 렌트비를 받고 백만장자가 되는 대리만족을 느끼게 해줄 뿐만 아니라, 생활의 고통에서 잠시라도 벗어나게 해주어 수요는 하루가 다르게 폭발적으로 증가했다. Darrow는 다시 PB를 찾아갔고, 출판을 거부한것에 대해 후회를 하고 있던 PB는 곧바로 계약을 체결하여 1935년에 정식 모노폴리가 출판되었다. 모노폴리에는 "독점"에 대한 룰이 있다. 주사위를 굴려서 땅을 사고 그 땅에 집과 호텔을 지어 렌트를 받는 것이 기본 테마인데, 여기에 찬스(Chance)카드나 커뮤니티 채스트 카드와 같은 돌발상황 요소와, 거래의 개념이 더 추가되어 있다. 예를들면 자신이 산 땅에 집을 지으려면 해당 지역의 땅을 다 사야만 지을 수 있다. 즉, 뉴욕, 테네시, 세인트제임스 플레이스는 하나의 지역(같은 색깔)으로 묶여 있는데 이 지역의 모든 땅을 사야만 집을 지을 수 있다는 것이다. 또한 각 땅마다 지은 집의 갯수가 2개 이상 차이가 나서는 안된다는 제약조건도 있다. 즉, 집을 4개 짓고 호텔까지 지으려면 다른 땅에도 집을 4개를 지어야만 호텔을 지을 수 있다는 뜻이다. 이것이 게임을 어렵게 만드는 요소이기도 하지만, 플레이어간에 서로 필요한 땅을 경매하여 돈을 얹어받을 수 있게 하는 흥미로운 요소로 작용하기도 한다. 이 게임은 무엇보다도 현실적이다. 은행에서 대출받고, 이자도 주며 세금도 내는 등 실제거래의 모든 과정이 생생하게 담겨있기 때문이다. 법을 어기면 감옥도 간다. 그러나 감옥에 갇혀 경제활동에 제약이 있을 때에도 투자했던 부동산에서 나오는 렌트를 받는다. 이게 바로 Cash Flow Model이다. 게임의 원리는 너무 간단하다. 집4개를 모아서 호텔을 사는 것이다. 모노폴리의 가장 재미있는 포인트가 바로 이 부분이다. 현실도 동일하다. 먼저 자신의 2 Line(수입과 지역)을 분석하여 최적의 집을 산다. 그 집의 Equity를 최대한 활용하여 2번째 집을 산다. 그 2개의 집의 Equity와 Value를 활용하여 자신에게 가장 적합한 Income property를 산다. 이 개념을 이해하면 필요한 숫자들은 쉽게 입력할 수 있다. San Francisco에서 금융업을 하는 고객은 본인이 거주하는 집은 시내에 두고 Income Property 3채는 모두 지진으로 부터 안전한 지역에 투자하고 있었다. 3채는 그렇다치고 살고 있는 집이 지진으로 부터 안전한 것은 아니지 않느냐하고 물으니 San Francisco내에도 지진으로 부터 안전한 지역이 3곳이 있다고 한다. 그중에 가장 안전한 곳에 돈을 더주고 샀다고 한다. 좀 모험적인 case이긴 하지만 본인의 Business가 San Francisco보다 더 하기 좋은 곳이 있다면 언제든지 옮길 수있다고 한다.(이 고객은 25년을 이곳에서 사셨다.) 이 고객은 Income Property를 Risk Management차원에서 생각하고 있었다. 그럼에도 계란을 분산하여 여러 바구니에 담으면서도 그중에 한 바구니는 절대 깨지지 않는 여러장치를 해놓은 사례이다. 이렇게 2nd Home이후에 지속적인 부동산을 통한 자산증식의 길이 Income Property이다. 다양한 종류의 부동산중에 자신에게 맞는 부동산을 선정하는 것도 Risk를 줄이고, Income을 늘리는 방법 중 하나이다. 가장 중요한 것은 돈을 버는 것이다. 즉, “부동산이 돈을 버는 것”이다. 초기 투자자본과 은행융자금, 월 임대수입등 자신이 원하는 자산구조를 만들어 놓으면 어떤 상황이라도 대비할 수 있다. 그리고 이 구조를 지원할 수있는 숫자의 조합이 있어야 한다. 정확한 계산과 실행이 없으면 Income은 커녕 Expenditure Property(과다지출 부동산)가 된다. T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-07-22 5단계 비지니스(Level 4)
지금까지 매주 비지니스의 Level을 한 계단씩 올라왔다. Level 1은 “생존”, Level 2는 “시간”, Level 3는 “사람”, Level 4단계는 “빌딩”이 Keyword 였다. 높은 곳에 오를수록 ‘시야`가 넓어 진다. 비지니스에서 “시야는 기회”이다. Level이 올라 갈수록 돈버는 ‘기회’가 많아진다. 필자가 부동산을 생업으로 시작하기 전에 업계에서 유명한 선배님들을 찾아다니던 시기가 있었다. 이유는 성공하고 싶었기 때문이다. 정말 성공하고 싶었다. 그래서 내눈에 성공한 것으로 보이는 분들을 찾아가 자문도 받고, 그 성공의 Key가 무엇인가를 물었다. 그들의 공통점은 첫째 “열심히 일한다.(Hardworker)”는 것이다. 둘째는 장기 목표(Longterm Goal)을 가지고 시작했다. 셋째 정직(Honest)이 비지니스 장수의 비결이다. 이렇게 정진하면 반드시 Level 5에 오르는 것이 당연하다고 생각한다. Level 5의 키워드는 “창조”이다. Café 매출의 주요 요소중 하나가 Wiless Internet라고 한다. CNN은 전세계 주요도시의 시차가 다른 것에 기인하여 24시간 뉴스방송을 시작하였다. 누가 김치 냉장고를 상상이나 했으며, 커피를 거리에서 들고다니며 마실 수 있다고 생각이나 했겠는가? 이 모든 것이 자신의 비즈니스를 꾸준히 “묵상”하며 기회를 준비한 결과이다. 예를들어 1만sf의 땅이 있다하자. 그 땅의 위치와 모양 그리고 가치에 따라 집을 지을 수도, 쇼핑몰을 지을 수도 주차장을 만들 수도 있다. 이렇게 한정된 공간내에서 장기적, 확기적으로 뽑아낼 수 있는 최고를 결과를 지속적으로 산출하는 것이 Level 5 비지니스이다. Fresno 시의 변두리엔 주택 밀집지약엔 1.5에이커의 작은 땅이 있었다. Landlord는 San Jose에 소재한 Construction 회사에 본인은 땅 제공, 회사는 자체자금으로 개발하지는 제안을 했다. 2개월간 시장성과 타당성을 조사한 회사는 Landlord의 제안을 승낙했고 2년만에 24개의 타운하우스와 5개의 tenant입주가 가능한 retail 빌딩을 지었다. 타운하우스는 판매개시 4개월만에 다 팔렸고, retail은 첫번째로 Starbuks가 들어온 후 2개월만에 15년씩 Lease 계약을 마쳤다. Landlord의 수익율은 그가 30년은 일해야 모을 수 있는 액수보다 많았다. 2003년 Sunnyvale의 El Camino Real에 위치한 4.5 에이커의 땅이 나왔었다. 가격은 정해지지 않았고 다만 1999년에 $7백만에 구입한 것만을 참조해야 했다. 필자의 회사와 합작한 팀을 포함하여 총 4개의 회사가 경합을 한 결과 $1천1백만불에 San Francisco에 있는 투자회사에 팔렸다. 당시 필자는 총 48개의 콘도와 14개의 retail을 지을 수 있는 plan을 가지고 있었다. 그러나 뜻밖에도 낙찰된 그 회사는 18개월만에 땅을 분할 한후 간단하게 Commercial 빌딩을 지었다. 그리곤 하나는 Best Buy, 두번째는 Pets Mart를 입주 시킨 후 총 3천 2백 만불에 매각했다.(만일 당시 필자의 근무하던 회사가 낙찰이 되어서 Mixed Use 빌딩을 지었다면 작년 말에나 착공을 시작했을 것이다. 정말 상대회사에 경의를 표하지 않을 수 없었다.) 그럼에도 Walgreen이 2007년에 들어갈 땅은 아직 투자회사의 소유로 남아있다. 10여년 전에 San Jose 다운타운에서 3.5 마일 떨어진 낙후된 1층짜리 쇼핑몰만 있는 43에이커의 땅을 Federal Realty Investment Trust라는 Developer가 샀다. 이 회사는 $4천1백만짜리 이 빌딩을 완전히 허문 후 수년간에 걸쳐 총 68만sf의 retail과 타운 홈을 지었다. 214 개의 방이 있는 고급 호텔과 12 screen 극장, 총 5,600개의 주차장이 2002년 11월에 완공되었다. 바로 앞에 Valley Fair Shoping Mall이 있어 경쟁관계로 인해 교통체증과 지역경제에 부작용이 있다는 목소리에도 불구하고 retail niche를 보고 과감히 시작했다. 오픈 직전에 큰 화재가 나서 유명해졌던 이 project이 바로 Santana Row 이다. 현재 San Jose에서 가장 성공적인 reincarnation project으로 평가받고 있다. (필자가 아는 분야는 부동산 밖에 모르는지라 부동산개발 관련 사례만을 들었지만 Level 5는 비지니스 규모에 상관없이 모든영역에 해당된다.) 그러나 이 Level 5의 비지니스 경지에 이르려면 1~4 Level의 과정이 반드시 필요하다. 경험과 전망, 직감과 분별력 그리고 자금과 팀웍이 없이는 시행이 불가능한 단계이기 때문이다. 경제적 여유가 생기면 Level 3 또는 4에서 만족 할 수도 있다. 그러나 Level 5가 아니면 재생산(re-production)이 되지 않는다. 즉, 자손 또는 후계자에게 성공적으로 비지니스를 물려주는 검증된 방법이 Level 5의 사고방식과 비지니스 pattern이다. “인간의 창조는 재생산” 이기 때문이다. 650)823-0000 josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-07-22 첫집이 투자의 시작이다.
오늘 Bay Area에서 Private Bank 분야에서 탁월한 서비스를 하고있는 Borel Bank의 President와 점심식사를 하였다. 이 은행에 대해서는 오래전 부터 소문은 듣고 있었다. 필자가 속한 회사의 Palo Alto Branch와 길을 하나 두고 있어서 가보리라 생각을 하고있던 차에 마침 아는 분의 소개로 만나게 되었다. 1855년부터 유럽에서 이민 온 Alfred Borel이 설립하여, 그의 동생 Antonio가 1861년에 합류한 후 성장하여 지금까지 150년 넘게 북 캘리포니아에서 차별화된 서비스를 제공하고 있다. 이 은행의 특징은 ‘부동산 투자’ 한분야를 주축으로 고수하고 있고, 90년 이상된 Trust 서비스, 현저히 낮은 직원들의 이직율이 강점이다.(한 Branch manager는 그 자리에서 만18년을 근무했다.) 또한 재융자 시엔 서류 한장에 사인하는 것이 전부이고, 첫 면담부터 대출결정권자와 상담이 가능하며, 이자 율이 올라도 약속한 condition은 반드시 지킨다. 또한 Relationship(관계성)이 구축된 고객에겐 Borel만이 가능한 “Funding 속도”를 제공한다. 시중은행의 Private Banking 또는 VIP account와 구별되는 점이 바로 이 “Relationship”이다. 필자가 이 은행을 언급하는 이유는 Borel과 같은 프로그램과 서비스를 제공하는 한국계 은행이 나와야 하기 때문이다.(Borel은 스위스, Bank of America는 이태리 이민자들이 시작한 은행이다.) 이 은행엔 일본,중국,베트남계 officer는 있지만 한국어를 구사할 줄 아는 직원이 없기에 한국계 손님이 중국계의 1/8, 베트남계의 1/3수준이라고 한다. 한인 커뮤니티의 자산보유력을 볼 때 이런 은행이 캘리포니아에만 20개 이상이 필요하다. 은행 이야기를 하는 이유는 비지니스 오너가 얼마나 은행을 잘 활용해야 하는가를 말하기 위함이다. 필자가 실패한 사업을 복구하는 시기에는 은행에서 전화오는 것이 두려웠다. “잔액이 부족하여 Check이 돌아왔습니다.”라는 연락을 받고 메꾸러 가는 때면 직원의 얼굴을 볼 수가 없었다. (이것도 한 두번이어야 실수려니 한다.) 그런데 상황이 호전되어 각 어카운트에 돈이 좀 들어 있으면 똑같은 은행직원의 말도 부드럽고 친절하게 들린다. 왜? 돈이 말하기 때문이다. 은행은 절대로 차별하지 않는다. 내가 돈을 대하였던 그대로 은행은 나를 대접한다. 비지니스에서 돈이 남고,부족한 것은 오너의 “태도”가 그대로 반영되는 결과이다. 지금부터 6개월 동안 비지니스 또는 개인의 재정관리만 잘 해놓아도 은행과의 관계가 달라진다. 그리고 은행에 대한 개념을 바꾸어야한다. 은행은 내 돈을 넣어두고 필요할 때마다 꺼내쓰는 저금통장 이상의 기능을 가지고 있다. 은행은 내 비지니스 목적 달성을 위해 필요한 자금을 제공하는 ‘파트너’ 이다. 필자가 파트너라고 부르는 이유는 경우에 따라서는 은행의 결정에 의해 중요한 시기엔 비지니스가 살기도 하고, 죽기도 하기 때문이다. (물이 필요한 메마른 논에 물이 들어오면 추수까지 가고, 물이 없으면 벼 이삭은 말라 버린다.) 이렇게 필요,흐름,공급의 기본적인 구조만 갖추어지면 은행 돈은 들어오게 되어있다. 모든 은행은 비지니스,커머셜 고객을 우대하고 환영한다. 이유는 회전이 빠르기 때문이다. (주택 Mortgage의 경우 15년, 길면 30년상환이지만, 비지니스는 5~7년이 평균 상환기간이다.) 2006년 현재, 비지니스 구입의 경우 Purchase Price(계약가격)의 60%까지 융자를 해준다. 상업용 부동산의 경우 70%까지 융자가 나오며, 공실율 100%인 부동산도 value에따라 80%융자에 건축자금(Construction loan)까지 가능하다. 문제는 너무나 많은 비지니스 오너들이 은행과의 Relationship이 전무하다는 것이다. 좋은 은행을 소개시켜드려도 은행에 대한 고정인식을 벗어나지 못한다. 빚없이 장사할 수는 있지만, 빚없이 비지니스를 성장 시키기는 어렵다.(“비지니스를 키워야하는 이유는 부자들이 하는 투자에 투자하기 위함이다” -제목이 기억이 나지 않는 어떤 책에 있던 이야기임.-) 장사를 너무 잘 하여서 제 2의 비지니스를 확장 오픈 하고 싶은데 수입을 증명할 수 없을 정도로 장부정리가 되지 않은 경우가 너무나 많다. 세금 절감에만 촛점을 맞춘 세금보고 로는 큰 비지니스를 위한 돈을 끌어 들일수 없다. 여건(성실한 세금보고, 비지니스 규모에 맞는 매출, 오너의 잘 관리된 Credit history 등)만 맞으면 융자는 나온다. 이자율이 낮을 땐 은행 융자 보다 개인의 Line of Credit을 사용하는 것이 유리했다. 그러나 Prime이 8%가 넘어가는 시점에선 대출결정권자에 따라 동일한 융자금액의 조건이 천차만별이다. 여기서 문제는 대부분의 고객들은 대출결정권자와 만나지 않고 Loan Office와 거래를 시작하기에 근본적인 한계가 있다. (이를 보완하기 위해 최근 공격적인 마케킹을 하는 은행중엔 대출 여부와 이자율을 2일안에 알려주는 신속한 서비스를 하기도 한다.) 필자의 경우 첫집을 구입한 이후에 은행에 대한 개념이 안전히 달라졌었다.(다음주 주제이다.) 결국 Key는 내 손에 있는 것이다. 부동산 투자를 위한 재정관리의 목적은 바로 “내가 필요한 시점에 최적의 조건으로 은행의 돈을 사용”하기 위함이다. 필자의 client중엔 다수의 쇼핑몰을 보유하고 있기에 한달에 이자만 $6만5천불을 내시는 분이 계신다.(동의를 받고 이것을 밝힌다.) 이 분은 부동산 전문 투자가가 아니다. 다만 CPA가 한번 만들어줬던 Personal Financial Statement(개인 재무제표)를 매주 금요일 본인이 직접 30분이내에 업데이트하는 정성이 있을 뿐이다. 물론 페이먼트는 하루도 늦지 않는다. 지난 15년간 거래해온 중국계 은행의 담당자는 그 고객에게 누가 들어도 놀랄정도의 낮은 이자율을 제공하는 이유를 한마디로 ‘신뢰의 관계’ 라고 말한다.(답은 벌써 나왔다.) 최근 달러의 약세는 미국 부동산 투자시장에 급격한 국제자금의 유입을 열어버렸다. 부동산이 ‘투자’의 라운드로 돌입할 때는 Leverage의 긍정효과를 극대화 하는 것이 가장 중요하다.(과거 외국인이 한국에 투자하는 부동산의 70%가 Leverage에 의존하였던 현상이 당분간 역전될 전망이다.) 은행은 돈이 머무는 곳이 아닌 돈이 흐르는 관문이다. 내 밭에 물이 필요할 때 물을 대기 위해서는 미리 “수로(Water Channel)”를 만들어야 한다. 즉, 평소에 은행과 Realtionship을 구축해 놓아야한다. 비지니스, 부동산 거래의 모든 분야에 은행이 개입되기 때문이다. 다음주 부터는 “부동산 투자 실전” 편이다. T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-07-13 첫집이 투자의 시작이다.( 1st House)
세상엔 2부류의 사람이 있다. “자기 집(House)이 있는 사람과 남의 집에 세 들어사는 사람” 작년 가을부터 금년 초까지 현재의 부동산 시장이 버블이냐 아니냐를 두고 많은 이야기가 있었다. 이자율 상승, 신규주택의 과다공급과 저조한 계약율, 달러약세에 의한 경기성장 둔화 등 가능한 모든 데이타를 동원하여 부동산 시장이 붕괴 될 것이라는 전망을 하였다. 시장이 어떻게 될런지는 사실 필자도 잘 모른다. 다만 아는 것은 집을 보유하고 있는 자들은 과거에도 오늘도 돈을 벌었다는 것 뿐이다. 버블이다, 아니다는 소유자의 재정상태(특히, Cash flow)에 달려있는 것이다. 모기지 페이먼트가 가능한 수입이면서 일정지역에 일정기간 거주할 목적이라면 원하는 집을 사는 것이 너무나 자연스럽다. 그러나 본인이 거주를 원하는 지역의 집값이 본인의 수입에 비해 비싸서 페이먼트에 무리가 된다면 집을 구입할 수 있는 시기까지 렌트를 살면된다. 어떤 이유이던 집을 구입하기 원치 않는다면 렌트를 살아도 된다. 첫째는 주택 구입지역이 중,장기적으로 내가 살수 있는 집인가? 둘째는 수입이 모기지 페이먼트를 충분히 낼 수 있는가? 이렇게 버블은 내가 통제할 수있는 2개의 Line(지역과 수입)안에 있는가 밖에 있는가 따라 결정되는 것이다. 올 2월 이후에 집 값이 떨어졌다고 하지만 정확히 말하면 이자율이 올라 집을 구입하려는 수요가 주춤하여 투기 수요가 감소한 것이지 실제거주에 인기있는 지역의 집값은 오히려 오르고 있다. (작년 여름부터 가을까지 Bayarea에 사는 많은 인도사람들이 집값 폭락을 우려해 집을 팔았다. 그런데 지금와서는 바로 후회한다. ) 재미있는 사실은, 버블을 말하는 사람의 대부분이 자신 소유의 집이 한채도 없는 사람들이라는 것이다. 부동산 경기를 예측하는 것은 간단하지 않다. 이유는 ‘부동산’의 범위가 너무 광범위 하기 때문이다. Condo, Town home, Single Family House, Multi Family Residential, Office, R&D, Industrial, Retail, Land, Rental, Redevelopment, Construction … 여러분야의 경기가 동반곡선을 그리며 움직이는 경우는 많지 않다. Residential 경기가 안좋으면 Rental이 올라가고, Retail이 늘어나면 Office가 줄기도 한다. 그렇기에 버블은 위에 언급한 2개의 Line을 넘었을때 국가전체가 아닌 개인에게 다가오는 재정위기 일 뿐이다. (이 Line 내에 들어있지 않는다면 들어올 때까지 기다려야 한다.) 시장의 변화에 민감하지 않는 재정구조 구축이 더 중요하다. 오히려 지금부터가 돈이 돈버는 Pro들의 시장이 전개되고 있는 것이다. 왜 투자를 위해 첫 집이 중요한가? 이유는 “Value와 Cash flow” 때문이다. 첫째, Value를 창조할 수 있다. 보유로 인한 감정가 상승 이외에 오너의 역량에 따라 집의 Value를 높일수 있다. 최근 산타클라라 카운티의 한 고객은 asking price보다 $4만을 높여서 5개의 offer를 제치고 집을 구입하였다. 이유는 그 집이 자신의 식구와 살기에 적합하고, 주변 주택보다 800sf가 넓은 Lot size 그리고 Rent가 잘 나가는 지역이라는 분석이었다. 구입후 5개월만에 city의 permit을 받아 Detached된 Garage를 개조하여 방1개 화장실 1개짜리 550sf의 studio를 만들었다. 그리고 $800에 Rent를 주었다. Rent 수입으로 인해 cash flow가 좋아지고, 집은 1,850sf에 방4개, 화장실 3개가 되어 감정가는 구입당시보다 17만불이 상승하였다.(공사비용은 $4만7천, 차고 앞에 car port을 설치하여 permit을 받음.)이것은 자기 소유의 집이 있을 때 만이 가능하다. 둘째, “투자의 발판”이 생긴다. Leverage라고 불리는 남의 돈을 가지고 내 자산에 투자하는 전통적인 방식의 근원이 바로 ‘첫 집’이다. 일정기간이 경과하여 Equity가 생기면 본인이 만족하는 이자율과 추가 페이먼이 가능한 정도를 분석하여 Income Property에 투자 할 수 있다. 이자율이 낮을 땐 Cash out, 이자율이 높아지면 자기 재력에 맞는 loan을 찾아 원하는 부동산에 재투자 할 수 있다. IT회사에 근무하는 손님은 2년 전에 Fremont에 집을 사신후 금년 초 New Mexico주의 Albuquerque 시에 3년된 $22만짜리 2nd House를 구입하셨다(2,200sf에 방4,화장실 2개). 이집의 구입에 필요한 자금은 첫집에서 2nd 융자로 뺀 $7만을 사용하였다. 현재 페이먼트를 내고도 월 $350의 Cash flow와 새집이 생겼다. (Vacancy rate “0”를 보장하는 property management 회사와 계약을 맺어 Tenant관리 부담을 덜었다.) 또 다른 손님은 비지니스를 구입하는 전액을 첫집의 Line of Credit으로 구입하셨다. 은행융자가 필요 없기에 ‘all cash’ offer를 넣어 asking price보다 $2만을 싸게 구입하여 월 $5,700의 Net income가 가능한 비지니스를 확보하였다.(이 비지니스는 wife 혼자 일하고, 오너의 주 평균 근무시간은 25시간.) 이것 역시 “내집”이 아니면 구사할 수 없는 Finacial Technic이다. 내가 아는 만큼 돈 버는 길이 보인다. 자기 집을 소유한 사람과 그렇지 않은 사람은 많이 다르다. 어떤 분은 콘도는 Value창출 하기 힘들다고 한다. 힘들다. 그렇기에 필자는 콘도와 타운 홈은 Home이라고 부른다. 그 Home은 HOUSE를 구입하기 위한 발판이다. 남의 땅위에 집을 지을 수는 없다. 그러나 HOUSE는 Land부터 Garage, Yard 등 모든 Property가 내 것이다. (Rent 살면서는 못하나 내 마음대로 박을 수 없다.) 물론 경우에 따라서는 전략적으로 비지니스를 위해 주택구입을 하지 않는 고객도 있다. 그러나 그 분들의 경우 주택구입이 최우선 순위에 있지 않는 것 뿐이지 일정 목표가 도달하면 그 다음액션은 주거용 주택구입이다. 다시 강조하면 집값변동과 무관하게 중,장기적으로 거주할 지역, 그리고 페이먼트 능력. 이라는 2개의 Line만 지키면 첫 집은 무조건 사야한다. 첫 집이 있어야 두번째 집도 있다. 그러고 보니 세상엔 3부류의 사람이 있다. “자기 집이 있는 사람, 남의 집에 세들어 사는 사람 그리고 남에게 집을 빌려주고 사는 사람.” 다음주엔 세번째 부류에 해당하는 “투자용 2nd House”를 알아본다. T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
조슈아 김 (ABALONE Business & Commercial)
2006-07-13 투자용 2nd House
한국의 서울시장에 출마했었던 한 후보의 기사를 읽었다. 그와 그가 속한 당의 정책중 가장 논란이 되는 것은 ‘일가구 일주택’을 법으로 규정해 놓는 것이다. 그의 주장은 일가구 일주택 정책은 누구든지 한 채의 집만을 허용하여, 무주택 서민들에게 자기집을 마련할 수 있는 기회를 제공하기 위함이라고 하였다. 토지공개념은 타당성도 있고, 성공사례도 있어서 들어봤지만 집 한채 이상 소유하는 것을 법으로 금지하는 법을 들어보지 못했다. 발상자체가 놀라와서 일가구 일주택을 국가법으로 시행하는 나라가 있는가 찾아보았다. 그 결과 다른 별이면 몰라도 지구상엔 그런법이 없었다. 한국이 이제야 다양성이 발산,수용되는 징조로 보면 반가운 일이지만 이런 편협한 정책과 경제관을 가지고 있는 후보가 한국 최대 도시의 후보로 나왔다는 것에 대한 우려도 있다.(물론 이 후보는 득표율 3%로 당연히 떨어졌다.) 세상엔 3 부류의 사람이 있다고 했다. “자기 집이 있는 사람, 남의 집에 세들어 사는 사람 그리고 남에게 집을 빌려주고 사는 사람.” 필자의 시각엔 대부분의 사람이 첫번째, 두번째 부류에 해당한다. 이들은 자신의 경제적, 가족적, 계획적 “상황(사정)”을 보고 집을 사거나 렌트로 생활한다. 동일한 이유로 주택을 투자목적으로 생각하는 사람은 사정보다는 “목적”을 보고 매입을 한다. 또한 자신이 수입과 경제적 “상황”를 보면 1ST House 구입후 만족할 수도 있다. 그러나 “목적”을 보면 가능한 주택을 보유하는 것이 현명한 결정이라고 생각하는 사람들은 집을 계속산다. 이들은 제3의 눈을 가진 사람들이다.(물론 2nd Home에도 지난주 언급한 “2개의 Line(수입과 지역)” 법칙은 적용된다. 중요한 것은 “무엇을 보는가”이다.) 1ST House와 2nd Home구입의 가장 큰 차이는 더 장기적으로 봐야 한다는 것이다. 1st House의 경우 경제상황이 악화되면 그 곳에서 견딜수 있을 때까지 살면된다.(예, 아이들 학교졸업) 그러나 2nd Home은 소요되는 비용과 시간이 오너의 기본생활에 지장을 주지 않는 Line설정이 필요하다.(충분한 시장,지역,자기분성없이 2nd home을 구입후 곤란을 겪는 경우도 많이 보았다. 오너가 눌러 살수 없기 때문이다.) 현재 30세가 되지않은 고객은 유럽계 통신회사에 취업이 되어 이민을 왔다. 미국도착 6개월 만에 주택을 구입했는데 이미 한국에 집이 2채가 있었다. 평범한 직장 생활을 하면서 생활비를 제외한 모든 돈은 집을 사는데 썼다고 한다. 첫 집 클로징 4개월만에 임대용 2nd home을 구입했다. 젊은 분이 하도 용하길래 물었더니 아버지로 부터 배운 것이라고 한다. 이 고객의 아버지는 아들의 눈을 뜨게하여 투자의 맛을 보게 해준 것이다. 아주 평범한 가정이지만 상황를 절제,통제하며 목적을 달성한 케이스이다. 간호사로 일하시는 고객은 4년 전에 Modesto에 New Home 4채를 사셨다. 평균 구입가격 $35만에 평균 다운페이먼트는 $5만을 하였고, 평균Rent는 $1,800로 오너는 Tax만 내면 되었다. 작년에 2채를 각각 $53만에 팔고, 남은 2채는 문제없이 rent 중이다.(2006년 6월 현재 New Home은 투자수익성은 약해졌지만 1st Home으로는 아주 좋은 시기이다.) 이렇게 고정수입이 있어 페이먼트 지불능력이 있는 분들에겐 2nd Home은 재산증식에 가속이 붙는 기회이다. Texas의 San Antonion는 5년 안된 Duplex가 $25만이다. Rent 소득은 평균 $1,600~1,800이다. 이 동네가 주목을 받은 이유는 Toyota, Washington Mutual이 이주하여 2006년에 가장 Appreciation rate이 높은 도시로 예상하고 있기 때문이다. 특정지역(개발 및 인구주입 속도가 느린지역)을 제외하곤 부동산 가격은 오르게 되어있다. 지난 미국 서부지역(캘리포니아, 오레곤, 워싱턴)의 부동산 가격은 8년 오르고 2년 떨어지는 주기를 반복해왔다. 특히 Bay Are의 대부분의 도시는 항상 Inventory가 부족한 지역이기에 상승평균 주기가 타 지역보다 월등히 높다. 2nd Home을 구입을 돕는 유용한 프로그램들이 있다. 바로 1031 Tax Exchange Defer와 Equity Loan 그리고 Cash Rebate이다. 1031은 한마디로 내가 살고 있는 집을 제외한 모든 부동산과 동산에 해당된다. 투자 수익금을 유사한(like wise) property에 투자할 경우 capital gain 분량에 대한 세금을 최종 매각시까지 연기 해주는 것이다. 그래서 투자자들 사이에서는 “1031, 1031… and die”라는 농담도 있다. Equity Loan은 1st House의 융자를 일정기간 이후에 재조정하면 2nd Home의 다운페이먼트 금액은 뽑아 낼 수 있다. Cash Rebate은 Escrow 종결시 Buyer agent의 commission 몫(구입금액이 $80만이고, Commission이 3%일 경우 $16,000(2%)까지)을 Buyer에게 돌려주는 것이다. 이 프로그램은 1997년 부터 시작되다가 인터넷 확산으로 인해 리스팅 정보가 public information이 되면서 정착된 프로그램이다. 이렇게 2nd home은 미국정부에서도 장려하고, 대부분의 부자들이 거쳐간 과정이다. 그러나 어제 부동산 버블을 걱정했던 사람들이, 오늘은 지진을 걱정한다. “투자의 첫째 원칙은 절대 돈을 잃어서는 안 된다는 것이다. 둘째 원칙은 이 첫째 원칙을 절대 잊지 말아야 한다는 것이다.” 투자의 달인 워런 버핏이 한말이다. 이 명언도 투자를 신중히 하라는 것이지 투자 자체를 막는 것은 아니다. 무모한 2nd home 구입은 복구하기 힘든 재정적 곤란을 초래한다. 이것은 ‘불안정한 부동산’ 때문에 돈을 잃은 것이 아니라 ‘투자계획’ 자체가 무모했기 때문이다. (부동산에 대한 과도한 집착도 경계해야 하지만, 부동산을 너무 경히 여기는 것도 건강한 물질관은 아니다.) 필자는 본 칼럼에 기록한 것을 여러사람과 함께 하나씩 실천에 옮기고 있다. 이미 달성된 것도 있고, 현재 진행중인 것도 있으며, 구상 중인 것도 있다. 모든 과정이 쉽지만은 않다. 그러나 지치지 않는 이유는 “상황” 너머의 “목적”을 보기 때문이다. 자손들에게 풍요로움과 베푸는 기쁨을 누리며 살게 하고 싶다. 꾸어줄 지언정 꾸임을 받게하고 싶지는 않다. 가능한 많은 한인들이 부자가 되고, 부자답게 베푸는 커뮤니티가 되길 희망한다. 구제도 내가 있어야 베풀수 있다. 재정적 자유함이 있으면 더 가치있는 일에 시간과 자원을 투자 할 수있다. 이 모든 것은 다 “무엇을 보는가”에 달려있다. 잠언엔 “가난하면 형제도 멀리하고 친구들도 따라가며 말하려 해도 없어진다”고 했다. 그러나 “부자는 가난한 자를 주관(rule over)한다고 했다. 이것은 세상의 이치이다. 이것을 거스를 법은 없다. T. 650)823-0000 e-mail: josh@teamABALONE.com Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial